Меню Закрыть

Договор аренды жилого помещения досрочное расторжение

Расторжение договора найма жилого помещения раньше срока

Приветствую. Снимаем квартиру, стандартный договор аренды на 11 месяц, уже 6 месяцев, однако, последние 2 недели соседи начали делать ремонт, без перерывов, без соблюдения временных сроков — может и в 1-2 ночи — с нашей стороны были неоднократные обращения в полицию (112), написано заявление участковому (находится на рассмотрении уже 2 недели), нервотрепка продолжается. Мы хотели бы съехать из квартиры и расторгнуть договор аренды в кратчайшие сроки, терпеть это издевальство 30 дней, как прописано в нашем договоре, нет ни сил, ни желания. Что можно сделать по этому поводу? Каким должен быть порядок действий, чтобы сделать все в рамках закона?

Ответы юристов (3)

Договор аренды досрочно может быть расторгнут по соглашению сторон ли через суд, но следует изучить сам договор.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии спунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Уточнение клиента

К сожалению, сделать скан нет возможности. Однако порядок расторжения договора там как и везде — арендатор предупреждает за 30 дней, дальше происходит прием-сдача помещения и все. Но сейчас середина расчетного периода и если делать по договору — мы должны будем отдать плату за следующий месяц за жилье, где в принципе невозможно находится. Единственный пункт о досрочном расторжее написан для арендодателя — где он, уведомив за 3 дня до окончания расчетного периода может нас выселить, если есть серьезные нарушения договора.

14 Марта 2017, 18:44

Есть вопрос к юристу?

Напишите претензию арендодателю вручите ему, но это все достаточно долго будет быстрее если вы его расторгнуть придя соглашению, а если через суд то это также не быстро.

Уточнение клиента

Видимо, вы имели ввиду уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке? Т.к. по сути претензий к арендодателю у нас нет, и мы и он исполняем свои обязательства по договору.

К соглашению мы прийти не можем, т.к. уже начались угрозы о не возврате залоговой суммы, вычета из залога за какие-то недостатки и прочее, прочее. В общем, арендодатель встал в «позу» и бравирует именно пунктом договора, где сказано, что мы должны за 30 дней предупредить, иначе он вправе чуть ли не забрать нашу почку. не вернуть залог. Самое интересное, что в договоре о НЕ возврате залога нет и речи, говорится только, что из него могут быть вычтены затраты за сломанные вещи и тп.

Уведомление о расторжении договора, согласно ст.620 п.3 : переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора — где в качестве недостатка выступают шумные соседи — думаете будет достаточным основанием?

14 Марта 2017, 18:51

Иннокентий, добрый день!

Исходя из Вашей ситуации, у Вас нет права на незамедлительное расторжение договора ни в судебном порядке, ни в порядке, предусмотренном договоре. Сам факт проведения ремонта в ночное время не делает его непригодным для проживания.

Арендодатель договор не нарушает, увы только ждать 30 дней и все претензии к соседям. «Пинайте» участкового, пусть составляет протокол и привлекает к административной ответственности.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Прекращения соглашения найма по жилой площади — трудоемкая процедура. Она усугубляется конфликтом между собственником и арендатором помещения. Хотите завершить досрочно договорные отношения? Изучите правовые аспекты, которые понадобятся при осуществлении подобных мероприятий.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

При аренде подобной недвижимости необходимо в соглашении обозначить конкретные сроки предоставления жилой площади в пользование. Также пропишите возможность досрочного прекращения, если какие-то правила и обязанности не будут соблюдаться собственниками.

