Меню Закрыть

Договор аренды охрана

Договор аренды охрана

Мы арендуем здание. В здание кроме нас сидят еще пара-тройка фирм, но мы занимаем процентов 90 площадей.

При этом в договоре аренды предусмотрено, что мы обеспечиваем пропускной и внутриобъектный режим в здании и на прилегающей территории.
Арендодатель оплачивает услуги по охране здания и прилегающей к нему территории.

КОРРЕКТНы ли указанные условия договора?

Вроде они сами охраняют, мы же не охраняем, а только пропускаем или не пропускаем.

С другой стороны, в здании сидит еще несколько фирм и администрация здания. — Не получится ли, что мы безвозмездно оказываем им услуги по организации пропускного режима?
Ведь мы не можем сказать, что пропускаем только своих. А остальные как, могут ходить как хотят (есть пропуск — проверим, нет — не будем проверять)? Абсурд получается.

Уважаемые коллеги, поделитесь пожалуйста вашим мнением

Заранее благодарен, Сан Саныч

Ну если налоговая не придралась, то по видимому у Вас есть лицензия на осуществление охранных слуг (ст. 1, п. 2 ст. 11 Закона РФ «О частной дет и охранной деятельности»).

Тем более, если в договоре аренды, предусмотрено, что Арендодатель оплачивает услуги по охране. и реально Арендодателем оплачиваются услуги по охране, то условие в договоре «о пропускном режиме» является дополнительной обязанностью Арендатора. Поэтому на мой взгляд ни о каких зачетах и актах выполненных работ не может идти и речи.

Может быть и другой вариант:
В случае, если у организации «Сан Саныча» (Арендатора) есть лицензия на предоставление охранных услуг и Арендодатель заключил договор с последним, то действительно возможны зачеты «арендная плата»-«охрана».

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

  • срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
  • объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора — это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • здания и сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства;
  • другие вещи.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ любая сдаваемая в аренду вещь должна быть непотребляемой. Такая вещь не должна утрачивать свои свойства в процессе ее использования.

Некоторые виды имущества сдавать в аренду запрещено. Так, например, объектом аренды не может быть технологическое оборудование для производства этилового спирта и алкогольной продукции, содержащей спирт (п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).

Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

  • его местонахождение относительно других объектов;
  • площадь, технические характеристики;
  • иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425, п. 3 ст. 433 ГК РФ):

  • до того, как подписан договор аренды;
  • до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Как установить арендную плату?

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ в договоре аренды следует устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Если их не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что не всегда совпадает с интересами сторон договора.

На основании пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может взиматься как за все арендуемое имущество в целом, так и за каждую из его частей. Законом предусмотрена возможность устанавливать арендную плату в виде:

  • определенных сумм, которые вносятся арендатором единовременно или периодически (например, единовременная выплата за весь срок аренды или ежемесячная оплата);
  • доли доходов, плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества (например, часть урожая, собранного с арендуемого земельного участка);
  • определенных услуг, оказываемых арендатором (например, ремонт автомобилей арендодателя в арендуемом у него гаражном боксе);
  • передачи арендатором арендодателю в аренду или собственность определенной договором вещи (например, обязанность арендатора передать арендодателю в собственность автомобиль в счет оплаты аренды офисного помещения);
  • затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (например, осуществление арендатором ремонта арендуемого помещения).
Смотрите так же:  Развод по мужски билеты

Стороны договора аренды могут выбрать как один, так и несколько вариантов арендных платежей. Кроме того, они могут добавить другие варианты, поскольку указанный перечень не является исчерпывающим.

По общему правилу размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное условие не предусмотрено сторонами договора.

Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т. д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:

  • коммунальные платежи включены в арендную плату;
  • коммунальные платежи не включены в арендную плату и уплачиваются отдельно.

В первом случае в договоре можно указать, что арендная плата включает стоимость коммунальных услуг. То есть в договоре фиксируется вся уплачиваемая арендатором сумма, включающая арендную плату.

Пример формулировки условия договора

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, а также потребляемой Арендатором электроэнергии.

С одной стороны, это удобно, так как избавляет стороны от ежемесячных подсчетов сумм коммунальных платежей, с другой стороны — этот способ имеет серьезный недостаток. Увеличение стоимости коммунальных услуг станет причиной уменьшения суммы, которую будет получать арендодатель, поскольку из установленной фиксированной суммы за коммунальные услуги придется платить больше. Кроме того, такой способ влечет определенные налоговые последствия для сторон (об этом в следующей статье).

Поэтому при включении стоимости коммунальных услуг в цену договора стороны чаще указывают на то, что такая цена состоит из двух составляющих: фиксированного и переменного платежа. При этом фиксированный платеж является непосредственно платой за пользование имуществом и не изменяется в течение года, а размер переменного платежа может меняться в зависимости от стоимости коммунальных услуг и объемов, в которых они были предоставлены арендатору. Запрет на изменение арендной платы чаще одного раза в год при этом не нарушается. В договоре может быть прописан и порядок определения размера переменного платежа.

Пример формулировки условия договора

Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т. д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т. д.

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

Пример формулировки

Арендная плата составляет ____ рублей в месяц и не подлежит пересмотру чаще одного раза в год. Помимо внесения указанной суммы Арендатор обязан ежемесячно компенсировать стоимость предоставленных ему коммунальных услуг на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Однако и в этом случае также существуют определенные налоговые риски, о которых мы расскажем в следующих статьях.

Самым удачным условием с точки зрения налоговых последствий будет условие, включенным в договор, о том, что коммунальные платежи оплачиваются арендатором самостоятельно.

По общему правилу арендная плата за использование здания и сооружения включает в себя также и плату за пользование участком земли, на котором это здание или сооружение расположено, если иное не согласовано сторонами договора (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».

Особенности договора аренды торговых площадей

  • Россол Сергей | корпоративный консультант МКА «Калинин, Трач и партнеры»

Как правило, договор аренды торговый площадей в торговом центре (далее – ТЦ) представляет собой многостраничный «фолиант» с большим количеством приложений. Причем 50–70 страниц текста для них не предел. Не удивительно, что большинство предпринимателей теряется в этих специализированных текстах. Именно поэтому особенно важно понимать, на каких условиях будет осуществляться аренда. В настоящей статье мы рассмотрим наиболее значимые для арендатора разделы договора аренды, укажем на распространенные «ловушки», включаемые арендодателем в текст договора 1 .

Состав договора

В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С учетом обстоятельств заключения договора аренды торговых помещений в ТЦ существенными можно считать все условия, перечисленные в тексте проекта договора, представленном вам арендодателем. Поскольку несогласие хоть с одним из них со стороны арендатора влечет отказ арендодателя от его заключения в целом. При этом важно учесть, что предприниматель, как правило, не в состоянии вести переговоры «на равных» с руководством ТЦ и вынужден соглашаться с предложенными условиями. Поэтому нужно четко разобраться в них, чтобы адекватно оценить, насколько договор аренды приемлем для предпринимателя.

Приложения – неотделимая часть договора!

Анализ договора аренды необходимо начинать с общего обзора документа. Любой договор аренды состоит из основного документа и приложений к нему. При этом необходимо учитывать, что приложения являются неотъемлемой частью договора. Именно здесь для арендаторов может быть расставлена ловушка. К сожалению, арендаторы не всегда внимательно изучают приложения к договору, полагая, что наиболее важные его положения содержатся в основном документе. Но это не так.

Рассмотрим следующий пример. Практически всегда арендатор проводит ремонтные работы до переезда в новое помещение. Работы могут быть совершенно разными: от косметических дизайнерских изысков и установки собственного торгового оборудования до серьезных ремонтных работ с перемещением перегородок, сменой систем отопления и вентиляции и т.п. На этот случай практически все торговые центры прикладывают к договору правила, в соответствии с которыми осуществляются изменения, улучшения и ремонт торгового помещения. И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков. Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения.

Если арендодатель требует заключать сопутствующие договоры (ремонт­ные, охранные, предоставление услуг связи) только с аккредитованными организациями, то арендатор может включить в договор возможность отказа от таких услуг в случае неоправданного завышения их стоимости.

В тексте договора данное условие можно сформулировать следующим образом: «В случае если стоимость работ, услуг, предоставляемых организацией ООО «Умелец», превышает среднерыночный уровень цен более чем на 15%, арендодатель имеет право заключить договор с иной организацией, производящей аналогичные работы или оказывающей аналогичные услуги».

Или такая ситуация. Почти во всех действующих торговых центрах администрация устанавливает специальные правила, регламентирующие деятельность арендаторов (например, время открытия и закрытия павильона, время завоза товара, порядок постановки помещения на охрану, порядок взаимодействия с представителями администрации и т.п.). Подобные правила необходимы для стандартизации деятельности всех торговых павиль­онов, действующих в ТЦ. Однако арендатор должен понимать, что эти правила являются частью договора аренды, поскольку их соблюдение – одна из договорных обязанностей арендатора. Кроме того, обычно арендодатель оставляет за собой право менять их в одностороннем порядке.
С точки зрения закона это допустимо. Одностороннее изменение условия обязательства, связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности, возможно в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но какие могут быть последствия для арендатора? Предположим, что в целях экономии электроэнергии администрация торгового центра решает в зимнее время закрываться на два часа раньше. Для арендатора, открывшего в таком ТЦ кафе или бар, это, безусловно, будет означать значительное снижение выручки при неизменной величине аренд­ной платы. При этом с формальной точки зрения он не сможет предъявить претензии арендодателю, ведь время работы, как правило, устанавливается Правилами ТЦ, а эти Правила арендодатель вправе менять без учета ­мнения арендатора.

Как не оказаться в такой ситуации? Прежде всего надо попытаться перевести Правила ТЦ в разряд «стандартного» приложения, то есть таким образом подкорректировать текст договора, чтобы их изменение стало невозможным без письменного согласия арендатора, оформляемого приложением к договору аренды. Однако вам вряд ли удастся договориться об этом с арендодателем. Вместе с тем, при определенном уровне владения юридической техникой, его можно провести в тексте договора в качестве «встречной ловушки» для арендодателя. Второй вариант – внимательно изучить правила и напрямую оговорить наиболее важные из влюченнных в них условий в тексте основного договора. Прежде всего это относится ко времени работы ТЦ.

Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств: «Арендодатель обязуется обеспечить посетителям свободный и беспрепятственный доступ к арендуемому помещению в течение 7 дней в неделю в дневное (утреннее, вечернее) 2 время, не менее 12 часов в будние дни и не менее 10 часов в выходные и предпраздничные дни. Исключение составляют ­общегосударственные праздничные дни, объявленные выходными».

Количество приложений колеблется, но некоторые из них присутствуют практически всегда.

Обычными приложениями к договору аренды являются:

И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект. Обычно это выражается в незапланированных издержках. Поэтому главная рекомендация для арендатора такая: текст любого из приложений так же важен, как и текст основного договора, и изучать его необходимо с такой же тщательностью.

Структура текста договора

Содержание договора – это совокупность его условий. Эти условия устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. В договоре аренды можно выделить две группы условий: обязанности арендатора и обязанности арендодателя. При этом необходимо учитывать, что ряд обязанностей требует одновременных действий со стороны как арендодателя, так и арендатора. Например, передача помещения возможна только в результате совместных действий сторон.

Для эффективного взаимодействия сторон договор как документ должен быть четко структурирован и понятен для его исполнителей.

Любой договор состоит из преамбулы и основной части. Преамбула представляет собой стандартную формулировку, практически неизменную для любого хозяйственного договора 3 . Кроме того, в преамбуле достаточно часто содержится информация о титуле арендодателя с указанием реквизитов свидетельства о регистрации права собственности, если это владелец здания или договора аренды или если это базовый арендодатель.

Основная часть содержит условия договора, то есть обязательства сторон по отношению друг к другу.

Основную часть договора принято подразделять на части или параграфы. Их число может быть произвольным, однако логика данных правоотношений позволяет говорить о ряде разделов, остающихся неизменными. Естественно, в тексте договора разделы и параграфы могут быть поименованы по-разному, а обязательства, их составляющие, могут компоноваться любым произвольным образом. Однако, как показывает практика, систематизация обязательств сторон нижеприведенным образом наиболее отвечает цели их полного раскрытия и закрепления в тексте соглашения об аренде.

Смотрите так же:  Камаз 5511 штраф за нарощенные борта

По мнению автора, в тексте договора логично выделять следующие смысловые части:

Еще одни разделом, включаемым во все договоры и содержащим, по сути, «мертвые» нормы, является раздел «Обстоятельства вне контроля сторон (форс-мажор)». Единственным объяснением его наличия в договорах аренды между резидентами РФ может быть давно сложившаяся традиция. Хотя надо признать, что в ряде случаев присутствие данного раздела может быть объяснено и другими причинами. Например, «раздуванием» объема документа с целью усыпить внимание лица, его изучающего.

Рассмотрим наиболее важные из обязательств сторон, закрепленных в каждом из данных разделов, более подробно.

Предмет договора

Предмет договора – это его основа и сущность. Сущность договора аренды определена статьей 606 Гражданского кодекса РФ.

Статья 606 Гражданского кодекса РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом ключевым моментом является точная идентификация имущества, в нашем случае помещения, передаваемого в аренду. В договоре аренды торговых площадей в ТЦ для индивидуализации передаваемых помещений используются несколько уровней:

Порядок использования помещения

Данный раздел обычно содержит основные ограничения, накладываемые на арендатора в связи с использованием помещения. Прежде всего, это общепринятый в крупных ТЦ запрет на смену профиля деятельности арендатора. Обычно он заключается в необходимости согласовывать с арендодателем принципиальную смену товарной номенклатуры (например, обувь на одежду или бижутерии на компьютерную технику), перечень торговых марок, представляемых арендодателем. Данное ограничение накладывается с целью улучшить логистику торгового центра и увеличить его удобство для посетителей, а также для максимального увеличения торговых марок представленных в его магазинах, и тем самым увеличить посещаемость ТЦ. В ряде случаев возникают вопросы, насколько эта практика соответствует действующему законодательству. Речь идет прежде всего о нормативно-правовых актах, регулирующих защиту конкуренции на товарном рынке. Действительно, подпункт 3 пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» прямо запрещает: «Соглашения между хозяйствующими субъектами или согласованные действия хозяйствующих субъектов на товарном рынке, если такие соглашения или согласованные действия приводят или могут привести к … разделу товарного рынка по … ассортименту реализуемых товаров. »

Однако к этому вопросу необходимо подходить комплексно и с учетом обстоятельств. И прежде всего исходя из понимания, что такое товарный рынок.

Статья 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Товарный рынок – сфера обращения товара (в том числе товара иностранного производства), который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров, в границах которой (в том числе географических), исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности, приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами.

С учетом локализации ТЦ в крупных городах, насыщенных множест­вом продавцов и поставщиков самых разнообразных товаров, сложно представить ситуацию, когда условие договора аренды об ассортименте может серьезно изменить положение на рынке.

Вместе с тем ограничение по торговому профилю должно стать основанием для серьезных размышлений со стороны арендатора, особенно из-за согласования по торговым маркам, представленным в арендованном им магазине. Ведь в результате проволочек в согласовании или при отказе арендодателя предприниматель может упустить выгодную сделку.

В этом же разделе обычно фиксируются мощности инженерных сетей, используемые арендатором, и содержится запрет на превышение их ­проектной мощности.

Доступ в помещение и система охраны

Раздел содержит взаимные обязательства арендатора и арендодателя в отношении доступа в арендуемое помещение.

Право входить в помещение в рабочее время с целью контроля над соблюдением договора аренды, а также право на вход при чрезвычайных ситуациях, возникающих в помещении, является стандартным требованием арендодателя. Речь идет прежде всего об авариях инженерных сетей. В отдельных случаях арендодатели закрепляют за собой возможность незадолго до окончания договора аренды приводить в помещение представителей потенциальных арендодателей.

Требование по соблюдению Правил ТЦ по графику работы торгового павильона, завоза товаров и т.п. тоже является стандартным.

Что касается охраны, то зона ответственности арендатора и арендодателя проходит по границе помещения. Значит, места общего пользования в торговом центре находятся под контролем и охраной арендодателя, а само помещение и товар в нем должны охраняться арендатором. В ряде случаев со стороны арендодателя встречаются требования:

Какие возможности может предусмотреть арендодатель в данном ­разделе, чтобы максимально защитить свои интересы?
Во-первых, можно попытаться ввести в договор условие, согласно которому представители арендодателя имеют право проверять помещение только после предъявления доверенности, либо же предусмотреть в договоре перечень должностных лиц арендодателя, имеющих на это право.

Во-вторых, можно включить условие, согласно которому проверка может производиться только в присутствии полномочного представителя арендатора. При этом арендодатель должен фиксировать в акте любые нарушения, обнаруженные в процессе проверки, в присутствии полномочного представителя арендатора.

В-третьих, можно добавить условие о том, что если проникновение в помещение вызвано технической необходимостью (авария), то вне зависимости от времени суток арендодатель должен немедленно известить уполномоченное лицо арендатора. При этом желательно дополнительно предусмотреть, что при неизвещении арендатора в этом случае арендодатель несет ответственность за выявленную недостачу товара.

Любое из этих трех условий существенно улучшает положение арендатора.

Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств:

«1. Полномочные представители Арендодателя имеют право, предварительно уведомив Арендатора, в рабочее время Арендатора входить в Помещение с целью осуществления контроля над его состоянием, а также контроля над соблюдением Арендатором условий договора и Правил пользования торговым комплексом. Полномочия представителя Арендодателя должны подтверждаться доверенностью, выданной с соблюдением условий действующего законодательства. Без предъявления доверенности осуществлять проверку имеют право лица, состоящие с арендодателем в трудовых отношениях и занимающие должности, поименованные в Приложении №___ к настоящему договору.

Извещение Арендатора о времени проверки производится в письменном виде, путем направления заказного письма либо вручением извещения полномочному представителю Арендатора под личную подпись. Отсутствие полномочного представителя Арендатора при условии его надлежащего извещения не является препятствием для проведения мероприятий по проверке состояния помещения, контроля над соблюдением условий договора и соблюдения Правил пользования торговым комплексом.

2. Арендатор не имеет права немотивированно отказать Арендодателю в доступе. Арендодатель не имеет прав доступа в помещения, предназначенные для хранения денежных или валютных ценностей Арендатора.

3. При обнаружении Арендодателем в ходе проверки нарушений условий настоящего договора, Правил пользования торговым комплексом или ухудшения состояния Помещения (сверх нормального износа) представителем Арендодателя и Арендатора составляется акт, фиксирующий нарушения. При несогласии представителя арендатора с претензиями Арендодателя последний составляет акт в одностороннем порядке, при этом представитель Арендатора, присутствовавший при проверке, может в письменном виде высказать свои замечания к акту. В этом случае стороны обмениваются документами , проставляя на них личные подписи.

4. Арендодатель имеет право доступа в Помещение для проведения необходимых ремонтных работ, связанных с поддержанием в рабочем состоянии Помещения или Здания в целом. Арендодатель обязуется производить ремонтные работы в нерабочее время, максимально соблюдая интересы Арендатора. Во всех случаях при возникновении чрезвычайных обстоятельств (предотвращение, устранение аварий или их последствий) представители и технические сотрудники Арендодателя имеют право доступа в Помещение без предварительного уведомления Арендатора. При этом Арендодатель обязан уведомить должностных лиц Арендатора (поименованных в приложении №___) по телефонной связи или с использованием факсимильной связи непосредственно в момент проникновения или не позднее 10–15 минут после него. В случае неуведомления Арендатора Арендодатель несет полную ответственность за товар и материальные ценности, находящиеся в Помещении».

Срок аренды и преимущественное право заключения договора

Договоры аренды принято делить на краткосрочные, долгосрочные и бессрочные. Бессрочные, то есть заключенные на неопределенный срок, практически не встречаются при аренде площадей в торгово-развлекательных центрах. Краткосрочные (менее 1 года) и долгосрочные (более 1 года) различаются, как следует из их названий, по продолжительности. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Кроме самого срока, в этом разделе обычно детально расписывается процедура использования арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок 4 . Как правило, процедура состоит из трех этапов:

Раздел о сроках достаточно стандартен и обычно не содержит неприятных для арендатора сюрпризов. Однако часть раздела, посвященная порядку его продления, требует повышенного внимания. Действительно, потерять высокодоходную торговую точку только из-за того, что пропущен срок для уведомления арендодателя, не самая приятная перспектива.

Взаимодействие сторон при регистрации договора аренды

В случае если договор аренды заключается на срок не менее одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Государственную регистрацию таких договоров осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), подконтрольная Министерству юстиции РФ.

Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». За регистрацию договора необходимо уплатить государственную пошлину в размере 7 500 рублей (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом к заявлению прикладываются документы о сторонах договора. Для арендодателя это учредительные документы и документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица действовать от его имени (протокол (выписка из протокола) общего собрания акционеров (участников)). Для арендатора-предпринимателя – копии свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и свидетельство о постановке на налоговый учет. Большая часть документов подается в виде нотариально заверенных копий. Кроме того, к заявлению должны быть приложены документы на само здание, в котором осуществляется аренда.

В большинстве случаев арендодатель берет на себя обязанность регистрации долгосрочного договора аренды. Это логично, поскольку документация на здание находится именно у него. При этом необходимо четко представлять, кто несет расходы по государственной регистрации договора аренды. Хотя государственная пошлина не велика (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), но предпринимателю нужно учитывать любые расходы, чтобы реально оценить затраты на аренду.

Важность государственной регистрации трудно переоценить. Ведь если ее не произвести, то долгосрочный договор аренды не будет считаться заключенным. Следовательно, владелец здания может потребовать освободить помещение в любой момент. И здесь, во избежание проблем в будущем, арендатору необходимо четко оговорить следующее. Прежде всего речь идет о возложении на арендодателя обязанности предоставить к определенному сроку полный пакет находящихся у него документов, необходимых для государственной регистрации. В противном случае арендатор может оказаться объектом произвола со стороны арендодателя. Особенно это актуально в случаях, когда заключаются договоры аренды в строящемся ТЦ. Как правило, они начинают работать раньше, чем собственник здания успевает зарегистрировать все свои права, поэтому регистрация долгосрочного договора еще невозможна. Тогда сначала заключается договор на 11 месяцев, а затем долгосрочное соглашение. В связи с этим у арендодателя появляется ­возможность сменить арендатора по окончании краткосрочного договора.

Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств:

«Государственная регистрация настоящего Договора, а также всех изменений и дополнений к настоящему Договору (при их наличии), осуществляется Арендодателем в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Все необходимые для государственной регистрации документы, находящиеся у Арендатора, а также все необходимые доверенности, предоставляются Арендодателю в течение пяти дней с момента получения Арендодателем письменного запроса Арендатора.

Все расходы по государственной регистрации договора аренды осуществляются Арендодателем за свой счет».

Передача и возврат помещения

Автор полагает, что это один из наиболее важных разделов в договоре аренды. Дело в том, что с передачей и возвратом помещения связаны самые спорные вопросы, возникающие между сторонами: состояние помещения и его оснащение. Чтобы предотвратить споры, стороны разрабатывают ­приложение к договору аренды – акт, отражающий состояние помещения.

Смотрите так же:  Требования к формам ифнс

В этом же разделе прописываются обстоятельства освобождения помещения от товара, имущества и оборудования арендатора. Наиболее распространенными являются условия, согласно которым арендатор обязан демонтировать принадлежащее ему оборудование, а также неотделимые улучшения, произведенные им без согласия с арендодателем.

Зачастую арендодатель включает в данный раздел жесткие условия в отношении имущества, не вывезенного арендатором до даты передачи помещения. Обычной, например, можно считать формулировку: «В отношении любого имущества Арендатора, которое не вывезено им по истечении срока аренды, Арендодатель вправе, действуя по своему выбору, либо:

Подобные действия арендодателя не законны 5 и являются ничтожными, то есть не порождающими правовые последствия нормами. Однако их следует по возможности исключать из договора на стадии заключения хотя бы для того, чтобы снизить вероятность возникновения споров между сторонами.

Порядок взаиморасчетов между сторонами

Состав арендной платы

В большинстве торговых центров прямые расходы на аренду помещения складываются из:

Подобное деление при определенных обстоятельствах может превратиться в еще одну «ловушку» договора аренды. Не зря в некоторых договорах вторую позицию списка (эксплуатационные расходы) называют еще «переменной ставкой оплаты». С помощью такой классификации расходов на аренду арендодатель старается обойти ограничения, установленные законодательством 6 на увеличение арендной платы, «сохраняя лицо» перед арендатором. Чтобы понять, зачем это делается, достаточно посмотреть, из чего состоят эксплуатационные расходы.

Основу эксплуатационных расходов составляют:

Арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади. Собственник старается подстраховать себя от любого изменения расходов, сохраняя тем самым привычный для него уровень прибыли.

Необходимо понимать, что условие об одностороннем увеличении базовой арендной платы раз в год является стандартным для арендных отношений в торговых центрах 7 . При этом арендодатели, уважающие своих арендаторов, распространяют это условие и на эксплуатационные расходы. Так они демонстрируют свою заинтересованность в стабильности ­отношений и планы на долгосрочное сотрудничество.

Арендатор, как правило, кроме арендной платы и эксплуатационных услуг, оплачивает и коммунальные платежи. Обычно они состоят из двух частей: оплата за непосредственно потребленные услуги и компенсация арендодателю части стоимости общих коммунальных услуг (отопление, электроэнергия, водоснабжение и т.п.). С целью максимального снижения этой части расходов можно рекомендовать устанавливать счетчики «на входе» в арендуемое помещение. «Общие» коммунальные платежи ­перекладываются на арендатора без каких-либо надбавок со стороны арендодателя.

Условные единицы

Разделы договора, посвященные финансовым аспектам взаимоотношений, наиболее интересны в любом договоре. Особенно в договоре аренды. Именно здесь арендатора ждет немало сюрпризов. Простейший пример: арендодатель указывает в объявлении о сдаче торговых площадей цену за квадратный метр в условных единицах, не упоминая способа пересчета в рубли. Либо он приводит стоимость в долларах США или евро, «забыв» уточнить, что их курс фиксируется договором на 10–15 процентов выше официального. Безусловно, эти вопросы необходимо выяснять на начальных этапах ведения переговоров. Но, как показывает практика, арендатор узнает окончательную сумму расходов только после получения проекта договора, а иногда и после его подписания.

Кстати, в связи со стабилизацией экономической ситуации все чаще ­стали встречаться договоры аренды, определяющие размер оплаты в рублях.

Есть несколько основных способов расчета:

Величина условной единицы, рассчитанной через бивалютную корзину (доллар США и евро) на 29 апреля 2007 года, будет выглядеть следующим образом:

25,69 – курс доллара США к рублю РФ;

35,07 – курс евро к рублю РФ.

Условная единица равна 25,69 + 35,07 = 60,76 / 2 = 30,38 руб. за одну условную единицу.

Можно привести следующий пример закрепления в договоре положений о валютном коридоре:

«1. Платежи по настоящему договору осуществляются в рублевом эквиваленте сумм в долларах США с использованием курса Центрального Банка России (ЦБ РФ) на дату платежа.

2. В случае если курс, установленный ЦБ РФ, составляет менее 26 рублей за один доллар США, для расчета арендной платы принимается курс условной единицы, равный 26 рублям. Если курс, установленный ЦБ РФ, составляет более 29 рублей за одни доллар США, для расчета арендной платы принимается курс условной единицы, равный 29 рублям».

Особо актуальной при прикреплении величины условной единицы к курсу иностранной валюты является дата платежа. Наиболее ­распространены следущие варианты ее закрепления:

Правильное закрепление даты платежа в интересах обеих сторон договора. Так, если с момента, когда плательщик произвел расчет и осуществил платеж, до момента, когда обязательство по оплате (дата платежа) считается исполненным, проходит значительное время, может возникнуть курсовая разница и потребуется корректировка платежа. Например, разница в курсе доллара США на 28 и 29 апреля 2007 года составляет 7 копеек, что даст уже существенную разницу в рублевом эквиваленте месячной арендной платы. Во избежание такой ситуации можно закрепить в качестве даты исполнения обязательств дату списания денежных средств с расчетного счета плательщика. Также можно указать в договоре, что курс берется не на дату платежа, а на фиксированную дату каждого месяца. Однако следует признать, что оба этих способа в большей степени защищают интересы арендатора, чем арендодателя.

Практически во всех случаях при заключении договора аренды помещения в торговом центре от предпринимателя потребуют внести так называемый обеспечительный депозит. В среднем он составляет от 1 до 3 месячных платежей арендатора. При этом предприниматель обычно должен пополнять его при увеличении арендной платы. Также он обязан пополнять депозит при любых иных, оговоренных договором «списаний», осуществленных арендодателем. По своей правовой природе депозит – это способ обеспечения обязательств, не поименованный в действующем законодательстве 8 . Его наличие позволяет арендодателю решать сразу несколько задач:

Для решения этих задач в договор включается положение, согласно которому арендодатель имеет право производить вычеты из депозита без согласования с арендатором.

В договоре может быть такая формулировка: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить зачет денежных средств, переданных ему в соответствии с настоящим договором в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора, в следующих случаях и в следующем размере:

1. В размере неполученной арендной платы, в случае если просрочка ­платежа составила более 5 (пяти) рабочих дней.

2. В размере сумм убытков, понесенных Арендодателем в результате причинения Арендатором ущерба Помещению, Комплексу или иному имуществу Арендодателя, и неполучением Арендодателем сумм возмещения в течении 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента предъявления Арендатору требования об их уплате.

3. В полном размере Депозита в случаях прекращения договора аренды по вине Арендодателя в случаях и порядке, установленными настоящим договором».

Зачастую возможность арендодателя по зачету денежных средств подкрепляется запретом на проведение зачета со стороны арендатора. В част­ности, автору приходилось встречать в тексте договора такое положение: «Арендная плата вносится Арендатором полностью, без каких-либо взаимо­зачетов или встречных требований, и не может подвергаться каким-либо вычетам или удержаниям с его стороны». Необходимо отметить, что такой пункт договора по своей сути ничтожен и не порождает никаких правовых последствий, так как противоречит действующему законодательству 9 .
При подобном подходе со стороны арендодателя арендатору необходимо договориться с ним хотя бы о совместном или независимом определении размера ущерба.

Например, вводить в договор следующие положения:

«Размер убытков, понесенных Арендодателем в результате причинения Арендатором ущерба Помещению, оценивается сторонами совместно и фиксируется в двустороннем Акте. В случае если стороны не могут прийти к соглашению о размере ущерба, Арендодатель привлекает независимого оценщика. Затраты на проведение независимой экспертизы стороны несут в равных долях. Размер ущерба, определенный оценщиком, будет являться окончательным и обязательным для обеих сторон».

По договору страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

Страхование является одним из основных способов арендодателя защитить свои интересы в отношениях с арендатором. Это наиболее эффективный способ. Зачастую взаимоотношения со страховой компанией по возмещению вреда намного продуктивнее, чем непосредственно с арендатором. Именно из этих соображений и исходит арендодатель, когда требует, чтобы арендатор заключал договоры страхования, указывая арендодателя в качест­ве выгодоприобретателя. Условно объекты страхования можно разделить на несколько блоков:

Как правило, в договоре оговариваются лимит страховой ответственности и обязанность арендатора по возмещению убытков, причиненных сверх данного лимита.

В чем в данном случае выгода арендатора? Прежде всего необходимо настаивать на возможности самостоятельного выбора страховой компании. Это вполне логичный шаг, поскольку арендодатель в принципе не заинтересован в выборе оптимального варианта. А 2-3 процента разницы в страховой премии 10 в течение всего срока договора аренды могут составить значительную сумму для арендатора. Как правило, если арендатор осуществляет свой выбор среди надлежаще лицензированных страховых компаний с хорошей деловой репутацией, то у арендодателя не возникает возражений. Кроме того, арендатор должен заранее оговорить максимально удобный для себя срок заключения договоров страхования. Как минимум, договоры страхования должны заключаться после заключения договора аренды, а не до этого.

О правах и обязанностях арендатора и арендодателя, взаимной ответственности сторон за нарушение условий договора аренды и о досрочном расторжении данного соглашения читайте в следующем номере журнала.

1 О договорах аренды, которые вы можете заключить во время строительства торгового центра, читайте в статье С.В.Россола на стр.60 журнала № 5` 2007.

2 Для исключения разногласий можно также рекомендовать в разделе договора «Определения» указать, какой временной интервал стороны считают дневным, утренним и вечерним.

3 Например: «Открытое акционерное общество «А», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора Никоева Никиты Никитовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, именуемый в ­дальнейшем Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем…».

4 Данное право предоставлено арендатору пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

5 Пункт 2 статьи 226 Гражданского кодекса РФ гласит, что брошенное движимое имущество стоимостью более пяти минимальных оплат труда поступает в собственность лица, им владеющего, только после признания его в судебном порядке бесхозным. Причем брошенным оно может считаться только в случае, если собственник оставил его с явным намерением отказаться от права собственности. Согласно пункту 1 статьи 886 Гражданского кодекса РФ хранитель обязан вернуть вещь в полной сохранности.

6 Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «… размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

7 В практике автора наиболее часто встречается разовая ставка одностороннего увеличения арендной платы в 10 процентов. В отдельных, более редких случаях, увеличение ­производится на величину официально объявленной инфляции.

8 Пункт 1 статьи 329 ГК РФ гласит: «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

9 Статья 410 ГК РФ четко указывает, что для зачета достаточно заявления одной стороны.

10 Страховая премия – плата за страхование, которую страхователь обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, установленные договором страхования.