Меню Закрыть

Договор управления многоквартирным домом публичный или нет

Правомочен ли старый договор с УК при смене большинства собственников многоквартирного дома?

В 2008 г. управляющей компанией собственниками квартир в многоквартирном доме был заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Однако за прошедшие 8 лет почти половина собственников в доме сменилась, и теперь договор управления фактически заключен с «мертвыми душами», тогда как новые собственники недовольны условиями договора. Доля реально оставшихся собственников, подписи которых стоят под договором, по сравнению с выбывшими (умершими, продавшими квартиры) куда меньше 50%. Может ли это быть одним из оснований для признания данного договора недействительным и для расторжения/перезаключения? Мы же ведь физические лица, а не юридические, где при смене собственников договор остается в силе (в указанном случае договор юридического лица с группой физических лиц).

Ответы юристов (2)

По подобным случаям, а именно распространение договора управления многоквартирным домом на новых собственников жилых помещений многоквартирного дома, законодательство отсутствует (как и судебная практика, судя по всему).

Исходя из смысла ст.ст. 729, 426 ГК РФ, ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом является публичным договором возмездного оказания услуг.

В связи с тем, что собственники жилых помещений (а, следовательно, собственники общего имущества многоквартирного дома) меняются, то, полагаю, что в таком случае управляющей компанией следует заключать дополнительное соглашение с каждым новым собственником жилого помещения путем заключения договора присоединения (ст. 428 ГК РФ).

Так как договора присоединения с новыми собственниками жилых помещений не заключались, то, согласно частям 1, 3-5 ст. 426 ГК РФ, условия публичного договора в отношении новых собственников жилых помещений являются ничтожными. Согласно ст.ст. 12, 167 ГК РФ, при ничтожной сделке применяются последствия недействительности сделки.

Полагаю, что Вам следует, используя данные нормы законодательства, в судебном порядке признать договор управления многоквартирным домом ничтожным с применением последствий недействительности ничтожной сделки.

Для непосредственного представительства Ваших прав и законных интересов в суде лучше всего нанять адвоката или юриста.

Уточнение клиента

Спасибо! Только управляющая компания не спешит проверять, что собственники поменялись. Скажем, собственник умер 4 года назад, наследники продали квартиру,а платежки все на старого владельца идут. В управляющей считают, что они не должны и не могут ничего делать, пока новый собственник сам не придет и не зарегистрируется. Так и полон дом «мертвых душ». Правомерна ли такая практика или здесь тоже нет однозначного ответа по ЖК?

16 Декабря 2015, 13:49

Полагаю, что судебный порядок разрешения ситуации с управляющей компанией расставит все точки над «и».

Это единственный путь, учитывая, что новых собственников не устраивает управляющая компания.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-1318 (ключевые темы: управляющая компания — договор управления многоквартирным домом — публичный договор — собственники помещений — текущий ремонт)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-1318

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Веремьевой И.Ю.,

судей Лукоянова А.Н. и Синицыной О.Р.,

при секретаре Шпилевой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Кузьменко В.И. на заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 июня 2012 г. по гражданскому делу по иску Кузьменко В.И. к ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» об урегулировании разногласий по отдельным условиям договора управления многоквартирным домом, которым в удовлетворении исковых требований Кузьменко В.И. отказано.

Заслушав доклад судьи Лукоянова А.Н., выслушав объяснения истца Кузьменко В.И. и представителя ответчика ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» Борисенко Д.В., судебная коллегия

Кузьменко В.И. обратился в суд названным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ он как собственник квартиры N «данные изъяты» дома N «данные изъяты» по улице «данные изъяты» в г. «данные изъяты» направил генеральному директору ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» заявление о рассмотрении вопроса о возможности принятия в управление обществом указанного многоквартирного жилого дома. Ответчик согласился принять дом в управление и направил истцу на рассмотрение договор управления. ДД.ММ.ГГГГ Кузьменко В.И. сообщил директору управляющей компании, что на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решено избрать в качестве управляющей компании ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +», одновременно с этим представил на рассмотрение прокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к договору управления многоквартирным домом. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик фактически известил Кузьменко В.И. об отклонении протокола разногласий в части, что, по мнению истца, не соответствует положениям действующего законодательства и ущемляет права потребителей.