Этот нюанс позволит урегулировать различные обстоятельства в отношении аренды по нежилому помещению. Кроме того, закрепите отсутствие некоторых претензий или же отметьте стоимость аренды помесячно. Расторгнуть такой контракт можно в следующих случаях:

  • Пропишите число, месяц и время заключения соглашения о расторжении;
  • Сроки возврата жилой недвижимости по соответствующему акту приема-передачи;
  • Фиксации претензий как с одной, так и с другой стороны.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Подобное соглашение расторгнуть достаточно трудно. Процесс происходит согласно статье 83 ЖК РФ. Они бывают разных видов. Зависит от того, кто является инициатором:

  • Наниматель;
  • Наймодатель;
  • По другим основаниям, которые не зависят от участников текущей сделки.

Когда речь идет о нанимателе, то аренду прекратить можно в любое время. Для этого напишите соответствующее заявление в письменной форме. После этого вы должны покинуть недвижимость. Наниматель может жить с родственниками или друзьями. Они должны дать письменное согласие о досрочном прекращении соглашения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Соглашение социального найма может перестать действовать в любое время, в зависимости от договоренностей обоих сторон:

  • Наниматель жилой недвижимости в любое время суток может расторгнуть соглашение по социальному найму;
  • Он может совместно со своими членами семьи освободить квартиру и прописаться в другом месте. Он прекращает действовать с момента выселения, если не предусмотрена другая статья в Федеральном законе;
  • При необходимости, за решением проблемы можно обратиться в суд.

Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке?

В подобном случае прекратить его юридическую силу возможно только в том случае, если это не прописано в требованиях. Если такого условия нет, тогда можно обратиться в суд в следующих ситуациях:

  • При серьезном нарушении соглашения одной стороны;
  • В других предусматривающих случаях, которые относятся к текущему Кодексу.

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возможных обстоятельствах. Он может быть также расторгнут, если условия его были изменены после заключения.

Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения

Он бывает трех видов:

  • По соглашению двух сторон;
  • В одностороннем порядке;
  • В результате возникших обстоятельств, которые не зависят от воли сторон.

Прекращением можно назвать остановкой жилищных правонарушений по причине некоторых действий. Должны быть веские основания для этого.

Основания расторжения и прекращения договора найма

Для начала нужно прекратить ряд действий. Не стоит занимать конкретную площадь. Если он этого не делает, выселение будет осуществлено в судебном порядке.

Основания различаются по:

  • Типу прекращения;
  • Вида жилой площади

Заявление на расторжение договора найма жилого помещения

Необходимо обратиться в судебную инстанцию по месту прописки, учитывая общие правила подачи официального документа. Не забудьте заплатить государственную пошлину в размере 200 рублей. Образец заявления о расторжении договора найма жилого помещения можете скачать здесь.

Последствия при изменении и расторжении договора найма жилого помещения

Законодательство гласит, что подобный документ в период своего юридического действия может быть изменен. Могут быть затронуты различные основания, которые спровоцировали на осуществление подобных мероприятий. Последствия его могут быть различные. Начиная от изменения арендной платы как в положительную, так и отрицательную сторону и заканчивая полным прекращением соглашения в добровольном или принудительном порядке.

При досрочном расторжении договора аренды вздымается ли залоговый платеж за последний месяц в качестве штрафа?

Наниматель решил досрочно съехать с квартиры и расторгнуть договор аренды. Есть ли право у меня требовать у нанимателя залоговую плату за последний месяц в качестве штрафа? Договор прикладываю.

Смотрите так же:  Ветеринарные требования к кфх

Наниматель отказывается платить за последний месяц, говорит мол предупредил наймодателя за 30 дней и залоговую сумму хочет использовать как плату за оставшийся месяц.

Можно ли привлекать нанимателя к ответственности и каким образом?

Ответы юристов (9)

Олег, согласно п. 4.4. при досрочном расторжении договора, сумма предоплаты за непрожитые дни не подлежит возврату.

На сколько я поняла, таких сумм не имеется, т.к. было предупреждение о досрочном расторжении и ранее внесена оплата

Но при этом. п. 4.9. при расторжении договора пообоюдном согласию, сумма залогаподлежит возврату, т.е. ее можно зачесть в сумму аренды за последний месяц.

