Меню Закрыть

Управленческая экспертиза в недвижимости

Содержание и понятия сервейинга. Виды и состав экспертиз. Сервейинг как система. Практика сервейинга

Страницы работы

Фрагмент текста работы

Развитие недвижимости в единстве взаимосвязанных экспертиз и управление ею на протяжении всего жизненного цикла объекта получила в мировой практике название сервейинга. Сервейинг представляет собой систему интегриро-ванного информационного обеспечения, проведения различных видов экспертиз, планирования и развития недвижимости во времени.

2. Виды и состав экспертиз В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются: 1. правовые экспертизы; 2. технические экспертизы; 3. экспертизы местоположения; 4. экологические экспертизы; 5. эксплуатационные экспертизы; 6. экономические экспертизы; 7. управленческие экспертизы.

1.Правовые экспертизы представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Анализ документов, в особенности недобросовестно составленных, с которыми зачастую сталкиваются эксперты в процессе судебных разбирательств, требует участия в данном процессе квалифицированных юристов.

2. Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физи-ческого износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регла-ментирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы.

3. Экспертизы местоположения предназначены для выявле-ния факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. В городской черте каждый объект, находящийся рядом, оказывает некоторое влияние как составная часть микрорайона. Совсем не безразлично, что рядом с жилым домом расположен сквер, парки или завод по утилизации мусора, есть ли рядом магазины, кафе, спортив-ные, зрелищные сооружения, парикмахерские, детские сады, школы. 4. Экологические экспертизы и в их составе санитарно-гигиенические определяют соответствие объекта недвижимости требованиям охраны окружающей среды, санитарным нор-мам и правилам. Объектами экспертизы являются проектная, техническая документация, состояние почвы, воздуха, воды.

5. Эксплуатационные экспертизы состоят в анализе эффективности использования объекта. Для каждого объекта недвижимости существуют различные юридически правомерные и экономически возможные варианты его использования. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешённость, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость. . 6. К экономическим экспертизам относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой объекта недвижимости. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ объектов-аналогов (для сравнительной оценки стоимости), анализ, параметров финансовой системы, уровня налогообложения, видов рисков.

7. Управленческие экспертизы. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании. При использовании объектов недвижимого имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты недвижимости могут быть эффективно реализованы на основе договоров купли-продажи, аренды, доверительного управления.

3. Сервейинг как система Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то прежде всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем. Под системой (от др.-греч. systema — целое, составленное из частей) здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, образуя определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов.

Виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы (от лат. struktura — строение) . Таким образом, система – это упорядоченная совокупность элементов составных частей, между которыми существует определенная связь, определяющая их качественное состояние. Систему недвижимости можно охарактеризовать следующим образом: 1. Данная система является многоуровневой (иерархической). Первичной подсистемой (подсистемой нижнего уровня) является объект недвижимости, включающий земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение).

Более высоким уровнем системы является некоторая совокупность объектов недвижимости, занимающих определенную территорию. Обязательным уровнем иерархии системы недвижимости является город

Основы управления недвижимостью

Описание объекта недвижимости: его географическое местоположение, текущее состояние и использование. Управленческая экспертиза объекта и экономическая экспертиза на пять лет, разработка стратегии управления для целей повышения доходности объекта.

Соглашение об использовании материалов сайта

Просим использовать работы, опубликованные на сайте, исключительно в личных целях. Публикация материалов на других сайтах запрещена.
Данная работа (и все другие) доступна для скачивания совершенно бесплатно. Мысленно можете поблагодарить ее автора и коллектив сайта.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Системное представление о структуре и тенденциях развития инвестиционно-строительного комплекса в приоритетных возможностях совершенствования управления. Техническая, правовая и экономическая экспертизы объекта недвижимости различными подходами.

курсовая работа [3,8 M], добавлен 23.12.2014

Понятие и особенности управления торговой недвижимостью. Качественная и количественная характеристика объекта недвижимости — ТЦ «Элеонор». Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест. Расчет стоимости объекта. Управление денежными потоками.

дипломная работа [1,0 M], добавлен 10.06.2012

Характеристика местоположения объекта недвижимости и его техническая характеристика, климатические и инженерно-геологические условия площадки строительства. Правовая, экологическая, экономическая экспертиза и способ управления объектом недвижимости.

отчет по практике [3,4 M], добавлен 11.04.2014

Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом. Расчет показателей экономической эффективности инвестиционного проекта. Управление объектами недвижимости общества. Правовое положение земельного участка и экспертиза земельной собственности.

