Меню Закрыть

Договор аренды движимого муниципального имущества

Приложение N 5. Договор аренды движимого муниципального имущества города Хабаровска

Приложение N 5
к Положению о порядке регулирования
арендных отношений, предметом которых
являются объекты муниципальной
собственности г. Хабаровска

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2018. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Вправе ли муниципальное унитарное предприятие (или муниципальное учреждение) заключить договор аренды движимого и недвижимого имущества без проведения торгов, если согласие собственника получено?

Если иное не следует из Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ), проведение торгов необходимо для передачи в аренду:
— любого (как движимого, так и недвижимого) муниципального имущества, которое принадлежит муниципальным бюджетным и казенным учреждениям или органам местного самоуправления;
— недвижимого муниципального имущества, которое принадлежит муниципальным автономным учреждениям или муниципальным унитарным предприятиям.
Однако при наличии оснований, предусмотренных ч. 1, ч. 3.1, ч. 9 ст. 17.1, ч. 4 ст. 53 Закона N 135-ФЗ, указанное выше имущество может быть передано в аренду без проведения торгов.
Кроме того, независимо от наличия таких оснований не требуется проведения торгов для передачи в аренду движимого муниципального имущества, которое принадлежит муниципальным унитарным предприятиям или муниципальным автономным учреждениям.

К сведению:
Указанный в ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, законодательством о недрах и о концессионных соглашениях (ч. 2 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

30 октября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Аренда государственного и муниципального имущества

Аренда государственного и муниципального имущества проходит через торги. Это может быть конкурс или аукцион. Расскажем про порядок сдачи в аренду государственного имущества, договор аренды, его государственную регистрацию, а также НДС.

Чтобы передать государственное или муниципальное имущество по договору аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, других договоров, по которым переходит право владения или пользования, нужно проводить торги: конкурс или аукцион на право заключения такого договора.

Порядок сдачи в аренду государственного имущества

Чтобы сдать в аренду госимущество, учреждение создает комиссию: она может быть конкурсной или аукционной. Любая комиссия выполняет следующие функции:

  • определение участников и рассмотрение заявок ;
  • принятие решения о победителе конкурса (аукциона);
  • оформление протоколов.

Кроме того, каждая из комиссий выполняет другие функции в ходе торгов. Перечень приведен в пунктах 13 и 14 Правил от 10.02.2010 № 67.

В комиссию нельзя включать лиц, заинтересованных в результатах торгов:

  • подавшие заявки на участие в конкурсе или аукционе;
  • штатные сотрудники организаций, подавших заявки;
  • лица, которые могут быть подвержены влиянию со стороны участников торгов (в т. ч. участники (аукционеры, члены правления, кредиторы) организаций-заявителей).

Торги по аренде государственного имущества

Каков порядок сдачи в аренду государственного имущества? Проводить торги для аренды госимущества можно двумя способами: конкурсом или аукционом. Рассмотрим подробнее передачу в аренду недвижимого имущества бюджетным учреждением.

Как провести аукцион по аренде государственного имущества

Аукцион является открытым по составу участников и форме подачи предложения. Аукцион нужно проводить в отношении сдачи в аренду государственного или муниципального имущества бюджетным учреждением, которое не включено в перечень, утвержденный приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

По имуществу, включенному в указанный перечень, нужно проводить конкурс. При этом по решению организатора торги на право заключения договоров на виды имущества, по которому заключение возможно через конкурс, могут быть проведены в форме аукциона.

Сдачу в аренду государственного имущества по аукциону можно разделить на несколько этапов:

  • подготовка к проведению аукциона;
  • рассмотрение заявок на участие в аукционе;
  • проведение торгов.

После того, как создадите аукционную комиссию, опубликуйте на сайте (www.torgi.gov.ru) Извещение не менее чем за 20 дней до даты окончания подачи заявок на участие в аукционе. Кроме того, по своему желанию организатор торгов может опубликовать такое извещение в средствах массовой информации (СМИ).

