Меню Закрыть

Покупка квартиры в долевую собственность супругов

Оглавление:

Как оформить покупку квартиры на двоих в долях?

Мы пара , пожениться еще не успели,но появилось хорошее предложение на покупку квартиры, решили купить.

Вопрос как это оформить правильно?

Я много читала что можно оформить квартиру в долях пополам и получить 2 свидетельства собственности ?

Ответы юристов (4)

В договоре купли-продажи будут два покупателя. Вам надо будет указать размер доли (по 1/2). Регистрация права собственности произойдет тоже на вас двоих.

Есть вопрос к юристу?

Покупка квартиры в долевую собственность, для людей не являющихся супругами допустима как в равных, так и не равных долях.

Например: 8\10 и 2\10 части в праве общей долевой собственности.
Обратите внимание! Не части квартиры, а доли в праве.

То есть это не означает, что в квартире площадью 100 м.кв одному будет принадлежать 20 м.кв., а другому 80.0 м.кв.
Выделение доли в натуре, если это вообще возможно, допустимо по соглашению собственников или решению суда. Но эта тема отдельной статьи.
Итак, если Вы покупаете квартиру в общую долевую собственность, а оформление такого права допустимо хоть на 10 или 20 человек, ваша сделка не требует удостоверения у нотариуса, если условия соответствуют соответствуют вышеперечисленным в п.1
Чаще всего в долевую собственность оформляется недвижимость на нескольких детей.
До последнего времени и супруги оформляли такое право.
Пока не вмешались нотариусы
Покупка квартиры супругами
Согласно Семейному кодексу РФ, законным режимом собственности супругов, является — совместная собственность.
Долевая собственность возможна при оформлении брачного договора.
Глава 7. ЗАКОННЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
Статья 33. Понятие законного режима имущества супругов
1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

В связи с данными обстоятельствами, Росреестр стал отказывать в регистрации общей долевой собственности на супругов.

При этом, при подаче документов на регистрацию права собственности, указание о брачных отношениях, делается в заявлении.
До сих пор это заявление не содержит строки об этом и поэтому эти сведения вносятся заявителем от руки.
Если Вы состоите в браке, но при этом не укажите об этом, ни кто у Вас и не спросит Свидетельство о браке.
Хотя скоро Росреестр будет получать эти сведения из ЗАГСа в рамках электронного документооборота.http://exspertrieltor.ru/2016/11/16/pokupka-kvartiry2/

Алена, добрый день!

Вопрос как это оформить правильно?
Я много читала что можно оформить квартиру в долях пополам и получить 2 свидетельства собственности ?

Да, Вы можете заключить договор купли — продажи в котором будет два покупателя и будут распределены доли в любой пропорции. Данное имущество будет считаться приобретенным до брака и не будет подлежать разделу в случае развода (то есть каждый останется собственником своей доли).

Вопрос как это оформить правильно?
Я много читала что можно оформить квартиру в долях пополам и получить 2 свидетельства собственности?

Заключаете Договор купли-продажи и оформляете право собственности на квартиру по 1/2 доли в праве. У Вас будет общая долевая собственности на данную квартиру. Закон не запрещает. В Договоре купли-продажи должно фигурировать два Покупателя.

Шелковая Наталья Николаевна

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа долевой собственности супругов

Добрый день! Проясните, пожалуйста, следующую ситуацию. Со вступлением 172-ФЗ от 02.06.2016г. при продаже долевой собственности необходимо нотариальное заверение нового договора Купли-продажи квартиры. Если квартира принадлежит мужу и жене, в договоре прописано, что это общая долевая собственность, доля каждого — 1/2. Они решили расширить жилплощадь и продать эту квартиру, им необходимо регистрировать Договор с Покупателями у нотариуса? А если бы в правоустанавливающих документах было указано, что это совместно нажитое имущество, в случае продажи также потребовалось бы нотариальное заверение Договора купли-продажи с новыми Покупателями? Спасибо.

Ответы юристов (5)

Татьяна, добрый день!

Если квартира принадлежит мужу и жене, в договоре прописано, что это общая долевая собственность, доля каждого — 1/2. Они решили расширить жилплощадь и продать эту квартиру, им необходимо регистрировать Договор с Покупателями у нотариуса?

Да, сделку нужно удостоверить у нотариуса.

