Меню Закрыть

Штраф за отсутствие договора аренды

Оглавление:

Какая ответственность будет у организации при проверке если нет договора аренды?

Организация ведёт свою деятельность с 2010 года, оказывает услуги по разрабьотке ПО. Обороты маленькие. Договора аренды нет, тк потребности в офисе нет.

1)Какая ответственность будет у организации при проверке (налоговой, прокуратурой) если нет договора аренды? Грозит ли это закрытием организации?

2)Какая ответственность будет у организации при проверке если договор аренды есть но фиктивный?

2)Какая ответственность будет у ген дира?

17 Сентября 2014, 10:27 Андрей, г. Москва

Ответы юристов (5)

У Вас где зарегистрирована компания? Юридический адрес Ваш или фиктивный?

Есть вопрос к юристу?

Если под отсутствием юридического лица по месту нахождения следует понимать отсутствие офиса организации – то такое отсутствие абсолютно законно. Если у регистрирующего органа в наличии будет информация о том, что связь с юридическим лицом по адресу, отраженному в ЕГРЮЛ, невозможна, он направляет ему, его учредителям, генеральному директору уведомления о необходимости представить в регистрирующий орган достоверные сведения об адресе. Если такие сведения не представлены в разумный срок, он может обратиться в арбитражный суд с требованием о ликвидации юридического лица

По юридическому адресу должен находится постоянно действующий исполнительный орган. То есть это адрес, по которому можно связаться с указанным органом (п. в ч. 1 ст. 5 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Добрый день, Андрей!

1)Какая ответственность будет у организации при проверке (налоговой, прокуратурой) если нет договора аренды? Грозит ли это закрытием организации? 2)Какая ответственность будет у организации при проверке если договор аренды есть но фиктивный? 2)Какая ответственность будет у ген дира?

В данной ситуации действительно могут быть проблемы с налоговой. В ликвидации компаний суды в такой ситуации обычно отказывают, но Вас могут обязать осуществить регистрацию обособленного подразделения по фактическому адресу. Если же это не будет сделано в течение месяца, то будет грозить ответственность по ст. 116 НК РФ:

Статья 116 НК РФ Нарушение порядка постановки на учет в налоговом органе

1. Нарушение налогоплательщиком установленного настоящим Кодексом срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом,

влечет взыскание штрафа в размере 10 тысяч рублей.

2. Ведение деятельности организацией или индивидуальным предпринимателем без постановки на учет в налоговом органе по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом,

влечет взыскание штрафа в размере 10 процентов от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей.

Если письма от налоговой Вы получаете, то проблем особо не будет.

Если письма не получаете, то риск ликвидации вполне реален.

Вы вправе указать адрес своей квартиры, правда все письма и проверки будут идти на ваш адрес.

Лучше заключить фиктивный договор аренды с почтовым обслуживанием и секретарем, чтобы в случае чего на налоговую проверку Вас могли «вызвать».

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Аренда без договора — штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов

Несмотря на многочисленные риски, официальные договора аренды заключают редко и неохотно.

Причина понятна: владелец имущества хочет избежать уплаты налогов и получить большую прибыль. Арендаторам чаще всего все равно, будет заключен договор или нет.

Однако, грамотно составленный договор аренды квартиры может защитить от непредвиденных рисков как арендодателя, так и его квартирантов.

В случае возникновения судебного спора устные договоренности учтены не будут, пострадавшая сторона окажется практически бесправной. Какие же риски ждут тех, кто решил отказаться от заключения договора аренды?

Что говорит закон

За оплату аренды без договора съемщики жилья никакой ответственности не понесут.

Отчитываться перед законом должен владелец недвижимости или земельного участка, сдаваемого в аренду.

Все данные о получении прибыли должны быть предоставлены в налоговую инспекцию. Доказательством этой прибыли является договор.

Если налоги уплачены не будут, арендодателя ждет следующее:

  • принудительное взыскание неуплаченного налога;
  • пени за несвоевременность выплаты (размер будет определяться так: неуплаченная сумма, умноженная на 1\300 ставки рефинансирования и умноженная на количество просроченных дней);
  • штраф за не сданную налоговую декларацию (5% от невыплаченного налога за каждый просроченный месяц, минимум 1 тыс. рублей, но не больше 30% от всей суммы);
  • штраф за нарушение сроков (20% от невыплаченной суммы налога).