дипломная работа [279,9 K], добавлен 06.05.2014

Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.

курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012

Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016

Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013

Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.

курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014

Анализ рыночной ситуации и пример оценки вариантов использования объекта недвижимости аналитическими методами. Пример расчета рентабельности инвестиций. Идентификация взаимоотношений участников процессов управления, эксплуатации и развития недвижимости.

методичка [1,1 M], добавлен 20.02.2012

Место объектов недвижимости в системе общественных отношений. Понятие недвижимости предприятия и ее объекта. Особенности объекта недвижимости. Жизненный цикл недвижимости предприятия как экономического и физического объекта и как имущественного комплекса.

реферат [105,9 K], добавлен 25.11.2011

УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Управленческая экспертиза объектов недвижимости — это исследование процесса и системы управления объектом недвижимости на некотором временном интервале его жизненного цикла и подго­товка на основе проведенного исследования экспертного заключения о степени эффективности функционирования системы управления с учетом миссии, целей, функций и задач, реализуемых системой управления, ее организационной структуры, характера и порядка принятия и осуществления управленческих решений.

Функции управления конкретным объектом недвижимости последовательно реализуются различными системами управления (различными организационными структурами):

1) на этапе проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию — заказчиком-застройщиком;

2) на этапе эксплуатации, включая текущие, капитальные ремонты, реконструкцию, — управляющей компанией;

3) на этапе сноса (утилизации) — управляющей компанией.

Несмотря на многообразие объектов недвижимости, процессов и систем управления ими, можно выделить основные составляющие управленческой экспертизы.

1. Постановка высшим звеном управления целей и задач проведе­ния экспертизы управленческой деятельности организации, создаю­щей или эксплуатирующей объект недвижимости.

2. Выбор независимой экс­пертной организации.

3. Предоставление полномочий экспертной организации.

4. Разработка экспертной организацией программы исследования управленческой деятельности и согласование ее с высшим звеном управления.

Смотрите так же:  Залог как форма обеспечения

5. Разработка договора на проведение исследований процесса и системы управления данным объектом недвижимости и обеспечение финансирования экспертизы.

6. Организация непосредственных исследований процесса и сис­темы управления данным объектом недвижимости;

7. Подготовка экспертного заключения о результатах исследова­ний управленческой деятельности организации;

8. Подготовка предложений для высшего звена управления:

Результатом управленческой экспертизы являются подготовлен­ное экспертное заключение на основе исследований управленческой деятельности организации, работающей в сфере недвижимости.

studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2018 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.001 с) .

УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Разработка стратегии управления объектом недвижимости

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

— правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

— экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

— техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Экономическое управление представляет собой постоянный анализ и улучшение структуры доходов и расходов, напрямую связанных с использованием и содержанием недвижимости. Профессиональные управляющие всегда стремятся минимизировать затраты и увеличить прибыль. Это позволяет собственнику недвижимости использовать объект по-настоящему эффективно и выгодно.

Правовое управление недвижимостью заключается в оформлении всех документов, к этому же разделу относится ведение бухгалтерии, связанной с недвижимостью [3].

Инженерное (техническое) управление представляет собой весь комплекс работ, направленных на поддержание состояния, как самого объекта, так и всех коммуникаций, обеспечивающих его полноценное функциональное состояние, за счёт такого масштабного подхода к решению вопроса профессиональные управляющие добиваются по-настоящему эффективного использования обслуживаемого объекта недвижимости.

Управляющая компания ООО «Мой дом» выполняет функции эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирного дома по договору подряда, заключенного с собственниками жилых и торгово-офисных помещений.

Субъект управления — ООО «Мой дом»

Объект управления — 5-ти этажный многоквартирный жилой комплекс с торгово-офисными помещениями, расположенный по адресу: г.Тихорецк, ул. Ленинградская, 230.

Предмет управления — отношения, возникающие между основными участниками процесса управления недвижимостью.

Основные участники процесса управления недвижимостью:

— собственники торговых и офисных помещений;

— поставщики ресурсов и материалов;

— собственники жилых помещений многоквартирного дома;

— управляющая компания «Мой дом».

Общество с ограниченной ответственностью «Мой дом», именуемое в дальнейшем «Общество», создано в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 08.09.1988 № 414-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», действующим законодательством РФ. Общество считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации.

Общество является хозяйственным, уставный капитал которого является долей участника либо долями участников Общества.