Одновременно с публикацией извещения на официальном сайте должна быть размещена документация об аукционе вместе с проектом договора.

Спецвыпуск журнала «Зарплата в учреждении». Доступен для скачивания!
Узнайте сейчас:
☑ 3 проблемы, из-за которых контроллеры признают доплаты и надбавки незаконными
☑ 10 подсказок бухгалтеру: как распознать поддельный больничный и принять меры
☑ Образец справки, без которой сотруднику не выдадут дубликат больничного
☑ Как оформить и оплатить работу по инвентаризации, чтобы не оштрафовали
☑ Отпуск начинается в субботу. Это устроит и сотрудника, и учреждение

Для участия в аукционе претенденты на право заключения договора подают соответствующие заявки в сроки и по форме, установленные документацией об аукционе. Заявка на участие в аукционе должна содержать:

  • сведения о заявителе (наименование, организационно-правовую форму, местонахождение и т. д.);
  • документы о заявителе (в частности, выписку из ЕГРЮЛ, полученную не ранее чем за шесть месяцев до дня размещения на сайте извещения об аукционе);
  • предложения об условиях выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении имущества, права на которое передаются по договору.

Если было подано несколько заявок, комиссия рассматривает их в течение десяти дней со дня окончания приема заявок. В результате комиссия должна принять решение о допуске претендентов, подавших заявки, к участию в аукционе. Если заявка (заявитель) не соответствует требованиям, установленным документацией об аукционе, ему отказывают в участии.

Для оформления результатов рассмотрения заявок комиссия подготавливает протокол. В нем должны содержаться:

  • сведения о заявителях;
  • решение об их допуске к участию в аукционе или об отказе к допуску с обоснованием.

Протокол подписывается всеми членами аукционной комиссии, которые присутствовали на заседании, и размещается на официальном сайте в день окончания рассмотрения заявок.

Процедура проведения торгов следующая:

1. Аукционист объявляет начало аукциона, номер лота, предмет договора, начальную цену договора и шаг аукциона. Цена договора увеличивается постепенно. Каждый раз она поднимается на один шаг аукциона. После того как цена увеличивается уже на новый пониженный шаг аукциона, участники опять поднимают карточки. При этом аукционист оглашает лишь номер того участника, кто поднимает карточку первым.

2. Аукцион проходит до тех пор, пока после очередного троекратного объявления цены или после заявления действующего правообладателя о желании заключить договор по объявленной цене ни один участник аукциона не поднял карточку.

3. Победителем становится:

  • участник, который предложил наиболее высокую цену договора (цену за право заключения договора аренды или наибольшую арендную плату);
  • действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене.

Более подробнее про проведение аукциона читайте в рекомендации.

Как провести конкурс по аренде государственного имущества

Передачу государственного имущества в аренду через конкурс можно разделить на несколько этапов:

  • подготовка к проведению конкурса;
  • рассмотрение заявок на участие в конкурсе;
  • оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе.

Извещение о проведении конкурса опубликуйте на официальном сайте не менее чем за 30 дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе. Одновременно с публикацией извещения на официальном сайте должны быть размещены конкурсная документация и проект договора.

Для участия в конкурсе претенденты на право заключения договора подают заявки на участие в конкурсе в срок и по форме, установленные конкурсной документацией. Заявки подаются в запечатанных конвертах или в форме электронных документов.

Процедуру вскрытия конвертов с поданными заявками и открытия доступа к заявкам, поданным в электронной форме, проводите публично и одновременно.

В течение 20 дней со дня вскрытия конвертов (открытия доступа к заявкам, поданным в электронном виде) комиссия рассматривает заявки. В результате комиссия должна принять решение о допуске заявителей к участию в конкурсе.

После рассмотрения заявок происходит их оценка и сопоставление. Оцениваются заявки только тех участников, которые по итогам процедуры рассмотрения признаны участниками конкурса. Максимальный срок оценки и сопоставления таких заявок не может превышать десяти дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок.