Если будет доказано, что налоги скрывались умышленно, сумма может увеличиться до 40%. Если за три финансовых года подряд неуплаченная сумма налогов составила больше 600 тыс. рублей, последствия могут быть более тяжелыми, вплоть до уголовной ответственности.

По ст. 198 Уголовного кодекса РФ грозит нарушителю одно из следующих наказаний:

  • лишение свободы сроком до одного года;
  • арест на полгода;
  • штраф от 100 до 300 тыс. рублей;
  • принудительные работы.

Если владелец имущества не является индивидуальным предпринимателем, есть вероятность привлечения по 171 статье УК (за незаконное предпринимательство) и по 116 статье Налогового кодекса (за нарушения правила постановки на учет).

Возможно, Вас заинтересует статья о досрочном расторжении договора аренды квартиры.

Статью о том, как купить квартиру в новостройке по переуступке прав требования, читайте здесь.

Риск жилищных афер

Арендодатели, ведущие свою деятельность без договора, могут стать жертвами жилищных афер.

Мошенничество с недвижимостью – дело весьма прибыльное, недобросовестные съемщики становятся все более изобретательными с каждым годом.

Чаще всего используются две схемы.

Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.

Вероятность оспорить сделку в суде и вернуть собственность есть, но разбирательства потребуют сил, времени и средств на адвокатов.

Поднайм. Поднайм – самая простая и распространенная схема.

Мошенник снимает квартиру на длительный срок и пересдает ее за большую сумму.

Нередко сдается имущество посуточно, а сохранность вещей никого не интересует.

В итоге хозяин рискует получить обратно квартиру с множественными повреждениями.

Взыскать ущерб не получится, а первоначального арендатора найти будет сложно.

Напрягаться аферисты не любят, и требование оформить соглашение официально их отпугнет. Дополнительным преимуществом для арендодателя будет грамотный юрист, который оформит договор.

Возможно, Вас также заинтересует статья об особенностях договора аренды с правом выкупа.

Статью о нюансах договора безвозмездной аренды читайте здесь.

Дополнительные расходы

Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.

Например, он может забрать с собой бытовую технику или всю мебель. Все, что сможет сделать хозяин – пытаться найти недобросовестного съемщика самостоятельно и попросить у него все вернуть.

Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.

Не исключено, что после освобождения квартиры выяснится, что все это время жилец не оплачивал коммунальные услуги, и долг уже достаточно внушительный. Нет договора – нет ответственности, долг придется гасить самостоятельно.

Риски для арендатора

Аренда квартиры без договора опасна и для жильца.

В один момент владелец может решить, что со следующего месяца арендная плата повышается втрое, и съемщику придется либо срочно искать дополнительные средства, либо уже завтра освобождать квартиру.

В отсутствие договора хозяин может самовольно изменять сроки оплаты и правила проживания. Также он в любой момент может заявиться жильцу с требованием, что он должен покинуть квартиру. Может он и незаконно удерживать взятый депозит, утверждая, что съемщик ему чем-то не понравился.

Смотрите видео, в котором специалист подробно рассказывает о том, как избежать неприятных последствий при аренде жилого помещения арендаторам и арендодателям:

Как не платить штраф юр лицу за расторжение договора аренды помещения?

Арендовали помещение. Через месяц поняли, что оно нам не подходит и попросили расторгнуть договор. Арендодатель выставил штраф 300 тр за непредоставление страхового полиса и акта приема-передачи

Аренда помещения была 40 тр

Таких денег на оплату штрафа нет. Подскажите, пожалуйста, как быть?

Ответы юристов (11)

Арендодатель выставил штраф 300 тр за непредоставление страхового полиса и акта приема-передачи
Александр

вы бы смогли прикрепить заключенный вами договор аренды к вопросу для его изучения. Закройте данные юрлиц и выставьте договор. После анализа договора попробую дать вам ответ.

