Меню Закрыть

Договор аренды ur

Ст. 606 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 606. Договор аренды.

17 февраля 2017

Комментарий к отдельным положениям разъяснений ВС

Кризис в экономике для компаний – как суровая зима для некоторых животных, которые впадают на это время в спячку. Требуется грамотно заморозить кое-какие активы, свернуть выполнение отдельных обязательств, как-то определиться с персоналом. И все эти операции следует проводить с минимизацией налоговых рисков. Статья рассказывает о том, как именно это делается.

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

О применении ПСН при сдаче ИП в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем.

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности и сообщает следующее.

О налоге при УСН и налоге на имущество физлиц при сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ИП

Арендодателем было передано в аренду имущество (деталь для работы спецтехники). Договор аренды был заключен устно. Была составлена расписка, по которой Арендодатель получил от Арендатора деньги в качестве залога за пользование имуществом. Внесенный залог больше стоимости имущества на 50%. Арендная плата вычиталась из стоимости залога. По истечении срока аренды арендодатель отказался принимать имущество обратно. Актов об отказе нет, имеются устные показания свидетелей. Теперь Арендодатель подал иск в суд с требованием оплатить аренду по сегодняшний день и пеню. Подскажите, как быть арендатору в данной ситуации. Имуществом арендатор не пользуется. Арендатором было приобретено собственное аналогичное имущество после выполнения обязательств по договору аренды. Имеются бух. документы.

Вопрос относится к городу Севастополь

О возможности применения ЕНВД при оказании услуг по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем

О применении ПСН в отношении сдачи в аренду имущества, нажитого во время брака и оформленного на имя одного из супругов

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения, а также патентной системы налогообложения и сообщает.

Об учете расходов по аренде земельного участка для целей налога на прибыль.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 29.06.2015 N ГД-4-3/[email protected] по вопросам применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики, рассмотрев обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения, сообщает следующее.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к статье 606 Гражданского Кодекса РФ

1. В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В комментируемой норме следует обратить внимание на то, что понятия «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием проживания в них граждан, обычно работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК).

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

По своему характеру данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

2. В ч. 2 ст. 606 воспроизводится норма ч. 2 п. 1 ст. 85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

3. В связи с тем что объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Так, согласно ст. 295 ГК государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать объекты недвижимости в аренду лишь с согласия собственника (уполномоченного государством органа). Типовой устав акционерного общества открытого типа, утв. Указом Президента РФ от 01.07.92 N 721 (Ведомости РФ, 1992, N 28, ст. 1657), на основе которого утверждались уставы обществ, созданных в процессе приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10% стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этого требования влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

1. Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.

История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение» .

———————————
Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004; СПС «КонсультантПлюс».

Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству.

В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора .

———————————
См.: Свод законов Российской империи. СПб.: Изд-во Я. Канторович, 1896. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691.

Уже в дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей день в практике заключения договоров аренды. К примеру, не всегда однозначно рассматривается предмет договора аренды. Так, К.П. Победоносцев писал, что «предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию» . И в настоящее время не утихают споры относительно возможности предоставления в пользование имущественных прав, которые входят в понятие «имущество» в соответствии со ст. 128 ГК РФ. Особую актуальность приобретает данный вопрос при передаче в аренду предприятия, в состав которого могут входить различные виды имущественных прав, в том числе исключительные права.

———————————
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М.: Статут, 2003. Часть третья: Договоры и обязательства. С. 344.

В ГК РСФСР 1922 г. раздел, посвященный имущественному найму, предшествовал разделу о договоре купли-продажи и мены и охватывал нормы о договоре найма жилого помещения. В Кодексе 1922 г. упоминалось также о договорах найма государственных или коммунальных предприятий как разновидности договора имущественного найма и устанавливался ограничительный срок найма — 12 лет.

Статья 275 ГК РСФСР 1964 г. определяла договор имущественного найма как договор, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. В Кодексе 1964 г. договору имущественного найма была посвящена целая глава, в которой упоминался договор проката как разновидность договора имущественного найма.

В 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде , содержащие 33 статьи и осуществлявшие регулирование отношений по аренде.

———————————
Утверждены ВС СССР 23 ноября 1989 г. N 810-1 // Ведомости ВС РСФСР. 1989. N 25. Ст. 481.

В науке названный нормативный акт подвергался справедливой критике по разным основаниям. В данном акте, как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко проводилась грань между субъектом договора аренды и его объектом. В частности, термин «предприятие» использовался в разных значениях.

Смотрите так же:  Монтажные работы требования безопасности

Нормы ГК РФ об аренде достаточно стабильны и редко подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступления в силу части второй ГК) в гл. 34 Кодекса только три раза вносились изменения.

2. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) (см. ст. 608 ГК и комментарий к ней) и арендатор (наниматель). Арендатором (нанимателем) может быть любой субъект гражданского права.

3. Объектами аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (см. ст. 607 ГК и комментарий к ней). Эквивалентным объектом договора аренды является арендная плата (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней).

4. Существенным условием договора аренды является условие о предмете (объекте) аренды (найма). Несмотря на то, что в комментируемой статье говорится о том, что имущество передается арендатору за плату и на время (на определенный или неопределенный срок), тем не менее ни условие об арендной плате, ни условие о сроке договора не отнесены законом к числу существенных. Естественно, по воле сторон эти условия (как и любые другие) могут стать существенными.

Таким образом, по общему правилу договор аренды считается заключенным с того момента, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды.

Если договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК). О сроке договора аренды см. ст. 610 ГК РФ и комментарий к ней.

5. Договор аренды является консенсуальным — он считается заключенным (возникают права и обязанности) с момента достижения соглашения. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК и соответствующие комментарии).

Договор аренды является возмездным — имущество передается арендатору за плату. Плата может быть установлена в различных формах (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней). При безвозмездной передаче имущества в пользование (ссуде) складываются отношения, весьма схожие с теми, которые возникают при аренде. Но регулируются такие отношения не нормами об аренде, а правилами, содержащимися в ст. ст. 689 — 701 ГК РФ. Однако некоторые нормы об аренде распространяются на отношения по безвозмездному пользованию имуществом (нормы об объекте, частично о сроке договора и др. (п. 2 ст. 689 ГК)).

Договор аренды является двусторонне обязывающим (двусторонним, взаимным, синаллагматическим) — права и обязанности есть у обеих сторон. В первую очередь арендодатель (наймодатель) обязан передать имущество арендатору; арендатор обязан вносить арендную плату (см. также ст. ст. 611, 614 — 616, 621, 622, 624 ГК и соответствующий комментарий).

6. Имущество передается арендатору во владение и пользование или только в пользование. При передаче во владение и пользование арендатор не только получает возможность извлекать полезные свойства из вещи, но и имеет ее у себя физически, господствует над нею.

Будучи титульным владельцем, арендатор может прибегать к вещно-правовым способам защиты (предъявлять виндикационный и негаторный иски, в том числе к собственнику (арендодателю) (ст. ст. 301 — 305 ГК).

Договор аренды, в силу которого арендатор наделяется только правом пользования (без права владения), встречается сравнительно редко. Например, без передачи во владение арендатора возможна аренда электронной техники.

7. Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы) по общему правилу, установленному ст. 136 ГК РФ, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. В отличие от данной диспозитивной нормы в комментируемой статье сформулировано императивное указание — плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора. Это, конечно, не означает, что арендодатель ни при каких условиях не может получать плоды, продукцию или доходы (их часть) от использования имущества, переданного в аренду. В п. 2 ст. 614 ГК РФ прямо предусмотрена возможность установления арендной платы в виде определенной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Но и в этом случае в силу правила, содержащегося в комментируемой статье, плоды, продукция или доходы являются собственностью арендатора, а затем уже передаются арендодателям в виде арендной платы.

Плоды представляют собой поступления естественного происхождения; это вещи, появляющиеся в результате органического развития других вещей (приплод скота, урожай плодоносящих деревьев и т.д.). Продукцией считаются поступления, являющиеся результатом производства (изготовленные товары, добытые полезные ископаемые и т.д.). Доходы — это поступления в виде денег или других материальных благ, которые появляются в результате использования имущества в качестве объекта правовых отношений (например, плата в виде денег или других материальных ценностей, получаемая по договору субаренды).

8. В § 1 гл. 34 (ст. ст. 606 — 652) ГК РФ установлены общие положения об аренде. О применении этих положений к отдельным видам аренды и аренды отдельных видов имущества см. ст. 625 ГК РФ и комментарий к ней.

Договор аренды ur

Договор аренды нежилого помещения — один из распространенных договоров в гражданском праве. С возникающими проблемами может столкнуться каждый, кто арендует или сдает помещение под офис или производство. Данный договор имеет свои особенности, пренебрегая которыми можно лишить себя возможности защиты собственных прав.

Аренда помещения (недвижимого имущества) — это сделка, предметом которой является недвижимое имущество, которое предоставляется арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются:

  1. предмет договора,
  2. срок предоставления имущества в аренду,
  3. размер арендной платы.

Договор аренды, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме. Договор аренды, заключенный более чем на один год (и все изменения к этому договору), согласно Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ), требует государственной регистрации и без неё признается незаключенным. Это означает, что в случае возникновения спора между сторонами по сделке права арендатора по договору аренды в части получения прав пользования и владения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателя на получение вознаграждения.

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в законодательстве дано требование к описанию предмета договора — стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости.

Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды».

В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».

Предметом договора аренды нежилого помещения также не может быть какое-либо место в этом нежилом помещении. Примером может служить Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2012, в котором говорится: «место в зоне общего пользования не является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет реальных границ на местности и не определено в пространстве; площадь, указанная в договоре аренды, имеет значение исключительно для расчета платы и никак не характеризует арендуемую часть в пространстве. Суд на основании пункта 3 статьи 607 ГК РФ пришел к выводу о том, что договор аренды не является заключенным, в связи с чем в удовлетворении требования о его расторжении правомерно отказал, взыскав обеспечительный платеж и аванс

Смотрите так же:  Требования к автостеклам

Срок предоставления имущества в аренду

Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, например, условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п.

Договор аренды имеет определенную специфику. Бывали случаи, когда согласно ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяли его действие на отношения, возникшие до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.2 ст.610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок, если в нем не указан срок предоставления имущества в аренду.

Размер арендной платы

Цена — существенное условие договора аренды помещения. Если в таком договоре нет условия о цене, то нет и договора (он не заключен).

К примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2012 гласит: Суды установили, что договор не содержит согласованного сторонами условия об арендной плате (положения условий являются отсылочными; приложения к договору, определяющие размер платы, не представлены), поэтому договор аренды является незаключенным, так как в силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды, а отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы влечет незаключенность соответствующего договора.

В данной статье мы хотели бы рассмотреть и некоторые специфические проблемы при заключении договора аренды нежилого помещения, не относящиеся к существенным условиям:

  1. Право собственности на объект аренды

Если у вас заключен договор аренды на недвижимость, на которую арендодатель еще не зарегистрировал право собственности, это есть нарушение положений ГК РФ, в соответствии с которым право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицу, уполномоченному собственником).

Примером служит Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2012, в котором говорится: установив, что право собственности у третьего лица на объект аренды возникло с момента внесения записи в ЕГРП, а договоры аренды подписаны до момента возникновения у него права собственности на предмет аренды, следовательно, договор аренды нежилых помещений и договоры субаренды нежилых помещений являются ничтожными сделками на основании статьи 168 ГК РФ как не соответствующие положениям статей 209, 608 ГК РФ, однако ничтожность договоров субаренды не влияет на обязанность ответчика возместить истцу плату за пользование имуществом, суды правомерно взыскали неосновательное обогащение в размере арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие.

Вопрос о регистрации договора аренды нежилого помещения получил разъяснение в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. Договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более. Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Если одна из сторон такого договора уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе на основании ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет. Суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды, удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора.

  1. Перемена лиц по договору аренды

Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Данный пункт относится и договорам аренды нежилых помещений. Рассмотрим позицию ФАС Поволжского округа от 11.03.2012 «Правомерно частично взысканы задолженность по договору аренды, поскольку установлено, истец является собственником объекта аренды, данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности и в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ прежний собственник утратил, а новый приобрел право на получение доходов от сдачи имущества в аренду».

В данной статье мы привели перечень наиболее часто встречающихся ошибок при заключении договоров аренды нежилых помещений. Мы рекомендуем тщательно прочитать и прописать все взаимоотношения между сторонами и проверить на наличие существенных условий в договоре перед заключением такого договора.

Мы готовы предоставить Вам следующие виды услуг:

  • Юридическая экспертиза всех видов договоров.
  • Представление интересов клиента в суде.
  • Анализ соответствия корпоративных документов законодательству.

Более подробно можно прочитать на нашем сайте: ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ.

Мы будем рады начать работать с Вашей компанией.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды (действующая редакция)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 606 ГК РФ

1. Под договором аренды понимается гражданско-правовая сделка, субъектами которой являются арендодатель и арендатор. Арендодатель — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности или ином вещном праве имущество. Арендатор — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое принимает передаваемое ему арендодателем имущество.

При этом имущество арендодатель передает арендатору за плату, из чего следует, что договор аренды является возмездным. Кроме того, договор аренды предполагает собственно обязательство арендодателя передать имущество, поэтому договор аренды является консенсуальным, то есть для его заключения достаточно договоренности между арендатором и арендодателем о предоставлении первому имущества.

При этом обязательство арендодателя о передаче имущества играет очень важную роль при признании договора аренды действительным. Так, например, ФАС Поволжского округа, рассматривая дело о признании действительным договора лизинга, указал, что представленным сторонами соглашением предусмотрены только обязательства ответчика по уплате арендных платежей, соглашение не содержит каких-либо обязательств истца по передаче имущества в арендное пользование ответчику.

Правами, на основании которых арендодатель передает арендатору имущество, могут быть следующие:

— право временного владения и временного пользования — право обладания имуществом в течение определенного периода времени, а также извлечения из него в этот период полезных свойств;

Арендодатель может предоставить арендатору в отношении имущества либо только право временного пользования, либо в целом и право временного пользования, и право владения. Конкретный вид права оговаривается арендодателем и арендатором при заключении договора аренды. Также при заключении договора аренды оговаривается период осуществления этих прав арендатором.

В случае если в период действия договора аренды арендатор за счет переданного ему в аренду имущества получит плоды, продукцию или доходы, то они будут являться его собственностью, поскольку они будут получены в результате определенных вложений, сделанных арендатором.

2. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;

— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-4761/14 по делу N А07-20076/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-5440/14 по делу N А76-14481/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 18АП-10914/2014;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 17АП-11786/2014-АК;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 17АП-11395/2014-АК;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 07АП-9443/14;

— Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 02АП-7852/14;

— Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф02-4638/14 по делу N А19-18802/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.10.2014 N Ф09-6253/14 по делу N А07-17569/2012;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15805/13 по делу N А65-30791/2013;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-6326/14 по делу N А32-35989/2013;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-9250/14 по делу N А40-88718/2013;

Смотрите так же:  Иск к нтв

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10334/14 по делу N А40-129798/2013;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 08АП-3632/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 28.07.2003 N КГ-А40/4869-03;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 N 13АП-19320/11;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 N 18АП-8757/10;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2014 N Ф02-2717/14 по делу N А19-11948/2013;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 N Ф08-3853/13 по делу N А63-10724/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2013 N Ф05-15744/12 по делу N А40-84786/2011;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 09.08.2011 по делу N А49-10947/2009.

Договор аренды ur

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 610 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» содержатся следующие разъяснения:

Включение в договор аренды условия о выплате денежной суммы в случае отказа от договора не допускается

Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» содержатся следующие разъяснения:

Стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора

…Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В пп. 4, 5, 7, 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся, в частности, следующие разъяснения:

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

. В рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения (см. подробнее п. 4 информационного письма ВАС РФ №66)

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

…Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (см. подробнее п. 5 информационного письма ВАС РФ №66).

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

…Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (см. подробнее п. 7 информационного письма ВАС РФ №66).

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

…Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме — передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск (см. подробнее п. 13 информационного письма ВАС РФ №66).