А если бы в правоустанавливающих документах было указано, что это совместно нажитое имущество, в случае продажи также потребовалось бы нотариальное заверение Договора купли-продажи с новыми Покупателями? Спасибо.

В это случае квартира продавалась бы целиком без долей от имени одного собственника, указанного в свидетельстве. В этом случае удостоверения сделки не требуется.

Уточнение клиента

Дарья, спасибо за ответ! С долевой собственностью все ясно. Но ведь совместно нажитое имущество может принадлежать двум собственникам (мужу и жене) без определения долей (в этом случае в Свидетельстве о собственности прописано, что квартира — это совместно нажитое имущество, указаны два собственника, но доли не указаны). В этом случае при продаже квартиры не нужно заверять договор купли-продажи у нотариуса? Заранее благодарна!

28 Июня 2016, 21:05

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Татьяна! Обратите внимание:

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество,в том числе при отчуждении всеми участниками
долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному
удостоверению.

Здравствуйте, Татьяна! Обратите внимание:

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество,в том числе при отчуждении всеми участниками
долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному
удостоверению.

Да, принадлежит двум собственникам, но доли не выделены, происходит не отчуждение доли, а продажа имущества целиком. Здесь требуется только нотариальное согласие второго супруга, сделка заключается в простой письменной форме.

Уточнение клиента

Дарья, спасибо Вам за ответ! Вот только получили документы из Росреестра (16 июня 2016г.- завершение сделки), по которой оформили квартиру в долевую собственность (муж и жена), а оказывается, нужно было в совместно нажитую без выделения долей ( в этом случае в дальнейшем меньше расходы при дальнейшей продаже квартиры). Есть ли способы сейчас перевести из долевой собственности в совместно нажитую? (Я подумала о таком варианте: продать квартиру задним числом (Договор от 30 мая 2016г. ) какому-нибудь родственнику, который, в свою очередь, продаст вновь этой же супружеской паре квартиру без выделения долей? Возможно ли такое? Заранее благодарна!

29 Июня 2016, 01:24

Я подумала о таком варианте: продать квартиру задним числом (Договор от 30 мая 2016г. ) какому-нибудь родственнику, который, в свою очередь, продаст вновь этой же супружеской паре квартиру без выделения долей?

Не совсем понимаю, как Вы зарегистрируете право собственности «задним» числом. На вскидку: один супруг продает свою долю второму супругу, опять возникает общая совместная собственность, поскольку доля куплена на совместно нажитые деньги.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Покупка квартиры в долевой собственности

Схема мошенничества

Ошибки при покупке квартиры

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

После «революционных» изменений гражданского законодательства 2013 года, изменений закона о регистрации прав лета 2016 и вступивший в силу с января 2017 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.

В результате изменений с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности, а действие ранее выданных свидетельств о праве собственности на недвижимость прекращено.

С 15 июля 2016 года собственность на недвижимость подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.

Главное нововведение 2017 года – возможность регистрации прав на любой объект недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.

Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.

Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами. Причем, возможности добропорядочного собственника защищать свое нарушенное право с января 2017 года не упрощено а напротив потребует дополнительных расходов.

По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2016 года.

Покупка квартиры в долевой собственности

За некоторыми исключениями сама процедура и законодательное регулирование — Покупка квартиры в долевой собственности в России в 2017 году не изменились. Порядок покупки долевой квартиры или доли в квартире проходят в порядке, действовавшем в 2016 году.

Вместе с тем, в 2017 году покупка доли квартиры и целиком всех долей квартиры должна проходить с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Основное правило: продажа доли квартиры третьему лицу (не собственнику одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

Согласно этому правилу продавец доли обязан уведомить о продаже доли каждого участника долевой собственности на квартиру. При этом продавец должен так же сообщить обо всех условиях предполагаемой продажи.

Иногда право преимущественной покупки создает препятствия собственнику продать свою долю по рыночной цене. Пытаясь обойти право преимущественной покупки продажу доли постороннему лицу камуфлируют дарением маленьких долей, например дарят долю соответствующую 1 кв.м. или меньше и в дальнейшем новому «дольщику» продают оставшуюся долю квартиры.

В настоящее время эту схему применять не стоит. Судебная практика по спорам о таких дарениях достаточно однозначна – в зависимости от конкретных обстоятельств по тем или иным основаниям сделки признают недействительными: притворными, не законными и т.д.

