Меню Закрыть

Компенсация при расторжении договора аренды

Компенсация при расторжении договора аренды

Это код к решению вашей задачи.

Включение условия о выплате компенсации за расторжение договора теперь возможно.

  • Главная
  • Область практики
  • Договорная практика
  • Новости
  • Включение условия о выплате компенсации за расторжение договора теперь возможно.

10.11.2015 | Включение условия о выплате компенсации за расторжение договора теперь возможно.

Недавно предметом рассмотрения Коллегии Верховного Суда по экономическим спорам стал вопрос о соответствии законодательству включения в договор условий о выплате компенсации контрагенту за досрочное расторжение договора аренды.

Так в рассматриваемом судом деле (№ А40-53452/2014), стороны в договоре аренды предусмотрели обязанность арендатора внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной ставки. Стороны указали, что данная сумма не является платежом за первые месяцы аренды, а удерживается арендодателем как гарантия надлежащего выполнения обязательств арендатором по договору. При этом, стороны отразили, что при расторжении договора по инициативе арендатора по любым причинам, кроме указанных в самом договоре, задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании недействительным положений договора аренды, которые предусматривают право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.
Три судебные инстанции, поддерживая позицию арендатора, удовлетворяли его исковые требования. Штраф за досрочное расторжение договора, суды квалифицировали как неустойку. Как следует из статьи 330 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), неустойка применятся как мера ответственности за нарушение или ненадлежащее исполнение взятого на себя обязательства. Суды пришли к выводу о том, что положение о штрафе за досрочное расторжение договора противоречит природе неустойки, поскольку досрочное расторжение – это не гражданско-правовое нарушение, а способ самозащиты права, допускаемой законом, следовательно взыскивать за это штраф нельзя.

Однако, Верховный суд посчитал иначе. Верховный суд отметил, что в соответствии статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении любых условий, не противоречащих законодательству.
Суд особо обратил внимание, на то, что положения Гражданского кодекса РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным законом, поэтому стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и сами условия такого расторжения. В данном случае стороны предусмотрели особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, в виде удержания задатка, что не противоречит Гражданскому кодексу.

Кроме того, Верховный суд указал, что нижестоящие суды ошибочно квалифицировали данное условие в договоре как неустойку, т.к. удержание задатка не связано с нарушением сторонами договорных обязательств и является условием для расторжения договора аренды. Поэтому Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и в удовлетворении иска о признании недействительным условия об удержании задатка истцу отказал.
Таким образом, Верховный суд подтвердил законность включения в договор условия о выплате или удержании денежных средств за досрочное расторжение договора в случаях, не связанных с нарушением контрагентами своих обязательств.

Юристы договорной практики юридической фирмы «По Праву» с 2010 года разрабатывают для своих клиентов уникальные договоры с нешаблонными условиями, которые позволяют эффективно охранять их интересы в отношениях с контрагентами.

Комментарий подготовлен юристом юридической фирмы «По Праву» Сергеем Евангуляном.
Телефон для связи — 425-33-86.

Юридическая компания «по Праву»Санкт-Петербург, Полюстровский пр., д. 59, офис 332
Посмотреть на карте

ВС подтвердил законность компенсации за досрочное расторжение договора

Компания внесла за арендованные помещения задаток, который ее контрагент оставил себе в качестве штрафа за досрочное и немотивированное расторжение договора. Позицию компании поддержали три инстанции, и ключевую роль в этом сыграла формулировка про штраф. Но теперь жалобой арендодателя со ссылкой на свободу договора занялась экономколлегия ВС, которая поставила точку в этом вопросе.

В апреле 2012 года ООО «Меркатор Калуга» арендовало у ООО «Боровский Завод Агропластмасс» нежилое помещение в Калужской области. По договору срок аренды составлял пять лет. Арендатор также заплатил заводу 1,771 млн руб. задатка, то есть двухмесячную арендную ставку. Но эта сумма, как уточнили в документе контрагенты, не является платежом за первые месяцы, а удерживается арендодателем «в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором». Иными словами, если «Меркатор Калуга» по любым причинам, не указанным в договоре, расторгнет сделку до истечения срока, то завод оставляет задаток себе «в качестве штрафа».

