Меню Закрыть

Как приобрести в собственность линейный объект

Продажа линейных объектов без земельного участка

Вопрос-ответ по теме

В собственности юридического лица «А» имеется несколько земельных участков, граничащих между собой. По данным участкам проходят подземные и наземные линейные объекты (кабельные линии электропередач, теплотрассы, газопровод, водопровод и т.п.), являющиеся собственностью юридического лица «А». Юридическое лицо «А» планирует продажу (либо иное отчуждение) указанных линейных объектов в собственность другого юридического лица «В». Вопрос: 1) Подлежат ли продаже линейные объекты вместе с земельными участками, на которых они расположены? Необходимо ли выделять в данном случае земельный участок в натуре? 2) Можно ли продать линейные объекты без земельного участка? 3) Как поступить, если линейный объект расположен на нескольких граничащих между собой земельных участках?

Отказ Росреестра в регистрации перехода прав в таком случае можно обжаловать. Дело в том, что в силу п.8 ст.90 ЗК РФ, для собственника трубопроводного транспорта не требуется оформления прав на земельный участок, под которым располагается сооружение. Правила ч.4 ст.35 ЗК РФ в данном случае не применяется, что подтверждает и судебная практика – см. например, Постановление АС ЗСО от 28.03.2016 № А70-9108/2015.

Однако в отношении надземных линейных объектов ситуация иная. Закон запрещает раздельное отчуждение сооружения и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Росреестр может отказать в регистрации перехода права, сославшись на ч.4 ст.35 ЗК РФ. Но это правило не применяется,
если отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. Т.е. если из договора купли-продажи будет следовать, что продавец линейного объекта одновременно предоставляет покупателю право пользования на условиях сервитута, возможный отказ Росреестра можно обжаловать, но судебная практика по таким спорам не сформирована.

Наиболее безопасный вариант для регистрации перехода права – формирование самостоятельных участок под надземными линейными объектами, и одновременное отчуждение участков и линейных объектов покупателю.

«Продажа участка вместе со зданием

Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если отчуждается:

  • часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ;
  • сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Эти исключения указаны в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.*

При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) или отчуждении его части продавец обязан продать еще и долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание (сооружение). Такая обязанность указана в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Продавцу здания надо учитывать это правило еще на стадии обсуждения условий сделки. Даже если сам покупатель согласен купить только здание без участка под ним (т. к. не готов платить еще и за землю), такая сделка все равно будет недействительной. Стороны не смогут зарегистрировать переход права собственности, а значит, продавец не сможет получить и оплату (либо такую оплату придется вернуть несостоявшемуся покупателю).

Пример из практики: в регистрации перехода права собственности на здание отказано, поскольку стороны не представили документы о переходе права собственности на земельный участок, который, как и здание, принадлежит продавцу. Суд признал действия Росреестра законными

Муниципальное предприятие (продавец) и общество (покупатель) представили в Росреестр заявление и пакет документов на государственную регистрацию перехода права и права собственности на нежилое здание. При этом стороны не представили в Росреестр документы на государственную регистрацию перехода права на земельный участок под приобретаемым зданием. Росреестр отказал в регистрации договора и перехода права собственности, поскольку заявителями было нарушено требование пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Стороны оспорили отказ в суде, однако суд признал решение Росреестра законным, пояснив:

«Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (постановление ФАС Поволжского округа от 9 августа 2011 г. по делу № А55-23420/2010, определением ВАС РФ от 20 декабря 2011 г. № ВАС-12673/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)».

Земля под линейными объектами. Брать или не брать?

В результате проведенных реформ в частной собственности оказались так называемые линейные объекты — линии электропередачи, связи, газопроводы и т.д. Для размещения и эксплуатации этого имущества необходимы соответствующие земельные участки. Какой вид права на землю под данными объектами выбрать их собственникам? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Развитие рыночных отношений, создание новых производств, активное жилищное строительство и связанное с этим освоение новых земельных участков влекут за собой необходимость сооружения новых и модернизации действующих линий электропередачи, связи, а также систем газоснабжения. Зачастую строительство этих объектов ведется самими заинтересованными лицами, а именно собственниками и владельцами строящихся жилых домов и предприятий. В связи с этим возникает масса проблем. Одна из главных — оформление земельных отношений.

Во-первых, действующее законодательство не дает возможности однозначно определить, какие линейные объекты относятся к недвижимому имуществу, а какие — нет.

Во-вторых, такие объекты зачастую расположены в границах населенных пунктов. Следовательно, земельные участки, необходимые для размещения и эксплуатации газопроводов и линий электропередачи, относятся по своей категории к землям поселений, что в некоторой степени затрудняет процесс оформления земельных правоотношений.

В-третьих, геометрия таких земельных участков, а именно их большая протяженность при относительно малой ширине, создает сложности при межевании. Совершенно понятно, что форма земельного участка под линейным объектом зависит непосредственно от аналогичных параметров самого линейного объекта. Естественно, что при сооружении газопровода или линии электропередачи заказчики и подрядчики стремятся использовать наименее затратные варианты. Один из способов — сооружение такого линейного объекта по наиболее короткой схеме. По этой причине газопровод или кабельная линия проходят по земельным участкам, принадлежащим различным собственникам. Трудно представить ситуацию, когда в существующей застройке сооружаемый линейный объект пройдет только по муниципальным или государственным землям. Такое было возможно лишь в начале 90-х годов. Сейчас большая часть земли уже приватизирована либо находится в аренде. Следовательно, при оформлении земельных отношений в связи с сооружением, размещением и эксплуатацией линейного объекта придется иметь дело не только с органами государственной или муниципальной власти, но и с частными лицами и организациями. Все это также усложняет процесс оформления прав на земельные участки, занятые такими линейными объектами. Вполне вероятно, что только некоторые из земельных участков под линейным объектом можно получить в собственность.

В-четвертых, действующее законодательство не учитывает указанных выше особенностей линейных объектов и пытается урегулировать отношения по оформлению и регистрации прав на занимаемые ими земельные участки на основании общих норм. Хотя правоприменительная практика давно указывает на острую необходимость принятия специальных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок предоставления земельных участков для размещения таких объектов, а также регистрации прав на эту землю.

Сначала разберемся с тем, что же подпадает под определение «линейный объект» и являются ли безусловно все линейные объекты недвижимым имуществом. Определение линейного объекта содержится в нормах Градостроительного кодекса РФ (далее — ГСК РФ) и нормах Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон).

Так, согласно ст. 1 ГСК РФ под линейными объектами следует понимать линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. В свою очередь, в соответствии с п. 6 ст. 7 Закона к линейным объектам относятся дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы, иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Как видно из приведенных выше норм, ни одна из них не дает исчерпывающего перечня имущества, подпадающего под линейные объекты.

Смотрите так же:  Госпошлина замены прав по истечению срока в 2018 году

Общее понятие «недвижимое имущество» раскрыто в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Согласно положениям данной нормы к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Однако достаточно сложно разобраться в том, можно ли кабельную линию или газопровод переместить без соразмерного ущерба для них. Особенно с учетом того, что современные строительные технологии позволяют перемещать без разрушения даже здания. То есть понятие «прочно связано с землей» тоже достаточно относительное.

Что делать? Выход один — обратиться к гражданскому законодательству, регулирующему сходные отношения. Закон это допускает: в соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда гражданско-правовые отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Теперь осталось выяснить, какое законодательство регулирует сходные правоотношения. Такие отношения регулируются нормами законодательства о линейно-кабельных сооружениях связи, а именно Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» (далее — Постановление N 68).

Согласно п. 2 Постановления N 68 к линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся прочно связанные с землей сооружения связи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом п. 3 Постановления N 68 устанавливает следующее: линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой:

1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями) и имеющих одновременно следующие признаки:

— наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

— предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

— наличие протяженности (длины);

2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи.

Линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в пп. 1 п. 3 Постановления N 68, может регистрироваться как одна сложная вещь (п. 4 Постановления N 68).

Линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в пп. 2 п. 3 этого Постановления, рассматривается как отдельный объект недвижимости.

К линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся, в частности (п. 5 Постановления N 68):

— наземные и подземные сооружения специализированных необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов и пр.

Следовательно, для решения вопроса о том, является ли и иная электрическая кабельная линия объектом недвижимости, можно обратиться к приведенным выше положениям Постановления N 68. Скорее всего, для решения данной задачи придется привлечь специалистов, которые без труда смогут определить, соответствует ли данная кабельная линия указанным выше признакам.

Что касается газопроводов, то указанный выше принцип аналогии закона здесь применить невозможно. Упомянутое выше Постановление N 68 не может быть применено в этом смысле в силу наличия существенных различий в технологических и конструктивных особенностях этих видов линейных объектов.

Надо сказать, что судебная практика не всегда складывается в пользу признания линейных объектов — электросетей и газопроводов — недвижимым имуществом. Основанием для отказа в удовлетворении таких требований является установление судом возможности перемещения таких объектов без причинения им соразмерного ущерба.

В качестве примера можно сослаться на Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.08.2007 N Ф04-4989/2007(36585-А70-24). В этом случае суд не смог согласиться с тем, что линия электропередачи высокого напряжения протяженностью 0,16 км является недвижимым имуществом. Свои выводы суд аргументировал тем, что указанная линия может быть перемещена без причинения ей соразмерного ущерба.

Попытка определиться в этих понятиях неслучайна. Хотя земельное законодательство не устанавливает прямой зависимости между наличием права приобретения земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений и возможностью отнесения указанных объектов к недвижимому имуществу (ст. 36 ЗК РФ), правоприменительная практика данное условие считает необходимым. То есть право на приобретение земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений приобретают лишь те лица, здания и сооружения которых являются недвижимым имуществом.

В этом же направлении складывается и судебная практика. Такой подход к толкованию права является обоснованным, разумным и целесообразным. Не случайно положения ст. ст. 271 и 272 ГК РФ устанавливают права пользования земельным участком собственниками зданий и сооружений, являющихся недвижимым имуществом.

Следовательно, попытка приобрести право на земельный участок собственниками линии электропередачи или газопровода в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) не всегда может увенчаться успехом, так как не каждый линейный объект может быть признан недвижимым имуществом.

Есть еще одна проблема: интересно ли вообще иметь в собственности земельный участок такой своеобразной формы? Имеется в виду его относительно небольшая ширина при достаточно большой протяженности. Естественно, что такой участок абсолютно неинтересен и непригоден для использования в каких-то иных целях. Тогда возникает вопрос: есть ли смысл платить постоянно растущий земельный налог, нести иные расходы, связанные с оформлением такого земельного участка в собственность, если единственным возможным способом его использования будет размещение и эксплуатация линейного объекта? Наверно, нет.

Все сказанное выше относится и к целесообразности оформления права аренды на такие земельные участки. Принадлежность земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации линии электропередачи или газопровода, различным собственникам и владельцам, невозможность использования такого участка для иных целей, постоянно растущая (особенно в Московском регионе) арендная плата, масса административных сложностей с оформлением и регистрацией этого права делают абсолютно неинтересной такую аренду.

Очевидно, что единственным приемлемым вариантом оформления земельных отношений в такой ситуации является сервитут.

Гражданское законодательство определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим имуществом. В данном случае — чужим земельным участком. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) (ст. 274 ГК РФ).

В соответствии с указанной выше нормой гражданского законодательства сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Плата, которую собственник земельного участка вправе требовать от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, должна быть в обязательном порядке соразмерной (п. 5 ст. 274 ГК РФ), т.е. соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с наличием на участке (или над участком) линии электропередачи или газопровода. Такие отношения заведомо не попадают, например, в плоскость арендных, характеризующихся регулярным повышением размера арендной платы.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Относительно государственной регистрации сервитутов можно сказать следующее. Ее порядок установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Согласно ст. 27 этого Закона государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если же сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

Отсутствие необходимости проведения работ по межеванию земельного участка является еще одним преимуществом сервитута в этой ситуации.

Очень важным моментом является то, что закон защищает права лиц, нуждающихся в установлении сервитута. Одним из положений п. 3 ст. 274 ГК РФ является то, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В свою очередь, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, согласно ст. 276 ГК РФ вправе требовать прекращения сервитута лишь в случае отпадения оснований, по которым он был установлен, либо в случае невозможности использования такого земельного участка по назначению. Такое требование может быть рассмотрено только в судебном порядке.

Смотрите так же:  Какой налог на ваз 2112

Статьей 23 ЗК РФ введены понятия частного и публичного сервитутов. Частным является сервитут, который установлен в соответствии с гражданским законодательством, т.е. по соглашению лица, в пользу и по требованию которого он установлен, с одной стороны, и собственника земельного участка — с другой.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. При этом п. 3 ст. 23 ЗК РФ определяет, для каких именно целей может быть установлен публичный сервитут. Одна из таких целей — использование земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

При этом земельное законодательство не устанавливает каких-либо требований относительно статуса владельца или собственника указанного имущества. Следовательно, данные положения закона распространяются как на организации любых форм собственности, так и на физических лиц.

Анализ судебной практики по рассмотрению дел, связанных с установлением сервитута, показывает, что существенными для таких дел суды определяют следующие обстоятельства:

— отсутствие иных способов обеспечения законных интересов истца;

— наличие у истца недвижимого имущества (по делам о частных сервитутах);

— объективное присутствие интересов государства, местного самоуправления или местного населения (по делам о публичных сервитутах).

При наличии указанных выше обстоятельств исковые требования об установлении сервитута, как правило, удовлетворяются. Приведем пример из арбитражной практики.

Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к РАО «ЕЭС России» в лице территориального обособленного подразделения «Восточные межсистемные электрические сети» (далее — МЭС Востока) о понуждении заключить соглашение о праве ограниченного пользования земельным участком (сервитут) в редакции 2002 г. (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.12.2002 N Ф03-А16/02-1/2625).

Как следует из материалов дела, по территории муниципального образования проходят линии электропередачи. Истец обратился к МЭС Востока с предложением заключить соглашение, согласно которому на земли, подпадающие под охранные зоны электрических сетей, устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) в пользу ответчика, в связи с чем последний в соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ обязан вносить ежегодную плату за земельные участки, ограниченные сервитутом, исчисляемую в размере одной ставки земельного налога на земли промышленности за чертой населенного пункта.

Ответчик отказался заключить указанное соглашение, в связи с чем муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском.

До принятия решения истец дополнил исковые требования и просил обязать ответчика зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Решением суда первой инстанции исковые требования в части понуждения ответчика к заключению соглашения с истцом удовлетворены. Требование истца об обязании ответчика зарегистрировать данное соглашение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество оставлено без удовлетворения.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано.

Муниципальное образование обжаловало указанное решение. По мнению заявителя, вывод суда о том, что установление сервитута в соответствии со ст. 274 ГК РФ возможно только по иску лица, которое будет пользоваться земельным участком собственника, неправомерен. Муниципальное образование полагает неверной ссылку суда на ст. 89 ЗК РФ, поскольку в настоящее время спорные земельные участки не отнесены к землям энергетики.

Сославшись на положения п. 1 ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что правом требовать установления сервитута в свою пользу наделен собственник недвижимого имущества, который не может обеспечить свои нужды как собственника без установления права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Так, в рассматриваемом случае возможностью реализовать соответствующее право обладает МЭС Востока, а муниципальному образованию как собственнику участка такое право не предоставлено.

Суд кассационной инстанции поддержал энергетическую компанию.

Зачастую в суд обращаются собственники земельных участков с требованиями о понуждении владельцев линейных объектов заключить договор аренды земельного участка, занимаемый линейным объектом. При рассмотрении таких дел суды в основном едины во мнении о том, что обязанность владельца линейного объекта заключить с собственником земельного участка договор аренды соответствующей части участка законом не предусмотрена. Рассмотрим такой пример.

ООО «С» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Л» о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта договора, представленного истцом. К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ОАО «Г».

Как следует из материалов дела, по находящемуся в собственности истца земельному участку проходят линии газопровода, принадлежность которых ОАО «Г», а также владение и пользование которыми ООО «Л» ответчиками не оспорены.

Истец направил ответчикам письма с предложением заключить договор аренды земельного участка, занятого газопроводом, приложив проект договора.

В связи с отказом ООО «Л» и ОАО «Г» от заключения договора ООО «С» обратилось в арбитражный суд с иском, считая, что в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» заключение договора в данном случае является обязательным для ответчиков.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Кассационная инстанция сочла выводы судебных инстанций об отказе в иске правильными, так как согласно ст. 421 ГК РФ, а также иным правовым актам, регулирующим отношения, связанные с эксплуатацией систем газоснабжения, обязанность владельца газораспределительной системы заключить с собственником земельного участка договор аренды соответствующей части участка законом не предусмотрена.

В свою очередь, ограничения права собственника земельного участка в связи с наличием на участке газопровода установлены законом, что не противоречит ст. ст. 1, 209 ГК РФ. Для обеспечения своих прав в связи с такими ограничениями собственник может воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными действующим законодательством.

ФАС Северо-Западного округа Постановлением от 14.09.2007 N А56-46221/2006 кассационную жалобу ООО «С» оставил без удовлетворения.

Особого внимания заслуживает анализ судебной практики по делам о публичных сервитутах, в частности позиция судов относительно порядка проведения общественных слушаний.

Необходимо напомнить, что согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может быть установлен только с учетом результатов общественных слушаний. Однако порядок организации, проведения и оформления результатов общественных слушаний действующим законодательством так и не установлен. То есть отсутствует правовое определение этой процедуры. Это обстоятельство создает определенные трудности при рассмотрении исков, связанных с установлением публичных сервитутов. Каждая из сторон в такой ситуации вправе давать оценку собранным документам на субъективном уровне.

Научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа в своих Рекомендациях, утвержденных Протоколом от 11.11.2005 N 4, указывает на следующие обстоятельства:

— отсутствие утвержденного уполномоченными органами порядка проведения общественных слушаний не освобождает органы, устанавливающие публичный сервитут, от обязанности выяснения общественного мнения по вопросу установления сервитута;

— институт общественных слушаний является формой реализации гражданами своих прав на участие в решении вопросов местного или государственного значения и направлен на обеспечение принятия уполномоченными органами законного и обоснованного решения;

— из действующего законодательства не следует, что результаты общественных слушаний имеют обязательный характер для представительного органа, принимающего нормативный акт об установлении публичного сервитута, и ограничивают полномочия этого органа;

— отсутствие общественных слушаний, их проведение в отсутствие утвержденного порядка либо проведение их с нарушением указанного порядка могут являться основанием для выводов о незаконности нормативного акта об установлении публичного сервитута и для признания его недействующим лишь в случаях, если судом установлены обстоятельства, указанные в ч. 1 и 2 ст. 192 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно, с сервитутами тоже не все так просто и понятно. И самая главная проблема заключается в том, что при разрешении вопросов землепользования этот институт применяется в нашей стране относительно редко. Отсюда и недостаточный опыт правового оформления таких отношений.

Но несмотря на это в настоящее время сервитут является наиболее оптимальным способом оформления правоотношений между собственником земельного участка и владельцем соответствующего линейного объекта. Во всяком случае до тех пор, пока законодательно не будет установлен особый порядок предоставления земельных участков для размещения линейных объектов, предусматривающий интересы всех сторон данных правоотношений. Острая необходимость в этом очевидна.

Актуальные вопросы оформления прав на линейные объекты.

Понятие линейного объекта содержится в Градостроительном кодексе РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, в Федеральном законе от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Смотрите так же:  Приказ мчс россии по охране труда 1100н

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под линейными объектами следует понимать линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Согласно п.6 ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» к линейным объектам относятся дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы, иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство прямо не называет линейные объекты объектами недвижимого имущества, в связи с чем в практике встречаются различные суждения по указанному вопросу, в частности, имеются судебные акты, когда судом линейные объекты – линии электропередач не признаются в качестве объектов недвижимого имущества.

Однако представляется, что вопрос отнесения линейных объектов к объектам недвижимого имущества не должен вызывать сомнений. Исходя из общего понятия недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, следует, что основными критериями отнесения объекта к недвижимому имуществу являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Линейные объекты, исходя из составляющих их элементов, соответствуют указанным критериям.

В настоящее время обращения владельцев линейных объектов за государственной регистрацией права собственности стали распространенным явлением.

Обозначились и проблемы, связанные с невозможностью осуществления регистрации права собственности в связи с отсутствием всех необходимых документов.

В связи с отнесением линейных объектов к недвижимому имуществу регистрирующие органы указывают на то, что оформление права собственности на такие объекты требует соблюдения тех же норм, что и при оформлении любого объекта недвижимого имущества.

В связи с чем в целях исключения признания построенных объектов самовольной постройкой требуют предоставления документов, подтверждающих отвод земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с нормами земельного законодательства, а также — разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (или акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта), полученные в соответствии с нормами законодательства о градостроительной деятельности.

При этом нельзя не отметить, что вопрос о необходимости получения и предоставления на государственную регистрацию права собственности на вновь созданные линейные объекты документов об отводе земельного участка для их строительства остается до настоящего времени дискуссионным вопросом среди территориальных органов Управления Федеральной регистрационной службы.