с уважением к ВАМ

Смотрите так же:  Транспортный налог для пенсионеров 2018 москва

Уточнение клиента

Нам выставляют штраф на основе пунктов договора:

В случае нарушения Арендатором условий настоящего Договора о страховании (Раздел 12 Договора) Арендодатель вправе требовать уплаты Арендатором штрафа в размере 100 (сто) Долларов США за каждый день отсутствия у Арендатора действующих Страховых Полисов, предусмотренных настоящим Договором, а также за каждый день просрочки в предоставлении Арендодателю доказательства действительности таких Страховых Полисов. В случае если Арендатор не предоставляет Арендодателю подтверждение заключения договора/договоров о страховании согласно условиям Приложения 5 к настоящему Договору, Арендодатель имеет право, уведомив об этом Арендатора и без получения согласия последнего, приостановить Подготовительные работы до момента предоставления такого полиса, при этом срок проведения Подготовительных работ (Статья 3.7 Договора) не подлежит продлению. Арендодатель не несет обязанность возмещать Арендатору или страховщику Арендатора, выплатившему страховое возмещение, какие-либо убытки. Арендатор вправе требовать возмещения таких убытков только от своего страховщика. Арендодатель не компенсирует упущенную выгоду, возникшую в результате причинения вреда имуществу Арендатора, даже если такой вред причинен в результате действий или бездействий Арендодателя.

— В случае не принятия Арендатором Помещения в аренду, в соответствии со статьей 3.1 (1.1 Передача Помещения Арендодателем Арендатору и принятие его Арендатором осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями Сторон. В день подписания настоящего Договора, если иное не установлено ниже, Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять Помещение в аренду по акту приема-передачи. Стороны обязуются подписать акт приема-передачи Помещения в 3 (трех) экземплярах по форме, согласованной в Приложении 4 к Договору.) настоящего Договора, Арендатор уплачивает по требованию Арендодателя штраф в размере 110 % (сто десять) процентов от ежемесячной Базовой Арендной Платы указанной в статье 4.1.1 настоящего Договора.

07 Ноября 2016, 17:04

Есть вопрос к юристу?

Штрафы в таком размере не отвечают принципам разумности и добросовестности.

В данной ситуации вопрос заключается в том, на основании чего выставили штрафы в таком размере. А для решения этого вопроса нужно ознакомится с условиями заключенного договора аренды.

Можете предоставить текст договора для анализа ситуации?

Уточнение клиента

Нам выставляют штраф на основе пунктов договора:

В случае нарушения Арендатором условий настоящего Договора о страховании (Раздел 12 Договора) Арендодатель вправе требовать уплаты Арендатором штрафа в размере 100 (сто) Долларов США за каждый день отсутствия у Арендатора действующих Страховых Полисов, предусмотренных настоящим Договором, а также за каждый день просрочки в предоставлении Арендодателю доказательства действительности таких Страховых Полисов. В случае если Арендатор не предоставляет Арендодателю подтверждение заключения договора/договоров о страховании согласно условиям Приложения 5 к настоящему Договору, Арендодатель имеет право, уведомив об этом Арендатора и без получения согласия последнего, приостановить Подготовительные работы до момента предоставления такого полиса, при этом срок проведения Подготовительных работ (Статья 3.7 Договора) не подлежит продлению. Арендодатель не несет обязанность возмещать Арендатору или страховщику Арендатора, выплатившему страховое возмещение, какие-либо убытки. Арендатор вправе требовать возмещения таких убытков только от своего страховщика. Арендодатель не компенсирует упущенную выгоду, возникшую в результате причинения вреда имуществу Арендатора, даже если такой вред причинен в результате действий или бездействий Арендодателя.

— В случае не принятия Арендатором Помещения в аренду, в соответствии со статьей 3.1 (1.1 Передача Помещения Арендодателем Арендатору и принятие его Арендатором осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями Сторон. В день подписания настоящего Договора, если иное не установлено ниже, Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять Помещение в аренду по акту приема-передачи. Стороны обязуются подписать акт приема-передачи Помещения в 3 (трех) экземплярах по форме, согласованной в Приложении 4 к Договору.) настоящего Договора, Арендатор уплачивает по требованию Арендодателя штраф в размере 110 % (сто десять) процентов от ежемесячной Базовой Арендной Платы указанной в статье 4.1.1 настоящего Договора.

07 Ноября 2016, 17:04

Уточните, на каком основании вам выставляют штраф и именно в таком размере? Вопрос требует изучения ваших документов.