Местонахождение: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Тихорецк, ул. Ачкасова, дом 80.

Общество учреждено на неограниченный срок.

Общество является коммерческой организацией, преследующей в качестве основной цели своей предпринимательской деятельности извлечение прибыли.

Общество обладает общей гражданской правоспособностью. Оно вправе иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, для

осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

В основе отношений по управлению домом лежит письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Кроме состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, договор содержит полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме.

Целью работы управляющей компании является получение стабильно дохода, сохранение и повышение стоимости здания. Создание максимально комфортных условий жизнедеятельности собственников помещений, и как следствие достижение максимально высокого рейтинга объекта.

Эта деятельность включает:

1) Управление эксплуатацией объекта:

— ежедневное обслуживание и контроль всех инженерных систем;

— обеспечение безопасности здания;

— обеспечение чистоты здания.

2) Осуществление технического менеджмента объекта:

— планирование и разработка графиков обслуживания здания;

— контроль качества выполнения работ;

— оценка качества выполнения технических работ, наличие специальных критериев эффективности;

— поставка запчастей и расходных материалов;

3) Администрирование объекта:

— организация отношений с исполнительными органами власти, городскими коммунальными службами и подрядными организациями;

— обеспечение безопасности и сохранности материальных ценностей;

— подготовка инструкций и руководств по управлению и эксплуатации;

— ведение полной отчетности.

При управлении объектом недвижимости необходимо руководствоваться принципами управления, под которыми понимаются руководящие правила, определяющие основные требования к системе, структуре и организации управления. Принципы управления подразделяются на общие и частные. Принципы управления характеризуются тем, что имеют универсальный характер и воздействуют на все сферы управления и все отрасли народного хозяйствами.

Среди основных принципов управления можно выделить следующие:

— принцип целенаправленности управления;

— системный подход к управлению;

— принцип экономической обоснованности управленческих решений;

— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования;

— принцип правовой регламентации управления;

— принцип научной обоснованности системы управления;

— принцип ранжирования объектов управления по их важности;

— принцип организованности управленческих решений;

— принцип комплексности управления.

Под методами управления понимаются способы воздействия субъекта управления на управляемый объект для достижения определенных целей. Методы управления многообразны, но их воздействие на персонал предприятия в целом и на каждого отдельного работника опосредованно мотивацией [17] Условно все методы можно подразделить на три большие группы:

— экономические методы управления — это создание дополнительных материальных стимулов, побуждающих как собственника, так и пользователя объектом к принятию тех или иных решений, либо штрафные санкции в отношении субъектов;

— организационно-распорядительные методы управления — это прямые командно-распорядительные воздействия на субъекты имущественных отношений в форме прямых административных указаний, установление правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработка процедур и правил управления имуществом;

— социально-психологические методы — это психологическое воздействие на субъект для достижения определенного результата.

Функции управления — это направление деятельности, определенное в отношении конкретного объекта управления для достижения цели управления. Они подразделяются на общие (основные) функции управления, присущие всем организациям, и на специальные функции, связанные с осуществлением миссии организации и доминирующие в управлении конкретными организациями и конкретными отраслями [17].

УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Разработка стратегии управления объектом недвижимости

В рамках выполнения настоящего раздела был проведен осмотр участка, ознакомление со всеми необходимыми документами объекта недвижимости (юридическими, техническими и экономическими характеристиками). Проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится рассматриваемый мной объект, а также подробно проанализирована информация о текущем состоянии рынка управления.

До прихода мирового кризиса собственники недвижимости не задумывались об оптимизации расходов, так как сверхприбыли, получаемые от ОН, покрывали эти расходы. Но в период мирового финансового кризиса прибыли собственников ОН стали снижаться, что заставило их задуматься о целесообразности грамотного управления их недвижимостью. Оптимизация заключается в экономии затрат на эксплуатацию объекта недвижимости.

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи в аренду, сбор арендной платы и прочее) в целях наиболее эффективного использования в интересах собственника [36].

На рынке недвижимости выделяют два вида управления: внешние и внутренние.

Внутреннее управление — управление объектом недвижимости, где все процессы контролирует сам собственник или управляющий, который управляет только этим конкретным объектом.

Внешнее управление — управление с привлечением профессиональной компании.

Управляющая компания (УК) — это такая компания, которая имеет право на управление собственностью, пакетами акций, долями, паями в имуществе, то есть выполняет функции управления от лица остальных компаний и фирм.