Т.е. на сколько я поняла согласие достигнуто и Вы не возражали против досрочного расторжения договора?

Слдовательно, обязаны либо зачестьданную сумму в счет оплаты, либо произвести ее возврат

Уточнение клиента

Нет, я возражаю. То есть не согласен что без особо важных причин договор расторгается.

21 Апреля 2016, 13:07

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. У вас найм, а не аренда, это не одно и тоже.

У вас договор составлен не совсем конкретно. Там нет пункта о том что залог может пойти в счет погашения чего либо, так же слова штраф у вас нигде нет, Однако У вас есть п 4.9. — залог возвращается если договор расторгнут по соглашению сторон. У вас же как я понимаю он сейчас расторгается по инициативе нанимателя.

п. 4.4. у вас говорит именно о том что плата за не прожитое время но оплаченное не возвращается — это с залогом не связано

Можно ли привлекать нанимателя к ответственности и каким образом?
Олег

если какая то спорная ситуация, в том числе и с оплатой — то только через суд решение всех вопросов.

Статья 687. ГК РФ Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Таким образом, расторгнуть договор наниматель вправе только через три месяца после извещения. Следовательно, указанные три месяца он обязан вносить плату за найм.

Договором установлен месяц, в принципе свободу договора тут не отменяет статья. Но как вариант можно попробовать говорить и нарушении сроков по закону.

А вы сообщили об этом нанимателю? Когда он Вас уведомил о расторжении договора?

А для досрочного расторжения важные причины не должны быть, достаточно желания одной из сторон

На сегодняшний день, условия договора на сколько понимаю не нарушались нанимателем, и по закону и согалсно условий договора он имеет право расторгнуть досрочно договор

Марина, не соглашусь, т.к. у них в договоре условие о предупреждении за 30 дней, данный срок был соблюден.

Так называемый залог, с точки зрения ГК РФ это обеспечительный платеж.

Статья 381.1. ГК РФ Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом Вы вправе зачесть данный платеж в счет оплаты найма за один месяц, а за 2 других пусть платит.

п.4.1 договора, Вам придется признавать недействительным по п.1 ст. 168 ГК РФ, т.к. он противоречит п.1 ст.687 ГК РФ.

Надо поставить вопрос иначе — наниматель- имеет право расторгнуть договор. Он ничего у вас не нарушал. Но при этом обоюдного согласия — нет. (об этом считаю ему лучше письменно сообщить). Таким образом залог можно оставить себе по п. 4.9 договора, но придется эти деньги зачесть в счет не оплаты последнего месяца (в этом суть залога, суть обеспечения) — ст. 381.1 ГК. Расторжение договора у вас идет по инициативе нанимателя.