Уточнение клиента

Нам выставляют штраф на основе пунктов договора:

В случае нарушения Арендатором условий настоящего Договора о страховании (Раздел 12 Договора) Арендодатель вправе требовать уплаты Арендатором штрафа в размере 100 (сто) Долларов США за каждый день отсутствия у Арендатора действующих Страховых Полисов, предусмотренных настоящим Договором, а также за каждый день просрочки в предоставлении Арендодателю доказательства действительности таких Страховых Полисов. В случае если Арендатор не предоставляет Арендодателю подтверждение заключения договора/договоров о страховании согласно условиям Приложения 5 к настоящему Договору, Арендодатель имеет право, уведомив об этом Арендатора и без получения согласия последнего, приостановить Подготовительные работы до момента предоставления такого полиса, при этом срок проведения Подготовительных работ (Статья 3.7 Договора) не подлежит продлению. Арендодатель не несет обязанность возмещать Арендатору или страховщику Арендатора, выплатившему страховое возмещение, какие-либо убытки. Арендатор вправе требовать возмещения таких убытков только от своего страховщика. Арендодатель не компенсирует упущенную выгоду, возникшую в результате причинения вреда имуществу Арендатора, даже если такой вред причинен в результате действий или бездействий Арендодателя.

— В случае не принятия Арендатором Помещения в аренду, в соответствии со статьей 3.1 (1.1 Передача Помещения Арендодателем Арендатору и принятие его Арендатором осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями Сторон. В день подписания настоящего Договора, если иное не установлено ниже, Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять Помещение в аренду по акту приема-передачи. Стороны обязуются подписать акт приема-передачи Помещения в 3 (трех) экземплярах по форме, согласованной в Приложении 4 к Договору.) настоящего Договора, Арендатор уплачивает по требованию Арендодателя штраф в размере 110 % (сто десять) процентов от ежемесячной Базовой Арендной Платы указанной в статье 4.1.1 настоящего Договора.

07 Ноября 2016, 17:04

вы можете весь договор прикрепить к вопросу, а кто был инициатором внесения таких условий в договор

Отсутствие договора аренды – не повод для отказа в регистрации

Для регистрации изменений в учредительных документах договор аренды помещения по «юридическому» адресу не требуется. Такой вывод озвучил АС Волго-Вятского округа в постановлении от 14.08.2017 № А43-21130/2016.

Организация подала в инспекцию заявление о регистрации изменений в учредительных документах, но получила отказ. Налоговики объяснили свое решение тем, что на момент подачи заявления заявитель не находился по указанному адресу, а в комплекте документов не было договора аренды соответствующего помещения. По мнению чиновников, представленные сведения об адресе (месте нахождения) юридического лица не могут рассматриваться как полные и достоверные.

Суд с позицией ИФНС не согласился. Как указали арбитры, заявитель представил в регистрирующий орган достаточно доказательств того, что сведения об адресе (месте нахождении) юридического лица достоверны. Прежде всего, имелось гарантийное письмо, в котором собственник подтвердил согласие предоставить организации помещение в аренду.

То обстоятельство, что на момент подачи заявления не было договора аренды, правового значения не имеет. Кроме того, почта России подтвердила, что простая корреспонденция, а также извещения на заказные и ценные письма, адресованные заявителю, доставляются на проходную по адресу, указанному в заявлении. Таким образом, оснований для отказа в регистрации изменений не было.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды

Автор: Алексей Сорокин

Алексей Сорокин Анатольевич, ведущий юрист

Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придаёт значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов. Учитывая всё разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь, это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передаётся такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.

Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13 было указано, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Смотрите так же:  Нотариус на дом юзао

В то же время, в соответствии со статьёй 308 Гражданского кодекса РФ, права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет её недействительность, судами должно трактоваться иначе.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Суд в письме в очередной раз указал, что совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать её регистрации в судебном порядке.

Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации. В таких случаях предполагается верным вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 в «Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» о том, что заключённый на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации.

В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.

Так, например, перенаём должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ.

Пример из судебной практики

Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаём должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьёй 391 Гражданского кодекс РФ. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. Первоначальный договор аренды прошёл государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключённым, а перемена арендатора в договоре состоявшейся. В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением (Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу № А56-13599/2006).

Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключёнными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства. С другой стороны, это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам (в случае признания договора незаключённым).

Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.

Пример из практики

Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2015 по делу № А29-6329/2013).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, являющийся незаключённым вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижения в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключённости.

Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключённость договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.

С 1 июля 2015 года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации. В целом это не меняет тенденций в правоприменительной практике арбитражных судов, а лишь официально закрепляет позицию, неоднократно выражавшуюся в актах толкования.

Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдаётся им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость (далее — НДС), который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.

При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у неё отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль. Подобная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152.

