Меню Закрыть

Налог от продажи недвижимости предпринимателя

Оглавление:

При продаже физлицом имущества, используемого в предпринимательской деятельности, учесть расходы на его приобретение может только ИП на УСН

Минфин России разъяснил, что налогоплательщик при исчислении НДФЛ не вправе уменьшить сумму доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, если такое имущество использовались в предпринимательской деятельности. При этом в случае прекращения деятельности в качестве предпринимателя возможность воспользоваться правом на профессиональные налоговые вычеты также отсутствует. В данном варианте учесть расходы на приобретение имущества может только ИП на УСН при уплате соответствующего налога вместо НДФЛ (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 августа 2017 г. № 03-04-05/51705).

Напомним, что физлица в отношении доходов, полученных ими от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеют право на получение имущественного налогового вычета (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Вместе с тем данный налоговый вычет нельзя получить в отношении доходов от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В то же время налогоплательщики, зарегистрированные в качестве ИП и использующие ОРН при исчислении налоговой базы по НДФЛ, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (п. 1 ст. 221 НК РФ).

В случае, когда предприниматель прекратил свою деятельность, у него теряется возможность воспользоваться правом на профессиональные налоговые вычеты.

Вместе с тем учесть расходы на приобретение имущества в случае его продажи в момент прекращения деятельности может ИП на УСН (определение КС РФ от 29 марта 2016 г. № 487-О).

Добавим, что по общему правилу утрата статуса ИП, применяющих УСН, означает одновременное прекращение действия УСН. Поэтому у таких налогоплательщиков отсутствует обязанность представлять в налоговый орган уведомление о прекращении предпринимательской деятельности, в отношении которой применялась УСН. При утрате статуса ИП, применяющего УСН, уведомление о прекращении такой деятельности им не представляется, а налоговая декларация должна быть подана не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 346.23 НК РФ, письмо ФНС России от 29 апреля 2015 г. № СА-4-7/[email protected], письмо ФНС России от 18 июля 2014 г. № 03-11-09/35436).

ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов

Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость. Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.

С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.

Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП , то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.

Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.

Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?

Николай — предприниматель и работал на УСН . Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Что на это возразил предприниматель?

Вот какие аргументы привел мужчина:

  1. Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП .
  2. Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП . Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
  3. Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
  4. В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.

Что сказали суды?

Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить

Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.

Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.

Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.

Доход от продажи имущества — выручка ИП . Оставить решение в силе

Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе — плати налог от его продажи как ИП .

Все инстанции правы. Жалобу отклонить

Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи — это выручка ИП со всеми вытекающими.

Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.

А в Конституционный суд пожаловаться нельзя?

Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.

Уже были истории, когда даже жалоба в Конституционный суд на якобы несправедливое налогообложение ИП не помогла.

Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить?

Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД .

Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.

С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП .

Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?

Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.

Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.

Если у меня УСН «доходы минус расходы», как посчитают налог?

Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.

Смотрите так же:  Договор мены с участием несовершеннолетнего образец

Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.

Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?

Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.

Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03-11-11/25 от 20.08.2012).

Были ссылки на другие письма Минфина, нормы закона и правильно оформленные документы. Не помогло — суды отклонили все аргументы и поддержали налоговую.

Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?

Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП , вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.

Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.

Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.

Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.

В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.

Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения, пишите запрос в налоговую.

ИП на УСН: доход от продажи коммерческой недвижимости

Если имущество до продажи использовалось в предпринимательской деятельности, полученный после продажи доход включается в налоговую базу при УСН.

Основание спора

Предприниматель, применяющая упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы», не учитывала при исчислении налога выручку от реализации недвижимого имущества. Инспекция доначислила налог, предприниматель, не согласившись, обратилась в суд.

Позиция налогоплательщика

Для учета спорного дохода в составе налоговой базы при применении УСН необходимо заявление предпринимателем соответствующих видов экономической деятельности.

Позиция налоговой инспекции

Одним из видов деятельности предпринимателя являлась сдача внаем собственного недвижимого имущества. До реализации спорное имущество сдавалось внаем. Доход, полученный от продажи имущества, приобретенного и используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, должен учитываться в составе доходов при исчислении единого налога при УСН.

Постановление АС Центрального округа от 13 апреля 2017 года
№ Ф10-814/2017 по делу № А68-3092/2016

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (ст. 249 НК РФ).

Применение индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность без образования юридического лица, упрощенной системы налогообложения, означает, что в составе доходов, облагаемых единым налогом по УСН, учитываются все доходы, полученные налогоплательщиком в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Датой получения доходов признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В проверяемом налоговом периоде предприниматель на основании договора купли-продажи реализовала принадлежащие ей на праве долевой собственности нежилое здание и земельный участок.

Доход от реализации данного имущества в представленной к проверке налоговой декларации не отражен.

В связи с невключением в состав доходов денежных средств от реализации указанного имущества налоговая инспекция установила факт занижения предпринимателем налогооблагаемой базы.

До реализации спорного имущества оно сдавалось внаем (код вида деятельности 70.2 ОКВЭД). Значит, доход, полученный от продажи указанного недвижимого имущества, получен в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Поэтому он должен учитываться в составе доходов при исчислении единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН. Необходимости заявлять виды экономической деятельности «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» (70.11 ОКВЭД) и «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (70.12 ОКВЭД) не имеется.

Бухгалтерская профессиональная пресса

Для тех бухгалтеров, которые предпочитают работать с первоисточниками. Гарантия профессионализма и личная ответственность эксперта и автора.

Налог на имущество ИП в 2018 году: какие налоги платить с продажи имущества предпринимателю

Очень часто ИП используют при ведении своего бизнеса личное имущество. Никаких запретов в этом вопросе нет, а какие-то особые границы, отделяющие личное имущество физлица от его других объектов его имущества как ИП, отсутствуют. Вопросы начинают возникать, когда ИП решает продать свое имущество, и главным из этих вопросов остается следующий: какой налог с дохода, полученного от продажи, имущества ИП должен заплатить в госбюджет?

Вопрос этот довольно сложен, так тут следует учесть и использование объекта имущества в бизнесе, и его особенности, и срок владения, и вид деятельности ИП, и возможность применить вычеты. Считается, что продавать какое-либо имущество как физлицо выгоднее, чем как ИП. Но свой статус продавца как обычного гражданина, а не бизнесмена придется подтверждать. Ситуаций может быть несколько, мы рассмотрим основные моменты.

Продается личное имущество

Итак, представьте себе, вы — ИП, который продает какое-либо личное имущество, например, дачу. Как быть в этом случае? Во-первых, так как сделка носит единоразовый характер и явно осуществляется в личных целях, то продажа объекта имущества не имеет ничего общего с предпринимательством. Во-вторых, в такой ситуации, вы будете обязаны перечислить налог с продажи объекта – 13%, но эта норма действует, если вы владели объектом период, составляющий менее 5 лет (это касается объектов, которые приобретены по договору купли-продажи после 01.01.2016г.).

С продажи объектов недвижимости, купленных до 01.01.2016г. и находящихся в вашей собственности более 3-х лет, налог с продаж платить не придется, к примеру, если сделка купли-продажи будет совершена в 2019 году.

Если срок владения не достиг 5 лет, то вы будете должны сдать декларацию 3-НДФЛ и перечислить налог в размере 13%. Следует также помнить, что в этой ситуации при расчете налога вы вправе применить имущественный вычет — 1 млн.руб., который уменьшит итоговую базу для расчета налога.

Отметим еще такой момент: теперь сумма продажи имущества не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, определенной на 1 января того года, в котором будет происходить сделка купли-продажи и право собственности перейдет к покупателю. Ранее многие при продаже имущества, чтобы не платить налог, намеренно занижали цену продажи. Если этот факт будет обнаружен, то в расчет налоговой базы будет приниматься во внимание сумма в виде 70% от кадастровой стоимости, а не заниженная цена, указанная вами в договоре.

Продается имущество предпринимателя

Продажа имущества ИП будет классифицирована как предпринимательская сделка, если будет выполняться хотя бы одно из следующих условий:

  • объект применялся в ведении бизнеса, в личных целях использован не был;
  • если объект был поставлен на учет как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (актуально для общего режима) или стоимость относилась на расходы (актуально для упрощенки);
  • если характеристики объекта фигурируют в бухгалтерских документах (например, на автомобиль выписывались путевые листы или адрес недвижимости проставлялся в накладных при продаже товара) – это явно будет свидетельствовать в пользу того, что объекта напрямую был использован в бизнесе;
  • если доход от объекта имущества включался в декларацию в числе доходов в рамках деятельности бизнесмена (например, когда объект сдавался в аренду);
  • если продажа объектов имущества данного типа включена в коды ОКВЭД, характеризующие деятельность ИП и отраженные в ЕГРИП;
  • если ранее ИП при использовании спецрежима был освобожден от уплаты налога на имущество по данному объекту (подавал заявление в соответствующие государственные органы).
Смотрите так же:  Пример объяснительная записка кассира

Итак, если вы – ИП, а продаваемый объект имущества подходит хотя бы под одно из перечисленных условий, то налоги с дохода при его продаже платятся уже по-другому. Здесь большое значение будет иметь налоговый режим.

Если вы используете УСН-Доходы, то с суммы выручки от продажи имущества платится налог по ставке 6%, используемой для этого режима.
С УСН-Доходы минус расходы дело обстоит гораздо сложнее. Если имущество было ранее учтено как товар, то доходы от продажи уменьшаются на сумму, за которую вы его приобретали. Если объект был принят на учет как основное средство, а его стоимость уже отнесена на расходы, то налог платится со всего дохода от продажи.

Кроме того, для этой ситуации характерен еще один не очень приятный для ИП момент. Если срок полезного использования по объекту, который вы продаете, превышает 15 лет, а вы его использовали менее 10 лет (аналогично, если срок менее 15 лет и объект эксплуатировался менее 3 лет), то при продаже такого объекта имущества придется пересчитывать налоги за все время, что вы пользовались этим имуществом.

Что это означает? Это означает, что вам придется исключать расходы на покупку объекта из расходов, рассчитывать амортизацию за период эксплуатации, доначислять и уплачивать налоги (плюс пени), а также составлять и сдавать уточненные декларации. Получается, что ничего приятного в этой ситуации нет, а продажа имущества обернется дополнительными проблемами.

Если вы используете ОСНО, то при реализации имущества придется платить и НДФЛ, и НДС. НДФЛ, как обычно, считается по ставке 13% с суммы, которая равна доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта. Если расходы по объекту невозможно документально подтвердить, то есть остаточную стоимость невозможно рассчитать, то из дохода разрешается вычесть профессиональный вычет (составляет 20% от полученных доходов). НДС следует уплатить по расчетной ставке, равно 18/118.
Аналогичный порядок уплаты налогов при реализации имущества действует и для тех ИП, которые используют ЕНВД или патентную систему налогообложения и не подавали заявления на переход на УСН. Что это значит? Если вы совмещаете ЕНВД и УСН, или патент и УСН, то налог с продажи имущества платится согласно требованиям по упрощенке. Если заявления на УСН вы не писали, то ИП на ЕНВД или патенте, продающие имущество, платят налоги с его продажи согласно с требованиями к общему режиму.

Когда ИП закрыто

Часто в жизни встречается еще и такая ситуация: вы уже закрыли ИП и теперь по истечении некоторого периода времени решили продать имущество, которое раньше использовали для ведения бизнеса. Платить налоги с суммы выручки от продажи имущества в этом случае вам придется как ИП, причем такое развитие событий наименее предпочтительно. Никаких льгот и вычетов, характерных для простых физлиц вы не имеете, иные правила уменьшения базы по налогу, характерные для перечисленных выше режимов, также для вас уже не доступны, так как ИП закрыто. НДФЛ в размере 13% необходимо будет заплатить со всей суммы выручки от продажи.

В этом случае рекомендуется рассмотреть возможность продажи имущества до того, как вы закроете ИП, так это будет более привлекательным для вас вариантом.

Какие налоги платит бывший ИП на УСН при продаже недвижимости

Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-04-05/51705 от 11.08.2017.

ИП на УСН использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности (сдача помещения в аренду). В связи с прекращением предпринимательской деятельности имущество, которое находилось в собственности более трех лет, планируется продать. Что с налогообложением?

Физлица в отношении доходов, полученных ими от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеют право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества. Вместе с тем это положение не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Также налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих доходов, полученных от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Равным образом у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве ИП, отсутствует возможность воспользоваться правом на уменьшение суммы облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением таких доходов в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК. Следовательно, определяющее значение в указанных случаях имеет характер использования имущества.

Налог для ИП при продаже недвижимости

Мария Фиалковская

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну если у него право от 2009 года, то с чего ему должны рассчитывать налог с применением кадастровой стоимости?! Все, что связано с новыми правилами налогообложения актуально для объектов, право собственности по которым возникло после 01.01.2016.
Если сможет доказать, что недвижимость использовалась им в целях предпринимательской деятельности, то заплатит 6%. Ключевое тут: недостаточно статуса ИП, недвижимость должна реально использоваться ИП, этот факт необходимо подтверждать. Ну например, сдавал в аренду и как ИП платил налоги. Если же данная недвижимость никак ИП не использовалась, то платить ему как нерезиденту 30% от цены указанной в договоре купли-продажи.

НДФЛ — 13%, нерезидентам — 30%, Квартира в собственности физического лица, не важно ИП он или нет, а 6% это налог ИП на УСН, он никаким боком не может быть связан с продажей недвижимости, собственность, которой оформлена на физ.лицо. Пусть поживёт в России полгода и снова станет резидентом, налога не будет.

Если было бы все так просто с покупкой недвижимости для ИП и последующим налогообложением при продаже, как утверждает клиент, то как минимум половина всех риелторов уже зарабатывали на такой схеме купли-продажи недвижимости. И количество мультимилионеров в России выросло бы в десятки если не в сотни раз.
Собственность уже оформлена на физ. лицо, а ИП еще не существует и не ведет деятельности, не платит налоги.
Для того чтобы налог был 6% -это УСН, при виде деятельности ИП 70. 1 (ОКВЭД).

Да, согласна с Галиной — тут только 183 дня пребывания в РФ в течение 12 месяцев (п. 2ст. 207 НК РФ) спасут клиента от 30% налога.
п. п. 17. 1 ст. 217 НК РФ на нерезидентов не распространяются.
Вот тут рассмотрен как раз ваш случай : http://www. intellectpro. ru/press/commenters/nalog_s_prodazhi_nedvizhimost i_dlya_nerezidentov/

И даже если на момент продажи квартиры налогоплательщик еще являлся резидентом России, а к концу года его статус изменился, то рассчитывать налоги придется, исходя из 30%-ной ставки.

Ссылка на источник: http://www. intellectpro. ru/press/commenters/nalog_s_prodazhi_nedvizhimost i_dlya_nerezidentov/

И вот на эту фразу особое внимание!

Думаю вам стоит проконсультироватья у налогового юриста. Вполне возможно, вы найдете приемлемую «схему продажи» недвижимости нерезидента.

Коммерческая недвижимость

Не могу определится. Какой НДФЛ мне придётся заплатить при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной в 2004г. Хочу продать сейчас. Использовал в предпринимательской деятельности. В налоговой говорят, что в данной ситуации, срок владения имуществом значения не имеет. Коэффициент 0,7 не применяется. Согласно письма минфина, вычеты тоже не принимаются. По КС 9млн. Реально за 3 млн. Неужели придётся платить 13% с КС?

Участник программы «‎Работаю честно»

Ваша недвижимость никак не связана с коэффициентом 0,7 и всем тем, что связано с законом от 01.01.2016 года. Чтобы понять возникает налог с продажи или нет — нужно ответить на некоторые вопросы. «Использовал в предпринимательской деятельности. » — это ещё не приговор :)). Как использовал, когда? И многое другое, готов с Вами поговорить, в рамках форума долго будем разбираться. С уважением, Арман!

Участник программы «‎Работаю честно»

Все, что касается КС актуально только для тех объектов, где право собственности возникло после 01.01.2016. У Вас все в рамках выбранной для ИП системы налогообложения.

Смотрите так же:  На всякое прошение это

Сейчас уже просто как физлицо.

В налоговой посоветовали снова открыть ИП на УСН и продать при 6% с КС. Потом снова закрыть ИП.

Использовал как магазин. До 01.02.2018. Сейчас ИП закрыл.

Участник программы «‎Работаю честно»

Почитайте Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 мая 2017 г. № 03-04-05/31030.

Спасибо. Да. Мне в налоговой тоже дали похожее письмо от 15 августа 2017г. № 03-04-05/52220, 11 августа 2017г. № 03-04-05/51705.

Участник программы «‎Работаю честно»

К сделкам с коммерческой недвижимостью не применяются вычеты, касающиеся жилой недвижимости, но налоговая берет налог не с продажи, а с дохода от продажи, т.е. с разницы между ценами приобретения и продажи объекта, если она есть. Если в 2004 году объект приобретался по цене 3 млн.р. и более, и Вы его сейчас продаете за эти же деньги, то дохода нет.

Благодарю. Т.е. есть надежда, что налог надо платить не с кадастровой стоимости, а с договора купли-продажи? Есть какие-то доказательства, что кадастровая стоимость применяется к обьектам, приобретенным после 01,01,2016г.?
Магазин приобретался за 1,5 млн. Доход есть. но в налоговой опять же сказали, что расходы на приобретение не учитываются. Т.к. якобы, они были учтены при ведении предпринимательской деятельности. Хотя я работал на ЕНВД, где учитывается только площадь торгового зала.

И все же, совет от налоговой, что бы снова открыть ИП на упрощёнке, а потом продать помещение, имеет право быть хорошим? В любом случае я плачу лишь 6%. Или есть подводные камни?

Участник программы «‎Работаю честно»

«Для индивидуальных предпринимателей предусмотрен особый порядок учета расходов как при уплате налога на доходы физических лиц (статья 221 «Профессиональные налоговые вычеты»), так и при переходе на упрощенную систему налогообложения (глава 26.2).»
Михаил, если Вы применяете упрощёнку 6 %, то можете забыть про это : «но налоговая берет налог не с продажи, а с дохода от продажи, т.е. с разницы между ценами приобретения и продажи объекта, если она есть.»
А если у Вас ИП на общем режиме налогообложения, то есть, есть возможность применить формулу: «доход — расход», то тогда — пожалуйста! Нужно посчитать, что Вам выгодно, если выгодно учесть 1,5 млн., то никаких упрощёнок, если выгодно заплатить 6 % с цены по договору, с выручки, а не с прибыли, то тогда упрорщёнка.
«Магазин приобретался за 1,5 млн. Доход есть. но в налоговой опять же сказали, что расходы на приобретение не учитываются. » Почему они это сказали? Потому что упрощёнка!
Подумайте, может есть смысл не открывать ИП обратно? Заплатить как физик 13 % с разницы продажи и покупки (1,5 млн). Считайте — выбирайте . Удачи Вам.

Я вынужден сделать вывод, что не примут мои расходы на покупку ни как физ лицу, ни как ИП на общей. И, как Вы говорите, на УСН, тем более.

Арман, так ведь не возьмут с него уже, как с физика! Т.е. возьмут. 13% возьмут. Но вычесть расходы не дадут. Другое дело, что с 2004 годом приобретения он может указать в договоре к-п любую удобную для него сумму. Или надо делать новое ИП не на УСН, а с налогообложением 15% и применением системы доход минус расход, тогда сумму приобретения можно будет вычесть.
Вообще, еще недавно утверждали, что если ИП закрыл и в том налоговом периоде, в котором состоялась продажа, не использовал помещение в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи должен учитываться, как доход физического лица со всеми вычетами по срокам владения. Но сейчас это могли изменить. Если у Вас есть время и Вы не использовали в этом году магазин, как ИП, то попробуйте сами написать в УФНС письмо с вопросом на тему закрытия. А инспекторам в налоговой не верьте — они часто специально жонглируют законами, чтобы взять побольше налога.
Михаил, кадастровая стоимость к Вашему объекту не применяется на основании пункта 3 ст. 4 ФЗ-382 — найдите и вникните.

Мне бы только как доказать налоговой, что процент я должен платить не с КС, а договора купли-продажи…

Михаил, перечитайте мой коммент — пока Вы свой писали, я свой подредактировала — там есть теперь ссылка.

Спасибо огромное, Ирина!
В пункт 3 ст. 4 ФЗ-382 сходил. Все, вроде, так.
Теперь схожу в налоговую, попробую им это объяснить. А письмо писать — ждать до 30-ти дней.
Как будут результаты, отпишусь.

Участник программы «‎Работаю честно»

На мой взгляд, это как раз то самый случай, кода отрывок из письма, который смущает Михаила — носит сугубо рекомендательный характер )))).
«Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.»
На практике всё иначе, более того если Михаил продаст в следующем налоговом периоде как физ. лицо, то вовсе может уйти от уплаты налога на вполне законном основании, а были случаи, когда хватало перерыва — два, три месяца! Кому как повезёт с инспектором :)))).
Или возврат на ИП, а налоговую базу выбирайте из расчёта собственной экономии. Я бы не вернулся туда, куда многим и не следовало и вовсе заходить. Кому-то ИП действительно было необходимо, но к сожалению не всем, но почему-то массово хлынули в эти дебри, не разбираясь лично им это нужно или нет. С уважением, Арман!

Спасибо, Арман. У меня нет даже двух месяцев перерыва. И не хочется надеяться на везение с инспектором. Вдруг, у него будет плохое настроение. )
А был я ИП больше 20-ти лет. И было это мне, видимо, необходимо. )

Участник программы «‎Работаю честно»

Думаю, информации достаточно, теперь можно сделать правильный выбор!
Да, ещё: «на инспектора надейся, а сам не плошай!» :))). Удачи.

Еще раз, спасибо Ирина!
Сходил, где-то на третьем уровне подтвердили. Правда, устно. Но, это уже гораздо лучше, чем нет.
Подал на ИП, выберу УСН с 6%., Но, в торопях, указал ОКВД 68,20,2. Теперь, видимо, придется добавлять 68,10,2? Или это не существенно? Или это уже будет 13%, как НДФЛ?

Михаил))) последние Ваши вопросы — это уже не в моей компетенции, и ОКВД для меня звучит почти, как ругательство :-))
Но благодарности Вашей рада)

Михаил, подарите недвижимость своему близкому родственнику, который никогда не был ИП. Через 3 года родственник сможет продать недвижимость, применив все положенные вычеты для физ.лиц. Или поженитесь с покупателем. ))) Для ускорения перехода недвижимости к нему.

Не могу не согласиться с оригинальностью совета! Особенно, пожениться!

ИП НА УСН ПРОДАЛ НЕДВИЖИМОСТЬ. КАКОЙ НАЛОГ ПЛАТИТЬ ?
Минфин разъяснил, какой налог должен платить ИП на УСН, — «упрощенный» или НДФЛ, если он продал собственную недвижимость. Письмо Минфина России от 19 декабря 2017 г. № 03-11-11/84868.

Если ИП на УСН продал недвижимость, то ответ на вопрос, какой налог платить в этом случае, зависит от того, заявлял ли он продажу собственной недвижимости как вид деятельности при госрегистрации в качестве ИП.

Например, если ИП ведет деятельность по продаже недвижимости и соответствующий код ОКВЭД закреплен за ним в ЕГРИП, то с выручки от ее продажи он обязан заплатить УСН-налог. Конечно же, при условии, что проданная недвижимость использовалась им в предпринимательской деятельности.

Если же торговля недвижимостью не входит в перечень видов бизнеса ИП и недвижимое имущество, которое он продал, не относится к основным средствам, то с полученной от продажи суммы предприниматель должен заплатить НДФЛ.

Добавим, что предприниматель-«упрощенец» при расчете единого налога учитывает выручку от реализации любого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Значит, с доходов от продажи имущества, которое было куплено до регистрации гражданина в качестве ИП, а затем использовалось в УСН-деятельности, нужно начислить «упрощенный» налог.

А вот если деятельность по продаже недвижимости, купленной до регистрации в ЕГРИП, в реестре не заявлялась, то с выручки от ее продажи придется заплатить НДФЛ.

Бизнес навигатор МСП Корпорация МСП
Сайт разработан ООО «Софт Финанс»