Результаты оценки и сопоставления заявок оформите протоколом. На следующий день после проведения оценки и сопоставления заявок протокол подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии. В течение следующего дня протокол должен быть размещен на официальном сайте торгов.

Подробную инструкцию по проведению конкурса смотрите в рекомендации.

Аренда государственного имущества без проведения торгов

В некоторых случаях аренда государственного или муниципального имущества возможна без проведения торгов:

  • государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам;
  • Банку России;
  • государственным (муниципальным) учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям;
  • организациям, ведущим образовательную деятельность;
  • медицинским организациям;
  • для размещения объектов почтовой связи;
  • на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев;
  • гражданам, которые не являются предпринимателями;
  • некоммерческим организациям;
  • являющегося частью (частями) помещения, здания, строения, сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади помещения (здания, строения, сооружения), права на которые принадлежат учреждению, передающему такое имущество.

При этом для организатора торгов заключение договора является обязательным. Договор аренды государственного имущества заключите на условиях и по цене, предусмотренным заявкой на участие.

Полезные статьи на тему:

Учреждение берет часть здания в аренду

Стандарт «Аренда»

Сдали часть здания в аренду

Налог на прибыль с арендной платы в учете и отчетности

Государственная регистрация договора аренды движимого имущества

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества регулируется Законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Договор аренды подлежит обязательной госрегистрации, если заключен на срок от одного года и выше. Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации .

Договор зарегистрируйте в территориальном отделении Росреестра. Государственная регистрация договора аренды движимого имущества проходит через Росреестр. Обратиться в орган имеет право любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор).

Чтобы зарегистрировать договор, представьте в Росреестр:

  • заявление о регистрации договора;
  • договор аренды в подлинниках по количеству сторон и один для Росреестра;
  • документ, который подтверждает личность того, кто обратился с заявлением;
  • документ о полномочиях представителя (например, доверенность).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 2000 руб., для учреждений – 22 000 руб.

Авторизируйтесь с помощью социальных сетей и получите расширенный доступ к сайту: вы сможете скачивать все необходимые вам формы и образцы в любое время!

Аренда государственного и муниципального имущества: НДС

Учреждение должно исполнять обязанности налогового агента по НДС, когда арендодатель – орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления. Если вы арендуете госимущество, возможно несколько ситуаций. Арендодателем может быть Росимущество, унитарное предприятие или учреждение. Еще один вариант – трехсторонний договор. Разберем каждый случай.

  1. Договор аренды заключили с территориальным подразделением Росимущества, региональным комитетом по управлению имуществом или аналогичными структурами местного самоуправления. В этом случае учреждение, как налоговый агент, должно удержать НДС и перечислить в бюджет.
  2. Если контрагент – унитарное предприятие или учреждение, у которого госимущество в хозяйственном ведении или оперативном управлении: выполнять обязанности налогового агента арендатор не должен. Поэтому всю сумму арендной платы с НДС перечисляйте арендодателю, который самостоятельно рассчитывается с бюджетом.
  3. На практике используют трехсторонние договоры аренды. Кроме арендатора, их подписывают представители Росимущества и учреждения, на балансе которого состоит имущество. Когда арендодатель – учреждение, а подразделение Росимущества подтверждает полномочия, арендатор не должен исполнять обязанности налогового агента. Если же арендодатель по договору – подразделение Росимущества, придется удержать и перечислить налог в бюджет.
Смотрите так же:  Сис требования арма 2

Не нашли ответ на свой вопрос?
Задайте его экспертам «Системы Госфинансы»

Заключение договора аренды муниципального имущества

Вопрос-ответ по теме

В муниципальной собственности имеется недвижимое имущество (нефтесклад). Органом местного самоуправления, наделенным правом распоряжения муниципальным имуществом, принято решение о сдаче его в аренду. Каким образом (в соответствии с какими НПА) может быть осуществлена сдача в аренду муниципального имущества? На какой предельный срок? На сегодняшний день имущество находится в пользовании арендатора (срок договора аренды истек).