Складывающаяся судебная практика отрицает указанные домыслы некоторых должностных лиц налоговой инспекции: если договор аренды не зарегистрирован, но факт использования арендованного имущества и оплаты арендных платежей подтверждён, понесённые расходы можно учесть в составе затрат, которые в дальнейшем уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 по делу № А40-51763/06-115-305).

В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи. Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости? Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, является незаключённым и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога. Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей. Предприниматель также не учла, что в связи с продолжением пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлён на неопределённый срок, а следовательно, применительно к проверяемому периоду не подлежал государственной регистрации (Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.01.2013 по делу № А59-5129/2012).

Смотрите так же:  Подать на развод челны

Таким образом, в случае если договор аренды не прошёл необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределённому кругу лиц. Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок более одного года, может стать формальным.

Сорокин Алексей Анатольевич, ведущий юрист,

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.

На кого выписывают штраф за перегруз, если автомобиль передан в аренду?

Подскажите пожалуйста. Я являюсь собственником транспортных средств. На кого именно будут выписаны штрафы за перегруз, если я передал свои транспортные средства в аренду физ лицу и юр.лицу? Спасибо

31 Октября 2016, 12:13 Роман, г. Казань

Ответы юристов (1)

Добрый день! Если административный штраф был вам прислан по почте, как на владельца автомобиля, то вам надо обратиться в органы ГИБДД с договором аренды и обжаловать данный штраф. Если автомобиль был остановлен сотрудником ГИБДД и штраф был выписан на месте, то он должен выписываться лицу который управлял данным транспортным средством в момент совершения административного правонарушения. В данной ситуации можете руководствоваться данной статьей КоАП РФ:

Статья 2.6.1. КоАП РФ. Административная ответственность собственников (владельцев) транспортных средств(введена Федеральным законом от 24.07.2007 N 210-ФЗ)

1. К административной ответственности за административные правонарушения в области дорожного движения в случае их фиксации работающими в автоматическом режиме специальными техническими средствами, имеющими функции фото- и киносъемки, видеозаписи, или средствами фото- и киносъемки, видеозаписи привлекаются собственники (владельцы) транспортных средств.

2. Собственник (владелец) транспортного средства освобождается от административной ответственности, если в ходе проверки будут подтверждены содержащиеся в его сообщении или заявлении данные о том, что в момент фиксации административного правонарушения транспортное средство находилось во владении или в пользовании другого лица либо к данному моменту выбыло из его обладания в результате противоправных действий других лиц.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Сдача квартиры без договора аренды: права квартиросъемщика и риски арендодателя

Сдача собственной квартиры в аренду – один из весомых источников дохода для многих граждан. На сегодняшний день не все люди могут себе позволить приобрести собственное жилье, в этом случае аренда жилплощади – хороший вариант для получения дополнительного дохода. А чтобы собственная недвижимость приносила прибыль и не стала головной болью, каждый собственник должен проявить бдительность и составить договор аренды, чтобы не попасть на «удочку» афериста.

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Когда человек планирует сдать собственное жилье внаем, первый вопрос, который возникает в данном случае, – это можно ли сдавать квартиру без заключения договора аренды. Ответить однозначно достаточно сложно, поскольку в нашем законодательстве четкого запрета на сдачу жилья без официального договора нет.

Согласно статье №674 гражданского кодекса РФ, договор необходимо оформлять в письменном виде. Если такового в наличии нет, то виновную сторону, в случае претензии, нельзя привлечь к ответственности. Иными словами, все расписки о получении денег, платежи по коммунальным услугам, акты приема-передачи квартиры, чеки на частичный ремонт в суде не являются доказательством. Как результат, если произошла порча имущества или арендодателю были уплачены денежные средства на несколько месяцев вперед, при этом договора в письменном виде нет, то получить возмещение ущерба не получится.

Помимо этого, если жилье сдается сроком более чем на год, то данное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре, как обременение недвижимости. При отсутствии договора это условие выполнить практически невозможно. Ну а если между сторонами было заключено соглашение о том, что квартира арендуется сроком до 1 года, то в данном случае можно обойтись без письменного договора.