Нашел судебную практику по данному вопросу. Спорная ситуация идет

Дело № 2-100/11 Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
01 февраля 2010 года
Судья Ленинградского районного суда г. Калининграда Харитоненко Н.О.
при секретаре Шапошниковой Т.В.,
рассмотрев
в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПСА к ТВА о
расторжении договора найма жилого помещения, о взыскании денежных
средств, уплаченных по договору, взыскании компенсации морального вреда,
и по встуречному иску ТВА к ПСА о возмещении убытков,
у с т а н о в и л:
Истец
ПСА обратился в суд с иском к ответчику ТВА о расторжении договора
найма жилого помещения, о взыскании денежных средств, уплаченных по
договору, взыскании компенсации морального вреда, указывая, что
ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор найма жилого
помещения по адресу: , принадлежащего ответчику на праве
собственности. Срок договора по пользованию истцом квартирой был
установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Квартира предоставлена при
посредничестве 3-го лица ООО «Клипер-недвижимость» по договору оказания
услуг № от ДД.ММ.ГГГГ Пункт 5 договора предусматривал плату за найм
жилого помещения руб. в месяц, а также обязанность
нанимателя оплачивать коммунальные услуги, включая интернет.
По
акту приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ наймодатель
(ответчик) передал, а наниматель (истец) принял предметы домашнего
обихода, ключи, мебель, книжку по оплате коммунальных услуг. К договору
прилагается протокол регистрации текущих взаимоплатежей наймодателя и
нанимателя, согласно которому истец передал ответчику денежные средства в
размере руб. за проживание в квартире на срок
один месяц, а также руб. в качестве залога за
сохранность имущества, переданного по акту приема-передачи.
В
связи с тем, что истцу необходимо было срочно выехать из
по работе, ДД.ММ.ГГГГ в письменной форме он уведомил ответчика о
расторжении договора, на уведомлении имеется подпись ответчика. При
этом, истец в устной форме потребовал ответчика вернуть денежные
средства в размере руб, переданные в качестве
залога, т.к. предметы домашней обстановки находились в сохранности. ТВА
отказался возвращать указанные денежные средства и расторгать
заключенный договор.
Согласно разделу 6 договора требования об
изменении и расторжении договора должны быть заявлены в письменной форме
и содержать срок для устранения нарушений, послуживших основанием для
расторжения договора. По договору найма жилого помещения, заключенному
между сторонами, не имеется пункта о передачи ТВА дополнительного
задатка в сумме руб
.
В силу ч.3 ст. 450 ГК
РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или
частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон,
договор считается соответственно расторгнутым или измененным. С учетом
требований ч.1, 3 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается
существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли
это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы
заключен на значительно отличающихся условиях.
При заключении
договора найма жилого помещения он не мог предвидеть, что вынужден будет
уехать в для работы. При расторжении договора вследствие
существенных изменившихся обстоятельств, суд по требованию любой из
сторон определяет последствия расторжения договора. Он не знал и не мог
знать об изменении обстоятельств. Не имея возможности далее проживать в
квартире, он надлежащим образом известил ответчика о расторжении
договора.
Согласно ст. 336 ч.1, ст. 338 ч.1 ГК РФ предметом
залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественное
право, заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не
предусмотрено договором. По передаточному акту
было установлено, что он
имеет право пользоваться квартирой и предметами домашнего обихода. Сумма
залога определена в протоколе, подписанном обеими сторонами. С учетом
требований ст. 339 ч.2 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в
письменной форме и залогодатель (истец) несет риск случайной гибели или
случайного повреждения заложенного имуществ
а. Согласно договору, им
выполнены требования ч.1 ст. 344 ГК РФ, поскольку повреждения или
уничтожения имущества ответчика не допущено. Залог прекращается с
прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку он уведомил
ответчика о расторжении договора найма жилого помещения, то сумма залога
должна быть ответчиком ему возвращена.
Поскольку ответчик
умышленно не возвращает ему денежные средства, удерживает их без
законных оснований, данными неправомерными действиями ему причиняется
моральный вред в виде нравственных переживаний, который он оценивает в
10000 руб.