1. Как провести процедуру предоставления в аренду муниципального имущества смотри в обосновании.

2. Договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ)

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Малый и средний бизнес может получить помещение под офис или производство, заключив договор аренды с муниципалитетом или субъектом РФ.

В частности, такой договор заключают по особой процедуре и при его заключении действуют определенные ограничения.

Договор может быть заключен следующими способами (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»; далее – Закон о защите конкуренции):

В январе 2012 года поменялись правила предоставления в аренду государственного и муниципального имущества: появились новые основания для предоставления такого имущества без проведения торгов. Эти изменения внесены Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»» (далее – Закон № 401-ФЗ). А в марте 2013 года Пленум ВАС РФ разъяснил ряд спорных моментов в такой аренде. В постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) были внесены дополнения постановлением Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

С 1 марта 2015 года изменился порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, поскольку вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации; далее – Закон № 171-ФЗ»).

Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества*

Торги (в т. ч. электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Основное различие состоит в том, что на аукционе состязание между участниками торгов проводится только по условию о цене. А на конкурсе состязание между участниками проводится по совокупности условий (в числе которых может быть и условие о цене). Следовательно, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества определен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 (далее – Правила).

Торги проходят в несколько этапов:

  • извещение о проведении конкурса (аукциона);
  • разработка конкурсной документации и документации об аукционе;
  • подача и рассмотрение заявок;
  • торги;
  • заключение договора по результатам торгов.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3 ст. 448 ГК РФ). Извещение должно содержать сведения:

  • о времени, месте и форме торгов,
  • об их предмете,
  • о существующих обременениях продаваемого имущества и
  • о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения
  • о начальной цене.

Это следует из пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Участником торгов может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, местонахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо (в т. ч. индивидуальный предприниматель), претендующие на заключение договора аренды.

  • требования к участникам торгов;
  • условия допуска к участию в конкурсах и аукционах;
  • документы, которые заявитель должен представить для участия в торгах.

В частности, заявитель не допускается к участию в конкурсе (аукционе), если:

  • на день рассмотрения заявки имеется решение о приостановлении его деятельности в порядке, предусмотренном Кодексом РФ об административных правонарушениях;
  • заявитель не представил необходимые документы;
  • документы, представленные заявителем, содержат недостоверные сведения;
  • заявитель не внес задаток, притом что требование о внесении задатка указано в извещении о проведении торгов.

Полный перечень случаев, когда заявитель не допускается к участию в торгах, предусмотрен пунктом 24 Правил.

Заявитель несет ответственность за достоверность информации, содержащейся в представленных на торги документах.

Если конкурсная или аукционная комиссия установит факт недостоверности сведений в таких документах, она обязана отстранить заявителя от участия в конкурсе или аукционе на любом этапе их проведения (п. 26 Правил).

Внимание! Организатор торгов не вправе устанавливать иные требования к участникам торгов, чем те, которые предусмотрены законом.

В частности, организатор торгов не вправе требовать от заявителя документы и сведения, не предусмотренные Правилами. Не может он потребовать от заявителя и представить оригиналы документов в тех случаях, когда Правила предусматривают представление их копий (п. 53 и 122 Правил).

Кроме того, организатор торгов не вправе устанавливать необходимость заключения каких-либо дополнительных договоров (например, агентских договоров), а при их отсутствии – отказать в допуске к участию в торгах. Отказ в допуске к участию в торгах по основаниям, которые не предусмотрены в пункте 24Правил, не допускается.

Пример из практики: суд признал итоги торгов недействительными, поскольку нарушены положения Правил о проведении торгов

ООО «ТТ» обратилось в суд в связи с отказом администрации муниципального района в допуске к участию в аукционе и потребовало признать недействительными торги и договор аренды здания автобусной станции.

Как установил суд, администрация приняла решение об отказе в связи с тем, что ООО «ТТ» не заключило агентские договоры на продажу билетов.

Из-за отказа в допуске ООО «ТТ» единственным участником аукциона стала другая организация – ООО «ТС». Аукционная комиссия приняла решение о заключении с этой организацией договора аренды.