Какая ответственность предусмотрена за сдачу квартиры без договора

На сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру внаем без оформления соответствующего договора. Такое действие неправомерно и может грозить владельцу многими неприятностями, а именно:

  • Неожиданное посещение налоговых органов. В этом случае штраф гарантирован. Стоит отметить, что с такой неприятностью сталкиваются практически все арендодатели рано или поздно;
  • При нанесении ущерба жилью квартиросъемщиком, страховая компания может отказать в выплате на законных основаниях, поскольку на руках у собственника нет договора, подтверждающего, что в квартире кто-то проживал. И если были затоплены соседи, то ущерб оплачивать придется нерадивому арендодателю;
  • Отказ квартиросъемщиков от уплаты за проживание. В этом случае, как было описано выше, обращение в суд результатов не даст, поскольку на руках у собственника нет заключенного договора;
  • Если квартира, которая сдана внаем, является ипотечной, и в договоре с банком прописан пункт о запрете на передачу жилья во временное использование третьим лицам, то банк имеет полное право забрать квартиру по причине нарушения договора. Или пойти другим путем, потребовать полной уплаты за ипотечную недвижимость до окончания срока действия договора.

Как видно из всего вышеописанного, владельцу жилья намного проще будет официально заключить договор с людьми, которым он сдает квартиру внаем. Затем передать документы в компетентные органы и уплатить налог. Это убережет от многих неприятностей и сохранит здоровый сон.

Какие права имеет квартиросъемщик

Все отношения между квартиросъемщиком и собственником регулирует договор аренды. Если таков на момент поселения был составлен, то стороны в обязательном порядке прописывают все детали данного соглашения, а именно:

  • Количество посещений собственника, и при каких условиях он может попасть в квартиру;
  • Все, что касается текущего ремонта в квартире;
  • Оплата по счетам, и в каком случае собственник может повысить арендную стоимость;
  • Срок аренды жилья;
  • Оплата причиненного ущерба третьим лицам;
  • Возможность подселения;
  • При каких условиях разрывается договор и за сколько времени собственник должен уведомить квартиросъемщика о своих намереньях.

Если был составлен в письменном виде договор аренды и абсолютно все детали прописаны, то квартиросъемщику можно не волноваться. Но, порой, собственник жилья предлагает внаем квартиру без официального соглашения. В таком случае, даже если действия владельца имущества были не правомерны, доказать свою правоту через суд практически невозможно. Поскольку устный договор на суде во внимание не принимается.

Риски при сдаче квартиры без договора аренды

Если было принято решение сдавать жилье квартиросъемщикам без договора аренды, то следует запомнить несколько простых правил, чтобы данная недвижимость приносила деньги, а не головную боль.

Друзья и коллеги: Данный контингент категорически не рекомендуется пускать на проживание. Как правило, такие люди постоянно задерживают арендную плату, а о бережливости к вещам собственника и вовсе можно забыть. Пользуясь тем, что между арендодателем и квартиросъемщиком существуют дружеские отношения, собственник рискует не только своим покоем и испорченными отношениями с другом, а и вовсе остаться без денег.

Субаренда: Одна из самых любимых схем мошенников. Взять в аренду у собственника жилье и сдать его другим людям, при этом заработать неплохую сумму денег. Чтобы этого не произошло, арендодателю необходимо обязательно заключить договор и прописать отдельным пунктом запрет на субаренду. Иначе, вместо денег за аренду, головная боль, потрепанные нервы и штраф от соответствующей службы.

Неуплата за проживание: Такая ситуация может произойти в следующих случаях. Если на руках у собственника нет официального договора аренды. Или квартиросъемщики оплачивают свое проживание месяцем позже. В этом случае доказать вину и потребовать возмещение с квартиросъемщика при отсутствии договора не возможно.

Порча имущества: Порой, жильцы могут испортить вещи, которые находятся в арендованной квартире. И если на руках нет документа, регулирующего отношения между собственником и квартирантами, то последствия будут печальными.

Чтобы избежать подобных неприятностей и спать спокойно, необходимо к договору аренды прикрепить акт приема-передачи недвижимости. Самым правильным будет сделать описание всех вещей, которые находились в квартире при передаче ее временным жильцам. Тем же договором сразу отрегулировать вопросы возмещения в случае порчи.

Если у собственника жилья будет данный документ на руках, то в случае порчи имущества квартиросъемщик будет обязан возместить стоимость испорченной вещи согласно договору. Ну а если договор был устным, арендодатель понесет убытки, при условии, что квартиранты откажутся возмещать нанесенный ущерб.

И квартиросъемщик, и арендодатель должны понимать, что официально заключенный договор – это гарантия обеих сторон от неприятных неожиданностей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: