Меню Закрыть

Право на проживание после продажи квартиры

Право на проживание после продажи квартиры

«Мы покупаем квартиру. Когда бывший собственник должен освободить квартиру физически, т.е. выехать? Его риэлтер говорит, что по закону — срок 2 недели. Скажите, пожалуйста, по какому это закону, и с какого момента отсчитывается этот срок: с даты подписания договора купли-продажи, или с момента получения мною (новым собственником) свидетельства на эту квартиру? Как в договоре прописать этот срок — условно 2 недели или написать точную дату выезда?»

Такие вопросы начинают беспокоить людей практически в самом конце сделки. Когда, казалось бы, пора жить предвкушением скорого переезда. Хорошо, если о процессе выписки прежних жильцов и освобождении квартиры обе стороны побеспокоились заранее, то есть при подписании договора. Хорошо, если обе стороны намерены придерживаться условий договора. Хорошо, если сделку сопровождает опытный и ответственный риэлтер.

После получения свидетельства о государственной регистрации прав на купленную квартиру предстоит освобождение квартиры. Полное освобождение после продажи включает в себя:

— Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).
— Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей).

Первое, что необходимо отметить, универсального срока не существует, хотя Гражданский Кодекс и регулирует вопрос передачи недвижимости. Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный». Как правило, «разумным» сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано.

В профессиональном сообществе принято, что по умолчанию этот срок не превышает две недели с момента государственной регистрации права собственности покупателя и уплаты им полной стоимости квартиры.

Поэтому, при отсутствии допустимого срока освобождения продавцом жилья, особое внимание следует уделять договору купли-продажи, в котором эти сроки и будут прописаны. Главное, не только настаивать на своей позиции по срокам в устных переговорах с собственником, но и добиваться перенесения результатов устной договоренности в конечный текст договора, не забывать прописывать срок освобождения в авансовом соглашение, лучше договориться обо всем на берегу.

Можно оговорить, например, так: «Продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2013 года» или «продавец обязан сняться с регистрационного учета в течение двух недель с момента подписания договора». Одновременно прописывается, что часть денег (от 5 тысяч рублей до 10% от цены квартиры) удерживается покупателем и будет передана продавцу только после выписки и реального освобождения квартиры.
В особых случаях в договоре пишут: «За каждый день просрочки – столько-то рублей». Вот когда он предъявит справку с нового места жительства (регистрации) или паспорт с подтверждением выписки, ему можно отдать зарезервированную сумму. Обычно такие условия помогают удержать продавца от шальных мыслей.

Особняком выступают «обменные квартиры», то есть ситуация, когда продавец взамен продаваемой квартиры покупает себе новую. Подобные цепочки могут включать в себя сразу 5-10 квартир. В таком случае переговоры о сроках станут более сложными, так как серьезно увеличится количество их участников. Здесь все зависит от опыта и профессионализма риэлторов обеспечивающих сделки.

Права проживания продавцов квартиры после перехода прав собственности

19 июня 2013 года я получил свидетельство о гос регистрации права на трехкомнатную квартиру от 10.06.2013 г. В договоре купли-продажи в пункте «Передача имущества» по условию продавцов указано, что «Продавцы будут проживать в квартире, на правах квартиросъемщика, до 25 августа 2013 г.». Мы с продавцами не оговаривали занимаемую долю квартиры, договор аренды жилья мы также не заключали. Могу ли я требовать от продавцов освободить одну или две комнаты для перевозки вещей и мебели, так как необходимо сделать ремонт в квартире из которой собираюсь переехать, а также ключи от квартиры (продавцы отказываются передавать ключи, объясняя это тем, что до 25 августа они являются квартиросъемщиками, а договор купли-продажи является основанием для аренды жилья)? Могу ли я требовать выселению квартиросъемщиков, если они не соглашаются передать комнату и ключи от квартиры?

Ответы юристов (3)

Игорь, добрый день!

Первое, что нужно сделать — внимательно ознакомиться с договором купли-продажи, потому как информация представленная Вами недостаточна. Следует обратить внимание на факт передачи ключей, а также другие существенные условия передачи квартиры (если таковые имеются). Когда квартира переходит в пользование, когда старые хозяева и при каких условиях должны покинуть ее. Кроме того Вас никто не может ограничить в осуществлении своих прав, так как Вы уже являетесь собственником данного недвижимого имущества. Могу посоветовать заключить с бывшими хозяевами договор аренды жилья до 25.08.13 с условиями оплаты, раз в договоре купли-продажи эти условия определены не были. Также в договоре аренды прописать какую площадь будут занимать квартиросъемщики. Если договориться с бывшими хозяевами не удастся — можно попробовать вызвать наряд полиции.

Уточнение клиента

В договоре купли-продажи в пункте 3. Передача имущества указано

3.1. Недвижимость передается покупателю с момента перехода права собственности

3.2. Покупатель подтверждает факт получения квартиры, ключей и документов, удовлетворен качественным состоянием квартиры. Продавец подтверждает передачу последних. В соответствии со ст. 556 ГК РФ., указанное обстоятельство является неотъемлемой частью договора и дополнительно акт передачи не составляется.

3.3. Продавцы будут проживать в квартире, на правах квартиросъемщика, до 25 августа 2013 г.

25 Июня 2013, 11:38

Есть вопрос к юристу?

Соглашением Сторон в договоре определен порядок передачи имущества, т.е. 25.08.2013 г. они должны будут осводить проданную квартиру, причем всю площадь. Таким образом из-за невнимательности при заключении договора Вы и стали заложником данной ситуации. Согласно ст. 30 и ст. 35 ЖК РФ Вы, подписав договор, установили им срок освобождения занимаемой жилой площади, не прописав порядок пользования квартирой Вы по сути предоставили им в наем всю квартиру.

Но есть нюанс, согласно ст. 558 п. 1 ГК РФ в договоре должен быть также указан перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода прав собственности, и их прав в период пользования, это существенное условие договора. Так что попробуйте в письменной виде направить им Ваши условия пользования жилым помещением, дайте срок ответа 3-5 дней и укажите свой номер телефона (так будет ясно, что свой ответ они могут озвучить по телефону и сослаться на долгую работу почты не смогут). Передайте послание заказным письмом с уведомлением о вручении (срок ответа начинается с даты получения), а вот если не ответят идите в суд.

Обратите внимание еще раз на свой договор, что там сказано о передаче квартиры, если есть условие, что данный договор является актом приема-передачи, они обязаны были передать Вам ключи в день подписания договора, либо там прописан порядок, т.е. когда и как.

Игорь, добрый день!

Как я и говорил ранее, а также правильно пишет коллега, бывшим хозяевам необходимо предложить условия пользования помещением, и постараться договориться мирным путем. В противном случае, придется защищать свои права в других инстанциях и на другом уровне. Надеюсь, что Вы придете к взаимопониманию с бывшими владельцами. Удачи!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Главная / Консультация / Статьи

Существенное условие договора купли-продажи жилых помещений: права третьих лиц.

Купить квартиру, продать квартиру, улучшить жилищные условия – в конечном итоге любая сделка влечет за собой заключение договора купли-продажи, т.е. подписание документа, порождающего для покупателя и продавца определенные юридические последствия. Законодательство диктует нам определенные требования, которые мы называем существенными условиями договора купли-продажи. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим права третьих лиц как существенное условие сделки купли-продажи квартиры. Данное требование изложено в статье 558 ГК РФ и говорит оно о том, что в договоре купли-продажи должны быть указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его отчуждения. Возникает вопрос: кто эти лица и в соответствии с каким законом могут быть сохранены их права?

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Итак, кто?
1. Члены семьи собственника, в том числе бывшие. Но не все. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Иное установлено статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». В прямом толковании эта статья говорит о праве на жилое помещение бывших членов семьи собственника при прекращении семейных отношений. Однако, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 год распространил ее и на случай перехода права собственности на квартиру. Так, «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер»
А если член семьи не отказывался от приватизации, а не участвовал в ней по причине того, что ранее уже приватизировал жилье? В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года разъяснено, что исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья передача жилого помещения в собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ) Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Смотрите так же:  Осаго свердловская обл

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

2. Лица, пользующиеся жилым помещением по завещательному отказу.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

3. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

4. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору найма.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Такого рода обременение бывает удобным для покупателя, который приобретает квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в найм. А если покупатель приобретает квартиру для собственного проживания, то наличие нанимателей его совсем не обрадует. Поэтому, продавец обязан сообщить покупателю о наличии договора найма.

5. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору безвозмездного пользования.

Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

По данной категории лиц необходимо помнить, что в действительности договор безвозмездного пользования часто подписывается с теми, кого необходимо зарегистрировать по месту жительства в квартире. Поэтому не следует забывать юридическую природу данного договора. Так, например, член семьи, зарегистрированный в квартире именно, как член семьи – прекращает право пользования квартирой в момент государственной регистрации сделки (ст.292 ГК РФ) Член семьи, зарегистрированный по договору безвозмездного пользования прекращает право пользования квартирой в момент истечения срока действия или расторжения договора (ст. 700 ГК РФ) И не важно, прописан он в квартире или нет.

Как выявить таких лиц? Увидеть информацию можно из правоустанавливающих документов. Однако, только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору найма на срок год и более могут быть зарегистрированы. Иные права могут существовать, но не быть отражены в реестре. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации по месту жительства и по месту пребывания (проще говоря, прописка) никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. То есть, если в свидетельстве мы не видим обременения и в выписке из домовой книги не видим временно зарегистрированных лиц, это еще не означает, что лиц, имеющих право пользования квартирой, нет.

Информацию можно получить из разных источников: беседа с продавцом – нужно уметь задать правильные вопросы, получение документов – не только тех, которые нужны для государственной регистрации, но и тех которые позволяют получить нужную информацию. Серьезный подход к подготовке документов, тщательный анализ получаемой информации позволяют заранее спланировать тактику проведения сделки.
Как прекратить права пользования? Расторгнуть договор найма или договор безвозмездного пользования. Получить заявление от пользователя о прекращении права пользования. А если гражданин опасается дать такое заявление (отношения между собственником и проживающим в квартире пользователем могут быть разные), поможем подготовить заявление от продавца с обязательством о предоставлении приобретаемой взамен квартиры в пользование такому лицу. Или включить это условие в договор купли продажи.

В настоящий момент большинство продавцов и покупателей предпочитают подписание договора купли продажи в простой письменной форме. К сожалению, мы постоянно сталкиваемся с несерьезным, можно сказать, формальным подходом к подготовке проекта договора купли продажи. Взять шаблон и подписать договор просто. Но, каждая фраза имеет значение. Так, например, в одном договоре купли продажи квартиры содержался пункт «В квартире зарегистрированы и проживают Иванов И.И., Иванова В.С.» Банк, кредитующий покупателя этой квартиры, полагая, что такая формулировка договора не гарантирует прекращение права пользования квартирой Ивановых, потребовал предоставления обязательства от данных лиц о прекращении права пользования квартирой. Сделка была 3 года назад, повезло, что продавец знал, где они проживают. По нашей просьбе Ивановы сходили к нотариусу и дали заявление об отказе от права пользования квартирой, которую продали 3 года назад. Если бы в договоре данный пункт прозвучал следующим образом: «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые сохраняют право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета» или «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые в соответствии со ст.292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру», таких бы проблем не возникло.

Следует помнить, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Поэтому так важно объяснить продавцу о важности этой информации.

1. Член семьи собственника – право сохраняется на срок семейных отношений и прекращается при переходе в статус бывшего члена семьи собственника на основании ст.31 ЖК РФ и при переходе права собственности на квартиру на основании ст.292 ГК РФ.

2. Член семьи собственника или бывший член семьи собственника (если не участвовал в приватизации, в том числе по причине участия в приватизации ранее) – право пользования сохраняется бессрочно, в том числе и при переходе права собственности – статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

3. Лицо, проживающее в квартире на основании завещательного отказа – право пользования жилым помещением сохраняется на срок, указанный в завещательном отказе – ст.33 ЖК РФ.

4. Лица, передавшие квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением – право пользования жилым помещением сохраняется пожизненно – ст.34 ЖК РФ.

5. Лица, проживающие в жилом помещении на основании договора найма – право сохраняется на весь срок договора найма, в том числе при переходе права собственности на квартиру – ст.675 ГК РФ.

6. Лица, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования – право сохраняется на весь срок договора безвозмездного пользования, в том числе при переходе права собственности на квартиру – ст.700 ГК РФ.