На основании изложенного, просит суд вынести решение о
расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с
отказом одной из сторон от его исполнения в связи с изменившимися
обстоятельствами. Взыскать с ответчика ТВА залог в размере руб, а также компенсацию морального вреда руб.
Ответчик ТВА обратился в суд со встречным иском к
истцу ПСА о возмещении убытков, в связи с односторонним отказом
нанимателя выполнять обязательства по договору найма жилого помещения
(л.д. 32), указывая, что по заключенному с истцом договору он передал
последнему в пользование жилое помещение по адресу: ,
сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПСА обязался ежемесячно оплачивать за
найм руб, а также нести жилищно-коммунальные
расходы, включая кабельное телевидение и интернет. Согласно п.7.2.
договора, за просрочку внесения арендной платы наниматель выплачивает
пени из расчета 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки. В момент
заключения договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ ПСА заплатил ему руб. в качестве арендной платы за июнь 2010 года, а также
руб. в качестве обеспечительных мер по выполнению с
его стороны обязательств по договору найма (залог). ДД.ММ.ГГГГ
наниматель уведомил его об одностороннем расторжении заключенного
договора с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с его убытием из . Согласно
п.2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательств по требованию одной из сторон
допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Полагает, что вышеуказанное уведомление не является основанием для
расторжения договора с ДД.ММ.ГГГГ, т.к. не основано не на договоре, не
на законе. Согласно п.1 ст. 687 ГК РФ наниматель вправе расторгнуть
договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца,
следовательно, до ДД.ММ.ГГГГ договор расторгнут не был. Согласно п.7.5
договора в случае, если требование п.2.1 (срока найма жилого помещения с
ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) не выполнено, то ответственность за
выполнение указанных в нем требований несет виновная сторона. Кроме
того, наниматель в нарушение п.4.1.3 договора и ст. 678 ГК РФ не
содержал квартиру в надлежащем состоянии, и не относился бережно к
имуществу. На имуществе были обнаружены различные мелкие повреждения в
виде царапин, квартира находилась в крайне запущенном (неубранном)
состоянии. Для приведение квартиры в то состояние, в котором она
находилась до сдачи ее нанимателю, ему пришлось нести материальные
затраты. Односторонний отказ ПСА выполнять обязательства по заключенному
договору привел к возникновению у него убытков, состоящих из реального
ущерба и упущенных доходов. Реальный ущерб состоит из уплаченных им
вместо нанимателя за период договора коммунальных платежей, платы за
электричество, газ, воду, интернет и кабельное телевидение, а также из
оплаты уборки квартиры, и составляет руб.
Неполученные доходы состоят из невыплаченной ПСА платы за найм и пени,
всего в размере руб.
На основании
изложенного, ТВА просит взыскать с ответчика ПСА убытки в размере
руб, а также расходы по оплате госпошлины.
Истец
ПСА, представитель истца в судебное заседание не явились, о дне и
времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее в судебном
заседании представитель истца по доверенности ДСД исковые требования ПСА
поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых
требований просил отказать, пояснив, что истец приехал в
из в длительную командировку по поручению работодателя по
вопросу возможности открытия в ночного клуба. Для того,
чтобы проживать в истец через ООО «Клипер-недвижимость»
снял квартиру у ответчика. Поскольку оказалось, что для открытия ночного
клуба в не нашлось необходимого помещения по разумной
цене, ПСА работодатель отозвал. Так как у истца отпала необходимость в
квартире, истец уведомил ответчика о досрочном расторжении договора.
Истец вернул ответчику ключи от квартиры, оставил квартиру в надлежащем
состоянии, не повредив в ней никакие вещи. Коммунальные расходы истец по
договору не заплатил, т.к. проживал в квартире не полный месяц.
Ответчик отказался досрочно расторгать договор и возвращать залоговую
сумму. При этом, никаких актов ответчик не составлял, претензий к истцу
по состоянию квартиры не имел, что он может подтвердить, т.к. лично
присутствовал при разговоре истца и ответчика ДД.ММ.ГГГГ Поскольку истец
при заключении договора не мог знать, что изменятся обстоятельства, при
которых он не сможет проживать в съемной квартире весь срок действия
договора, полагает, что требования истца обоснованы и подлежат
удовлетворению.
Ответчик ТВА в судебное заседание не явился, о
дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине
неявки суду не сообщил. Ранее в судебном заседании исковые требования