По мнению суда, дополнительное требование к участнику аукциона (наличие заключенных агентских договоров на продажу билетов) противоречит пункту 25 Правил. Он устанавливает, что отказ в допуске к участию в конкурсе или аукционе по иным основаниям, кроме случаев, указанных в пункте 24 Правил, не допускается.

ООО «ТС» нельзя считать единственным участником, так как истцу неправомерно отказали в допуске к участию в аукционе.

Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа истцу в допуске к участию в аукционе. С учетом нарушения прав истца, а также приняв во внимание иные нарушения порядка проведения аукциона, суд признал торги и договор, заключенный по результатам торгов, недействительными (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 июля 2011 г. по делу № А56-28976/2010).

Необходимо тщательно проверить требования, содержащиеся в конкурсной документации (документации об аукционе).

Если такие требования к участникам торгов не соответствуют действующему законодательству (ГК РФ, Закону о защите конкуренции, Правилам и т. д.), то суд по заявлению заинтересованного лица может признать торги недействительными.

Организатор торгов имеет право установить для участников торгов обязанность по внесению задатка, о чем он указывает в извещении о проведении торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

По окончании конкурса или аукциона победитель торгов и их организатор подписывают протокол о результатах торгов, если иное не установлено законом (п. 6 ст. 448 ГК РФ). Этот протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Закон предусматривает последствия уклонения сторон от подписания такого протокола. Так, уклоняющееся лицо обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющегося организатора торгов заключить договор. Кроме того, победитель торгов может потребовать и возмещения убытков, вызванных уклонением от заключения договора (абз. 2 и 3 п. 6 ст. 448 ГК РФ).

При проведении торгов на право аренды государственного и муниципального имущества задаток возвращается не только победителю торгов, но и участникам. В частности, он возвращается участнику, заявке которого присвоен второй номер, участникам, которые отозвали свою заявку. Задаток возвращается и заявителю, не допущенному к участию в конкурсе или аукционе. Если торги не состоялись, задаток тоже подлежит возврату (п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. 58, 100, 128, 134, 147 Правил).

Условия договора, который был заключен по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, стороны могут изменить. Но это возможно только при условии, что изменения не повлияют на условия договора, которые имеют существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (п. 8 ст. 448 ГК РФ).

С 12 июня 2012 года организатор аукциона обязан заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, если заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя.

Аналогичные положения действуют с 12 июня 2012 года и в отношении конкурса. См., соответственно, пункты 101 и 151Правил в редакции приказа ФАС России от 30 марта 2012 г. № 203 «О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67».

Смотрите так же:  Заявление о снятии с учета ип на усн

Если же аукцион (конкурс) признан несостоявшимся по основаниям, которые не указаны в пунктах 101 и 151 Правил, организатор вправе объявить о проведении нового аукциона либо конкурса. При этом организатор вправе изменить условия аукциона либо конкурса (п. 102 и 152 Правил).

Прежняя редакция Правил не допускала заключения договора в указанных случаях. Ранее организатор мог объявить о проведении нового конкурса или аукциона.

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов*

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • товариществам собственников жилья;
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона;
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения;
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.

Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Нужно иметь в виду, что порядок заключения договоров аренды без проведения торгов, установленный в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется на основании:

Это следует из части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Порядок заключения договоров аренды лесного участка регулируется:

  • главой 8 Лесного кодекса РФ об организации и проведении аукционов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности;
  • Методическими указаниями по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 78–80 Лесного кодекса РФ, утвержденными приказом Минсельхоза России от 24 февраля 2009 г. № 75».

«Организация или предприниматель арендует государственное или муниципальное имущество. Срок аренды подходит к завершению. При каких условиях арендатор может заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов

Это возможно при соблюдении одного из следующих условий:

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Во-первых, с 2012 года действует правило, по которому заключить договор на новый срок без торгов может любой арендатор, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законом (ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Тем самым арендатор реализует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом закон устанавливает два требования, которые стороны должны соблюдать при заключении нового договора (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством России;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Во-вторых, по общему правилу договор может продолжить свое действие в результате его возобновления. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Однако таким способом могут воспользоваться не все арендаторы, а только те, которые получили соответствующее имущество в аренду до 2 июля 2008 года (т. е. до даты вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, которая ввела обязательное проведение торгов для заключения договора аренды). Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 1постановления № 73.

Что нужно сделать, чтобы заключить договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, воспользовавшись преимущественным правом

Во-первых, арендатору необходимо письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом (или проведения торгов для заключения такого договора). Такой арендатор также должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, которые предусматривают обязательность проведения торгов, не лишают арендатора его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Такие разъяснения содержат пункты 2 и 3 постановления № 73.

Во-вторых, в договоре стороны должны согласовать условия:

  • о сроке (арендодатель обязан заключить новый договор на срок не меньше чем три года, уменьшить срок можно только на основании заявления арендатора);
  • об арендной плате (размер арендной платы определяется по результатам рыночной оценки).

Такие правила (о направлении уведомления и согласовании условий договора) предусмотрены пунктом 4.2постановления № 73.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно этих условий, то для разрешения спора любая из сторон может обратиться в суд (ст. 446 ГК РФ). Суд определяет размер арендной платы на основании оценки. Такое разъяснение содержит пункт 4.3постановления № 73.

Однако разногласия, которые возникли при заключении договора аренды и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, уже не могут быть урегулированы в судебном порядке. Это правило следует из пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса РФ. Такое ограничение введено с 1 июня 2015 года. Это очень важное правило в регулировании порядка аренды государственного и муниципального имущества. Например, если при заключении договора аренды на новый срок возникнут разногласия относительно условия о размере арендной платы или срока договора (п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), то преддоговорный спор по требованию любой из сторон можно передать на рассмотрение суда. Условие об арендной плате суд устанавливает на основании данных о размере такой платы, которые определил оценщик на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п. 4.3 постановления № 73). Таким образом, если такой преддоговорный спор возникнет после 1 июня 2015 года, у сторон будет только 6 месяцев, чтобы успеть обратиться за его разрешением в суд.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев (п. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • в установленном порядке принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом;
  • у арендатора есть задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления

Если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о том, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, то арендатор вправе продолжать пользоваться имуществом.

Это возможно только в следующих случаях:

  • возражения со стороны арендодателя отсутствуют;
  • арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности.

Пока стороны не заключат договор аренды на новый срок, договор будет считаться возобновленным на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ). С момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок условие об арендной плате не изменяется (п. 4.2 постановления № 73).

Арендатор государственного или муниципального имущества предложил арендодателю заключить договор аренды на новый срок, но получил отказ. Как арендатору защитить свои права

В зависимости от того, заключил или нет арендодатель договор с другим лицом, арендатор может обратиться в суд с требованием либо о понуждении арендодателя заключить договор аренды, либо о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды и взыскании убытков.

Если договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (есть задолженность по арендной плате или решение об ином порядке распоряжения имуществом), арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5 постановления № 73).

Право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор, если другая сторона уклоняется от его заключения, закрепляет пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (п. 4.5 постановления № 73).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе по своему выбору потребовать в суде:

  • перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
  • только возмещения убытков.

Такие правила установлены пунктом 4.4 постановления № 73, частью 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и статьей 621 Гражданского кодекса РФ.

Стороны заключили договор аренды государственного или муниципального имущества. Можно ли переуступить права и обязанности арендатора без проведения торгов

Договор, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования, можно заключить только по результатам проведения торгов, при этом есть некоторые исключения (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Пример из практики: суд пришел к выводу, что переход прав по договору аренды к субъекту малого и среднего предпринимательства без проведения торгов произошел в нарушение Закона о защите конкуренции

Между ОАО «Г.» и департаментом имущества г. Москвы в 2006 году был заключен договор аренды нежилого помещения. Впоследствии договор был перезаключен. Кроме того, департамент, ОАО «Г.» и ООО «С.» 6 октября 2009 года заключили трехсторонний протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды. В результате чего права и обязанности по договору перешли от ОАО «Г.» к ООО «С.» (субъект малого и среднего предпринимательства).

Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что переуступка прав арендатора по договору аренды совершена в нарушение требований Закона о защите конкуренции, поскольку статьей 17.1 Закона установлены особенности заключения договоров, влекущих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества. На основании протокола-соглашения произошла переуступка прав на аренду недвижимого имущества, поэтому такая сделка в силу прямого требования Закона о защите конкуренции могла быть совершена только по результатам торгов. Суды признали, что в нарушение установленного Законом о защите конкуренции порядка переход права аренды произошел без проведения торгов.

Смотрите так же:  Договор олега с греками год

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты. При этом он указал, что на основании части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции требования части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции к данным правоотношениям не применимы, так как ООО «С.» является субъектом малого и среднего предпринимательства.

Коллегия судей ВАС РФ однако пришла к выводу, что переход прав арендатора от ОАО «Г.» к ООО «С.» осуществлен без проведения торгов в нарушение требований Закона о защите конкуренции. Договор аренды заключен между ОАО «Г.» и департаментом в соответствии с действовавшим в это время законодательством. На момент заключения протокола-соглашения от 6 октября 2009 года введены специальные положения Закона о защите конкуренции, предусматривающие особенности перехода прав в отношении государственного или муниципального имущества. В данном случае заключения договора на новый срок по условиям, указанным в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, с ООО «С.» не происходило. С учетом изложенного коллегия судей решила, что судебный акт подлежит пересмотру в порядке надзора. В результате пересмотра Президиум ВАС РФ отменил постановление кассационной инстанции и оставил без изменения судебные акты первой и апелляционной инстанций (определение ВАС РФ от 20 февраля 2012 г. № ВАС-16679/11, постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 16679/11).

Можно ли заключить договор аренды государственного и муниципального имущества, если в пользование передается часть объекта недвижимости

Гражданский кодекс РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (ст. 606 ГК РФ).

При этом заключить договор аренды части земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно только в том случае, если предварительно будет проведен кадастровый учет соответствующей части земельного участка. Если такой договор заключен на год и более, то он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Однако арендаторы земельных участков вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.

Такие разъяснения дал Пленум ВАС РФ в абзацах 6 и 7 пункта 9 постановления № 73».

«Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация

В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

  • предмет договора;
  • цену – арендную плату;
  • срок договора аренды;
  • иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора – арендатор или арендодатель. Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Процедуру регистрации договора аренды недвижимости устанавливает приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 (раздел IX «Особенности внесения в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»). Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Подробнее о порядке государственной регистрации договора аренды см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.*

Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.

Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.

Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).

Стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника – субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд – с иском о признании договора недействительным или незаключенным

В таком случае в суде правильно заявить требование о незаключенности договора аренды.

Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный. Причем ошибка в выборе требования не повлечет отказа в иске. Если истец, например, арендодатель потребует признать такой договор недействительным, то суд не откажет ему в требовании, а поправит его и поменяет способ правовой защиты, признав договор незаключенным.

Так, в примере из практики, приведенном ниже, государственный орган обратился с иском о признании недействительным договора аренды, поскольку стороны не получили согласия собственника – субъекта РФ на передачу имущества в аренду. Но суд указал, что на самом деле договор является не недействительным, а незаключенным, и удовлетворил требования истца. Несмотря на то что уполномоченный орган допустил ошибку в правовой квалификации и счел сделку оспоримой, это не привело к разным правовым последствиям, поскольку стороны сделку не исполняли.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что договор аренды является незаключенным, поскольку стороны не согласовали его существенное условие – предмет договора. При этом такой договор не может быть признан недействительным

Муниципальное предприятие (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения.