Покупателю следует совершать сделку на реальных условиях и перед сделкой надлежит требовать от продавца предоставить соответствующие уведомления.

Забегая вперед нужно отметить: В этой части нотариальная форма сделки с долями, предположительно, должна обеспечить защиту интересов участников долевой собственности. При подготовке сделки нотариус должен обеспечить соблюдение права преимущественной покупки доли.

Но вот касательно мелких долей – в законе не содержится ограничений для собственника о продаже или дарении доли в зависимости от ее размера. Нотариус не может запретить собственнику совершить сделку на его условиях.

Второе правило – все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.

Смотрите так же:  Образец заявления в опеку для продажи квартиры

Однако, установив обязательную нотариальную форму законодатель «забыл» установить для покупателей льготу – 100% защиту от споров по такой сделке.

Это означает, что нотариальная сделка НЕ делает ее более надежной! Скорее наоборот, нотариальная сделка может с играть с покупателем злую шутку.

Многие покупатели исходят из того, что нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет, и самоустраняются от контроля, как действий нотариуса, так и других этапов сделки. При этом понятие «законность» — весьма растяжимое. И в случае спора сам факт совершения нотариальной сделки не дает участникам сделки преимуществ или гарантий.

Покупателю важно знать: Покупателю нужно контролировать все действия нотариуса начиная от состава истребуемых нотариусом документов и их проверки, и заканчивая условиями составленного нотариусом договора. К сожалению закон не раскрывает, какие конкретные обстоятельства, действия или документы обеспечивают законность удостоверенной нотариусом сделки и должны быть приняты во внимание перед совершением сделки.

Так же, для обеспечения законности, закон не возлагает на нотариуса конкретные обязанности проводить конкретные действия и манипуляции по юридической проверке долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, а так же оценке полученных при подготовке сделки документов и ной информации.

В таких условиях решение нотариуса об отсутствии препятствий к совершению сделки и ее удостоверение – это субъективное мнение нотариуса в каждой конкретной ситуации. В силу закона это мнение нотариуса не является бесспорным, а потому регулярно оспаривается.

Для Покупателей доли или всех долей квартиры вывод однозначен — 1)участвуйте в подготовке сделки совместно с нотариусом, 2)самостоятельно проверяйте всю историю квартиры, 3) проверьте все условия договора, который составили помощники нотариуса.

Покупатель должен знать и понимать:

Сделка с недвижимостью – многоэтапный процесс. В случае простой сделки купли продажи, дарения, или нескольких взаимосвязанных сделок, например альтернативные или цепочки сделок, нотариус проводит только часть работы по сделке с недвижимостью – ее удостоверение.

При этом в цепочке сделок остальные сделки могут быть не нотариальные, и обеспечить взаимосвязанное выполнение всех сделок – забота сторон сделок, а не нотариуса. Нотариус о других сделках не обязан знать, если это прямо не касается удостоверяемой сделки, например, при продаже доли несовершеннолетнего.

Кроме того, согласно закону нотариус не располагает полномочиями по проведению других этапов сделок с недвижимостью: 1) организации проведения расчетов по сделкам с недвижимостью и 2) по организации передачи недвижимости по сделке.

Напротив, для сторон сделки (покупатель и продавец, даритель и одаряемый), а тем более когда проводятся альтернативные сделки или цепочки сделок, значение имеют каждый этап сделки в отдельности и все вместе и для всех участников.

В любом случае: За обнаруженные после нотариальной сделки с недвижимостью проблемы и полную ответственность несут ее стороны.

Планируя покупку недвижимости, прежде всего дорогостоящей, цель покупателя — покупка недвижимости, а не ее отдельный этап – подписания договора и его удостоверения. Участие нотариуса на отдельном этапе сделки не является гарантией законности покупки недвижимости в целом, и даже правильного совершения данного этапа покупки.

Схема мошенничества с долями квартир

Схема мошенничества с долями квартир много. Один из свежих известных нам случаев произошел перед новым 2017 годом.

Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.

С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и гос регистрацию.

Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняет район, и они просит оформить доли квартиры на них.

Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными по виду людьми. Сам покупатель – юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи.

Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день совершили 4 сделки с четырьмя долями квартиры.

По прошествии установленного срока в МФЦ был получен только один договор купли продажи на долю покупателя, а документы на остальные три доли – нет. Оказалось, что трое родственников не подали документы на регистрацию. Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.

Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.

Фишка в том, что продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.

Самое удивительное, что у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель ¼ доли.

Что произошло:

Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену. Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.

Что будет дальше, сказать не сложно:

  • У квартиры появился новый сособственник ¼ доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
  • Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.
  • Оставшиеся доли скорее всего будут оформлены на покупателей. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен.
  • Далее, по обстоятельствам. Но скорее всего мошенники просто выплатят продавцу цену, указанную в договорах.

При этом, для регистрации права собственности они потребуют присутствия продавца, а в случае его отказа обратятся в суд.

Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна, покупатели не откажутся выплатить те небольшие суммы, что указаны в их договорах на покупку долей.

А вот отменить продажу квартиры продавцу по видимому не удастся.

Как отменить продажу квартиры

Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации, большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать не просто сложно, а очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.

Покупатель не учел, что с 2013 года сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.

Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.

С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.

Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет. Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.

Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся ¾ долей квартиры на оставшихся трех покупателей.

По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.

Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ. В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.

Ошибки при продаже квартиры

Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:

  1. Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.

В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.

При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.

Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.

  1. Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.

В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.

При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.

Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.

  1. Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.
  2. Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы об изменениях в законодательство о собственности на недвижимость в 2017 году, рассмотренных выше, пожалуйста, обращайтесь к нам.

Читайте новые публикации:

20 февраля 2017 года

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2017 году

Здравствуйте. Покупаем квартиру у застройщика в долевую собственность в долях 1/10 и 9/10 с мужем. Можем ли мы распределить имущественный вычет не согласно выделенным долям?

Здравствуйте Светлана. Исходя из норм действующего законодательства — имущественный вычет (как и расходы на приобретение жилья) распределяются между супругами на основании их письменного заявления и пропорция может отличаться от пропорции долей. указанных в документах на приобретение жилья. Какая норма будет действовать на момент сдачи вашей квартиры сказать не могу. Возможно законодательство останется без изменения.

Заявление о распределении расходов на недвижимость супругов Здравствуйте, квартира у супругов в общей долевой собственности, пишем заявление о распределении расходов, свою декларацию сдаю в этом году,а муж на следующий год,когда сделаем отделку новостройки. Вычет на отделку хотели оформить на мужа, тогда получается надо ещё одно заявление писать на вычет на отделку в следующем году?

Нюансы покупки квартиры в долевую собственность супругами

Когда человек находится в браке, некоторые его права и обязанности принимают особый вид, и это касается такого дела, как приобретение недвижимости.

Смотрите так же:  Пособия на второго ребенка в 2018 в челябинске

Купить квартиру просто так, без согласия второго супруга и других проволочек в оформлении не получится благодаря нашему законодательству.

По этой причине необходимо четко уяснить все нюансы покупки жилья в браке в долевую собственности, которых великое множество.

Особенности сделки

Далеко не каждый человек в наше время может позволить себе покупку нового жилья за собственные сбережения. По этой причине в России ипотека получила такое широкое распространение.

Неважно, каким образом вы планируете купить квартиру – тянуть лямку вдвоем будет гораздо проще, ведь в браке супруги должны помогать друг другу.

Помните, что сделка приобретения квартиры в долевую собственность имеет собственные особенности:

  • право на собственность отдается не одному, а двум владельцам, причем это право распределяется долями, размер которых устанавливается при подписании договора;
  • если решение о покупке квартиры (или обращении в банк за ипотекой) было принято одним из супругов, по закону необходимо получить письменное разрешение другого;
  • изменяется порядок предоставления налогового вычета, а также повышение риска отказа в случае, если квартиры оформляется на одного супруга, а платежные бумаги на другого;
  • необходимость внесения нюансов в брачный договор – указывается лицо, которому перейдет квартира в случае развода, возможность передачи жилья ребенку и так далее.

Ипотека на покупку квартиры в браке может быть оформлена как на одного супруга, так и на обоих сразу – в таком случае обоим заемщикам необходимо подтвердить свою платежеспособность.

Законодательство

Семейный кодекс РФ представляет собой основную нормативно-правовую базу, на которую опирается вопрос приобретения квартиры в долевую собственность супругами.

Данный закон определяет правила распоряжения и владения совместным в браке имуществом, в том числе и купленной недвижимости.

Несмотря на то, что в статье 35 Семейного кодекса четко указывается возможность распоряжения совместно нажитым в браке имуществом без оформленного согласия второго супруга, в вопросах недвижимости это правило изменяется.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Долевая собственность супругов при совместной покупке квартиры четко устанавливается в брачном договоре.

Рекомендуется сразу описать все возможные моменты и указать доли собственности каждого из супругов, чтобы в случае развода минимизировать споры и предотвратить судебное разбирательство с последующим разделением имущества.

Сама по себе процедура покупки жилья в долевую собственность имеет много тонкостей, которые надо знать.

В случае, если вы планируете приобрести квартиру в совместную собственность, вам в любом случае необходимо письменное согласие второго супруга.

Эту необходимость можно опустить лишь в том случае, если при регистрации брака в брачном договоре было указано о праве распоряжения собственности без специального согласия другого супруга.

Оформленное согласие необходимо и при взятии ипотеки – его необходимо будет предоставить в банк. В противном случае высока вероятность того, что кредит на покупку недвижимости не будет одобрен банком.

Доверенность супруга при покупке квартиры позволяет второму супругу совершать операции от имени первого – например, подписывать договор купли-продажи и оформлять право собственности.

Если по доверенности действует жена, во всех документах и свидетельстве собственника квартиры будет указано имя мужа и наоборот.

При использовании доверенности нет необходимости в дополнительной нотариальной регистрации согласия.

Получается, в процессе покупки жилья можно применять либо согласие супруга на покупку, либо доверенность.

Доверенность обязательно должна содержать информацию о сроке, на который она предоставляется. В случае, если срок не был указан, он автоматически устанавливается равным одному году.

Однако для того, чтобы доверенность стала официальным документом, имеющим юридическую силу, необходимо указать на ней дату действия – это не так уж и сложно.

Какой порядок покупки квартиры с использованием материнского капитала? Смотрите тут.

Нужен ли брачный контракт?

Брачный договор необходим прежде всего в случае взятия ипотеки на покупку жилья. Эта мера необходима для снижения рисков для банка, ведь супруги могут неожиданно развестись, после чего один из них, не проживающий в купленной квартире, может отказаться от выплаты долга.

Чтобы это предотвратить, финансовые организации требуют предоставления брачного договора, в котором будут прописаны:

  • условия погашения займа;
  • распределение долей после развода.

Если в планах есть покупка квартиры в долевую собственность супругами, очень желательно предоставить брачный договор еще на этапе подачи документов в банк с целью одобрения заявки.

Это увеличит лояльность банка к вашей семье и повысит шансы на получение кредита.

Порядок оформления

Для покупки квартиры в долевую собственность супругами необходимо пройти стандартную процедуру, которая не сильно отличается от случаев с одним покупателем-собственником:

  1. Определите, на кого именно будет оформлена квартира. Если на себя, все просто. Если на обоих супругов, сразу определитесь, какого размера доли будут отданы каждому супругу.
  2. Получите разрешение на получение ипотеки в банке, предоставив необходимые бумаги.
  3. Выберите подходящий вам объект недвижимости для покупки в долевую собственность.
  4. Проведите оценку квартиры и предоставьте сертификат в банк.
  5. Подпишите кредитный договор и начните выплату кредита.

Если ипотека была оформлена на обоих супругов сразу, в случае развода каждый из них платит ровно половину долга.

Упростить процедуру определения обязанностей по выплате может правильно составленный брачный договор, который также необходимо предоставить в банк.

Список документов

Для покупки квартиры в долевую собственность супругами за свои средства необходим малый набор документов: паспорта супругов и согласие одного из них при оформлении в собственность одним из супругов.

Также можно воспользоваться доверенностью для подписания договора.

Для оформления покупки в ипотеку нужен более расширенный пакет обязательных документов:

  • паспорта обоих супругов (либо одного – зависит от количества заемщиков);
  • при покупке одним супругом – согласие второго либо оформленная доверенность;
  • документы, подтверждающие наличие официального дохода;
  • сертификат, указывающий оценочную стоимость приобретаемой квартиры.

Подробно ознакомиться с образцом договора покупки квартиры, действительного на 2018 год, вы можете здесь.