ПСА не признал, поддержал свое встречное исковое заявление и пояснил,
что тщательным образом около 2-х месяцев он через агентства подбирал
кандидата для заключения с ним договора найма принадлежащей ему
квартиры. Когда ему предложили заключить договор с ПСА, то последний
пояснил, что приехал в из для того, чтобы
организовать в городе торговлю запасными частями на автомобиль марки
«Жигули», намеревался проживать в городе около года. Поскольку его
данный период сдачи квартиры в наем устраивал, они заключили письменный
договор. Примерно через 2 недели ПСА позвонил и попросил приехать в
квартиру. При встрече ПСА потребовал вернуть ему денежные средства в
размере руб, переданные в качестве залога,
пояснив, что он расторгает договор, т.к. ему срочно нужно уехать.
Поскольку заключенный договор не предусматривал его досрочное
расторжение по требованию одной из сторон, а предполагал извещение о
данном намерении за три месяца, он отказался расторгать договор. Кроме
того, сумму залога руб. он также ПСА не вернул,
т.к. обнаружил повреждения мебели: царапины на столе на кухне, на двери
холодильника, на плите, повреждение ванны, духовая плита была грязная,
шторы скомканы, в холодильнике испорченные продукты, в квартире не
убрано, кругом мусор. Акт приема-передачи квартиры ПСА подписывать
отказался. Поскольку его супруга не могла убрать квартиру, он нанял для
этого постороннего человека, оплатив ему за оказанную услугу по уборке
квартиры. ПСА причинил ему убытки в виде реального ущерба и упущенной
выгоды. Реальный ущерб- это неоплаченные жилищно-коммунальные платежи,
расходы по уборке квартиры, упущенная выгода – плата за найм жилого
помещения по ДД.ММ.ГГГГ
Привлеченный для участия в деле в
качестве 3-го лица представитель ООО «Клипер-Недвижимость» в судебное
заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен
надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил.
Выслушав
стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые
требования ПСА и встречные исковые требования ТВА подлежащими частичному
удовлетворению по следующим основаниям.
ак установлено в
судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ТВА (наймодаталем) и ПСА
(нанимателем) был заключен договор найма жилого помещения по адресу:
, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГг. (л.д. 9).
Раздел
5 договора предусматривал плату за найм жилого помещения в размере
руб. в месяц, а также обязанность нанимателя
оплачивать коммунальные услуги, включая интернет и кабельное
телевидение.
По акту приема-передачи жилого помещения от
ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10 оборот) наймодатель ТВА передал, а наниматель ПСА
принял пригодное для проживания жилое помещение и предметы домашнего
обихода, ключи, мебель, книжку по оплате коммунальных услуг. К договору
прилагается протокол регистрации текущих взаимоплатежей наймодатели и
нанимателя (л.д. 11), согласно которому истец передал ответчику денежные
средства в размере руб. за проживание в квартире
на срок один месяц, а также руб. в качестве
залога.
ДД.ММ.ГГГГ ПСА письменно уведомил наймодателя об
одностороннем расторжении договора, в связи с его переездом из
(л.д. 14).
Правоотношения сторон по заключенному
договору найма жилого помещения регулируются гл. 35 ГК РФ (ст. 671-688).
Ссылка представителя истца в письменном отзыве на встречное исковое
заявление (л.д. 53) на то, что заключенный договор регулируется
положениями гл. 34 ГК РФ об аренде несостоятельна, поскольку договор
аренды жилого помещения заключается с юридическими лицами (ч.2 ст. 671
ГК РФ)
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не
превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор
считается заключенным на пять лет. (ч.1 ст. 683 ГК РФ)
Согласно
ч.1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других
граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор
найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Наниматель
ПСА предупредил наймодателя ТВА о своем намерении досрочно расторгнуть
договор найма жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ Поскольку истец обязан был
предупредить об этом наймодателя за три месяца, то заключенный между
сторонами договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ
Доводы
истца ПСА о том, что заключенный договор считается расторгнутым с
ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом нанимателя от его исполнения в связи с
изменившимися обстоятельствами, не основаны на нормах действующего
законодательства.
Односторонний отказ от исполнения обязательства
и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением
случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Прекращение
обязательства по требованию одной из сторон допускается только в
