Меню Закрыть

Договор аренды судебная практика рб

Анализ судебной практики по аренде

Адвокат Олег Владимирович Сухов, «Первый cтоличный юридический центр»

Возврат арендованного имущества до истечения срока аренды

Если арендодатель обратился в суд с иском о возврате арендованного имущества до истечения срока, установленного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, но на момент вынесения решения этот срок уже истек, то в иске не может быть отказано ввиду преждевременного обращения в суд. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2009 г. № КГ-А41/4904-09 по делу N А41-2226/08:

«. Государственное научное учреждение «Научно-исследовательский институт сельского хозяйства Центральных районов Нечерноземной зоны» (ГНУ «НИИСХ ЦРНЗ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Центр «Алфей» об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Агрохимиков, д. 17, в связи с прекращением действия договора аренды от 01.01.2004 г. № 24А2004.

Ссылка суда апелляционной инстанции на преждевременное обращение истца с настоящим иском необоснованна, поскольку на момент принятия решения по настоящему делу (26 ноября 2008 года) уже истек трехмесячный срок, установленный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, для уведомления другой стороны об окончании срока действия договора, освобождении арендуемых помещений и передаче их истцу по акту приема-передачи. »

Отношения до заключения договора аренды

Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора. От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более). Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 г. по делу № А29-3136/2009:

«. ОАО «РЖД» (арендодатель) и ООО «Кослансельхозтехника» (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 г. № 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:00 00 000:0030, площадью 5 990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан, в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути. Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31 декабря 2008 года и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27 ноября 2007 года.

В рассматриваемом случае ООО «Кослансельхозтехника» стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Для оформления фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 г. № 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27 ноября 2007 года. Доводы заявителя о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего. Срок аренды определен сторонами в договоре с 30 сентярбя 2008 года по 31 декабря 2008 года и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации. »

Часть помещения по договору аренды

Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане. Такой вывод можно сделать из судебной практики. В приведенном ниже постановлении суд признал договор аренды части помещения незаключенным, поскольку в нем не было данных, позволяющих индивидуализировать эту часть, и отсутствовал надлежаще оформленный план помещения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 г. № Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009:

«. Как усматривается из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества от 10.11.2008 г. № 93. В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель передает во временное пользование нежилое помещение без права выкупа, расположенное по адресу: пр. Мира, д. 37, для реализации одежды и аксессуаров. А именно, часть площади торгового зала общей площадью 45,40 кв. м на третьем этаже.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не заключенным. С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции, дав оценку условиям договора, в том числе пункту 1.1 договора (передача в аренду части площади торгового зала на третьем этаже площадью 45,40 кв. м), указав на отсутствие в договоре ссылки на приложение к договору с экспликацией помещений, пришел к выводу о том, что в данном случае невозможно определенно установить объект аренды.

При этом арбитражный суд не принял в качестве доказательств представленную истцом схему третьего этажа, поскольку она была составлена по состоянию на 01 января 2009 года (договор подписан 10 ноября 2008 года). Кроме того, как установил арбитражный суд, отмеченные на схеме торговые места, шесть из которых имеют площадь 45,40 кв. м, не индивидуализированы. Установив факт несогласования сторонами договора существенного условия о предмете договора, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что этот договор следует считать незаключенным, не порождающим правовых последствий в виде возникновения у арендатора обязательств по внесению арендных платежей, установленных договором, и уплате пеней, предусмотренных этим договором. С учетом изложенного у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для переоценки установленных арбитражным судом первой инстанции обстоятельств относительно несогласования сторонами в договоре объекта аренды и для вывода о наличии между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене на основании статьи 288 (части 1, 2) АПК РФ с оставлением в силе решения арбитражного суда от 12.08.2009 г. »

Согласие на расторжение договора аренды

Для расторжения договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества, которое находится в общей долевой собственности. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 г. № Ф03-3509/2009 по делу N А24-1699/2008: «. Учитывая изложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что за истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалах дела не представлено, в связи с чем наличие права истца на конкретные помещения не доказано, следовательно, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности и требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика без соглашения со вторым собственником.

При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 615 ГК РФ. 2

Основания для расторжения договора аренды неизменны

Условие договора аренды о его расторжении в случае перехода права собственности на предмет аренды не противоречит пункту 1 статьи 617 ГК РФ. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 г. по делу № А78-4181/2009: «. Между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (арендодатель) и Департаментом записи актов гражданского состояния Забайкальского края (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 12.05.2009 г., по условиям которого в аренду было предоставлено нежилое встроенное помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Шестиперова, 66, площадью 64,53 кв. м.

Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что если объект будет включен в план приватизации муниципального имущества, договор будет считаться расторгнутым с момента полной оплаты его стоимости победителем торгов, на которые объект был выставлен, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора. После получения уведомления арендатор обязан в тридцатидневный срок по акту приема-передачи передать объект арендодателю.

Полагая, что данный пункт договора противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился с требованиями о признании данного пункта недействительным в силу ничтожности.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон. Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Смотрите так же:  Приказ на отмену ранее изданного приказа

Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в договоре аренды вправе установить основания для его досрочного расторжения. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника. Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает не урегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды к другому лицу. Условие пункта 5.9 договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований норм материального права не нашли своего подтверждения. »

Согласие собственника на продление договора аренды

Для заключения или продления договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2009 г. № Ф09-7273/08-С6 по делу № А60-34547/2007:

«. Как установлено судами, между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (владелец) и обществом «Здоровье» (предприятие) 14.06.2005 г. заключен договор № 43 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города (т. 1, л. д. 15–20), по условиям которого владелец предоставил предприятию для использования в качестве кулинарии-закусочной во временное пользование подвальное помещение общей площадью 315,6 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22 (п. 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 14 июня 2005 года по 11 июня 2006 года (п. 8.1 договора) и впоследствии продлен до 09 июня 2007 года (т. 1, л. д. 14). Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор от 14.06.2005 г. № 43 заключен неуполномоченным лицом и не соответствует требованиям действующего законодательства (статьи 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия.

При этом суды правомерно исходили из следующего. Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переданное в аренду подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находятся трубы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, стояки холодной и горячей воды с вентилями (т. 1, л. д. 45, 46).

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. На основании пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласие всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 14.06.2005 г. № 43 помещения получено не было. При таких обстоятельствах суды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали данный договор недействительным. »

Аренда может иметь место только при зарегистрированном праве

Лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательное обогащение с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя. Данный вывод можно сделать из судебной практики. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.11.2009 г. по делу № А10-1976/2009: «. Судом первой инстанции установлено, что 13 ноября 2002 года между индивидуальным предпринимателем Валеевым В.Н. (покупатель) и открытым акционерным обществом «Бурятснабсбыт» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества — здания магазина, находящегося по адресу: г. Гусиноозерск, ул. Центральная, 4. 29 мая 2008 года Валееву Валентину Николаевичу выдано свидетельство серии 03-АА № 409347 о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости. Предметом исковых требований индивидуального предпринимателя Валеева В.Н. является взыскание с индивидуального предпринимателя Вахитовой Г.Н. суммы неосновательного обогащения, возникшего из пользования нежилым помещением в отсутствие каких-либо правовых оснований, а также взыскание процентов за пользование чужими средствами. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что у истца до момента регистрации права собственности на переданное ответчику имущество, отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе путем сдачи в аренду.

Доводы истца о том, что неосновательное обогащение следует исчислять с 13 ноября 2002 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи, признанного решением Гусиноозерского городского суда от 21.02.2008 г. надлежаще заключенным, касаются результатов оценки представленных доказательств.
Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. »

Неполный адрес по договору аренды

Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 г. по делу № А82-1820/2008-2:

«. В обоснование данного требования истец представил предварительный договор аренды от 27.03.2007 г., по условиям которого Новикова Т.В. (арендодатель) и Канунник Л.В. (арендатор) обязались в будущем заключить договор аренды помещения площадью 50 квадратных метров, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по улице Труфанова в городе Ярославля. Арендная плата определена сторонами как 85 000 рублей.

Оценив предварительный договор аренды от 27.03.2007 г., суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), в связи с чем признали его незаключенным.
Судебные акты в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя Новиковой Т.В. о взыскании 340 000 рублей упущенной выгоды являются законными. »

Аренда на объект незавершенного строительства

Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 г. по делу № А17-1012/2007:

«. Иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью «Дженнифер-Иваново» (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание № 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученные ответчиком средства по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений являются неосновательным обогащением.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО «Дженнифер-Иваново» (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 г. аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании № 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и Г1, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004 г.

На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 г. серии 37 ВВ № 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 г. недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах под № А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По договору аренды от 01.07.2004 г. объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным.

Смотрите так же:  Налоговые льготы для инвалидов 2-й группы

При разрешении спорной ситуации суд установил, а материалами дела подтверждается, что Общество фактически использовало предоставленные Предпринимателем в аренду нежилые помещения по оговоренному сделкой коммерческому назначению: с целью открытия магазина «Дженнифер» произвело подготовительные мероприятия (в том числе заключило договор с ООО «Тринити» на выполнение монтажных, отделочных работ и поставку торгового оборудования), организовало розничную торговлю товаров в магазине. Общество добросовестно исполняло обязанность по внесению арендных платежей, представляющих собой форму оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду имуществом. »

Уклонение от государственной регистрации договора аренды

Непредставление стороной договора второго экземпляра подлинника договора аренды в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является уклонением от государственной регистрации договора. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Примечание: Как следует из содержания действующей редакции пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимые для государственной регистрации прав документы, которые выражают содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации прав возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

До 17 сентября 2003 года (дата вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») данная норма предусматривала, что все документы, необходимые для госрегистрации прав, подаются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, т.е. допускалось представление надлежащим образом заверенной копии.

Судебная практика исходит из того, что нарушение данной обязанности является основанием для отказа в государственной регистрации (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2008 г. № Ф09-2998/08-С6 по делу № А60-25830/2007).

В то же время, если право возникло до вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ, для государственной регистрации необходимо представить не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых (подлинник) после регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Кроме того, отсутствие второго экземпляра подлинника договора не является основанием для отказа в государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см., например, Определение ВАС РФ от 30.09.2008 г. № 10442/08 по делу № А40-47840/07-96-282).

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.06.2008 г. № А33-2842/07-Ф02-2787/08 по делу № А33-2842/07:
«. Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в Государственном учреждении юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края».

Письмами от 27.03.2006 г. № 160, от 20.04.2006 г. № 193, от 19.05.2006 г. № 239, от 27.07.2006 г. № 328, от 22.08.2006 г. № 356, от 27.12.2006 г. № 497 истец обращался к ответчику с просьбой передать документы, необходимые для государственной регистрации, в том числе договор аренды земельного участка от 23.08.2001 г. № 4341, а именно второй подлинный экземпляр названного договора.
В ответ на обращения истца Департамент письмами от 11.04.2006 г. № 8587, от 15.05.2006 г. № 11557, от 01.02.2006 г. № 18162 отказал в представлении оригиналов договоров аренды, в том числе договора от 23.08.2001 г. № 4341, сообщив о том, что регистрацию договоров и дополнений к ним возможно осуществить силами арендодателя.

Ответчик письмом от 02.06.2006 г. № 13246 сообщил о том, что направил запрос о представлении подлинных кадастровых карт в отношении земельных участков, переданных в аренду.
Письмом от 15.06.2006 г. № 274 истец с целью ускорения регистрации долгосрочных договоров направил в адрес ответчика копии кадастровых планов земельных участков.
Письмом от 20.06.2006 г. № 14352 ответчик сообщил истцу о том, что для проведения государственной регистрации договоров аренды земельных участков необходимы подлинники кадастровых карт этих земельных участков.

Истец письмом от 19.07.2006 г. № 322 направил в адрес ответчика подлинники кадастровых планов земельных участков.

Письмами от 22.01.2007 г. № 1252 и от 06.02.2007 г. № 3062 ответчик уведомил истца о том, что поскольку требования статьи 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не выполнены, договоры считаются незаключенными и не влекут правовых последствий. В связи с отсутствием оплаты за пользование занимаемыми земельными участками в налоговый орган поданы заявки о необходимости постановки ОАО «Коммунальник» на учет в качестве плательщика земельного налога, следовательно, направление подлинников договоров аренды земельных участков в адрес истца нецелесообразно.

Ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.08.2001 г. № 4341, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Факт уклонения Департамента от государственной регистрации договора аренды подтвержден материалами дела. »

Дайджест:
Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным

Обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по спорам, связанным с арендными правоотношениями

Обзор судебной практики
Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
по спорам, связанным с арендными правоотношениями

1. У арендатора отсутствуют основания для уплаты арендной платы, если он не имеет возможности использовать арендуемое помещение по назначению, поскольку оно было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к банку о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, процентов и пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у ответчика не возникло обязанности по перечислению арендной платы, поскольку имущество, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что не позволило его использовать по назначению. Кроме того, суды признали договор незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Договором предусмотрено, что в случае невозможности использовать арендуемое имущество по назначению по любой причине, за исключением прямой вины арендатора и обстоятельств непреодолимой силы, арендная плата за все время вынужденной невозможности использовать арендуемое помещение не начисляется.

Как установлено судами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждено соответствующими актами, составленными в присутствии директора истца.

Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.

Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд кассационной инстанции признал обоснованным вывод арбитражных судов о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, в связи с чем у последнего не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе отсутствием ввода здания в эксплуатацию.

Между тем суд кассационной инстанции признал обоснованным довод общества об отсутствии у суда оснований для признания договора аренды незаключенным.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав предмет договора, суд округа пришел к выводу о том, что его содержание позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласованности предмета договора.

Учитывая, что статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, кассационная инстанция указала на ошибочность данного вывода судов.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции, признав вывод судов о незаключенности договора аренды неверным, но не приведшем к принятию арбитражными судами неправильных судебных актов, оставил их без изменения.

( Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009)

2. Исковое заявление о расторжении договора оставляется без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, который в силу положений статей 452 , 619 ГК РФ является обязательным

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда, об обязании ответчика освободить нежилое помещение.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением арбитражного апелляционного суда требования комитета о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. В удовлетворении требований об обязании предпринимателя освободить нежилое помещение отказано.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Смотрите так же:  Договор на ремонт оргтехники и заправку картриджей

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Оценив представленные истцом уведомления о направлении акта сверки и погашении задолженности, содержащие предупреждение о возможном расторжении договора в судебном порядке в случае непогашения задолженности, суд установил, что арендатором данные уведомления получены не были.

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правомерный вывод о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного указанными нормами права, и обоснованно оставил иск без рассмотрения в данной части на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Поскольку договор аренды не расторгнут в установленном законом порядке, ответчик занимает помещение на законных основаниях, то вывод суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить спорное помещение следует признать также правильным.

( Постановление ФАС ДВО от 26.07.2010 NФ03-5151/2010)

3. Поскольку договор аренды не является публичным договором, правовые основания для понуждения к заключению данного договора отсутствуют

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к управлению имущественных отношений, муниципальному учреждению здравоохранения о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока. Условиями договора аренды не предусмотрено право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В материалы дела не представлены доказательства передачи спорного объекта в аренду иному лицу. Также судами отмечено, что действующим законодательством не предусмотрено возложение на арендодателя и балансодержателя обязанности по заключению договора аренды при отсутствии у них намерения сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду ( статья 608 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Между тем истцом не представлено таких доказательств.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

( Постановление ФАС ДВО от 04.10.2010 N Ф03-6622/2010)

4. Заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра

Между Дальневосточным отделением Российской академии наук (арендодатель) и некоммерческой организацией (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения.

Имущество передано арендатору по акту в удовлетворительном и технически исправном состоянии.

В период действия договора аренды истцом с привлечением третьих лиц произведены ремонтные работы по устранению недостатков, которые, по мнению истца, носили скрытый характер, что подтверждается представленными счетами-фактурами, договорами подряда, копиями чеков, платежными поручениями, расходными накладными, расходными кассовыми ордерами.

Письмами истец уведомлял ответчика о необходимости проведения ремонта с целью устранения недостатков арендуемого помещения, затем обратился к ответчику с просьбой вернуть затраченные на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении средства.

Неполучение ответа на указанные обращения и невозвращение денежных средств явилось основанием для обращения истца в суд с исковыми требованиями о взыскании с Дальневосточного отделения Российской академии наук расходов по устранению недостатков переданного в аренду имущества.

При рассмотрении спора судом установлено, что спорные помещения передавались арендодателем в удовлетворительном и технически исправном состоянии, соответствующем условиям договора для использования «под офис» в порядке пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Однако это имущество использовалось, как указано судом, под размещение учебного класса, к которому применяются иные требования эксплуатации.

Имеющаяся в деле переписка сторон свидетельствует лишь о факте обращения истца к арендодателю о необходимости проведения ремонта для устранения недостатков.

Договором предусмотрено, что улучшения, произведенные арендатором в арендованных помещениях, передаются без возмещения ему стоимости этих улучшений арендодателем. Данное условие не противоречит правилам статьи 623 ГК РФ.

Проанализировав совокупность обстоятельств дела и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды обеих инстанций не установили наличие в спорных помещениях недостатков, носящих скрытый характер, и требующих проведение ремонта. В связи с чем решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции и постановлением суда кассационной инстанции, истцу было отказано в иске.

( Постановление ФАС ДВО от 01.03.2010 N Ф03-719/2010)

5. Поскольку нежилые помещения являются предметом залога, согласие залогодержателя на передачу их в аренду отсутствует, суд признал договор аренды незаключенным

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании ответчика освободить и передать истцу нежилые помещения в здании.

В свою очередь, общество предъявило предпринимателю встречный иск о государственной регистрации договора аренды помещений.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель является собственником недвижимого имущества, переданного обществу по договору аренды, который суд признал незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. В то же время спорное имущество является предметом залога по договору, заключенному между предпринимателем (залогодатель) с банком (залогодержатель), и согласие последнего на передачу его в аренду залогодателем не получено. Установив данные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что основания для государственной регистрации договора аренды и пользования обществом переданными по нему помещениями отсутствуют, поэтому имущество подлежит возврату предпринимателю на основании статьи 301 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

( Постановление ФАС ДВО от 13.08.2010 N Ф03-4159/2010)

6. Если покупатель нежилого помещения является его арендатором и на момент заключения договора купли-продажи договор аренды не расторгнут, то с момента передачи помещения по акту приема-передачи покупателю и до государственной регистрации права собственности на него арендная плата за пользование данным помещением не начисляется

Открытое акционерное общество (ОАО) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 28.10.2009, пени за период с 10.10.2009 по 10.12.2009.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном порядке решение не проверялось.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, исходя из следующего.

За ОАО зарегистрировано право собственности на функциональное (встроенное) помещение; по данному помещению зарегистрировано существующее ограничение (обременение) прав — аренда, в обоснование чего представлен договор аренды, заключенный между сторонами на срок с 20.02.2008 по 19.02.2011.

До истечения срока действия договора аренды указанное помещение приобретено ООО согласно договору купли-продажи от 28.09.2009.

Переход права собственности на помещение зарегистрирован 29.10.2009.

Истец, ссылаясь на то, что только после соответствующей регистрации у ответчика возникло право собственности на спорное имущество и прекратились обязательственные отношения по договору аренды; до такой регистрации арендатор обязан исполнить условия договора, вносить арендные платежи, полагая, что у ответчика за период с 01.10.2009 по 28.10.2009 имеется задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании пени согласно условию договора аренды.

При разрешении спора судом установлено, что помещение передано арендодателем по передаточному акту в рамках договора аренды.

По совершении сделки — договора купли-продажи указанного имущества сторонами оформлен акт о приемке — передаче. Данный акт в силу п. 1 ст. 556 ГК РФ подтверждает исполнение обязательства продавца передать имущество покупателю по договору купли-продажи, с этого момента обязательства по договору аренды заменены на новые обязательства, вытекающие из договора купли-продажи ( ст. 414 ГК РФ), покупатель — ООО стал законным владельцем проданного имущества, что согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество, связано с отсутствием права у его законного владельца распоряжаться имуществом, в силу вышеприведенных норм права не означает продолжение арендных отношений.

При изложенном суд кассационной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды и, соответственно, пени.

( Постановление ФАС ДВО от 17.06.2010 N Ф03-3884/2010)