Системное толкование положений Жилищного кодекса РФ (пункты 2 и 3 статьи 162, статьи 39, статьи 158) и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 10, 16, 17, 28, 31) свидетельствует о том, что государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния многоквартирных жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний. В статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

В связи с этим пункт 2.1.2. договора, по мнению истца, следует изложить в иной редакции, при которой исключается возложение на управляющую компанию обязанности выполнять работы по текущему ремонту по решению общего собрания собственников помещений лишь в пределах предоставленного собственниками финансирования. Пункты 2.2.13 и 3.3.7, предусматривающие право управляющей компании требовать от собственников помещений принятия решения о финансировании ремонтных работ или других технических мероприятий на общем домовом имуществе, если недостатки подтверждены результатами проверок контролирующих и надзорных органов, и обязанность собственников в течение 10 дней провести собрание, исключить из договора. Пункт 4.5. договора, по мнению истца, ущемляет право потребителя на получение необходимой и достоверной информации в части реквизитов для внесения платы за жилищно-коммунальные услуги платежному агенту управляющей организации, так как в договоре не указаны наименования юридических лиц — платежных агентов управляющей организации. Пункт 5.1.1. договора ущемляет права потребителя, поскольку расширяет, по сравнению с установленными законом, основания освобождения управляющей компании от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором.

Истец просил условия договора управления многоквартирным жилым домом от «данные изъяты» между собственником квартиры N «данные изъяты» дома N «данные изъяты» по улице «данные изъяты» в городе «данные изъяты» Кузьменко В.И. и ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» принять в редакции собственников помещений дома:

— пункт 2.1.2. принять в редакции: «2.1.2. По решению общего собрания Собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту, осуществляемые Управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома»;

— пункты 2.2.13., 3.3.7 исключить;

— пункт 4.5. принять в редакции: «4.5. Собственники вносят платежи за жилищно-коммунальные услуги непосредственно управляющей компании или на транзитный банковский расчетный счет ОАО «ЕИРКЦ», либо иным способом по согласованию сторон»;

— пункт 5.1.1. принять в редакции: «5.1.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Управляющая компания несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Управляющая компания освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие действий непреодолимой силы (форс-мажор), а также по иным основаниям, предусмотренным законом»;

— пункт 5.1.3. принять в редакции: «5.1.3. Управляющая компания не несет ответственности в случае неисполнения собственниками обязательств, предусмотренных п. 2.2.12 настоящего Договора».

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Центральным районом города Костромы Администрации города Костромы, Корнилова О.Г., Корнилов А.Г., Корнилов Д.А., Корнилов С.Н., Попков В.В., Арбузова М.В., Бесчастнов И.В., Бесчастнов Д.В., Бесчастнов В.Н., Бесчастнова Н.Ш., Марголина З.К., Мухин В.А., Мухина О.В., Мухин А.В., Орлов А.А., Орлова И.А., Лебедева А.С., Доманская В.Ф., Коршунов В.П., Доманская С.В., Коршунова Н.П., Курицын В.Б., Горбунова Р.Б., Телешова Э.Н., Логинова Н.Д., Солодовник Т.Ю., Солодовник С.Н., Солодовник Т.Я., Кузина И.Н., Кутузова Л.Д., Глебов А.С., Глебова Ф.В., Кудрявцева Е.А., Павленко В.А., Ершов Н.С., Ершова Л.Г., Черкасова А.Г., Пирогов А.П., Суздаль С.И., Нестерук И.А., Малышев А.В., Малышева О.А., Смирнова Т.П., Полынский Б.Ф., Захаров Д.Ю., Дмитриева А.Ю., Егорова С.Н., Егоров Д.О., Иванова Н.И., Иванов А.И., Орлов А.Ю., Чикина Л.В., Чикина Н.Б., Чикин И.М., Моргунова Н.Н., Моргунов Е.Н., Бурцев Д.Н., Бурцева О.П., Туманова Н.Г., Чугунова И.А., Чугунов М.П., Чугунов М.Г., Романов А.В., Пискунова Р.А., Сальникова Е.Н., Сальников В.А., Нестерова И.В., Осокина З.М., Осокин В.В., Рязанов В.В., Косенков В.Б., Косенкова В.М., Вехов В.Д., Вехова В.С., Воронова С.П., Воронов А.В., Корнилов Ю.А., Корнилова Н.Н., Камазакова Л.К., Пугачева А.А., Яковлева Е.И., Сучкова Т.В., Зуева В.И., Поправкина Н.П., Кишкан Е.Н., Кишкан В.Э., Липина В.П., Шелестов С.Д., Шелестова И.И., Баринова Ю.В., Потапова Т.В., Потапов М.Ю., Знаменский А.В., Лапина С.В., Полынский Б.Ф.

Смотрите так же:  Как получить ежемесячное пособие ребенка до 15 лет отцу

Свердловским районным судом г. Костромы постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Кузьменко В.И. просил заочное решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Не согласен с отклонением судом его довода о том, что заключение договора управления многоквартирным домом является обязательным для ответчика. Договор управления многоквартирным домом в силу положений статьи 426 Гражданского кодекса РФ является публичным договором. Возможность установления дифференцированного размера платы за содержание и ремонт для каждого многоквартирного дома в зависимости от срока эксплуатации, степени износа и т.д., не противоречит требованию пункта 2 статьи 426 ГК РФ об одинаковой цене товаров, работ, услуг и иных условий в публичном договоре. Стоимость (цена) каждой работы (услуги) управляющей организации должна быть одинакова для всех домов, а в зависимости от характеристик конкретного дома размер платы за содержание и ремонт может отличаться. Не согласен с выводом суда о том, что между сторонами существует спор о заключении договора, а не об отдельных его условиях.

В заседании суда апелляционной инстанции истец Кузьменко В.И. дал пояснения, аналогичные доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» Борисенко Д.В. возражал против удовлетворения жалобы, указывая, что договор управления многоквартирным домом не является публичным договором.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, Кузьменко В.И., являющийся собственником квартиры по адресу: «данные изъяты» /том 1 л.д. 4/, направил ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» (далее — управляющая компания, организация) заявление о возможности принятия в управление в соответствии со статьёй 162 ЖК РФ многоквартирного дома N «данные изъяты» по ул. «данные изъяты» в г. «данные изъяты» /том 1 л.д. 5/. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ему было сообщено, что управляющая компания готова принять указанный дом в управление, и одновременно на рассмотрение представлен договор управления /том 1 л.д. 6, 11-15/. Срок рассмотрения собственниками помещений дома проекта договора управления ДД.ММ.ГГГГ по согласованию с директором управляющей компании был продлён на 2 месяца /том 1 л.д. 7/.

ДД.ММ.ГГГГ на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N «данные изъяты» по ул. «данные изъяты» в г. «данные изъяты» было принято решение в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО «Управляющая компания » «данные изъяты»», избрать в качестве иной управляющей компании ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» и утвердить условия договора управления с протоколом разногласий, избрать совет многоквартирного дома, председателем совета — Кузьменко В.И. /том 1 л.д. 8-9, 16/. Протокол собрания и протокол разногласий ДД.ММ.ГГГГ направлены ответчику /том 1 л.д. 17/.

ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания направила Кузьменко В.И. как председателю совета многоквартирного дома сообщение о частичном согласии с протоколом разногласий и представила протокол урегулирования разногласий, согласно которому предложила пункты 2.1.2., 2.2.13, 3.3.7., 4.5., 5.1.1., 5.1.3. принять в редакции, предложенной ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» /том 1 л.д. 18, 20/.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, вследствие чего суд пришёл к выводу, что управляющая компания не обязана заключать договор управления многоквартирным домом на предложенных собственниками жилых помещений условиях.

Однако судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда.

В соответствии со статьёй 426 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами (пункт 1).

Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (пункт 2).

Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 3).

В соответствии со статьёй 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (пункт 1).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2).

Из содержания и смысла данных положений следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором и управляющая компания не вправе отказаться от заключения такого договора.

Согласие ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» заключить договор управления с собственниками дома N «данные изъяты» по ул. «данные изъяты» в г. «данные изъяты» свидетельствует о том, что у ответчика имеется возможность предоставить потребителям соответствующие услуги, выполнить соответствующие работы. Следовательно, отказ в заключении договора недопустим.

Как пояснил в заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика, цена работ и услуг, оказываемых организацией, устанавливается одинаковой для всех собственников помещений одного многоквартирного дома. Цена может варьироваться только для собственников разных домов, исходя из технического состояния дома, года его постройки и иных обстоятельств.

Однако это, вопреки утверждениям представителя ответчика, не исключает публичности договора и не противоречит пункту 2 статьи 426 ГК РФ, так как изменение цены в такой ситуации экономически обусловлено, то есть, носит объективный характер.

В связи с указанным выше, судебная коллегия полагает, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором, а, следовательно, ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» при наличии решения общего собрания собственников помещений дома обязано заключить договор с Кузьменко В.И.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 2.1.2. предложенного управляющей компанией к заключению договора предусмотрено выполнение работ по текущему ремонту по решению общего собрания собственников в пределах предоставленного собственниками финансирования.

Данное условие противоречит действующему законодательству.

Пунктом 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом, согласно статье 162 ЖК РФ, управляющая организация за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

В соответствии со статьёй 158 ЖК РФ и пунктами 28 и 31 Правил, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

Смотрите так же:  Транспортный налог в сельской местности

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 (далее — Правила эксплуатации), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Статьёй 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В связи с указанным пункт 2.1.2. договора следует принять в редакции, предложенной истцом, которая подразумевает обязанность управляющей компании независимо от достаточности финансовых средств, получаемых от собственников по договору управления, выполнять работы по текущему ремонту, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома и по решению общего собрания собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту сверх нормативного минимума за счет дополнительно предоставленного собственниками финансирования, порядок которого определяется указанным решением общего собрания собственников.

Также подлежат удовлетворению требования истца в части исключения из договора пунктов 2.2.13. и 3.3.7., предусматривающих право управляющей компании требовать от собственников помещений принятия решения о финансировании ремонтных работ или других технических мероприятий на общем домовом имуществе, если их необходимость подтверждена результатами проверок контролирующих и надзорных органов, то есть, фактически предусмотрено право требовать от собственников дополнительного финансирования текущего ремонта, необходимого в целях исполнения нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Подлежит принятию в редакции истца и пункт 5.1.1. договора, поскольку редакция данного пункта, предложенная управляющей компанией, предусматривает дополнительное основание освобождения организации от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором, что противоречит требованиям пункта 4 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которому изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Такое основание освобождения от ответственности как вина собственников и нанимателей жилых помещений, в том числе, несвоевременное выполнение ими своих обязательств по договору, действующим законодательством не предусмотрено.

Поскольку требование об исключении из договора пункта 2.1.13. подлежит удовлетворению, то подлежит удовлетворению и требование о принятии редакции пункта 5.1.3., предусматривающей исключение из данного пункта указания на пункт 2.1.13. договора.

В тоже время не подлежит удовлетворению требование истца о принятии в предложенной им редакции пункта 4.5. договора.

Формулировка данного пункта, предложенная управляющей компанией, не противоречит действующему законодательству и не нарушает права потребителя. Кроме того, предлагаемая истцом формулировка принята быть не может в силу того, что конкретизирует платёжного агента управляющей компании, который не является постоянным и может поменяться.

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований: принятии пунктов 2.1.2., 2.1.13., 3.3.7., 5.1.1., 5.1.3. договора в предложенной истцом редакции, отказе в принятии предлагаемой истцом редакции пункта 4.5. договора.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 июня 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Кузьменко В.И. удовлетворить частично, урегулировать разногласия по отдельным условиям договора управления многоквартирным домом между Кузьменко В.И. и ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +», приняв договор управления многоквартирным домом N «данные изъяты» по улице «данные изъяты» в городе «данные изъяты» в следующей редакции:

пункт 2.1.2. договора: «По решению общего собрания Собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту, осуществляемые Управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома»;

пункты 2.2.13. и 3.3.7. из договора исключить;

пункт 5.1.1. договора: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Управляющая компания несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Управляющая компания освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие действий непреодолимой силы (форс-мажор), а также по иным основаниям, предусмотренным законом»;

пункт 5.1.3. договора: «Управляющая компания не несет ответственности в случае неисполнения собственниками обязательств, предусмотренных п. 2.2.12 настоящего Договора».

В удовлетворении остальной части исковых требований Кузьменко В.И. отказать.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Признаки публичности договора управления МКД

Вопрос о публичности договора управления МКД возникает довольно часто. Собственники помещений интересуются тем, что подразумевается под данным понятием. Это стало особенно актуальным после сообщения об открытости персональных данных собственников помещений в МКД в системе ГИС ЖКХ. Попытаемся разобраться в данном вопросе.

Что такое публичный договор

По законодательству (ст.426 ГК РФ), публичным считается договор, заключённый лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Публичный договор устанавливает обязанности данного лица по выполнению работ или оказанию услуг, которые предприниматель должен осуществлять в отношении каждого клиента. В нашем случае управляющая компания должна выполнять работы и оказывать собственникам жилья услуги по договору управления МКД.

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность, не может оказывать предпочтение определённым лицам при заключении публичного договора. Иными словами, в публичном договоре стоимость работ и услуг должна быть одинаковой для всех собственников помещений в МКД, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами установлено предоставление льгот отдельным категориям граждан.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. То есть, никого нельзя заставить заключить договор, кроме случаев, когда обязанность заключения договорных обязательств установлена настоящим Кодексом, законом или добровольно взятой на себя обязанностью.

Предприниматель не вправе отказаться от заключения договора, если он может выполнять работы и оказывать услуги, которые являются предметом данного документа.

Признаки публичности договора управления МКД

К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Договор управления заключается с управляющей компанией, которой выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.

Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).

Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией.

Смотрите так же:  Бесплатный hyper-v лицензия

Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.

Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД, кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах. То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.

Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок. Нужно понимать, что при выборе управляющей компании собственники помещений в МКД одновременно выбирают и предложенные ей условия договора управления.

Условия договора для собственников жилых и нежилых помещений в доме

Это ещё один важный аспект рассматриваемого вопроса.

В Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда № 14АП-2840/12 от 29.05.2012 года по делу № А05-11020/2011 говорится, что условия заключённого договора управления МКД могут разниться для собственников жилых и нежилых помещений в доме.

В случаях, когда по закону заключение договора управления обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение 30 дней направлен протокол разногласий к данному документу, УК обязана в течение такого же срока со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии ДУ в её редакции либо об отклонении направленных замечаний (п.2 ст.445 ГК РФ).

При отклонении протокола разногласий или неполучении сведений о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая документ, может обратиться в суд для решения спорного вопроса. При этом, следует исходить из того, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Что это значит? Законодатель не требует утверждения условий договора отдельно для собственников жилых и нежилых помещений в доме. Значит, закон не запрещает заключать договор управления МКД с собственниками нежилых помещений на условиях, отличных от условий ДУ для жильцов дома. Но отличия договора управления могут касаться только специфики нежилых помещений.

При решении таких спорных вопросов зачастую суды ссылаются на тот факт, что права собственников жилых и нежилых помещений в МКД серьёзно различаются из-за специфики данных помещений. Здесь подразумевается различный объём обязанностей по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений в доме.

Публичный не значит подневольный

Как вы знаете, крепостное право в России было отменено в 1861 году. Поэтому несправедливо считать, что раз управляющая компания заключила с собственниками помещений в МКД договор управления, значит, она должна выполнять все пожелания жильцов дома. Это совсем не так. Скорее, наоборот.

Как мы уже писали выше, не собственники жилья предлагают управляющей компании условия договора, а как раз эти самые жильцы соглашаются с предложенными им условиями договора правления от УК. Таком образом, нужно донести до особо активных собственников помещений в МКД, что публичность договора не означает беспрекословного подчинения управляющей компании. Следовательно, ей нельзя навязать любых принятых решением ОСС условий договора управления.

Но помните, что договор управления не будет считаться заключённым, пока не будут согласованы все его условия между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией.

Во избежание двусмысленных ситуаций и споров между собственниками жилья и управляющими компаниями, достаточно следовать простым и несложным рекомендациям:

  • Всегда в указанные сроки отвечайте на предложения о заключении договора управления. Будь то отказ или согласие на других условиях. Отвечать нужно в любом случае.
  • Не размещайте на сайте УК и не раздавайте всем жильцам типовые договоры с перечнями и тарифами. Поскольку нужно учитывать конструктивные особенности, специфику, износ и прочие особенности каждого жилого дома. От этого будет разниться стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

Подытоживая всё вышесказанное, отметим, что публичность договора не означает открытости данных о жильцах. Этого нигде не было отмечено. Также публичность договора управления не может принудить управляющую компанию возложить на себя несуществующее по условиям ДУ бремя ответственности за содержание и ремонт общего имущества в МКД, навязанное ей собственниками жилья. Ксения Терлецкая

Тема: договор управления многоквартирным домом

Не управляющая компания, а управляющая организация.
Может.

Имеют право.
У нас — капитализм.

Воспользоваться положениями п. 7 ст. 161 ЖК РФ и обязать местную власть провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Это можете сделать Вы — лично. Даже — единолично.

ДО заключения договора управления эти компании попросту юрлица, а ЕЩЕ никак не УО.

КАК Вы это определили?
Или Вам так КАЖЕТСЯ?

Статья 426 ГК РФ. Публичный договор

1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

2. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

3. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

Именно принципиальная. Никаких управляющих компаний попросту быть не может. ЖК не предусматривает.

Что-то не так с формальной логикой.
Бог с ним, со Свитом. Пусть он не специалист. Какая разница кто он? Вам не знакома ситуация, когда специалисты в одной сфере, работают совершенно в другой? Мне, например, очень знакома. Например, инженер-строитель может быть и Верховным Главнокомандующим и Главой над всем сразу, а разведчик — главой Правительства.
Пример, может, и не совсем в тему, но все же. Ещё древние римляне знали, что как только в споре в Сенате кто-то переходит на личности и утверждает, что оппонент дурак, то ему сразу засчитывают поражение. И считается, что все его аргументы исчерпаны. Давайте, оставим в покое, бедного Свита, а ещё почитаем его статью. Давайте просто смотреть его аргументы. На мой взгляд, они того заслуживают. Статья есть в интернете, только ссылку дать не могу, она у меня просто распечатана.
«По поводу правовой природы данного договора высказываются различные точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда (см., например: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М., 2006; Грудницына Л.Ю. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005. ) Однако более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова о том. что данный договор является самостоятельным договором (см. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005)
. Законодательством не устанавливается обязанности управляющих организаций заключать договор управления многоквартирным домом с любыми, обратившимися к ней собственниками.Однако для того чтобы механизм мзбрания управляющей организации мог быть реализован, закрепление указанной обязанности необходимо. «

У меня тоже есть комментарии к Жилищному кодексу. Так в них говорится, что договор носит признаки публичного договора (не является публичным, а только «носит признаки»). Тут бы, конечно, кому-то из Правительства выступить с разъяснениями. Ну разве можно создавать законы, допускающие множественность в их толковании?
Ещё такой пример. Цитирую В. Суворова «Тень победы»:
«Представьте себе самого лучшего специалиста по тушению пожаров. Он составил невероятный по красоте и изяществу план тушения пожара в вашем доме. Всем этот план хорош, но у него — совсем мелкий изъян: в случае пожара от этого плана нет толку. А в остальном этот документ — образец для подражания и предмет зависти для соседей.»
Представьте, простым гражданам, отнюдь не юристам спустили Жилищный кодекс и пр., а как им пользоваться, как реализовать написанное — Богу весть.
Я поддерживаю точку зрения Александра Егоровича. Я тоже так считаю. Публичный договор. Но аргументов у меня пока не густо. В суд пока идти не с чем. Извините за «лекцию», за многословность. Краткость — это сестра не моего таланта. Увы.