Как уже говорилось ранее, помимо документов желательно предоставить кредитный договор.

Интересует порядок действий при покупке квартиры у застройщика? Читайте здесь.

Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту? Подробная информация в этой статье.

Если вы хотите, чтобы сделка по приобретению недвижимости в долевую собственность и дальнейшее ею владение не доставляло вам никаких проблем, следуйте указанным советам:

  • не стоит недооценивать возможности брачного договора – это мощный инструмент, который сможет разрешить все вопросы как в браке, так и в процессе развода;
  • лицо, на которое оформлена квартира, и лицо, на которое оформлены платежные документы, должно быть одним и тем же человеком – это позволит избавиться от преследования налоговой и без проблем получить имущественный вычет при покупке;
  • при покупке семейного жилья в ипотеку тщательно просчитайте свой бюджет и доходы на ближайшие несколько лет, после чего выбирайте предложение, которое сможете потянуть даже в случае, если один из супругов временно лишится источника доходов.

Оперируйте с недвижимостью правильно и соблюдайте законодательство с условиями брачного договора – тогда вы не будете знать проблем со своей собственностью.

На видео о приобретении жилья в долевую собственность

Покупка квартиры в общую совместную или общую долевую собственность

Супруги без детей собираются купить квартиру. Планируется ипотека Сбербанка, ипотеку будет брать муж. Оба супруга работают. Продавец квартиры — один взрослый собственник. Подскажите пжлст : в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы в будущем было меньше проблем ) — в общую совместную или общую долевую и нужен ли нотариус ?

Ответы юристов (12)

Квартира, приобретенная в браке, уже будет являться совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оформлено право собственности

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

чтобы в будущем было меньше проблем

Смотря какие проблемы имеются ввиду.

Если будет спор между супругами — квартиру придется делить в судебном порядке

Что касается продажи — то при единоличной собственности потребутеся нотариальное согласие второго супруга

Если же квартира будет оформлена в совместную собственность — то тогда каждый собственник продает свою долю, в принципе при отсутствия спора особых проблем нет

Есть вопрос к юристу?

Сергей, здравствуйте!

В данном случае нотариус не нужен. У Вас будет деление по долям, так как банк потребует при 2 созаемщиках разделить на доли, но она будет совместная, согласно статье 34. СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи в вашем случае не требуется

Сергей, добрый вечер! Лучше изначально приобретать в долевую собственность чтобы в будущем не тратить денежные средства на раздел по доля и избежать спора по поводу собственно раздела квартиры в общей совместной собственности.

2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Уточнение клиента

Андрей, а при приобретении квартиры сразу в долевую собственность нужен нотариус ?

10 Мая 2018, 22:20

Вам для начала согласие банка нужно, не факт, что он вам вообще даст кредит на таких условиях, это на его усмотрение

Сбербанк установил следующие требования к договору ипотеки:

Участниками сделки должны являться только физические лица — граждане РФ. Объект недвижимости не может продаваться из долевой собственности и/или приобретаться в долевую собственность. Сторонами сделки не могут быть несовершеннолетние или состоящие под опекой/попечительством. В сделке не должно быть представителей по нотариально удостоверенной доверенности. В сделке может быть не более пяти созаемщиков, двух продавцов, двух покупателей

Таким образом недвижимость, купленную по ипотеке в Сбербанке вы не сможете оформить в долевую собственность (в договоре будет совместная).

Вы берете недвижимость в совместную собственность и платить за ипотеку будете из совместного дохода.

5 фактов о совместной собственности

1Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
2 В случае совместной собственности могут возникнуть сложности при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать это имущество, вам придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества.
3 Если объект в совместной собственности нескольких лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. Таким образом, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
4 Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними. Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.
5 Каждый из собственников имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.

Смотрите так же:  Есть ли компенсация за газ

Сергей, нотариус здесь не обязателен.

Например, в ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, указано, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Но Вы покупаете, а не продаете.

Вам он понадобится, если Вы сами захотите удостоверить договор.

нет, нотариус нужен когда происходит отчуждение долей в праве общей долевой собственности. С прошлого года в соот. со ст. 42 218-ФЗ такие сделки подлежат обязательному нотариально удостоверению. В вашем случае происходит не отчуждение а приобретение прав у единственного собственника

Но как состоящие в официальном браке вы можете оформить квартиру в совместную собственность, в частную собственность одного из супругов или долевую собственность (по 1/2, 1/3 или 2/3 доли и т. п.) получив согласие у банка.