Управляющий — лицо, осуществляющее организацию и контроль процесса управления на одном конкретном объекте недвижимости.

Жизненный цикл — это период времени в течение, которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доход, может владеть пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Ключевые функции управляющих компаний на разных стадиях жизненного цикла:

— Подготовка программ управления объектом, организация проведения экспертизы ОН;

— своевременное уточнение стратегии развития и использования ОН;

— разработка бюджета доходов и расходов;

— организация технического обслуживания и санитарного содержания;

— анализ и мониторинг рынка недвижимости;

— организация рекламы и продвижение ОН;

— работа с клиентами ОН: привлечение арендатора ,организация обслуживания арендатора;

— финансовый менеджмент на объекте (учет, отчетность, планирования и организация расходов).

Смотрите так же:  Федеральный закон глава 21

— работа с поставщиками товаров и услуг подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора;

— работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик ОН, и по повышению ее стоимости;

— организация и обеспечение безопасности;

— своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником.

Различают 4 вида управляющих компаний [37]:

1. Facility management — управление инфраструктурой здания, эксплуатация и модернизация его инженерных систем; производство текущего ремонта; организация служб клининга и охраны; техническая поддержка и обслуживание здания. Основная цель данного вида управления — организация безаварийного существования здания.

2. Property management — управление, при котором управляющая компания берет на себя помимо функций Facility — функцию управления имуществом здания, подбор арендаторов (броккеридж), ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовые управления.

3. Building — подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу. В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем. Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концептуальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект.

4. Asset management — предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости. Помимо задач Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости — мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости и другое.

Формы сотрудничества собственника и управляющей компании:

1. Агентское соглашение-владелец ОН не отходит полностью от дел управления, все договоры и все операции идут от его лица.

2. Доверительное управление-возможность совершать управляющей компанией от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника. По договору доверительного управления право распоряжаться ОН передается управляющей компании на определенный срок.

3. Собственник нанимает управляющую компанию на короткий период времени(4-5 месяцев), чтобы она обучила управлению.

Для решения поставленных задач в основу систему УН должны быть положены следующие принципы:

а) Принцип целенаправленности управления, — применительно к каждому ОН. Собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит ОН.

б) Принцип комплексности управления — деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях жизненного цикла ОН, направленных на достижение целей собственника.

в) Принцип обоснованности управленческих решений — управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выявленными критериями на основании достоверной и проверенной информации о состоянии ОН, рынка недвижимости тенденции развития экономики.

г) Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) — управление ОН должно обеспечить его разумное и возможное использование, которое в наибольшей мере обеспечивает достижение целей собственника.

д) Принцип единства системы управления — система управления должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:

— определения ответственных за управления каждым конкретным ОН;

— контроль за ОН и деятельностью управляющего;

— предоставление отчетности о результатах управления;

— ответственности за результаты управления.

е) Принцип профессионализма управления

Управление осуществляется специализированными УК с необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом.

Управление осуществляется в соответствии с разработанными стандартами и методами.

Концепция управления недвижимостью — схема управления конкретным объектом (или комплексом) недвижимости, представляющая собой реализацию системного подхода к созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.

Планируемый к строительству объект представляет собой многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре. Общая площадь будущего объекта, расположенного на земельном участке площадью 4,3787 га, должна составить 116423,38 м?.

Для данного объекта недвижимости, подходит внешние управления, то есть с привлечением профессиональной компании. Управляющей компанией является ООО «Управляющая компания».

ООО «УК» осуществляет обслуживание и эксплуатацию жилых домов, объектов коммерческой недвижимости на высоком профессиональном уровне. Управляющая компания умело соединяет как функции управления и содержания объектов, так и функции товариществ собственников жилья (ТСЖ), реализуя управление домами через полномочных представителей собственников.

За время существования компании фактов по снижению платы за нарушение качества содержания и ремонта общего имущества, за нарушение качества коммунальных услуг и за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании зафиксировано не было.

Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективной эксплуатацией жилого здания с подземной парковкой и коммерческих площадей.

При этом при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели:

— получение постоянного дохода;

— повышение стоимости объекта недвижимости;

— защита от инфляции.

Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые. От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.

