Меню Закрыть

Агентство недвижимости судебная практика

Дело о некачественных услугах агентства недвижимости

К адвокату Коллегии адвокатов № 1 обратился гражданин, которого привлекли в судебный процесс соответчиком. В январе 2017 года он приобретал квартиру через агентство недвижимости, а одним из условий сотрудничества с риэлтором являлась проверка юридической чистоты сделки. После регистрации прав на квартиру, сделка была оспорена по причине существенного нарушения закона.

При защите по делу адвокату установил правомерность требований о признании сделки недействительной. При этом истец не возражал вернуть в полном объеме денежные средства за жилое помещение. Размер вознаграждения агенту по недвижимости был указан в договоре и составлял 60 тыс. рублей. Для возмещения понесенных затрат, адвокат направил в агентство недвижимости письменную претензию по правилам закона № 2300-1.

Поскольку претензия осталась без ответа, адвокат направил иск в суд. Для защиты клиента адвокат указал следующие доводы:

  • по договору с риэлтором, покупатель оплачивал услуги по проверке чистоты сделки, подготовке документов и сопровождению в службе Росреестра;
  • агентство недвижимости по условиям договора отвечало за услуги ненадлежащего качества;
  • в материалах дела присутствовало письменное заключение риэлтора о соответствии сделки нормам законодательства.

При таких обстоятельствах оказанные услуги не отвечали требования по надлежащему качеству. Так как правоотношения по оказанию услуг с гражданами регламентируются законом № 2300-1, за уклонение от добровольного возмещения средств по договору ответчику была начислена неустойка в размере 19 000 рублей.

В ходе процесса ответчик представил контррасчет по иску. По мнению риэлтора, норма о некачественном оказании услуг может распространяться только на проверку чистоты сделки. Адвокат Коллегии адвокатов № 1 указал в ходе процесса, что договор между покупателем и агентством недвижимости предусматривал единый комплекс услуг, направленных на конечную цель – законное приобретение квартиры. Выделение отдельных видов услуг по договору не предусматривалось, поэтому ответчик обязан в полном объеме вернуть денежные средства и выплатить неустойку.

Суд согласился с доводами адвоката и в полном объеме удовлетворил иск. Поскольку ответчик уклонялся от исполнения судебного акта, адвокат добился выплат через службу ФССП.

Дата опубликования: 16 января 2011 г.

Ростовский областной суд

Судья Ланко И.И. Дело № 33-14378

6 декабря 2010 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

Председательствующего судьи: Ковалева А.М.,

Судей: Рудневой О.А., Криволапова Ю.Л.,

При секретаре: Недоруб А.Г.,

Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Криволапова Ю.Л. гражданское дело по кассационной жалобе ООО « Агентство недвижимости Золотой ключ» на решение Азовского городского суда Ростовской области от 13 октября 2010 года,

ООО «Агентство недвижимости Золотой ключ» обратилось в суд с иском к Колесникову В.И. о взыскании денежной суммы в размере 160000 рублей, ссылаясь на то, что 14 декабря 2010 года между ними был заключен договор № 251 возмездного оказания услуг при подборе квартиры.

Свои обязательства по договору возмездного оказания услуг в части подбора квартиры и организации ее осмотра ООО « Агентство недвижимости «Золотой ключ» выполнило.

Однако, ответчиком были нарушены пункты 3.2 — 3.5 договора от 14 декабря 2009 года, поскольку ответчик вопреки условиям договора передал информацию о квартире своей дочери, которая впоследствии заключила договор купли-продажи этой квартиры с продавцом без участия истца. Ответчик при этом не уплатил истцу сумму установленного договором вознаграждения – 4% от стоимости квартиры. Договором в этом случае установлен штраф в размере двукратной суммы вознаграждения за услуги.

Квартира была продана за 2000000 рублей, штраф, включая вознаграждение, в размере 160000 рублей подлежат, по мнению истца, взысканию с ответчика.

Ответчик исковые требования не признал.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 13.10.2010 года в удовлетворении исковых требований ООО « Агентство недвижимости Золотой ключ» к Колесникову В.И. о взыскании денежной суммы – отказано.

Не согласившись с постановленным решением, ООО « Агентство недвижимости Золотой ключ» подало кассационную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав представителя ООО «Агентство «Золотой ключ», Колесникова В.И., судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК Ф решение должно быть законным и обоснованным.

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

Суд, отказывая в иске ООО «Агентство «Золотой ключ», исходил из недоказанности совершения действий ответчиком по разглашению полученной от истца информации об объекте, который был продан его собственником самостоятельно на основании предварительного договора, заключенного до осмотра квартиры. При этом суд учитывал, что договора между истцом по делу и собственником проданной квартиры, не заключалось.

С такими выводами суда нельзя согласиться.