Сергей, дополню консультации коллег… ответив на Ваш вопрос… При покупке в долевую собственность нотариальное удостоверение договора обязательно, поскольку в данном случае меняется соглашением супругов законный режим совместной собственности и происходит ее раздел, а соглашение о разделе между супругами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Эта позиция Росреестра, Минэкономразвития и судебная практика так же ее поддерживает.

Сбербанк с данной позицией Минэка ознакомлен.

«О нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность. (Письмо Минэкономразвития России от 29.03.2017 N Д23и-1701)

О нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность. (Письмо Минэкономразвития России от 29.03.2017 N Д23и-1701)»

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Согласно пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Исходя из положений статьи 42 СК РФ установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (пункт 2 статьи 41 СК РФ).
Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Учитывая изложенное, в целях исключения дополнительных обязанностей по нотариальному удостоверению сделок под страхом их ничтожности, по мнению Департамента недвижимости, возможен один из следующих вариантов:
приобретение объекта недвижимости в совместную собственность супругов, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, по которому объект будет оформляться в совместную собственность супругов;
представление на государственную регистрацию права общей долевой собственности супругов на объект недвижимости брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности.

данное разъяснение без труда можно найти в сети Интернет в полной версии.

В связи с чем, могу ответить на Ваш вопрос… Вы писали:

«подскажите пжлст: в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы в будущем было меньше проблем ) — в общую совместную или общую долевую и нужен ли нотариус? „

В вашем случае однозначно Сбербанк оформит проект договора в совместную собственность… либо Вы будете по договору выступать один как Покупатель, а супруга в силу закона в любом случае приобретает право совместной собственности… Необходимо будет нотариальное согласие супруги, если в договоре купли-продажи она участвовать не будет… Соответственно я бы настояла о включении в договор купли-продажи Вашей супруги стороной сделки (покупателем) дабы на этом этапе сэкономить на нотариальном согласии… В последующем Вы сможете заключить либо брачный договор с супругой, либо соглашением определить доли в праве на квартиру… Но все эти процедуры нотариальные.

Если остались вопросы… с радостью готова ответить.

Сергей, дополню консультации коллег… ответив на Ваш вопрос… При покупке в долевую собственность нотариальное удостоверение договора обязательно, поскольку в данном случае меняется соглашением супругов законный режим совместной собственности и происходит ее раздел, а соглашение о разделе между супругами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Эта позиция Росреестра, Минэкономразвития и судебная практика так же ее поддерживает.

Сбербанк с данной позицией Минэка ознакомлен.

О нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность. (Письмо Минэкономразвития России от 29.03.2017 N Д23и-1701)»

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Согласно пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Исходя из положений статьи 42 СК РФ установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (пункт 2 статьи 41 СК РФ).
Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Учитывая изложенное, в целях исключения дополнительных обязанностей по нотариальному удостоверению сделок под страхом их ничтожности, по мнению Департамента недвижимости, возможен один из следующих вариантов:
приобретение объекта недвижимости в совместную собственность супругов, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, по которому объект будет оформляться в совместную собственность супругов;
представление на государственную регистрацию права общей долевой собственности супругов на объект недвижимости брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности.

данное разъяснение без труда можно найти в сети Интернет в полной версии.

В связи с чем, могу ответить на Ваш вопрос… Вы писали:

«подскажите пжлст: в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы в будущем было меньше проблем ) — в общую совместную или общую долевую и нужен ли нотариус? „

В вашем случае однозначно Сбербанк оформит проект договора в совместную собственность… либо Вы будете по договору выступать один как Покупатель, а супруга в силу закона в любом случае приобретает право совместной собственности… Необходимо будет нотариальное согласие супруги, если в договоре купли-продажи она участвовать не будет… Соответственно я бы настояла о включении в договор купли-продажи Вашей супруги стороной сделки (покупателем) дабы на этом этапе сэкономить на нотариальном согласии… В последующем Вы сможете заключить либо брачный договор с супругой, либо соглашением определить доли в праве на квартиру… Но все эти процедуры нотариальные.

Если остались вопросы… с радостью готова ответить.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.