Меню Закрыть

Недвижимость договор займа

Оглавление:

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Смотрите так же:  Судебная практика по сбербанку в пользу заемщика

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Договор займа с залогом недвижимости

Договор займа с залогом недвижимости, форма и порядок его заключения регламентирован статьей 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть 2).

Договор займа с залогом недвижимости — специфика

  • процедурой оформления – требует обязательной регистрации в государственных органах;
  • гарантией сохранности и целостности залогового имущества;
  • динамикой его продажи в случае неплатежеспособности заемщика и несоблюдением последним условий и сроков выплат, которые диктует договор займа с залогом и т.п.

При составлении и оформлении договора важно понимать степень риска, как для заемщика, так и для стороны – кредитора, поэтому предпочтительно согласовать свои действия с квалифицированным специалистом в области права на предмет юридической состоятельности документа.

Договор займа с залогом недвижимости – необходимые бумаги

Чтобы заключить с банком, кредитной организацией либо физическим лицом договор займа поз залог, нужно подготовить следующие документы (их перечень прописан в статье 408 ТК):

  • копия паспорта, заверенная у нотариуса (если в качестве кредитора выступает физлицо, присутствие обоих сторон у нотариуса обязательно);
  • нотариально подтвержденная расписка по факту передачи денежных средств заемщику (ст. 808 ТК).

Договор займа с залогом имеет юридическую силу с момента получения займа и отметки в Федеральной службе регистрации сделок с недвижимым имуществом на территории России.

Нормативный образец договора

Договор займа с залогом недвижимости имеет утвержденную законом форму, содержащую необходимую информацию о кредиторе и заемщике, их правах, обязанностях и т.п.

Основные пункты, без наличия которых документ не будет иметь юридической силы:

  1. Предмет договора. Здесь указываются полные данные о залогодателе (собственнике недвижимого имущества, выступающего по условиям настоящего договора залогом) и сведения о залогодержателе (полное название, Ф.И.О. руководителя и т.д.). Далее обозначается суть сделки – о чем заключен документ, о праве перехода залогового имущества в собственность кредитора в случае неплатежеспособности заемщика и пр.
  2. Обязанность заемщика. Договор займа под залог требует соблюдения лицом, взявшим денежные средства под недвижимость, соблюдения следующих условий: обеспечение целостности и материальной сохранности залогового имущества без права его передачи иным лицам, не совершать противоправный действий, способных снизить оценочную стоимость залога.
  3. Права заемщика. Залогодатель вправе требовать от кредитора выполнения мероприятий, направленных на сохранность залоговой недвижимости, сохранения всех прав собственности на период действия данного договора.
  4. Прочие нюансы и условия. Данный пункт прописывается в произвольной форме и несет информацию о согласии, достигнутом двумя сторонами — участниками, по поводу прав и обязанностей каждого, сроках и размерах выплат, и пр.
  5. Кроме того, здесь указывается оценочная стоимость залогового имущества, сроки, по истечении которых прекращаются взаимные обязательства сторон по отношению к друг другу, возможные форс – мажорные обстоятельства, которые в рамках действующего российского гражданского законодательства являются основанием для изменения условий договора в процессе его действия.
  6. В конце документа указываются адреса и юридические реквизиты сторон, между которыми заключается договор о займе денежных средств под залог (физический и юридический адрес залогодержателя, его контактные телефоны, место регистрации залогодателя, его телефон).
Смотрите так же:  Учебное пособие код оквэд

Без наличия подписей обеих сторон – участников, данный договор считается юридически недействительным.

Договор займа с обеспечением залогом

Договор займа под залог недвижимости

Обеспеченные залогом отношения по передаче родового имущества в долг оформляются договором займа с залогом. Подробнее о залоге рассказано в материале по ссылке Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Договором залога недвижимого имущества (соглашением об ипотеке) оформляются правоотношения между кредитором (залогодержателем) и залогодателем, в рамках которых кредитор обладает приоритетным правом на погашение своих требований за счет того имущества, которое находится у него в залоге, перед всеми остальными лицами, которым может быть должен залогодатель.

Соглашение должно содержать следующие условия:

  • Предмет залога недвижимости (наименование, местонахождение и идентифицирующие свойства).
  • Оценку указанного предмета.
  • Обеспечиваемое обязательство (его сущность, основания возникновения, сроки исполнения и размер). Если обязательство из договора, указывается договор, если сумма определяется в будущем, указываются критерии ее определения, если обязательство исполняется по частям, прописывается регулярность оплаты.
  • Право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю, и кем это право зарегистрировано.
  • Если имеет место закладная, это также должно быть прописано в соглашении (ст. 9 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Форма соглашения об ипотеке письменная с государственной регистрацией.

Дела об оспаривании таких договоров разрешаются в судах по месту нахождения заложенной недвижимости (апелляционное определение Краснодарского крайсуда от 25.10.2016 по делу № 33-27842/2016).

Договор займа с обеспечением залогом недвижимости и другого имущества между физическими лицами

У договора займа с залогом, совершаемого с участиемфизических лиц, имеются свои особенности. В частности, необходимо учитывать следующее:

  • В случае если договор залога недвижимости заключается лицом, состоящим в браке, требуется согласие супруга. При этом суды исходят из необходимости общего нотариального согласия на подобные операции. Отсутствие указания в таком согласии на конкретное соглашение и его условия, а также неполучение денежных средств супругом контрагента по сделке правового значения не имеют (определение Красноярского крайсуда от 17.08.2016 по делу № 33-11060/2016).
  • Физическим лицам следует подходить к заключению договоров займа с залогом недвижимости с особой осторожностью. Даже если они заключаются исходя из тяжелого или безвыходного материального положения, доказать подобное в суде при оспаривании таких соглашений достаточно проблематично, поскольку сбор надлежащих доказательств затруднителен, а к свидетельским показаниям знакомых и родственников суды в подобных ситуациях относятся критически (определение Мосгорсуда от 18.08.2016 по делу № 33-29159/2016).
  • Нередко участники сделки заблуждаются на предмет того, что договор займа с залогом, влекущий за собой ипотеку, может быть заключен только с коммерческой организацией, но не между гражданами. Однако суды, давая правовую оценку подобным доводам, исходят из того, что законодательство о залоге недвижимого имущества распространяется и на отношения между гражданами (определение Краснодарского крайсуда от 01.11.2016 по делу № 33-28956/2016).

Итак, отношения между займодавцем и заемщиком для обеспечения надлежащего возврата переданных в заем денег или других родовых вещей могут быть обеспечены залогом. При этом следует учитывать, что:

  1. Законодательство о залоге недвижимости (ипотеке) распространяется не только на организации, но и на заемные отношения между гражданами.
  2. Если заключается договор займа с залогом между физлицами, которые состоят в браке, необходимо получить нотариальное согласие их супругов.
  3. Иск об оспаривании договора займа с залогом недвижимости подается по месту нахождения этой недвижимости.

Залог квартиры по договору займа

При передаче денежных средств взаймы заемщику, естественно, хочется гарантий, что вся сумма будет возвращена в обговоренный срок на определенных условиях. Поэтому и применяются обеспечительные меры, чтобы обязательства заемщика исполнялись надлежащим образом: устанавливаются жесткие штрафы за просрочку и неуплату, привлекают поручителей либо берут что-то в залог. Если речь идет о большом размере денег, есть сомнения в платежеспособности заемщика, логично заключать договор займа под залог квартиры либо ее доли — это будет являться своеобразной страховкой займодавца, ведь он сможет взыскать долг через суд путем реализации заложенного объекта.

Договор займа под залог квартиры между физическими лицами

Законодательно нет ограничений по поводу статуса сторон, заключающих заемные соглашения. Однако, если финансовые организации и банки прежде, чем выдать деньги, анализируют платежеспособность человека, проверяют кредитные истории, запрашивают справки о доходах, о собственности и т.п., то у физического лица, готового предоставить денежные средства, такой возможности нет. Поэтому часто физлица оформляют займ с залогом квартиры.

Лицо, представляющее заемные средства, выступает в данном случае и займодавцем, и залогодержателем. А вот залогодателем вовсе не обязательно будет именно заемщик, он может привлечь третьих лиц, владеющих недвижимостью и готовых за счет неё гарантировать исполнение договорных обязательств.

Если же передаваемые деньги имеют целевое назначение – на квартиру, то в залог впоследствии может быть передано купленное жилье – именно на таких условиях заключаются договоры об ипотеке.

Устно оформлять заемные обязательства можно лишь гражданам в пределах тысячи рублей (10 МРОТ), если же закладывается недвижимость в качестве обеспечения, то явно речь идет совсем о других цифрах, а значит, сделка подразумевает обязательно письменную форму. К тому же придется составлять не один договор, а два – займа и залога, предмет последнего (вернее его обременение) потребуется зарегистрировать в Росреестре.

Заверять или нет документы у нотариуса – решать лишь самим участникам, обязательного требования закон не выдвигает.

Как и любой другой договор, займ денег под залог квартиры включает обычно в себя следующие пункты:

  • Проценты. Если стороны договорились о безвозмездном характере сделки, то это следует обязательно указать, иначе вознаграждение займодавцу будет рассчитано по ключевой ставке Центробанка;
  • Срок. Если временные параметры не обсуждались, то продолжительность отношений будет определяться требованием займодавца;
  • Обеспечение. Помимо залога квартиры или ее доли возможно и привлечение поручителей.

Остальные требования сторон обсуждаются и включаются в документ по желанию участников.

Продажа жилья под видом займа, или Старое новое мошенничество

Схема купли-продажи жилья с обратным выкупом, которую выдают за кредит под залог, набирает популярность у мошенников.

В сети называют это новым способом мошенничества. Между тем эксперты рынка недвижимости уверяют: обман этот стар как мир. Но — очень опасен, поскольку бороться с ним практически невозможно. Именно последним обстоятельством и объясняется «живучесть» данного вида мошенничества.

Схема проста. Приходит человек, скажем, в микрофинансовую организацию и просит кредит. Ему предлагают полмиллиона (или даже целый миллион) — но только под залог квартиры. Уверяют: даем гарантию, что сможешь выкупить жилье обратно. И даже договор составляют. А потом человек выясняет вдруг, что квартира уже не его и выкупить ее он никак не может, так как квартира, к примеру, уже продана другому лицу или по другим причинам.

Идет в суд, а там — от ворот поворот (сам же такой договор заключил). Или другой вариант: суд выносит решение в его пользу (то есть признает факт заключения договора под влиянием заблуждения), только вот титул владельца вернуть гражданину при этом чаще всего не может. Почему даже суд оказывается бессилен ?

— Главная беда в том, что на такой обман обычно попадаются люди, которым банки отказывают в кредитах, — разъясняет руководитель юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость» Александр Перепелкин. — Банки ведь строго следуют норме — чтобы после выплаты процентов и долга у человека оставалось порядка 60% дохода и соблюдались другие условия платежеспособности. Если человек не проходит по этим параметрам, в кредите ему отказывают. То есть на удочку мошенников главным образом попадаются люди малообеспеченные. Как правило, эти люди еще и плохо разбираются в законах. В общем, именно такие граждане — лакомый контингент для мошеннических финансовых структур. Там им предлагают деньги якобы под залог недвижимости. И они на радостях, что хоть кто-то им готов дать в долг реальные деньги, подписывают практически не глядя вместо договора займа договор купли-продажи недвижимости. А даже если кто и читает внимательно договор, его убеждают: так положено, это и есть залог недвижимости, а как только вернут деньги, квартиру продадут обратно. При этом такой договор может даже не содержать пункт о праве обратного выкупа. Шансы доказать в суде, что это была «сделка под влиянием заблуждения» (есть такая статья в ГК РФ — ст. 178), — ничтожны.

Смотрите так же:  Трудовой кодекс 2018 отпуск по уходу за ребенком

— А если в договоре все же прописано, что условие — возможность выкупить квартиру в определенный срок за такую-то сумму?

— Если это написано в договоре купли-продажи, можно зацепиться за такую формулировку. Тогда уже есть шанс, что суд может признать такую сделку в соответствии со ст. 170 ГК РФ «притворной», то есть прикрывающей договор займа с залогом недвижимости, и применить к сторонам спора нормы закона о займе и ипотеке. Но и в этом случае результат может оказаться плачевным для экс-собственника: ведь квартиру могли уже продать. Покупатели — добросовестные, и едва ли суд будет изымать у них жилье, тем более что свой миллион жертва от мошенников все-таки получила, — предупреждает юрист.

Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости

Люди сталкиваются с нехваткой денег и по-разному справляются с этим: переходят в режим экономии, ищут дополнительные заработки, занимают в долг. Вот последний вариант рассмотрим подробнее: занимают деньги у друзей-знакомых многие, но кому-то хватает и пару сотен «перебиться» до зарплаты, а кому-то требуется пара миллионов для раскрутки бизнес-проекта.

Конечно, о возврате небольшой суммы беспокойств меньше – многие даже забывают о таком долге, прощают его. А вот если передана крупная сумма денег, то займодавец, естественно, обеспокоен тем, чтобы средства были возвращены в полном объеме и в срок. Чтобы снизить риск невозврата и просрочек, заключают договор займа между физическими лицами под залог недвижимости, которой владеет заемщик либо тот, кто согласен за него поручиться.

Как в любом заёмном соглашении, в договоре займа под залог недвижимого имущества, следует определить:

  • Ставку. Отсутствие процентов не превратит займ в беспроцентный. Безвозмездный характер лучше прописывать отдельно, иначе % будут исчисляться по ставке рефинансирования на момент возврата долга;
  • Срок. Ограничений во времени нет. Если данный пункт в тексте отсутствует, он будет определяться требованием заемщика.

Соглашение между гражданами предусматривает:

  • Устную форму, если долговые обязательства не превышают законом установленных десяти МРОТ;
  • Оформление расписки или иного подобного документа, в котором зафиксирован факт передачи денег/вещей заемщику;
  • Письменное заключение в отношении средств более 10 МРОТ.

Но если совершается сделка с залогом недвижимого имущества, то ни о какой устной договоренности не может быть и речи – ведь необходимо заключить еще договор залога, на основании которого производится регистрация обременения в Росреестре , удостоверения нотариуса при этом не требуется.

Залог используется как гарантия возврата займодавцу денег, т.к. при неуплате он может взыскать долг с доходов, полученных при реализации предмета залога.

В залог берут самые различные недвижимые объекты:

  • Жилые: квартира, дом, комната;
  • Земли;
  • Здания, сооружения и прочие объекты, используемые в предпринимательских целях;
  • Нежилые помещения: склады, офисы и пр.;
  • Гаражи, дачные и садовые домики.

Если имущество неразрывно связано с участком земли, то и закладывается оно вместе с земельной территорией.

В сделке с залогом собственник недвижимости выступает залогодателем, не обязательно именно заемщик, вполне допустимо участие третьего лица. Обеспечение займа имеет свои тонкости:

  • Если залогодатель является не единственным собственником, то необходимо получить документальное согласие всех остальных владельцев;
  • Взыскание на предмет залога осуществляется обычно в судебном порядке;
  • Взыскать заложенное имущество не удастся, если просрочка менее 5% стоимости недвижимости в залоге или ее срок менее 3 месяцев;
  • Обремененное имущество не разрешается на время действия договора никоим образом отчуждать, что касается его повторного залога – то решение по этому вопросу принимает заемщик;
  • За регистрацию обременения собственности залогодателя производится оплата.

На сайте FreshDoc можно ознакомиться с примером договора займа под залог недвижимости между физическими лицами и скачать договор, сформированный по конкретным требованиям сторон.

Регистрация договора залога недвижимости

Среди граждан четко сложилось мнение, что ипотека – это покупка недвижимости с использованием кредитных средств. Однако, это не совсем так.

По договору займа под залог недвижимости ( ипотеки) с целью обеспечения обязательства (например, по кредитному договору, договору займа, банковской гарантии и т. д.) передается в залог недвижимость (например, здание, нежилое помещение, земельный участок, квартира) и права (например, право аренды) и другое имущество. Исключение составляет имущество, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора. В частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Оформление договора залога недвижимости предоставляет кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.

Заключение договора залога недвижимости — преимущества

Таким образом, ипотечный договор всегда является дополнительным к основному обязательству и дает гарантию кредитору, что заемщик исполнит все условия. При этом, договор залога недвижимости очень удобен и имеет ряд преимуществ, поэтому он и занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств.

Сторонами по договору являются залогодатель и залогодержатель. Это могут быть как физические, так и юридические лица. Когда речь идет об ипотечном кредитовании, то залогодержателем выступает банковская организация, предоставляющая кредит. Однако, также встречаются ситуации, когда залогодержатель юридическое или физическое лицо, один из вариантов – это договор займа под залог недвижимости. Оформляя подобный договор на недвижимость, заимодавец обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором.

Следует учитывать также, что к должнику могу быть выдвинуты требования разных кредиторов, и обратить взыскание на имущество должника вправе всякий кредитор. Но в случае договора займа с залогом недвижимости, кредитор защищает себя как минимум от таких моментов, как наличие у должника имущества или прав, на которые может быть наложено взыскание, а также преимущество в очереди перед кредиторам, чье право требования не обеспечено залогом.

Оформление договора залога недвижимости у нотариуса

Несмотря на возможность оформления договора залога недвижимости в простой письменной форме, он требует специальных знаний и серьезной подготовки документов, поэтому обращения к нотариусу за оказанием данной услуги не является в Санкт-Петербурге редкостью. Кроме того, нотариус может удостоверить сделку по ипотеке на имущество, находящееся и в других субъектах РФ.

Стоимость заверения договора залога зависит от стоимости имущества, которое заложено по данному договору, при этом рассчитывают в зависимости от наибольшей суммы: либо залоговой стоимости, либо кадастровой. Полный пакет для подачи на государственную регистрацию ипотеки может дополнительно включать оказание других нотариальных услуг в зависимости от конкретной ситуации (например, заверение копий документов, удостоверение согласия супруга и т. д.). Также нотариус оказывает услуги по представлению договора залога недвижимости и сопутствующих документов на государственную регистрацию в электронном виде. Поэтому окончательная цена известна после предоставления документов и уточнения ряда нюансов.