Подписанный договор аренды стороны направили на согласование в уполномоченный орган субъекта РФ – собственника имущества. Однако уполномоченный орган отказался одобрить такую сделку. По его мнению, было невозможно установить, какая именно часть помещения передается в аренду.

Впоследствии уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с иском. Он просил суд признать недействительным краткосрочный указанный договор аренды части принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения нежилого помещения. По мнению уполномоченного органа, поскольку стороны заключили сделку без согласия собственника имущества предприятия, она является оспоримой. Такая сделка может быть признана недействительной по иску собственника имущества в силу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса РФ. Уполномоченный орган не требовал применения последствий недействительности договора аренды, так как стороны договор не исполняли.

Однако суд признал такой договор аренды не недействительным, а незаключенным ввиду несогласования сторонами его существенных условий. Суд установил, что:

  • в договоре аренды и в иных документах между сторонами отсутствует достаточная индивидуализация передаваемого нежилого помещения;
  • ни арендатор, ни арендодатель не могут описать границы передаваемой части помещения;
  • между сторонами имеется спор по поводу границ передаваемого в аренду имущества.

На основании этого суд счел, что договор аренды не заключен. Вместе с тем, суд указал, что такой договор не может быть признан недействительным. Суд исходил из того, что договор:

  • не порождает последствий, на которые был направлен;
  • является отсутствующим фактически ввиду того, что стороны не достигли какого-либо соглашения. Следовательно, он не может породить последствия и в будущем.

Требование, которое предъявил в суд уполномоченный орган, по своей сути направлено на констатацию отсутствия между арендатором и арендодателем правоотношений из договора аренды. Сделку стороны не исполняли. Ошибка в правовой квалификации, которую допустил уполномоченный орган, считая сделку оспоримой, не приводит к различию в последствиях. Поэтому в иске лишь на основании такой ошибки суд отказать не мог.

В связи с этим суд признал спорный договор незаключенным (п. 1 информационного письма № 165).

Во-вторых, если договор, подлежащий регистрации, не был зарегистрирован, то даже при отсутствии государственной регистрации суд может признать его недействительным (п. 2 информационного письма № 165).

Стороны заключили договор аренды публичного имущества сроком на пять лет. Однако согласия собственника имущества – субъекта РФ на передачу имущества в аренду они не получили. Кроме того, они не зарегистрировали договор. Можно ли признать такой договор аренды недействительным

Да, можно. Ведь договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Поэтому подобный договор можно оспорить по правилам о недействительности сделок.

Президиум подчеркнул при этом, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Из этого следует важный практический вывод: требование о признании договора аренды недействительным третье лицо может заявить и до осуществления государственной регистрации договора аренды.

Пример из практики: суд признал договор аренды недействительным, несмотря на то, что стороны его не зарегистрировали

Унитарное предприятие (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды. По нему предприятие передало в аренду нежилое здание, находящееся у него на праве хозяйственного ведения. Стороны заключили договор сроком на пять лет. При этом его государственную регистрацию, как этого требует закон, они не осуществили. Кроме того, согласия муниципального образования – собственника имущества предприятия на передачу имущества в аренду стороны также не получили.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о государственной регистрации договора аренды. Уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) вступил в дело в качестве третьего лица. Он заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности – выселении арендатора из здания. Свои требования уполномоченный орган обосновал тем, что у сторон отсутствует согласие собственника имущества на передачу здания в аренду (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Суд первой инстанции иск арендатора о государственной регистрации договора аренды удовлетворил. Он счел, что такой договор не может быть признан недействительным до его регистрации. По мнению суда, требование о недействительности можно заявить только после государственной регистрации договора. Однако апелляционный суд не согласился с мнением суда первой инстанции и отказал арендатору в иске. Одновременно он удовлетворил требование третьего лица.

Апелляционный суд указал, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Из этого следует, что незарегистрированный договор аренды не порождает всех последствий, на которые он направлен, до его государственной регистрации. Однако такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Также он может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор заинтересованная сторона может оспорить по правилам о недействительности сделок (п. 2 информационного письма № 165)».