Позиция регистрирующих органов, требующих предоставления таких документов, понятна, поскольку она исходит из того, что действующим законодательством не установлено каких-либо исключений для линейных объектов, равно как и особого порядка землепользования при осуществлении строительства и ввода в эксплуатацию построенных линейных объектов.

Однако, как это часто имело место на практике, не всегда такие документы оформлялись собственниками линейных объектов. Это объясняется, в том числе, и значительной протяженностью линейных объектов и прохождению их по большому количеству земельных участков, имеющих различных собственников и различный правовой режим.

Иногда для строительства линейного объекта получались такие документы, как разрешение на вскрытие земляной поверхности, разрешение на разрытие и др., что не соответствует положениям о предоставлении земельных участков для строительства согласно норм земельного законодательства и представляет в настоящее время сложности при оформлении права собственности на построенные линейные объекты.

Также остается весьма актуальным и в настоящее время однозначно законодательно не разрешенным вопрос оформления землепользования под уже построенными и находящимися в эксплуатации линейными объектами.

Как известно, Земельный кодекс РФ предоставляет исключительное право собственникам зданий, строений, сооружений на приобретение земельных участков под указанными объектами в собственность или в аренду.

ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» также предусматривает, что юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность

Однако значительная протяженность линейных объектов, принадлежность земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов, различным собственникам и владельцам, невозможность использования таких участков для иных целей, ставит вопрос о целесообразности выкупа таких земельных участков или оформления права аренды на них.

Представляется, что приобретение права аренды или права собственности собственникам линейных объектов целесообразно осуществлять на отдельные участки, на которых расположены, например, опоры для линий электропередач, выходы на поверхность для подземных газопроводов и т.д.

Объединение таких небольших по площади участков (обособленных участков) ранее называлось единым землепользованием. В настоящее время такие участки именуют многоконтурным земельным участком. При этом все контуры границ многоконтурного земельного участка должны располагаться на территории одного муниципального образования или на территории одного населенного пункта (при этом допускается нахождение участка в разных кадастровых кварталах).

Образованные таким образом многоконтурные земельные участки под указанными составляющими линейных объектов можно приобретать в собственность или оформлять в аренду.

По всей же трассе линейного объекта устанавливаются охранные зоны, в пределах охранных зон — особые условия использования земельных участков, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов.

Порядок установления, размеры охранных зон, иные вопросы определяются различными нормативными актами, регулирующими отдельные виды линейных объектов (например, Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», Постановление Правительства РФ от 20 ноября 2000 г . N 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»).

При этом в связи с тем, что в указанной ситуации имеет место частичное ограничение прав собственников земельных участков в их использовании, представляется, что право землепользования собственникам линейного объекта надлежит оформлять с использованием сервитута (права ограниченного пользования земельным участком).

Так, в п. 28 Постановления Правительства РФ от 20 ноября 2000 г . N 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» говорится, что для обеспечения доступа в охранную зону газораспределительной сети эксплуатационная организация при необходимости заключает в установленном порядке с собственниками, владельцами или пользователями смежных земельных участков договоры временного пользования земельными участками или договоры установления сервитута.

А в п.16 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» указывается, что доступ к объектам электросетевого хозяйства для их эксплуатации и плановых (регламентных) работ осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Действующим законодательством предусматривается установление как частного, так и публичного сервитута. При этом частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть соглашением о сервитуте, а публичный сервитут — законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Публичные сервитуты могут устанавливаться, в частности для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Следует отметить, однако, что на сегодняшний день сервитуты не находят должного применения в указанной сфере, и одной из причин, сдерживающих процесс оформления сервитутов, является то, что установление частных сервитутов предполагает заключение соответствующих договоров с конкретными лицами, а поскольку линейные объекты имеют очень большие протяженности и зачастую проходят по землям множества собственников земельных участков, то вопрос по установлению сервитутов может занять довольно длительный промежуток времени, при этом с кем-то из собственников, возможно, не удастся прийти к соглашению, что потребует разрешения вопроса в судебном порядке. Кроме того, отсутствие зарегистрированного права собственности на земельные участки, на которые предполагается установление сервитута, также сдерживает процесс оформления сервитутов.

В целом необходимо отметить отсутствие специального регулирования вопросов применения сервитутов в сфере оформления отношений землепользования под линейными объектами.

Старший юрист ЗАО «Сибирская юридическая компания»