Основные задачи Управляющей Компании:

— Обеспечение стабильного дохода;

— Выполнение планов сбора арендной платы по объекту;

— Обеспечение максимально эффективного использования арендных площадей, включая подбор новых арендаторов;

— Создание и оптимизация дополнительных источников дохода от использования объекта;

— Создание привлекательной среды для потребителей услуг;

— Высокое качество предоставляемых услуг;

— Создание атмосферы чистоты и безопасности;

— Создание комфортных условий — обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта (электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение).

Форма сотрудничества с управляющей компанией — полное доверительное управление, Property management.

Реализация программы управления возлагается на управляющую компанию, которая занимает центральное место при выполнении стратегии управления.

УК обеспечивает более низкий уровень операционных расходов и эксплуатационных расходов, соответственно высокий уровень дохода следующими способами:

1) Эффективно осуществляет все текущие операции, за счет экономии на масштабе оказания услуг, накопленного опыта и наличия профессиональных сотрудников.

2) Изменяет текущую структуру расходов на ОН в плоть до объединения или отказа от высоко затратных действий.

При этом собственник получает:

а) Четкое представление о сильных и слабых сторонах ОН.

б) Механизм позволяющий заинтересовать управляющего в необходимости качественного содержания и эксплуатации объекта.

в) Выгоды от оптимизации оперативных расходов, от принадлежащих недвижимости и соответственно более высокий доход .

г) Возможность освободится от необходимости решений текущих проблем по эксплуатации и содержанию недвижимости.

Услуги УК на этапе функционирования и эксплуатации объекта недвижимости (ОН).

1. Организация эксплуатации объекта — это организация деятельности служб эксплуатационного здания, формирование штата сотрудников службы с привлечением специальных организаций. Выполнение комплекса работ по содержанию, эксплуатационному, техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных систем и оборудования здания, содержанию и благоустройству прилегающей территории.

2. Услуги управляющего комплексом — ежедневная координация, контроль и управление всеми процессами, связанными с эксплуатацией объекта, поддержания регулярных отношений с собственниками и арендаторами помещения, выполнения запросов требований и заявок по эксплуатации недвижимости и контроль качества выполняемых работ.

— Организация и контроль работы всего персонала;

— Регулярные и инспекционные обходы УН;

— Контроль за работой всех подрядчиков, субподрядчиков, в том числе обеспечение качества работы и соответствия условиям контракта;

— Обеспечение своевременного и точного поступления информации в бухгалтерию с целью соблюдения намеченного графика действия;

— Обеспечение качественного выполнения всех заявок от собственника и арендатора, а также рассмотрение жалоб;

— Поддержание эффективной связи с собственниками и арендаторами;

— Обеспечение высокого качества услуг;

— Подготовка инструкции и руководства по эксплуатации;

— Разработка внутридомовых документов;

— Подготовка необходимых инструкций и руководств по управлению и эксплуатации ОН;

— Обслуживание всего инженерного оборудования в здании, в том числе эксплуатационных лифтов, противопожарное оборудование, оборудование по обеспечению безопасности;

— Разработка документов по предоставлению услуг уборки и ведении работ.

4. Ведение договоров об аренде, отношение с арендаторами, организация въезда и выезда арендаторов из здания. Отношения между УК и арендаторами начинаются с момента подписания договора об аренде, продолжаются в течение всего срока действия договора и заканчиваются с выездом арендатора из здания.

5. Инженерное и техническое обслуживание. Поддержание здания в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло полностью функционировать. Осуществляется инженерное и техническое обслуживание систем управления, вентиляции, кондиционирования воздуха, водопроводно-канализационной сети, электрики, охранной и противопожарной систем безопасности, лифтового хозяйства, структурных частей здания и кровли.

6. Регулярное обследование и осмотры объекта. Проводится управляющим совместно со службой эксплуатации, для контроля качества предоставляемых услуг и проводимых работ, выявление проблем функционирования инженерных систем и обнаружения конструктивных элементов здания требующих ремонта.

Смотрите так же:  Налоговая декларация по учебе бланк 2018

7. Услуги по содержанию объекта и прилегающей территории. УК должно уделяться большое внимание содержанию чистоты и уборки, поскольку это аспект управления зданием в значительной степени определяет уровень комфорта для арендаторов и посетителей здания.

Вся уборка разделяется на 2 части:

— уборка внутри здания;

— поддержание соответствующего внешнего вида прилегающей территории и здания.

Возможный набор услуг по уборке и содержанию объекта:

— Уборка лестничных клеток помещений и мест общего пользования;

— Уборка и благоустройство прилегающей территории;

— Обеспечение вывоза бытового мусора;

8. Работа по заявкам.

9. Аварийно-восстановительные работы.

10. Услуги по обеспечению безопасности. Обеспечение защиты здания от возможных правонарушений как внутри, так и с внешней стороны. Достигается путем установки систем охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработки пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала.

11. Организация отношений с коммунальными службами города. По мере возможности заключения с муниципальными органами прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг.

12. Ведение отчетности связанное с текущей деятельностью органов управления и службы эксплуатации. В данном случае УК должно контролировать и вести строгий учет и составлять прогнозы будущих денежных потоков. Представление собственнику годовой сметы по эксплуатации здания, учет всех фактических расходов в течение года, сверка фактических расходов бюджета.

13. Материальное обеспечение.

14. Страхование и управление рисками.

Фирменное наименование юридического лица: Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания», сокращенное наименование ООО «УК».

Генеральный директор ООО «УК» — Рачицкая Елена Ивановна. Реквизиты свидетельства о государственной регистрации юридического лица: рег. № 1052305758911, дата присвоения 11 октября 2005 года, наименование органа, принявшего решения о регистрации: Инспекция Федеральной налоговой службы № 2 по г. Краснодару [38].

Организационная структура компании изображена на рисунке 5.1.

Рис 5.1 — Организационная структура Управляющей компании

Виды экспертиз объектов недвижимости

1. Правовая экспертиза объектов недвижимости;

2. Экспертиза местоположения объектов недвижимости;

3. Экологическая экспертиза объектов недвижимости;

4. Техническая экспертиза объектов недвижимости;

5. Экономическая экспертиза;

6. Управленческая экспертиза объектов недвижимости

7. Эксплуатационная экспертиза объектов недвижимости.

Правовая экспертиза — это исследование правовой и законода­тельной базы и правоприменительной практики использования до­кументов, определяющих право­вой статус объекта недвижимости на заданный момент времени, и со­ответствия этих документов требованиям федерального, региональ­ного законодательства, действующих нормативных актов, а также подготовка экспертного заключения на основе результатов исследо­ваний и предложений по дальнейшему использованию объекта недвижимости.

Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Анализ документов, в особенности недобросовестно составленных, с которыми зачастую сталкиваются эксперты в процессе судебных разбирательств, требует участия в данном процессе квалифицированных юристов.

Экспертизы местоположения предназначены для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. В связи с особой остротой экологических вопросов в данном классе следует выделить экологическую экспертизу объектов недвижимости. Усиление контроля соблюдения экологических требований приводит к необходимости учета экологических факторов при оценке стоимости объектов недвижимости.

Потенциал местоположения объекта недвижимости — основной фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. Например, если в здании предполагается разместить кафе, объект недвижимости должен находиться на оживленных улицах, если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды, автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факторы, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть:

· состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);

· классификацию района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);

· репутацию района и его значимость в масштабах района, города;

· близлежащую застройку и ландшафт;

· внешний транспорт и улично-дорожную сеть;

· информацию о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.

Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

· основания — с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);

· строительных конструкций — фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);

· инженерного оборудования: водопровод и канализация — трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение — трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление — трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение — трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Экономическая обоснованность — один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

· провести анализ существующего использования объекта недвижимости;

· определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет — это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год — 3 — 5 лет.);

· составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

· составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;

· спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Управленческая экспертиза производится в целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании. При использовании объектов недвижимого имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты недвижимости могут быть реализованы на основе договора купли-продажи, часть объектов будет передаваться в аренду сторонним организациям, а часть – в доверительное управление специализированным компаниям. Управление объектом недвижимости происходит на основе построения стратегии данного управления. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.

Эксплуатационная экспертиза состоит в анализе эффективности использования объекта. Для каждого объекта недвижимости существуют различные юридически правомерные и экономически возможные варианты его использования. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешенность, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.

Повысить эффективность использования недвижимости позволяет привлечение специализированной управляющей компании, так как управление недвижимостью подразумевает выполнение большого количества разнообразных функций, для чего необходимы усилия значительного количества специалистов разного уровня. Координация их усилий наиболее эффективна в рамках единой, нацеленной на достижение ясных целей организации.

Таким образом, максимальную прибыль от использования недвижимости при минимальных затратах собственник недвижимости сможет получить именно при полной реализации потенциала доходности объекта, что невозможно без использования концепции сервейинга.

Дата добавления: 2015-09-11 ; просмотров: 4130 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