случаях, предусмотренных законом или договором (ч.2 ст. 407 ГК РФ).
Статья
687 ГК РФ предусматривает право нанимателя досрочно расторгнуть договор
найма жилого помещения только с предупреждением наймодателя об этом за
три месяца.
Договор, заключенный между сторонами, предусматривает
его досрочное расторжение по требованию наймодателя только в случаях:
если наймодатель сообщил сведения о правах на жилое помещение, не
соответствующее действительности; если жилое помещение оказалось в
состоянии, непригодном для проживания.
Таким образом, ни
специальная норма права, регулирующая порядок расторжения договора найма
жилого помещения, ни договор от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривают его
расторжения ранее, чем через три месяца со дня предупреждения
наймодателя о намерении нанимателя расторгнуть заключенный договор.
Действительно,
согласно ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из
которых стороны исходили при заключении договора, является основанием
для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором
или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств
признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы
стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими
заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В
силу ч. 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о
приведении договора в соответствие с существенно изменившимися
обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а
по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен
судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно
следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2)
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная
сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени
заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру
договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения
его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение
имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на
что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из
обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск
изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Истец ПСА
указывает, что он вынужден досрочно расторгнуть заключенный договор,
поскольку существенно изменились условия, при которых он был заключен:
при заключении договора он не мог предполагать, что будет вынужден
уехать работать в .
Однако, в ходе рассмотрения дела
было установлено, что истец ПСА зарегистрирован и проживает в
. С ДД.ММ.ГГГГ был принят на работу в фирму ООО « », находящуюся в , на должность руководителя
отдела развития, ДД.ММ.ГГГГ ПСА переведен на должность исполнительного
директора в том же обществе (л.д. 70). Как пояснил в судебном заседании
представитель истца, ПСА приехал в по поручению
работодателя для выяснения вопроса о возможности открытия в
ночного клуба. Для того, чтобы проживать в ,
истец через ООО «Клипер-недвижимость» снял квартиру у ответчика.
Поскольку оказалось, что для открытия ночного клуба в не
нашлось необходимого помещения по разумной цене, ПСА работодатель из
командировки отозвал.
Таким образом, суд не считает, что для
истца существенно изменились обстоятельства, при которых он исходил при
заключении договора. Истец как работал до заключения договора в
, так и продолжает работать по настоящее время. Заключая с
наймодателем рассматриваемый договор, истец знал, что его нахождение в
носит временный характер и имел возможность разумно
предвидеть, что служебная командировка окончится ранее даты окончания
срока действия договора.
На основании изложенного, договор найма
жилого помещения по адресу: заключенный между ТВА и ПСА
суд признает расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ
Поскольку заключенный
между сторонами договор суд признает расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, то с ПСА
в пользу ТВА подлежит взысканию невыплаченная сумма за наем жилого
помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере руб., из расчета .
Однако,
указанную сумму суд уменьшает на руб, переданную
ПСА наймодателю ТВА как залог (л.д. 11) при заключении договора,
поскольку суд расценивает данную сумму как аванс в счет оплаты будущих
платежей, т.к. ни требованию, предъявляемому к залогу (ч.2 ст. 339 ГК
РФ), ни требованию, предъявляемому к задатку (ст. 380 ГК РФ), указанная
сумма не соответствует.
Согласно п.5.2 договора плата за найм жилья должна вноситься нанимателем в срок не позднее 5 числа каждого месяца.
Согласно
п.7.2 договора за просрочку внесения арендной платы наниматель
выплачивает наймодателю пеню из расчета 0,5 % от суммы долга за каждый
день просрочки.
Таким образом, пеня за просрочку оплаты ПСА найма жилья составляет руб, из расчета:

Смотрите так же:  Игра ил-2 штурмовик требования

Вместе
с тем, согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно
несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить
ее размер. Возможность снижать размер неустойки является одним из
правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного
определения неустойки, устанавливающим баланс между применяемой к
нарушителю мерой ответственности и оценкой действительно наступивших
последствий в результате конкретного правонарушения.
Поскольку
размер неустойки (0,5 % в день или 180 % годовых) более чем в 20 раз
превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ (7,75 % годовых), действующую в
период нарушения должником своих обязательств, наймодатель не
предоставил какие-либо доказательства наступления для него отрицательных
последствий в результате нарушения нанимателем обязательств по
договору, суд находит размер неустойки несоразмерным, полагает возможным
применить ст. 333 ГК РФ и снизить неустойку в три раза до руб.
Кроме того, за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с
ПСА в пользу ТВА подлежат взысканию расходы по оплате за содержание
жилья и коммунальные услуги в размере руб, по
оплате кабельного телевидения руб, которые ПСА
обязан был оплатить согласно п.5.4 договора.
Расходы по оплате
Интернета . суд не находит подлежащими
удовлетворению, поскольку данная услуга, согласно договору (л.д. 38)
предоставляется после внесения авансового платежа. Доказательств,
подтверждающих оплату данных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
ТВА суду не предоставил.
Требования ТВА о взыскании с ПСА платы
за уборку квартиры в размере 3000 руб. суд не находит подлежащими
удовлетворению, т.к. доказательств, подтверждающих, что квартира
передана в состоянии, требующем генеральной уборки, суду предоставлено
не было. Акт приема-передачи квартиры (л.д. 52) ПВА не подписан.
Пояснения свидетеля ТЕВ о состоянии квартиры после сдачи ее ПСА суд
ставит под сомнение, поскольку данный свидетель является супругой
наймодателя и заинтересованным в ходе рассмотрения дела лицом. Свидетель
ВЛВ, исполнявшая работы по уборке квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ
видела состояние квартиры только в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,
тогда как ключи от квартиры были переданы ПСА ТВА ДД.ММ.ГГГГ, что не
отрицал последний в судебном заседании.
Требования ПСА о
взыскании с ТВА переданной в качестве залога денежной суммы в размере
руб. суд не находит подлежащими удовлетворению,
поскольку, как указано выше, данная сумма не может быть признана
залогом, т.к. письменного договора о залоге между сторонами заключено не
было. Суд признал указанную сумму авансом и зачел ее в счет
невыплаченных нанимателем наймодателю денежных средств за найм жилого
помещения. Требования ПСА о взыскании с ТВА компенсации морального вреда
также не подлежат удовлетворению, поскольку ТВА никаких личных
неимущественных прав ПСА, либо его нематериальных благ нарушено не было.
Согласно
ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд
присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные
расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований
Таким
образом, с ТВА в пользу ПСА подлежит взысканию уплаченная по делу
госпошлина руб, а с ПСА в пользу ТВА – руб, пропорционально удовлетворенной части исковых
требований.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ПСА удовлетворить частично.
Договор
найма жилого помещения по адресу: заключенный между ТВА и
ПСА считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении остальной части
иска – отказать.
Взыскать с ТВА в пользу ПСА уплаченную по делу госпошлину в сумме руб.
Исковые требования ТВА удовлетворить частично.
Взыскать
с ПСА в пользу ТВА убытки в виде платы за найм жилого помещения за
период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере руб,
пеню за просрочку арендной платы руб, расходы по
оплате за содержание жилья и коммунальные услуги
руб, по оплате кабельного телевидения руб, а всего
руб., в удовлетворении остальной части исковых
требований – отказать.
Взыскать с ПСА в пользу ТВА уплаченную по делу госпошлину в сумме руб.
Решение
может быть обжаловано в Калининградский областной суд через
Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней.
Мотивированное решение изготовлено 07.02.2011 г.
Судья: Харитоненко Н.О.
rospravosudie.com/court-leningradskij-rajonnyj-sud-g-kaliningrada-kaliningradskaya-oblast-s/act-102352863/

Смотрите так же:  Судебные приставы азов ростовская область

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.