В соответствии со ст. 309 -310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст.ст. 779, 781 — 782 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Заказчик обязан оплатить оказанные услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 14.12.2009 г. был заключен договор возмездного оказания услуг по подбору на рынке недвижимости квартиры, в том числе предоставить заказчику информацию о технических характеристиках, условиях продажи объекта, организовать бесплатный просмотр объекта недвижимости, проверить правоустанавливающие документы, а также подготовить документацию для купли-продажи объекта.

На заказчика, т.е. ответчика возлагается обязанности по оплате услуг исполнителя за оказанные услуги, а также соблюдение конфиденциальности — обязанности по неразглашению полученной от исполнителя информации относительно объекта сделки, а также запрет на совершения сделок с объектом недвижимости помимо исполнителя.

В случае несоблюдения условий о конфиденциальности сделки, на заказчика возлагается обязанность по уплате за услуги в размере 4% от стоимости сделки и ответственность в виде штрафной неустойки в дойном размере вознаграждения.

Истец выполнил свои договорные обязанности по подбору квартиры, отвечающей требованиям клиента, организации ее просмотра.

После осмотра ответчиком 14.12.2009 г. , Ш.Ф.Ф. , являющаяся тещей ответчика, приобрела ее в собственность по договору купли-продажи с прежним собственником Д.Г.С. Оплату за оказанные услуги истцом, ответчик не оплатил. После совершения сделки ответчик квартиру не приобрел, интерес к ее поиску потерял.

Допустимых доказательств о том, что в отношении указанной квартиры ранее осмотра ответчиком был заключен предварительный договор и внесен задаток, в деле не имеется.

Свидетельские показания Д.Г.С. о том, что он 06.12.2009 г. от К.Н.В. – дочери ответчика, — получил задаток, не могут в силу ст. 162 ч.1 ГК РФ и ст. 60 ГПК РФ являться надлежащим доказательством совершения сделки. Эти показания, кроме того, не являются убедительными, поскольку осмотр квартиры 14.12.2009 г. производился в присутствии членов семьи продавца. Однако, ни Колесников В.И., ни члены семьи Д.Г.С. не сообщали о заключенном предварительном договоре, полученном задатке. Впоследствии Колесников и Д.Г.С. также не сообщали исполнителю о совершаемой сделке. То обстоятельство, что Д.Г.С. не заключал договора с истцом, не имеет значения для данных правоотношений.

Бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о том, что совершенная сделка не является результатом оказанных исполнителем услуг, в соответствии со ст. 401, ст. 56 ГПК РФ лежит на ответчике.

Совокупность имеющихся в деле доказательств приводит к выводу о том, что ответчик не исполнил требования п. 3.5 договора, в результате чего квартира была приобретена на основе оказанных истцом услуг, однако ответчик не оплатил эти услуги.

Таким образом, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, установленным судом, в связи с чем решение подлежит отмене на основании ст. 362 ч.1 ГПК РФ.

Поскольку обстоятельства дела установлены в полном объеме, судебная коллегия в соответствии со ст. 361 ГПК РФ находит возможным после устранения нарушений, допущенных судом первой инстанции, вынести новое решение о частичном удовлетворении требований истца.

При этом судебная коллегия учитывает, что истцом частично оказаны услуги по договору, следовательно, вознаграждение в части оказанных услуг подлежит взысканию с ответчика.

Взысканию также подлежит штрафная неустойка, установленная п. 5.2 договора. Однако при определении размера неустойки следует применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить ее размер, учитывая, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна характеру и последствиям нарушения обязательства.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат также взысканию, понесенные расходы по уплате госпошлины в размере, пропорциональном удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 360 – 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Азовского городского суда Ростовской области от 13 октября 2010 г. отменить и вынести новое решение.

Взыскать с Колесникова Валерия Ивановича в пользу ООО «Агентство «Золотой ключ» 40000 рублей в счет вознаграждения за услуги, 20000 рублей штрафа и 2000 рублей расходов по оплате госпошлины, а всего 62000 рублей.

Судебная практика с участием риэлторов. В помощь начинающим риэлторам.

Судебная практика с участием риэлторов.

Мы, риэлторы, часто слышим в свой адрес нелицеприятные высказывания. СМИ пестрят громкими делами с участием «чёрных риэлторов». В интернете нередки страшилки о риэлторах-мошенниках. Но почти нет сюжетов и статей, посвящённых обманутым или, как сегодня говорят, «кинутым» риэлторам. А ведь их немало! Бывает, не любят платить по счетам, как клиенты, так и застройщики. В суд решаются обратиться немногие наши коллеги. «Почему?» — спросите вы.

Смотрите так же:  Заявление 203 гпк рф

На это есть ряд причин:

  • Суды – это долго и дорого. Нередко проще «махнуть рукой» на проблемный случай, а драгоценное время потратить на зарабатывание новых комиссионных.
  • Не факт, что выиграешь. Бывает, что не хватит доказательной базы, и неблагоприятный исход дела обеспечен.
  • Репутационные риски. Страдает авторитет риэлтора. Нередко простые клиенты не вникают в суть проблемы. Вопрос «Кто виноват?» сглаживается со временем. Остаётся только осадочек – «Не помню, как и что, но точно была какая-то неприятная история, связанная с судами». Зачастую таких слухов бывает достаточно, чтобы снизился поток обращений к конкретному риэлтору.