Недействительный договор. Оспаривание договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца

Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда по делу об оспариванинии решения о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Смотрите так же:  Нотариус район сокольники

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2011 г. N 33-12229

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Шубиной И.И.,
судей Суминой Л.Н., Дубинской В.К.,
при секретаре Потапове А.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. дело по кассационной жалобе представителя ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещеряковой Т.В. от 22.12.2010 года и дополнительной кассационной жалобе ответчика Самусовой А.А. от 16.02.2011 года на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2010 года, которым

исковые требования Федотова Анатолия Васильевича к Самусовой Анастасии Альбертовне о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенный 18 февраля 2005 года между Федотовым Анатолием Васильевичем и Самусовой Анастасией Альбертовной, зарегистрированный в УФРС по Москве 15.03.2005 г.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: . в собственность Федотова Анатолия Васильевича.

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Самусовой Анастасии Альбертовны на квартиру N . общей площадью . кв. м., жилой площадью . кв. м., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Самусовой Анастасии Альбертовны на квартиру по адресу: .

Взыскать с Самусовой Анастасии Альбертовны в пользу Федотова Анатолия Васильевича затраты на содержание квартиры в размере . руб. . коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере . руб. . коп., а всего взыскать . (. ) руб. . коп.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 30.09.2010 г. по вступлении решения в законную силу, установила:

Федотов Анатолий Васильевич обратился в суд с иском к Самусовой Анастасии Альбертовне о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенного 18.02.2005 г., о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что ответчик с момента заключения договора грубо нарушает взятые на себя обязательства, до настоящего времени не оплачивает стоимость недвижимого имущества, на предъявленную претензию не отвечает. Кроме того, ответчик не выполняет принятые на себя обязательства по оплате затрат на содержание квартиры и оплате коммунальных услуг.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, что подтверждается распиской (л.д. 184), ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявил, сведений об уважительности неявки в суд не представил.

Ранее в судебных заседаниях 28.10.2008 г., 10.11.2010 г. представитель истца Федотова А.В. по доверенности Ушанов А.А. исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещерякова Т.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что договор зарегистрирован, обязательства исполнены, после исполнения обязательств покупатель зарегистрировался по адресу спорной квартиры. Истец в спорной квартире не проживал, а проживал у своей бывшей жены Федотовой Нины Александровны. Стороны договорились об оплате жилого помещения по сделке после ее государственной регистрации, не указав срок исполнения. Поскольку стороны являются родственниками (истец Федотов В.А. — отчим мужа матери ответчика Самусовой А.А.), документального подтверждения передачи денежных средств не имеется, акт приема-передачи не составлялся, расписка в передаче денежных средств за спорную квартиру не составлялась. За время действия договора с 2005 года истец действий, направленных на защиту своего нарушенного права, не предпринимал, а поэтому им пропущен срок исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещерякова Т.В. по доводам кассационной жалобы от 22.12.2010 года и ответчик Самусова А.А. по доводам дополнительной кассационной жалобы от 16.02.2011 года.

Судебная коллегия, обсудив вопрос о возможности, в порядке ст. 354 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о месте и времени слушания дела, заслушав объяснения представителя Федотова А.В. по доверенности в порядке передоверия Нагиева Э.Д.о, представителя ответчика Самусовой А.А. по ордеру адвоката Пограмкова М.С. (л.д. 224), обсудив доводы кассационной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства по настоящему спору судом первой инстанции установлено, что 18.02.2005 г. Федотов Анатолий Васильевич и Самусова Анастасия Альбертовна, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили договор, составленный в простой письменной форме, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность квартиру N . находящуюся по адресу: . Данная двухкомнатная квартира, общей площадь . кв. м, жилой площадью . кв. м. принадлежала продавцу по праву собственности на основании Договора передачи N . от 04.11.1992 г., Свидетельства о праве собственности на жилище N . от 20.12.1992 г., Свидетельства о праве на наследство по закону от 20.08.1998 г., зарегистрированного в реестре за N . Данный договор зарегистрирован в ГУ ФРС по Москве, N . регистрации . (л.д. 7).

Пунктами 4, 5 названного Договора продажная стоимость указанной квартиры предусмотрена в сумме . руб. . коп., каковую покупатель обязался уплатить продавцу после государственной регистрации настоящего договора в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве. При этом, оговорено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

На основании п.п. 12, 14 того же Договора, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в ГУ ФРС по г. Москве. С момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя в ГУ ФРС по г. Москве продавец приобретает право безвозмездного пожизненного пользования указанной квартирой и проживания в ней.

В силу п.п. 15, 16 Договора, договор может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон или после исполнения обязательств по договору — в судебном порядке. В случае расторжения настоящего договора каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке.

Как следует из материалов дела, 15.03.2005 г. Самусовой А.А. выдано Свидетельство о государственной регистрации права . (л.д. 42), 23.03.2005 г. она зарегистрирована в спорной квартире (л.д. 65).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание доводы представителя истца о том, что ответчик должна была уплатить указанную в договоре стоимость квартиры в размере . руб. . коп. после государственной регистрации договора в ГУ ФРС по Москве и перехода права собственности на квартиру, которая произведена 15.03.2005 г. Однако, данное обязательство по оплате стоимости квартиры ответчиком до настоящего времени не исполнено, при этом все разумные сроки по исполнению данного обязательства истекли, в связи с чем 05.08.2010 г. истец вынужден был направить ответчику претензию с предложение об уплате денежных средств по договору купли-продажи. Указанное нарушение обязательства является для истца существенным, он является инвалидом . группы, пенсионером, систематически находится на стационарном лечении, нуждается в денежных средствах. Никакого устного соглашения об исполнении заключенного между истцом и ответчиком договора не заключалось.

Поскольку в договоре купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенном между Федотовым А.В. и Самусовой А.А., форма и порядок расчетов не оговорены, с учетом положений п. 3 ст. 159 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что стороны договора вопрос об устной форме совершения сделок по исполнению обязательств, принятых на себя Федотовым А.В. и Самусовой А.А., в том числе вопросы о передаче денег во исполнение договора, не согласовали.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлены какие-либо письменные доказательства, подтверждающие тот факт, что в период с 2005 года и до обращения истца в суд Самусовой А.А. исполнялись обязательства, принятые на себя по договору купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, в том числе по оплате коммунальных услуг и капитального ремонта, тогда как из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля С., подробно изложенным в решении суда, из представленных истцовой стороной квитанций по содержанию квартиры и оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 2005 г. по настоящее время, усматривается, что Федотов Анатолий Васильевич, будучи пенсионером по старости, инвалидом . группы бессрочно, ввиду невозможности проживания в спорной квартире по причине замены замков, вынужден был периодически проживать то на даче, то у бывшей жены, неоднократно находился на стационарном лечении в 3-м ревматологическом отделении Института ревматологии РАМН в период с 20.09.2005 г. по 29.09.2005 г. (л.д. 57-58), с 08.11.2006 г. по 20.11.2006 г. (л.д. 52-54), с 22.10.2007 г. по 16.11.2007 г. (л.д. 49-51), на обследовании и лечении во втором неврологическом отделении ГКБ N 20 в период с 03.07.2008 г. по 14.08.2008 г. (л.д. 45), в 3-м ревматологическом отделении Института ревматологии РАМН: с 05.11.2008 г. по 24.11.2008 г. (л.д. 47-48), оплачивая при этом коммунальные услуги.

Доводы представителя ответчика о том, что необходимости в передаче денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры не имелось в связи с наличием между сторонами родственных отношений, суд верно счел несостоятельными, поскольку нахождение в какой-либо степени родства не дает оснований для нарушения условий взятых на себя договорных обязательств, с учетом того, что в порядке ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Смотрите так же:  Компенсация 13 за покупку

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства нашел подтверждение тот факт, что ответчиком нарушено условие договора об оплате стоимости квартиры, которое является существенным условием, истцом, в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ, во внесудебном порядке 05.08.2010 г. ответчику предложено расторгнуть договор в связи с невыполнением его условий, на что ответа получено не было, в связи с чем договор купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенный между сторонами 18.02.2005 года, суд обоснованно счел подлежащим расторжению по решению суда.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о расторжении оспариваемого договора и об обязании ответчика возвратить все полученное по сделке, что, по мнению судебной коллегии, соответствует п. 16 заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры, предусматривающего, что в случае расторжения настоящего договора каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке, положениям ст.ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ и о чем разъяснено пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которого, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из изложенного, с учетом п. 14 вышеназванного договора, определяющего, что с момента перехода спорной квартиры в собственность покупателя тот за свой счет осуществляет ее эксплуатацию и ремонт, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, дома, придомовой территории, применения судом заявленным стороной ответчика срока исковой давности, суд взыскал с ответчика затраты, понесенные истцом на содержание и эксплуатацию квартиры, за период с 16.03.2008 г. по 16.09.2010 г. (на дату подачи иска в суд), которые составили, согласно представленного истцом расчета, произведенного на основании платежных документов, . руб. . коп., подробный расчет которых судом приведен в решении, и который никем не оспорен.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Рассматривая довод стороны ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, доверительные отношения, сложившиеся между истцом и ответчиком, учитывая, что срок возврата условиями договора конкретной календарной датой не определен, ответа на направленную истцом в августе 2010 года в адрес ответчика претензию не последовало, суд счел, что срок исковой давности истцом не пропущен в связи с тем, что требование об исполнении условий договора было направлено им 05.08.2010 г., следовательно, срок исковой давности течет с 05.08.2010 г.

Таким образом, все изложенные выше выводы суда по вопросу расторжения договора купли-продажи квартиры, нарушения условий договора, применения срока исковой давности, коллегия полагает обоснованными, так как суд правильно установил, исследовал и оценил соответствующие доводы и обстоятельства, сделал верные и правомерные выводы, с которыми коллегия соглашается.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчиком были выплачены истцу денежные средства в счет оплаты стоимости приобретенной у него квартиры являются голословными, соответствующими доказательствами не подтвержденными, с учетом того, что указанный кассатором п. 5 договора купли-продажи от 18.02.2005 года не свидетельствует о факте уплаты покупателем недвижимого имущества, а лишь устанавливает размер его стоимости и условие оплаты (л.д. 7).

Утверждения кассатора о том, что судом в ходе судебного разбирательства не рассматривалось заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, опровергается письменными материалами дела и мотивированной частью решения, в котором приведено суждение суда по данному вопросу.

Ссылка кассационной жалобы на то, что судом неправомерно применены положения ч. 2 ст. 605 ГК РФ, регулирующие рентные отношения, подлежат отклонению, поскольку не могут повлиять на законность постановленного судом первой инстанции решения.

Доводы кассатора о неприменении судом требований ст. 486 ГК РФ, являются несостоятельными в связи с тем, что к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении, поэтому в данном случае с учетом расторжения договора купли-продажи истец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Ссылки кассационной жалобы на то, что истцом при подаче искового заявления в суд не оплачена государственная пошлина подлежат отклонению в связи с тем, что юридически значимым обстоятельством по делу факт неуплаты госпошлины не является, а потому данное обстоятельство на законность принятого решения повлиять не может.

Утверждения кассатора о том, что в ходе судебного разбирательства протокол судебного заседания велся судьей, а не секретарем судебного заседания опровергаются имеющимися в материалах дела протоколами, оформленными и подписанными секретарями судебных заседаний А. и Р.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судом при вынесении настоящего решения тайны совещательной комнаты не нашли своего подтверждения в ходе служебной проверки, проведенной Тушинским районным судом г. Москвы, о чем свидетельствует акт от 10 марта 2011 года, утвержденный председателем указанного суда (л.д. 229).

По смыслу ст. 196 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении «О судебном решении», решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Между тем, решение суда в части взыскания . рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанными исходя из стоимости приобретенной ответчиком квартиры в размере . рублей, указанным требованиям не отвечает, поскольку данный вывод сделан без учета положений ч. 1 ст. 395 ГК РФ, регулирующей вопросы, связанные с использованием денежных средств, право собственности на которые принадлежит другому лицу, она применяется в тех случаях, когда использование чужих денежных средств явилось следствием неправомерного удержания их, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, неосновательного получения их, неосновательного сбережения их за счет другого лица, а также сделан без учета фактических обстоятельств дела, согласно которых ответчик предназначенные в счет оплаты квартиры денежные средства не использовал в своих целях, факт такой неуплаты явился основанием к расторжению договора купли-продажи и возврату недвижимого имущества продавцу.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, которым с учетом вышеизложенного, в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2010 года в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами отменить.

Вынести новое решение, которым в удовлетворении требований Федотова А.В. к Самусовой А.А. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере . руб. . коп. отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.