Так и вышло: в начале 2014 года «Меркатор Калуга» досрочно расторг договор аренды без указания мотивов, завод же, в свою очередь, удержал уплаченный задаток. Однако, по мнению арендатора, односторонний отказ от исполнения сделки – не основание для применения меры ответственности в виде штрафа. Компания пошла в суд оспаривать пункт договора о задатке (№ А40-53452/2014), и три инстанции сошлись во мнении, что это положение следует признать недействительным. Штраф они квалифицировали как неустойку, решив, что он противоречит ее правовой природе – «как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав». Установленный же «механизм расторжения договора» в целом, по их мнению, также идет вразрез с законодательством. «Такое расторжение договора [в одностороннем внесудебном порядке] не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), – поясняли они. – И выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ)».

Не ответственность, а возможность

Тогда Боровский завод обратился с жалобой в Верховный суд РФ, сославшись на то, что стороны свободны в определении условий сделки, а значит, были вправе согласовать выплату компенсации в случае досрочного расторжения. Кроме того, в договоре была предусмотрена обоюдная обязанность контрагентов заплатить за отказ: если бы досрочно расторг сделку завод, то он должен был бы вернуть компании задаток в двойном размере.

Как настаивал в жалобе заявитель, удержание задатка не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а является особым условием для досрочного немотивированного расторжения в одностороннем порядке. Такую компенсацию назвали штрафом, но это не меняет ее сути – предоставить возможность сторонам расторгнуть договор по любой причине, а не привлечь к ответственности, указывал он.

Судье Елене Борисовой эти доводы показались заслуживающими внимания, и она решила передать дело на рассмотрение экономической коллегии, которая рассмотрела дело 27 октября. От заявителя жалобы – завода – никого не было, и слово передали представителю «Меркатор Калуга» Екатерине Акимовой. «Суды совершенно верно истолковали пункт договора, – говорила она. – Формулировка про штраф является волей арендодателя. Иного толкования не может быть». По словам Акимовой, удержание заплаченной суммы в качестве штрафа не находит своего отражения ни в правовой природе задатка, ни в природе неустойки.

– А для какой цели вы предусмотрели задаток? – поинтересовалась судья Борисова.

– Он обеспечивал плату арендных платежей. Или если был бы причинен ущерб…

– Но в договоре написано «в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором»… Как тогда читать этот пункт договора? Что вы имели в виду?

– Это была типовая форма арендодателя. И его воля заключалась в том, что если будет одностороннее расторжение, то мы подвергнемся штрафной санкции.

– Вы понимали такое последствие?

– Мы, если честно, думали, что задаток будет удержан в качестве арендных платежей…

«Тройка» удалилась в совещательную комнату и в итоге решила акты нижестоящих инстанций отменить, а в требованиях «Меркатор Калуга» полностью отказать.

30 октября 2012 Плата за расторжение договора: теория и практика.

Владислав Вдовин , Советник, Здравоохранение и фармацевтика/ Коммерческая практика

Журнал «Legal Insight» № 8 (14), 2012

Установление платы за одностороннее расторжение договора является достаточно популярным в России. Однако практика показывает, что при использовании данного механизма необходимо учитывать ряд факторов. В предлагаемой статье делается попытка увязать теоретическую основу платы за расторжение с особенностями сформировавшейся правоприменительной практики.

Установление платы за расторжение договора часто применяется в договорах аренды, лизинга и оказания услуг и реже в договорах поставки и подряда. Нередко это является попыткой заранее «зафиксировать» сумму убытков, которые повлечет за собой расторжение договора, на фоне сложности их взыскания в общем порядке. Иногда также преследуется цель ограничить, затруднить расторжение договора или сделать расторжение экономически нецелесообразным. Безусловным преимуществами указанного механизма являются его простота и отсутствие дополнительных затрат при реализации.

Прежде всего следует отметить, что законодательство не запрещает установить плату за досрочное расторжение договора. Однако на практике, включая в договор условие о плате за его расторжение, стороны зачастую не уверены, будет ли оно признано действительным и исполнимым, а также будет ли возможным взыскать плату в полном объеме в суде либо она будет снижена. В конечном итоге стороны вынуждены учитывать эту неопределенность при определении цены договора.

Рассмотрим подробнее плату за расторжение договора как правовой инструмент и попробуем разобраться с его теоретической основой и особенностями применения.

В зависимости от основания выплаты можно выделить две основные группы: плату, предусмотренную за расторжение договора вследствие его нарушения, и плату, предусмотренную за реализацию права на односторонний отказ от договора в отсутствие нарушения. Данная статья посвящена преимущественно второму случаю.

Плата за расторжение договора вследствие его нарушения

Плата за расторжение договора в случае его нарушения является довольно распространенной мерой. Правовая квалификация платежа в таком случае ясна: поскольку выплата корреспондирует нарушению со стороны контрагента, ее следует квалифицировать как неустойку в соответствии со ст. 330 ГК РФ. В связи с этим хотелось бы обратить внимание лишь на отдельные аспекты применения платы за расторжение договора в данном случае.

Снижение неустойки судам

Будучи неустойкой, сумма платы за расторжение может быть снижена судом по правилам ст. 333 ГК РФ (т.е. в тех случаях, когда, по мнению суда, подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства). Данное обстоятельство следует учитывать при заключении договора.

Двойная ответственность

В ряде судебных дел было заявлено, что взыскивая отдельную неустойку за расторжение договора помимо неустойки непосредственно за нарушение договорного обязательства, послужившего основанием для расторжения, нарушившая договор сторона, по сути, несет за это двойную ответственность, что противоречит юридической доктрине. Позиция о невозможности взыскать плату за расторжение в таком случае была высказана и поддержана в постановлениях ФАС Московского округа и Девятого арбитражного апелляционного суда . Вместе с тем данный подход является скорее экзотическим ввиду наличия большого количества судебных дел с противоположной позицией, в том числе более поздней практики ФАС Московского округа , а также ВАС РФ . Суды признают такую неустойку допустимой, указывая на различия в основании требований: например, просрочка оплаты и досрочное расторжение договора вследствие его нарушения контрагентом.

Смотрите так же:  Волго-вятский арбитражный суд адрес

Плата за расторжение договора в отсутствие нарушения

Решение вопроса о юридической квалификация платежа усложняется, когда у стороны есть законное или договорное право отказаться от договора в отсутствие нарушения такового, но договором на такой случай предусмотрена выплата ею определенной суммы (так называемый termination fee или exit fee).

Плата = неустойка / взыскание убытков

В ряде случаев суды приходили к выводу, что такую плату следует признавать неустойкой . Данный подход представляется крайне спорным. ГК РФ подразумевает под неустойкой плату за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК РФ), а использование предоставленного законом или договором права не отвечает этим признакам. Такой вывод прямо содержится в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 5 ноября 2003 г. по делу № А04/5660-818/А67-2003, а также прослеживается во множестве других судебных решений, включая акты ВАС РФ .

Если посмотреть на проблему шире, то ключевым является вопрос о том, может ли вообще немотивированное одностороннее расторжение договора порождать убытки в терминах российского гражданского законодательства. Согласно общей норме о возмещении убытков «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков…» (ст. 15 ГК РФ). Значит, если нет нарушения, то нет и убытков. Из этого следует, что плату невозможно считать возмещением заранее определенного размера убытков (аналог liquidated damages в английском праве), поскольку речь идет о реализации, а не о нарушении права. Следовательно, общие нормы ГК РФ не позволяют квалифицировать неблагоприятные последствия для контрагента, вызванные расторжением договора, в качестве убытков.

Если максимально упорствовать по поводу того, что плата является неустойкой, наиболее одиозным может быть следующий аргумент: расторгая договор, сторона делает нарушение своих обязательств в будущем неизбежным, поэтому плата является неустойкой за будущее неминуемое нарушение обязательства. Любопытно, что этот подход согласуется со специальной частью ГК РФ: для видов договоров, допускающих односторонний отказ, как правило, заранее определены последствия – пределы возмещения убытков расторгающей стороной (в частности, подряд – ст. 717, услуги – ст. 782, поручение – ст. 978). Примечательно, что в специальной части ГК РФ используется именно термин «убытки», что вступает в прямое противоречие с общей частью кодекса.

Означает ли изложенное, что в случае немотивированного отказа от договора законодатель исходит из общего правила о наличии убытков, а в перечисленных случаях речь идёт о специальном регулировании отдельных категорий договоров в части ограничения или исключения таких убытков? Видимо, нет, поскольку в таком случае мы должны быть свидетелями массы удовлетворенных исков о взыскании убытков, причиненных подобным расторжением, однако на практике этого не происходит. Общая часть ГК РФ прямо говорит о противоположном, а именно о возможности взыскания убытков в случае расторжения договора при его нарушении (п. 5 ст. 453 ГК РФ), что согласуется с общей нормой об убытках (ст. 15 ГК РФ). Во всех остальных случаях возмещение при расторжении договора возможно лишь в рамках института неосновательного обогащения , имеющего совершенно иную правовую природу .

Резюмируя изложенное, мы вынужденно приходим к выводу о том, что специальная часть ГК РФ, регулирующая возмещение убытков при немотивированном расторжении договора, находится в логическом и формальном противоречии с общей частью кодекса, не усматривающей наличия убытков в отсутствие нарушения права. Вообще складывается впечатление, что части разрабатывались исходя из разных правовых концепций.

К тому же одиозный аргумент наталкивается на следующий правовой парадокс. По общему правилу расторжение договора прекращает все права и обязательства по нему (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, если исходить из того, что плата за расторжение – это неустойка за неминуемое нарушение обязательства в будущем, то к моменту свершения такого предполагаемого нарушения обязательство уже перестанет существовать и его невозможно будет нарушить. Доказывание обратного (например, того, что предусматривая плату, стороны заранее определяют судьбу «нарушаемого» обязательства, т. е. обязательство будет действовать вплоть до даты его исполнения и прекратится с выплатой «неустойки») выглядит откровенно «притянутым за уши». Таким образом, мы не видим убедительных доводов в пользу квалификации платы за немотивированное расторжение договора в качестве неустойки. Но что же это тогда?

Плата = цена за право расторжения

Представляется наиболее точным квалифицировать плату как некий абстрактный договорный платеж, осуществляемый при определенных условиях, а именно при наличии намерения расторгнуть договор. В данном случае близка аналогия с куплей-продажей. Право расторгнуть договор может выступать в качестве права, имеющего определенную цену. Выплачивая оговоренную сумму, сторона, по сути, покупает право расторгнуть договор и реализует его. В таких отношениях отсутствует нарушение обязательства (наоборот, стороны реализуют предоставленные им права), следовательно, формального противоречия (как в случае с неустойкой) не возникает.

Очевидно, что право расторгнуть договор по своему желанию обладает определенной стоимостью. Примеры можно найти в устоявшихся договорных конструкциях. В частности, проценты по депозиту без права досрочного востребования выше, чем в тех случаях, когда такое право предусмотрено. Это является следствием очевидного обстоятельства: при заключении договора стороны прежде всего преследуют цель извлечения выгоды и готовы платить за стабильность ее извлечения. Вероятность же одностороннего немотивированного расторжения договора порождает нестабильность – риск невозможности заработать запланированное, что и отражается в соответствующем встречном предоставлении. В этом контексте не видно препятствий для заблаговременного установления в договоре цены такой нестабильности – платы за его расторжение. Кроме того, само согласование и заключение договора, как правило, требует от сторон определенных затрат. Следовательно, на случай, если одна из них решит прекратить отношения, справедливо предусмотреть осуществление выплаты определенной компенсации другой стороне, не расторгавшей договора.

Конечно, компенсаторная природа такого платежа не ставится под вопрос. Данный платеж де-факто будет направлен на компенсацию убытков в связи с расторжением договора, поэтому по своей экономической сути он действительно близок к неустойке или возмещению убытков. Однако де-юре признать такой платеж неустойкой или возмещением убытков не представляется возможным, так как отсутствует нарушение обязательства. Изложенный подход помимо отсутствия в нем формальных противоречий обладает еще рядом неоспоримых преимуществ.

Во-первых, поскольку платеж не является неустойкой, к нему не будет применяться ст. 333 ГК РФ (снижение судом размера неустойки вследствие ее несоразмерности с последствиями нарушения). На практике это означает для сторон возможность договариваться о размере платы без оглядки на суды, без риска снижения суммы судом в случае ее принудительного взыскания (т.е. компенсаторная, сдерживающая и штрафная функции платежа могут быть реализованы в полной мере).

Во-вторых, пассивная сторона сможет обеспечить договорную конструкцию, при которой расторжение возможно лишь после осуществления выплаты (в отличие от неустойки, когда право на расторжение может быть реализовано независимо от оплаты и возможны сценарии, когда пассивная сторона будет взыскивать неустойку в рамках уже расторгнутого договора). Для этого необходимо прямо указать в договоре, что право на расторжение возникает и может быть реализовано только с момента полного осуществления платежа. В таком случае до совершения платежа договор будет продолжать действовать в силу невозможности быть расторгнутым. Положительным отличием от квалификации платежа как отступного является, помимо прочего, возможность его принудительного взыскания в случае неосуществления платежа в срок (подробнее этот аспект рассмотрен ниже).

Дополнительно целесообразно предусмотреть, что признание недействительным условия о платеже влечет признание недействительным также право на немотивированный отказ от договора. Полагаем, что указанные меры сделают договорные отношения значительно более предсказуемыми, что весьма важно для бизнеса.

Плата = отступное

На мысль о возможности квалификации платы за расторжение договора в качестве отступного наталкивает п. 1 ст. 1037 ГК РФ, в котором говорится, что «каждая из сторон договора коммерческой концессии… вправе отказаться от договора… если договором предусмотрена возможность его прекращения уплатой денежной суммы, установленной в качестве отступного». Положение введено в ГК РФ сравнительно недавно, 21 октября 2011 г., и является свидетельством отхода законодателя от понимания платы за расторжение в качестве неустойки. Аналогичного подхода придерживались стороны в ряде судебных решений . Данный подход согласуется с общими положениями гражданского законодательства, однако имеет практические недостатки.

Отступное является реальной сделкой. В судебной практике сформировался подход, согласно которому кредитор не вправе требовать от должника предоставления отступного – правовым последствием этого является сохранение изначального обязательства . Следовательно, не расторгающая договор сторона будет ограничена в способах защиты. Кроме того, в течение согласованного периода выплаты отступного кредитор лишен возможности требовать исполнения основного обязательства (поскольку речь идет о прекращении договора в целом, то в подвешенном состоянии будут находиться все обязательства «расторгающей стороны» по договору) . Предусматривая плату за расторжение в форме отступного, стороны должны быть предельно аккуратны: по общему правилу отступное прекращает все обязательства по договору, включая обязательства по выплате неустойки. Таким образом, если выплата отступного не должна затрагивать уже возникшие из договора обязательства, это обстоятельство следует прямо оговорить. Представляется возможным следовать данному подходу, но при этом необходимо четко понимать особенности и правовые последствия отступного как правового инструмента.

Плата за расторжение: новый Гражданский кодекс РФ

На момент подготовки данной статьи был принят в первом чтении законопроект, предусматривающий значительную переработку общих положений ГК РФ. Однако вступление в силу поправок, первоначально запланированное на 1 сентября 2012 г., затягивается. В проекте предполагается дополнить ст. 310 ГК РФ абзацем, предусматривающим возможность обусловить в предпринимательской деятельности право на односторонний отказ от исполнения обязательства или право на его изменение необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства, т.е. планируется ввести прямое регулирование платы за расторжение договора.

Также вводится ст. 406.1, допускающая в предпринимательской деятельности включение обязанности должника возместить имущественные потери кредитора, возникшие в связи с исполнением, изменением или прекращением обязательства, но не связанные с его нарушением должником, в пределах предусмотренной договором суммы.

Примечательно, что законодатель отходит от понятия «убытки», «неустойка» или «отступное», в первом случае говоря о некоем договорном платеже, а во втором – об «имущественных потерях» (явно изыскивая альтернативу уже устоявшимся убыткам, реальному ущербу и упущенной выгоде). С принятием поправок в ГК РФ применение платы за немотивированное расторжение обещает стать более предсказуемым. Конечно, во многом это будет зависеть от того, как сложится правоприменительная практика.

Плата за немотивированное расторжение договора: ограничение применения

Установление платы за немотивированное расторжение применительно к отдельным видам договоров связано со значительными рисками.

Договор оказания услуг

Ввиду содержащегося в ГК РФ права заказчика и исполнителя в любое время отказаться от исполнения договора (ст. 782 ГК РФ) ограничение такого права путем включения платы за расторжение ничтожно.

Поручение

Ввиду схожести подхода регулирования с тем, который имеет место в отношении договора оказания услуг (прописаны право отказа от договора поручения и его последствия), установление платы за расторжение договора поручения также связано со значительным риском признания его недействительным.

Смотрите так же:  Возврат товара купленного без ндс

Подряд

Несмотря на очевидную диспозитивность ст. 717 ГК РФ, регулирующей отказ заказчика от исполнения договора подряда, на практике возникают вопросы. Так, при рассмотрении одного из дел ФАС Московского округа решал вопрос о взыскании штрафа за одностороннее расторжение договора подряда. Стороны указали в договоре, что сумма рассчитана, исходя из «размера убытков (упущенной выгоды подрядчика), которые возникают у подрядчика в связи с односторонним отказом заказчика от договора». Суд отказал в удовлетворении иска о взыскании штрафа (неустойки), поскольку посчитал это возможным только в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства, что в данном деле отсутствовало, кроме того указал, что размер понесенных убытков подлежит доказыванию.

В другом деле ВАС РФ признал ничтожным предусмотренное сторонами условие о твердой компенсации за одностороннее расторжение договора подряда . Имеется еще ряд аналогичных дел . В связи с этим представляется, что суды не до конца понимают суть платы за расторжение, что приводит к принятию странных решений. Видя, что договором предусмотрена плата за немотивированный отказ от него, суд не находит в ГК РФ прямого регулирования данной ситуации и по привычке рассматривает платеж через призму неустойки, непременным условием взыскания которой является наличие нарушения (на что и ссылаются суда), в то время как плата не является неустойкой, а потому ее выплата нарушением не обусловлена.

Высший Арбитражный Суд РФ пошел дальше и в одном из своих определений распространил логику положений о возмездном оказании услуг на подряд , указав, что «предусмотренная положениями договора денежная сумма неустойки (штраф, пеня), ограничивающая право заказчика на расторжение договора является ничтожной», и отказал во взыскании отступного за односторонний отказ от договора подряда. Однако есть маленькое «но»: статья об отказе от договора услуг – императивная, а от договора подряда – диспозитивная. Вызывает недоумение то, что суд не учел это важное обстоятельно.

Примечательно также, что судебная практика признает допустимым установление в договоре полного запрета на односторонний отказ заказчика от договора . Почему невозможно обусловить отказ от договора выплатой отступного или иным платежом? Рассмотренный случай – яркий пример особенности применения диспозитивности в России и перекосов, вызванных некорректным пониманием судами отдельных правовых инструментов. Хочется верить, что в конечном итоге судебная практика вернется в «логичное» русло, возможно, это произойдет со вступлением в силу планируемых изменений в ГК РФ.

Коммерческая концессия

Исходя из формулировки п. 1 ст. 1037 ГК РФ, возможна позиция, согласно которой право на одностороннее расторжение договора с уведомлением в сокращенный срок (за 30 дней) возникает только тогда, когда платеж предусмотрен в качестве отступного. Если же исходить из того, что стороны свободны в согласовании иных оснований отказа от договора коммерческой концессии и вправе предусматривать плату, прямо указав, что она не является отступным, то суды по-прежнему с большой долей вероятности будут склоняться к рассмотрению платы в качестве отступного. Это обстоятельство следует учитывать при согласовании договоров, в частности, четко прописывать последствия осуществления платы для уже возникших из договора обязательств (в противном случае существует вероятность того, что все вытекающие из договора обязательства будут признаны прекращенными).

Заключение

Подводя итог, можно отметить, что плата за расторжение – удобный, практичный механизм, не требующий каких-либо затрат для реализации. Вместе с тем, когда плата за расторжение устанавливается за односторонний немотивированный отказ от договора, наблюдается некоторая несогласованность между нормами законодательства, что делает «ухабистой» правоприменительную практику. В связи с этим при использовании платы за расторжение следует учитывать наличие правоприменительной специфики для соответствующего вида договора. Игнорирование этого фактора подвергает стороны риску признания положения о выплате недействительным и ведет к дисбалансу договорных отношений.

В целом следует отметить, что установление платы за немотивированное расторжение договора не противоречит гражданскому законодательству и не запрещено им. Представляется, что описанные в данной статье особенности правоприменения возникают из-за недостаточно четкого понимания судами данного механизма и природы выплаты, а порой – вследствие чрезмерно консервативной позиции. В связи с этим полагаем, что судам следует предоставить компаниям возможность использовать диспозитивность гражданского законодательства и не порождать искусственных ограничений. Хочется надеяться на то, что число судей, придерживающихся данного подхода, будет постепенно расти.

Резюме: инструмент платы за расторжение рекомендован к применению с корректировкой на существующие правоприменительные особенности.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Что нужно указать в договоре, чтобы арендатор мог отказаться от него досрочно во внесудебном порядке?

Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом. Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке. Но важно очень внимательно отнестись к его формулировке, чтобы не получить совсем не тот эффект, на который рассчитывали.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно досрочное расторжение договора аренды по его инициативе. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы.

При этом на стадии подготовки проекта документа арендаторы не всегда задумываются о включении в него порядка расторжения, а главное — права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. При отсутствии согласованного внесудебного порядка его расторжения по инициативе арендатора досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Возможность расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по инициативе арендатора зависит в первую очередь от того, на какой срок он будет заключен. Поэтому при решении вопроса о том, какие положения о расторжении придется закрепить в договоре аренды, нужно ориентироваться именно на его срок.

Три бесплатных вебинара

Договор аренды заключен на неопределенный срок

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от соглашения аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). В суд обращаться не нужно. Так же как и не обязательно особо оговаривать это право в договоре.

После уведомления арендодателя об отказе от соглашения арендатору важно как можно быстрее вернуть помещение по акту приема-передачи. Пока помещение не передано, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически договор уже расторгнут. Не платить аренду можно, только если доказать, что арендодатель уклонялся от приемки помещения (п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2017 № 308-ЭС17-454 по делу № А53-31007/2015).

При этом передача ключей от помещения третьему лицу (например, охране) не представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений (см. Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014).

Стороны вправе установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды с неопределенным сроком исполнения. То есть можно предусмотреть увеличенный или сокращенный срок уведомления об отказе от соглашения.

Договор аренды заключен на определенный срок

В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Таким образом, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

ГК РФ определяет требования, предусмотренные для порядка информирования арендодателя по факту прекращения договора аренды.

Пример из практики. Арендодатель направил уведомление об отказе от исполнения договора на имя арендатора. Однако в дальнейшем не стал предъявлять требования по поводу освобождения помещения, находясь с арендатором в прежних правоотношениях. Кроме того, арендатор и арендодатель заключили дополнительное соглашение к имеющемуся документу (последнее, кстати, распространялось даже на период до подписания соглашения).

Позже одна из сторон обратилась в суд с иском. Суды нижестоящих инстанций вняли требованиям: договор аренды они посчитали прекращенным, а в дополнительном соглашении увидели ничтожную сделку.

Однако Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился. Он посчитал, что договор аренды прекращен не был, противоречий гражданскому законодательству нет (см.: Определение Верховного Суда РФ от 02.07.2015 № 305-ЭС15-2415 по делу № А40-28123/2014.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке

Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение соглашения путем обращения в суд (ст. 620 ГК РФ) не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор будет считаться соответственно расторгнутым или измененным. Как отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», договор изменяется или прекращается с того момента, когда было доставлено соответствующее уведомление о прекращении или изменении договора.

Следовательно, Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно.

Причем для отказа арендатора (а равно арендодателя) от договора без обращения в суд стороны могут как предусмотреть специальные основания, так и не предусматривать никаких оснований, сделав право на отказ безусловным, немотивированным. Одно время правомерность такого подхода была под вопросом. Дело в том, что в статье 620 Гражданского кодекса указана следующая формулировка:

«…договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса».

Существовала точка зрения, что эту норму нужно понимать следующим образом: предусмотреть право на отказ от договора аренды во внесудебном порядке можно (основываясь на положениях статьи 450 Гражданского кодекса), но только если будут предусмотрены конкретные основания для такого отказа. Но еще в 2008 году Президиум Высшего арбитражного суда подтвердил, что такое мнение ошибочно. Правда, в этом деле речь шла об отказе от договора арендодателя, но эта позиция в равной степени применяется и к отказу арендатора.

Пример из практики. В договоре аренды, заключенном на 20 лет, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Смотрите так же:  Приказ здравоохранения 302 н

Арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил уведомление арендатору, но тот освободить помещение отказался.

Суды трех инстанций тоже отказались выселить арендатора. Они посчитали, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо, чтобы закон или договор предусматривал конкретные основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. В данном договоре не было указано каких-либо оснований для одностороннего отказа — просто было предусмотрено право на отказ без каких-либо причин.

Президиум Высшего арбитражного суда с такой позицией не согласился. Он четко указал, что для одностороннего отказа достаточно самого факта указания в законе или договоре на такую возможность. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № ВАС-5782/08).

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия. При этом буквальное значение означает сопоставление договора с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

Не указано о расторжении договора аренды именно во внесудебном порядке

Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка:

«Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца».

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Пример из практики. Стороны заключили договор аренды помещения, в котором должен был разместиться филиал арендатора. Срок аренды — восемь лет. По условиям договора арендатор вправе был потребовать досрочного расторжения при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований договора о своевременном внесении арендной платы и возмещении расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Также было условие о том, что договор считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о расторжении, которое подлежит подписанию сторонами как при окончании срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

В связи с закрытием филиала арендатор решил воспользоваться своим правом на отказ от аренды и направил арендодателю письмо об этом. Арендодатель не согласился расторгнуть договор, а через некоторое время подал иск о взыскании долга по арендной плате и неустойки. Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды.

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил иск о взыскании долга и неустойки и отказал в удовлетворении встречных требований (апелляция оставила решение без изменения).

Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, и на этот раз суд первой инстанции решил, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ и договор является расторгнутым. Поэтому суд отказал в удовлетворении обоих исков: в требовании о взыскании долга, так как отсутствовали основания для взыскания арендной платы после расторжения договора, а во встречном требовании — поскольку договор и так уже расторгнут. Апелляционная и кассационная инстанции с этим выводом не согласились и частично взыскали с арендатора долг и неустойку.

Окончательный вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда. Он посчитал, что у арендатора не было права на отказ от договора во внесудебном порядке, так как по условиям договора он мог только потребовать досрочного расторжения, но не мог заявить о расторжении в одностороннем порядке (применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, по условиям договора вопрос о его расторжении мог быть решен только в судебном порядке, а у арендатора всего лишь было право инициировать такой спор. При этом Президиум Высшего арбитражного суда принял во внимание, что в конкретной спорной ситуации у арендатора возникло право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (принятием решения о ликвидации филиала).

Поэтому Президиум в итоге подтвердил возможность расторжения договора, но решение суда первой инстанции, вынесенное при первом рассмотрении, в части взыскания долга по арендной плате на дату вынесения этого решения было оставлено без изменения (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 № ВАС-9615/11)

Такой позиции придерживаются и нижестоящие суды. Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой предоставлено право на отказ от договора или исполнения договора, должна, осуществляя представленное право действовать добросовестно и разумно в установленных пределах. Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится.

Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Санкции за односторонний отказ от договора аренды

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора.

Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так однозначно. Есть разные судебные позиции на этот счет. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» вопроса о плате за досрочный выход из договора не коснулось (судебная практика по вышеуказанному постановлению: Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014).

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом

Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права.

Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде неустойки (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. по делу № А55-16666/2015).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна

Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Пример из практики. Рассматривался спор по иску арендодателя о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды. Этот договор был заключен в феврале 2012 года и должен был действовать до конца 2012 года. В нем имелось такое условие:

«Договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года».

Уже в середине марта 2012 года арендатор уведомил арендодателя о том, что он расторгает договор с середины июня. Стороны подписали акт приема-передачи помещения, после чего арендодатель потребовал от арендатора неустойку в размере арендной платы за шесть месяцев (то есть до конца года), сославшись на договорные условия. Арендатор неустойку не оплатил, и арендодатель обратился в суд.

Суды трех инстанций встали на сторону арендодателя, сославшись на принцип свободы договора. А из-за того, что арендатор не заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса, сумма неустойки была взыскана в полном объеме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.13 по делу № А43−24738/2012).

Аналогичную позицию можно увидеть в определении ВАС РФ № ВАС-4681/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.13 по делу № А63−10179/2012.