Но всегда находятся смельчаки, которые готовы идти до конца. И такая позиция, на мой взгляд, заслуживает уважения.

Рассмотрим три реальных случая из судебной практики последних лет с участием риэлторов.

  1. В начале 2016 года риэлтор обратился в Октябрьский районный суд Екатеринбурга с иском на свою клиентку. С ней был подписан договор на оказание услуг по реализации квартиры, где прописывались комиссионные в размере 80 000 рублей. Агент приступил к выполнению договорных обязанностей: размещал рекламные объявления, принимал звонки, дважды выезжал на показы. Нашёл покупателя. С представителем Сбербанка составил предварительный ипотечный договор. Но ни покупатель, ни продавец больше на встречи не являлись, на звонки не отвечали. Вскоре риэлтор узнал, что продажа состоялась, но без него. Тогда он отправил своей клиентке акт выполненных работ — платежа не последовало. На суде представителем ответчика был предъявлен встречный иск о защите прав потребителя.

Суд встал на сторону риэлтора, посчитав, что прописанные в договоре обязательства агент выполнил полностью. В его пользу с клиентки было взыскано 104 615 рублей (80 000 — комиссионные, 4 615 — процент за пользование чужими денежными средствами, 20 000 — вознаграждение за представительство в суде). Ответчица обжаловала решение. Но суд высшей инстанции не отменил его.

  1. В 2013 году в Арбитражном суде Москвы состоялось слушание дела о конфликте между агентством недвижимости и застройщиком, который привлёк АН к продаже жилья в новом ЖК. АН пыталось взыскать комиссионные за продажу квартиры по Гарантийному письму в новостройке в размере 4%, что составило 790 800 рублей.
    А дело было так. Риэлтор показал покупателю одну из квартир (это было подтверждено актом просмотра), заключил с ним предварительный договор купли-продажи. Но впоследствии по желанию покупателя договор был расторгнут, предоплата возвращена. А клиент через небольшой промежуток времени купил другую квартиру в этом ЖК. Застройщик согласился на частичную выплату причитающейся суммы агентству, посчитав, что в конкретном случае была исполнена лишь доля обязательств.
    Агентство недвижимости обратилось с иском в суд, но дело было проиграно. Судья обозначил несколько причин отклонения исковых требований: 1) Приобретённая квартира на момент подписания соглашения между АН и строительной организацией ещё не принадлежала застройщику на правах собственности. 2) Истцом не был предоставлен подписанный акт сдачи-приёмки услуг. 3) Акт осмотра жилого помещения был подписан только со стороны АН.

Обращение в апелляционный арбитражный суд не возымело действия. Решение суда первой инстанции осталось в силе.

  1. Август 2012 года. Новокуйбышевский городской суд Самарской области. Дело об уплате комиссионных по агентскому договору. Иск предъявило общество с ограниченной ответственностью «Профессионал» к своей клиентке Добровой А.А. По договору агентство недвижимости оказало услугу Добровой А.А. в покупке двухкомнатной квартиры стоимостью 1 600 000 рублей. Комиссионные – 16 000 рублей. Ответчица отказалась от выплаты комиссионных. Просрочка по оплате вознаграждения составила 62 дня. Так как в договоре прописана неустойка в размере 0,5 % от суммы за каждый день просрочки, то это 80 рублей в день. То есть 4 960 рублей за весь период задержки оплаты.

Ответчицей был выдвинут встречный иск о расторжении договора, так как, по её утверждению, подписан он был при психологическом давлении со стороны представителя агентства.

Суд установил, что обязательства по договору АН были полностью исполнены. Ответчице присудили выплатить и комиссионные, и неустойку. В удовлетворении встречного иска суд ей отказал.

Призываю, дамы и господа-риэлторы:

  • Подходите внимательно к подписанию всех необходимых документов. Если работаете с продавцом, то это договор и акт осмотра помещения, в котором расписываются все стороны. Имеете дело с покупателем — обязателен детальный договор, желательно с предоплатой.
  • Формы документов хорошо бы прорабатывать вместе с юристом. Да, это затраты. Зато грамотный договор в дальнейшем избавит от проблем с взиманием комиссионных с клиента, придаст вам уверенности, повысит авторитет. Вы всегда сможете отстоять свои права в судах и других инстанциях.
  • Прописывайте в договоре разумные комиссионные, и у вас будет больше шансов своевременной честной оплаты.
  • Старайтесь сохранять оригиналы, а не копии документов. Есть прецеденты, когда суду стороны предъявляли нетождественные копии. А с утерянным оригиналом доказать подлинность копии становится практически невозможно.

если риэлтор работает честно, легально, на основании письменных договорных отношений, добросовестно выполняет свои обязанности по договору, подкрепляет свою работу дополнительными Актами, Приложениями, Соглашениями, то суды всегда будут на стороне риэлтора-исполнителя, главное чтобы была доказательная документальная база.

Судебная практика по иску к агентствам недвижимости — «Триумф», «Бюро Недвижимости Кузбасс» по защите прав потребителей.

Очень сложное дело в отношении 2-х риэлторов, действовавших от разных риэлторских компаний, которые получили крупную сумму денег и не только не выполнили взятые обязательства, но и отказались возвращать семье В. все деньги. Речь шла о крупных суммах в сотни тысяч рублей. Данное дело длилось более 1 года. Не смотря на то, что оно было проиграно в первой инстанции, стратегия адвоката Путилова И.А. заключалась в том, что бы действовать в двух направлениях:

1 — гражданское дело.

2 — уголовное дело.

Сразу после вынесения решения суда первой инстанции, по факту деятельности данных риэлторов — было возбуждено уголовное дело по статье 159 УК РФ, так как получалось, что у следователя риэлторы давали одни объяснения, а суде занимали иную позицию. Заявление в следственные органы подготовил заранее адвокат Путилов И.А. Практически в течении месяца все взятые у В. деньги риэлторы вернули. Более того, в последствии в кассационной инстанции еще и удалось отменить не справедливое и как выяснилось в части не законное решение суда, которое с начала было в пользу риэлторов, но усилиями адвокатов «Ушаковых, Путиловых» в итоге стало в пользу наших клиентов — семьи В.

Судья: Гадяцкая Л.М. Докладчик: Мухарева Л.С. Дело № 33-3243

20 июня 20хх года.

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего: Быковой СВ. судей: Мухаревой Л.С., Корытниковой Г.Л. заслушала в открытом судебном заседании по докладу Мухаревой Л.С. гражданское дело по кассационной жалобе ВО., ВА. на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка от 02 мая 20хх года. по иску, ВО, ВА к ООО «Бюро недвижимости Кузбасс», Агентству недвижимости « Триумф» о защите прав потребителей,

ВО. и ВА. Обратился в суд с иском с учетом изменения ранее заявленных исковые требований к ООО « Бюро недвижимости Кузбасс», Агентству недвижимости «Триумф» о защите прав потребителей (л.д.2-3,34-35).

Требования мотивированы тем, что 27.09.20хх. они заключили договор поручения с ООО « Бюро недвижимости Кузбасса» на продажу однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тореза, 8, принадлежащую на праве собственности ВО. Указанный договор заключили для того, чтобы купить себе трехкомнатную квартиру в Кузнецком районе, поскольку у них семья состоит из пяти человек, из них трое детей.

01.10.20ххг. ВО. заключила договор об оказании риэлтерских услуг с ООО «БНК» на покупку ей трехкомнатной квартиры и внесла 10 000 руб. Срок окончания данного договора был установлен до 01.11.20ххг.

В декабре 20ххг. ООО «БНК» продало ее квартиру по ул. Тореза,8-х г. Новокузнецка за 610 000 руб., которые остались у риэлтера Щ. для покупки им трехкомнатной квартиры по ул. Чекалина, 14-15 г. Новокузнецка.

Указанная трехкомнатная квартира, предложенная риэлтером Щ.. их устроила и они решили приобрести данную квартиру за 950 000 руб. Нанимателем данной квартиры является Г.

АН «Триумф» по договоренности с ООО «БНК» должно было приватизировать квартиру Г. и подготовить пакет документов на квартиру для ее продажи. О том, что данная квартира не приватизирована, им стало известно только в июне 20ххг. ООО «БНК» в лице риэлтера Щ. за них внесла в АН «Триумф» в лице риэлтера Ш. еще 390 ООО руб. в счет стоимости данной квартиры. Однако до настоящего времени АН «Триумф» и ООО «БНК» пакет документов для продажи квартиры Г. не подготовили.

В настоящее время Г. уже год проживает в доме по пер. Русинский, и без регистрации и, не имея на него никаких документов, который ей предоставило. АН « Триумф».

Поскольку они продали свою квартиру и жить их семье негде, то с разрешения Г., начиная с 29.12.20ххг. они проживают в квартире х. г. Новокузнецка, без прописки и без документов. Они неоднократно обращались к ответчикам о возврате денег или продажи им кЕартиры, но им отвечали, что документы оформляются, деньги никто отдать не может.

Считают, что ООО «БНК» не исполнил свои обязательства по договору оказания/услуг от 01.10.20ххг. и обязан им вернуть 10000 руб., уплаченные ими по договору, а также 610 000 руб., вырученные от продажи их однокомнатной квартиры по ул. Тореза,8-9, которые до настоящего времени находятся в ООО «БНК» и АН «Триумф».

В связи с этим просят, расторгнуть договор возмездного оказания риэлтерских услугу от 01.10.20ххг, взыскать с ООО « БНК» в пользу В. 20 000 руб., из них 10 00 руб. — сумму внесенного по договору аванса и 10 000 p уб. — пени за неисполнение условий договора, а также взыскать с ООО «БНК» и АН «Триумф» 610 000 руб. в пользу В. и ВА . деньги от продажи их квартиры, а также 610 000 руб. пени с обоих ответчиков; компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб., расходы по оплате услуг адвоката в сумме 17 000 руб.

Смотрите так же:  Онлайн заявление в загс ижевск

Представитель ответчика АН «Триумф» Шл., действующая на основании доверенности от 18.01.20ххг. (л.д. 21), иск не признала, пояснила, что 28 июня 20ххг. к ним в агентство обратилась Г. с просьбой о заключении договора и оформлении документов на квартиру по ул. Чекалина,14-15. Они взяли на себя такое обязательство, однако процесс приватизации затянулся, поскольку органы опеки и попечительства не давали разрешение. Г. забрала документы. В. к ним не обращалась, договор с ними не заключала. Между АН «Триумф» и ООО « БНК» был заключен договор купли-продажи жилого помещения по ул. Чекалина, 14-х за 1100 000 руб., поэтому ООО « БНК» внесло аванс в сумме 390 000 руб. в счет стоимости квартиры.

Представитель ответчика ООО «БНК» в суд не явился, ранее пояснил, что с В. был заключен договор на продажу квартиры по ул. Тореза,8-х ; сделка состоялась. На подбор вариантов — договор не заключали. Деньги после продажи своей квартиры В. получили на руки. Они вносили залог в сумме 10 000 руб. за квартиру по ул. Петракова, но сделка не состоялась. Деньги им не вернули, поскольку были потрачены на оформление документов. Договора по квартире по ул. Чекалина не заключали.

Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка от 02 мая 20хх года постановлено: В удовлетворении иска ВО., ВА. к ООО «БНК», АН «Триумф» отказать в полном объеме.

В кассационной жалобе ВО., ВА. просят решение суда отменить, как незаконное, в жалобе ссылается на те же доводы, что указаны в исковом заявлении; при этом считает, что суд не проверил доводы ответчика ООО « БНК», на что были потрачены внесенные ими деньги в сумме 10 ООО руб., не представлено ни одного документа, подтверждающего расходы на рекламу.

Суд не дал оценки тому, что на период действия договора ООО не произвело никаких действий по выполнению взятых обязательств.

Суд пришел к неверному выводу, что между ООО «БНК», АН «Триуфм» и ими не возникло договорных обязательств, поскольку суд не принял во внимание показания свидетелей, письменные документы, не дал оценки объяснительной риэлтора Щ. в адрес «лиги риэлторов Кузбасса» Суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика ООО «БНК» и третьего лиц Щ., тем самым лишил их возможности задать вопросы эти лицам, исходя из показаний допрошенных в суде свидетелей.

Представителей ООО «БНК» И., действующим на основании доверенности от 16.04.20ххг. (л.д138), и директором АН «Триумф» Ш. поданы возражения на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав ВО., ВВА., их. представителя адвоката Путилова И.А., действующего на основании ордера № 39 от 20.06.20ххг., в поддержку доводов кассационной жалобы, просивших решение суда отменить, проверив законность и обоснованность решения суда в интересах! пределах доводов, изложенных в жалобе, в соответствии со ст.347 ч. 1 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в части отказа в иске о расторжении договора возмездного оказания риэлтерских услуг от 01.10.20ххг., взыскании оплаты по договору и пени, компенсации морального вреда, в остальной части судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы.

В силу ст. 161 ПК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

-сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

-сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом — независимо от суммы сделки.

Согласно’ ч.1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на показания свидетелей, но не лишает

их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии со ст.971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.

Из материалов дела видно и это установлено судом, что истцы супруги В. обратились в ООО «Бюро Недвижимости Кузбасса» с целью продажи своей однокомнатной квартиры и приобретения квартиры большего размера.

27.09.20ххг. ВО., как доверитель, и ООО «БНК», как поверенный, заключили договор поручения на продажу объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого, В. доверяет ООО продать от ее имени и по ее поручению однокомнатную квартиру по ул. Тореза, 8-х. г. Новокузнецка, принадлежащую ей на праве собственности. Цена квартиры, определенная сторонами, установлена (л.д.4). «БНК» продало их однокомнатную квартиру по ул. Кузнецка гр. Т. за 610 000 руб., которые согласно расписки от 06.12.20ххг., написанной ВО., (л.д.15) были получены ею от Т. в полном объеме, при имелось.

Исходя из установленного, суд первой инстанции правильно указал, что ООО «БНК» по договору поручения выполнило взятые на себя „ обязанности по продаже объекта недвижимости- квартиры ВО. которая, в свою очередь, получила полностью деньги за проданную квартиру.

Между тем, из пояснений ВО. усматривается, что она фактически деньги от продажи своей однокомнатной квартиры не получала, только написала расписку по этому поводу, а вся сумма денег размере 610 000 руб. были переданы риэлтору ООО « БНК» Щ. для покупки им трехкомнатной квартиры.

Исследовав представленные сторонами в этой части спора доказательства в силу ст.5 6 ГПК РФ, а также пояснения третьего лица Щ. ., пояснившей, что деньги от продажи квартиры В. получили на руки (л.д.56), проанализировав их, суд первой инстанции обоснованно указал, что В. не представили письменных доказательств, подтверждающих факт передачи риэлтору ООО «БНК» Щ. денег в сумме 610 000 руб., полученных от продажи их квартиры, что само по себе свидетельствует о несоблюдении ими простой письменной формы сделки при их передачи, заключенной между -. юридическим лицом, ООО « БНК», и ВО., в связи с чем, они не вправе ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Из показаний свидетелей Т.(л.д.82-83), У. (л.д.84-86) хотя и следует, что деньги от продажи квартиры В. находились у риэлтора Щ., для последующей проплаты сделок.

тем не менее, показания этих лип не могут являться доказательствами подтверждения сделки по передаче денег от В. к ООО «БНК» и ее условий. Письменных и других доказательств, подтверждающих этот факт, В. не представили, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу об отказе в иске В. о взыскании с ООО «БНК» денег в сумме 610 000 руб. за проданную квартиру.

Совершенно обоснованно суд также пришел к выводу о необходимости отказа в иске В. к АН «Триумф», поскольку истцы никакого договора с данным агентством по оказанию услуг не заключали, в договорных отношениях с агентством не состояли, доказательств того, что АН «Триумф» оказало им ненадлежащую услугу не представили.

Обстоятельства дела в этой части спора судом установлены полно и правильно, всем доказательствам сторон дана надлежащая оценка в их совокупности в порядке 67 ГПК РФ.

Доводы кассационной j жалобы о том, что в рамках заключенного ВО. договора Возмездного оказания услуг с ООО «БНК» от 01.10.20ххг. между/сторонами возникли отношения, касающиеся оказания . со стороны ООО у/слуг по приобретению им квартиры по ул. Чекалина, 14-х г. Новокузнецка, не заслуживают внимания, поскольку в данный договор никаких изменений по его существенным условиям стороны не вносили, в нем конкретно определён объект недвижимости, подлежащий покупки. Ссылки карсат0ра на показания свидетелей, письменные объяснения могут являться, в силу ст. 60 ГПК РФ допустимыми подтверждающими факт передачи денег со стороны риэлтору ООО «БНК» Щ., поскольку закон прямо запрещает ссылаться на них в подтверждение сделки.

Вместе с этим, из материалов дела видно и это установлено судом, между ООО «БНК», как исполнителем, и ВО., заключен договор возмездного оказания услуг от п.5).По условиям данного договора ВО. поручает которое, в свою очередь, обязуется оказать услуги по подготовке пакета документов для покупки объекта недвижимости — трехкомнатной квартиры по ул. Петракова,48-х г. Новокузнецка. Исходя из дополнительных условий заключенного договора, В. передала ООО «БНК» предоплату в размере 10 000 руб.

Как следует из пояснений ВО.. данный договор ООО «БНК» исполнен не был, сделка по купли-продажи указанной квартиры не состоялась, однако деньги в размере предоплаты им не возвращены. Вариант приобретения квартиры Г.. по адресу: г. Новокузнецк ул. Чекалина, 14-х они нашли сами, при этом услугами ООО «БНК» не пользовались.

Из пояснений представителя ООО «БНК» Б.. видно, что деньги в размере предоплаты В. по договору они не вернули, поскольку они были потрачены на оформление документов, а также, как следует из пояснений третьего лица Щ., на рекламу.

В связи с этим, суду необходимо было проверить доводы ООО в части расходов, понесенных ими в рамках взятого на себя обязательства на оформление документов и на рекламу, а также установить,- в связи, с чем не состоялась данная сделка, кто из сторон не согласился на ее заключение, и, исходя из условий договора, разрешить заявленные требования.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований истцов В. о взыскании компенсации морального вреда в связи с не выполнением ООО «БНК» условий договора, ненадлежащим оказанием услуг, также подлежит отмене в связи с их взаимосвязанностью.

Смотрите так же:  Требования к пешеходным дорожкам

При таких данных, решение суда в части отказа в иске ВА., ВО. о расторжении договора возмездного оказания риэлтерских услуг от 01.10.20ххг., взыскании оплаты по договору и пени, компенсации морального вреда, нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

В связи с тем, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом не установлены, судебная коллегия не имеет возможности в силу ст.361 ГПК РФ, исправить нарушения, допущенные судом первой инстанции, дело в отмененной части подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть изложенное, правильно установить обстоятельства, имеющие значение для дела, и в зависимости от установленного разрешить спор в соответствии с требованиями матер сального» и процессуального права.

Руководствуясь ст.61 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Центрального районного суда г. Новокузнецка от 02 мая 20хх года в части отказа в иске ВА., ВО. о расторжении договора возмездного оказания риэлтерских услуг от 01.10.20ххт., взыскании оплаты по договору и пени, компенсации морального вреда, отменить , кассационную жалобу ВА., ВО. в части удовлетворить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции в ином составе суда.

В остальной части решение того же суда оставить без изменения, кассационную жалобу ВО., ВА. — без удовлетворения.

За что в ответе агентство недвижимости

Большинство операций на рынке недвижимости не обходится без участия профессиональных риэлторов. Спрос на услуги этих специалистов стабильно высок, так же как и градус недовольства среди их клиентов. Как подобрать надежного посредника, и какие гарантии дает агентство недвижимости?

Профессионалы и «любители» на рынке недвижимости

Львиная доля претензий, которые недовольные клиенты предъявляют агентам, сводятся к одному – непрофессиональное отношение к делу, безграмотность и жажда наживы. Такая проблема сформировалась на рынке после отмены лицензирования риэлтерской деятельности в 2002 году. Фактически услуги агентств недвижимости не контролируются государством, а работа специалистов не подчиняется единым стандартам и требованиям. В итоге квалифицированные риэлторы с реальным опытом успешных сделок, пониманием специфики рынка, юридической грамотностью и профессиональным чутьем вынуждены играть на одном поле с новичками, которые фактически могут предложить клиенту лишь низкую стоимость услуг.

Оценить профессионализм риэлтора перед началом сотрудничества бывает непросто. Проверенный способ – искать надежного специалиста методом «сарафанного радио» через друзей и знакомых. Если обстоятельства вынуждают обратиться к незнакомому риэлтору, лучше остановить свой выбор на сотруднике крупного агентства. Тогда имя и репутация компании станет определенным гарантом безопасности клиента. Но в любом случае, основной залог безопасности ваших интересов – это договор.

По стандартной практике между посредником (частным лицом или фирмой) и клиентом заключается соглашение об оказании возмездных услуг. Он может быть оформлен в виде агентского договора, договора комиссии или договора на оказание узкоспециализированных услуг. Как правило, в такой документ можно включить любые требования и условия по соглашению сторон. Главное, что должен помнить клиент – обязанности и ответственность сторон будут ограничиваться текстом соглашения. Поэтому при его составлении или изучении готовой формы, предложенной агентством, важно предусмотреть основные риски. Если вы забудете внести в список какой то принципиально важный пункт, спрашивать будет не с кого.

Оформление бумаг и юридическая чистота сделки

Одна из основных причин, по которой покупатели и продавцы нуждаются в услугах профессиональных риэлторов, – сложность оформления сделки. Купля-продажа недвижимости сопряжена с большим объемом бумажной волокиты, сбором справок, проверкой подлинности правоустанавливающих документов, архивной истории объекта и т.д. Все это отнимает достаточно много времени и требует определенного опыта и знания нюансов. Именно поэтому часто клиенты оформляют доверенность и передают сопровождение сделки риэлторам, которые от лица заказчика могут получать задаток, регистрировать права собственности на объект и совершать некоторые другие действия.

Как правило, обязанности агента в части оформления сделки прописываются в договоре. Но, к сожалению, даже если в теории риэлтор обязан тщательно проверить историю квартиры и навести все необходимые справки, на практике практически ничто не гарантирует качество этой работы, печальные последствия которой могут вскрыться спустя много месяцев. Юридически неграмотная сделка в будущем может быть легко оспорена в суде, а права собственности покупателя аннулированы по 122-ФЗ. По закону пострадавшая сторона вправе рассчитывать на компенсацию издержек в пределах 1 млн рублей, но для получения денег придется найти виновника сорвавшейся сделки. При этом ответственность агента минимальна, а доказать её достаточно тяжело. Единственный путь в будущем отсудить какие-то деньги у агентства – доказать нарушение условий договора.

Также в процессе оформления доверенности и делегирования полномочий продавец или покупатель недвижимости должен заранее предусмотреть возможные последствия при отказе от сделки на промежуточном этапе. Если вы не уверены в лояльности и профессионализме агента, лучше не доверять ему право получения задатка. Недобросовестный агент может форсировать заключение договора на не самых выгодных для клиента условиях, лишь бы скорее получить свои комиссионные. При этом пересмотреть договоренности со второй стороной сделки или полностью отказаться от купли-продажи после передачи задатка довольно непросто. Скорее всего, в этом случае придется выплачивать неустойку.

Работа с агентствами – есть ли гарантии

К сожалению, приходится признать, что отношения покупателя или продавца недвижимости с риэлтором достаточно плохо регулируются в рамках правового поля. По оценкам юристов, судебная практика по разрешению конфликтов между агентствами недвижимости и их клиентами фактически отсутствует, а реальная ответственность посредников за проведение сделки невелика. Однако все же есть несколько механизмов застраховать себя от последствий неквалифицированных услуг:

  • Закон о защите прав потребителей

Фактически, ФЗ о «Защите прав потребителей» – основной документ, который может дать клиенту агентства недвижимости хоть какие-то гарантии безопасности. Продавец или покупатель, недовольный сотрудничеством с посредником, может выступить в качестве пострадавшего «потребителя риэлтерских услуг» и потребовать с агентства компенсацию убытков. Однако для этого придется доказать, что договор с компанией был расторгнут заказчиком по объективным причинам, а агент реально нарушил определенные пункты соглашения. На практике в такой ситуации юристы советуют клиентам не доводить до суда, а решать дело на уровне мировых соглашений и взаимного отказа от претензий. Так у клиента больше шансов вернуть по крайней мере сумму выплаченных комиссионных.

Как ни странно, репутация агентства, а также пресловутое «сарафанное радио» на данный момент дает клиенту большие гарантии безопасности, чем законодательство. Профессионалы рынка недвижимости, которые много лет работают в этой сфере, дорожат реноме, ведь при отсутствии лицензирования это их главное, годами наработанное преимущество перед конкурентами. Кроме того, крупные компании обычно входят в профессиональные объединения, которые предусматривают различные механизмы страхования неудачных сделок.

Страховка от агентства – не единственная финансовая гарантия, которая доступна продавцу или покупателю жилья. Клиент может минимизировать риски при купле-продаже жилья с участием риэлтора, застраховав титул собственности. Стандартная стоимость этой услуги составляет примерно 1% от сделки.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Судебная практика: расторжение договора на оказание услуг по подбору объекта недвижимости, взыскании уплаченных денежных сумм и компенсации морального вреда с риелторов г.Калининграда

К юристам и адвокатам г.Калининграда обратилась гражданка с вопросом по расторжению договора и взысканию уплаченной денежной суммы с одной из риелторских компаний города Калининграда. Сутью спорного правоотношения явился срыв сделки купли-продажи квартиры, в результате которой обратившиеся клиентка потеряла денежную сумму в размере шестьсот тысяч рублей. Риелторы винили в сложившейся ситуации Заказчика и Продавца квартиры, в свою очередь Заказчик обвиняла риелторов.

При урегулировании спорного правоотношения следует руководствоваться главами 39, 49 ГК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей» и Договором. Причем как показывает судебная практика, важное значение имеет в данных правоотношениях Договор, заключенный между сторонами. Какие права и обязанности установили для себя субъекты Договора, и будет в последующем влиять на способ защиты права и на возможность взыскания денег с контрагента.

Лишь тот, кто облек себя в броню лжи, нахальства и бесстыдства, не дрогнет перед судом своей совести. Максим Горький

Ненадлежащее оказание услуг риелторов можно определить по двум критериям. Первый критерий, это сроки исполнения обязательств, второй это выполнения, определенных Договором действий обязанной стороны. Доказать в суде ненадлежащие услуги сложно. Суд, как правило, встает на сторону риелторов, так как действия их носят формальный характер. Риелторам достаточно составить договор и собрать некоторые документы, чтобы обосновать стоимость своих услуг. Особый интерес в этой связи вызывает смета оказанных услуг, так по представленным в суде расценкам риелторы оказали услуги на сумму в размере 74 000 рублей и суд посчитал этот документ надлежащем доказательством, хотя указанные расценки не были приложением к заключенному договору.

Все выше перечисленные обстоятельства усложнили работу, тем не менее, суд частично удовлетворил наши требования и взыскал с риелторов часть уплаченных денежных сумм. Адвокаты доказали, что частично услуги были оказаны не надлежащем образом.

В рамках заказа юристами был проделан целый комплекс действий. Прежде всего, были установлены фактические обстоятельства дела, определен предмет доказывания и выработана тактика защиты прав в суде. По выше названным причинам краеугольным камнем в работе стал анализ договора. Существенным пробелом стало неправильное определение предмета договора, указан другой объект недвижимости. Важным для разрешения спорного правоотношения сыграли условия по возврату денег, агентством недвижимости в случае наступления определенных условий. Рассмотрения дело в суде первой инстанции продолжалось два месяца. В настоящее время, на решение Ленинградского районного суда города Калининграда подана апелляционная жалоба. По результатам рассмотрения Калининградским областным судом, настоящая статья будет дополнена.

Решение Ленинградского районного суда города Калининграда по иску о расторжении договора на оказание услуг и дополнительных соглашений к нему, взыскании уплаченных по нему денежных сумм и компенсации морального вреда.

Подпишитесь на рассылку нашего проекта, и получайте свежую подборку статей прямо себе на Email