Меню Закрыть

Договор на предоставление услуг по продаже квартиры

договор на продажу квартиры, продать квартиру, агентство недвижимости

Договор по оказанию услуг при продаже квартиры

ОБРАЩАЕМ ВАШЕ ВНИМАНИЕ, ЧТО ДАННАЯ ФОРМА ДОГОВОРА ЯВЛЯЕТСЯ ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОЙ. ЕСЛИ К ВАМ ОБРАЩАЕТСЯ СПЕЦИАЛИСТ, ПРЕДСТАВЛЯЮЩИЙСЯ СОТУДНИКОМ НАШЕГО АГЕНТСТВА, И ПРЕДЛАГАЕТ ПОДПИСАТЬ ДАННУЮ ФОРМУ ДОГОВОРА — ЭТО САМОЗВАНЕЦ. О ПОДОБНОМ СЛУЧАЕ МЫ ПИСАЛИ В СТАТЬЕ «Осторожно, мошенники!». ЧТОБЫ ЗАЩИТИТЬ КЛИЕНТОВ И РЕПУТАЦИЮ НАШЕГО АГЕНТСТВА ОТ ДЕЙСТВИЙ ПОДОБНОГО РОДА САМОЗВАНЦЕВ, В ДАННОМ ДОГОВОРЕ НАМЕРЕННО ДОПУЩЕНЫ НЕТОЧНОСТИ. БУДЬТЕ БДИТЕЛЬНЫ!

ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ №_____________/____________

г. Москва «____»_________20__ г.

ООО «Жилищная Стратегия», именуемое в дальнейшем Агентство, в лице ______________, действующего на основании _________, с одной стороны и гр. ______________________________, зарегистрированный по адресу: _______________________, паспорт _____________ выдан _________________ к/п ___ , именуемый(ая) в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. Предметом Договора являются взаимоотношения сторон по продаже Заказчиком Покупателю, указанному Агентством, квартиры, расположенной по адресу: _______________________________________________________ (далее по тексту Квартира), состоящей из __ (_________) комнат, общая площадь ________ кв.м., жилая _______ кв.м., площадь кухни __________ кв.м., этаж/этажность _______/_______, балкон/лоджия _________, тел. ______________ (спаренный/неспаренный).

1.2. Квартира принадлежит _________________________________________ по праву собственности, подтвержденному следующими документами _________________________________________________.

В Квартире зарегистрирован(ы): _______________________________________________________.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.

2.1. Договор действует с «___» ____________ 20__ года по «___» ____________ 20__ г. включительно. В случае, если Договор купли-продажи Квартиры заключен и подан на государственную регистрацию в УФРС по _________, срок действия настоящего Договора автоматически продлевается на срок государственной регистрации.

2.2. По окончании срока действия Договор считается исполненным. Договор может быть продлен или досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон. Все изменения и дополнения к Договору производятся в письменной форме по соглашению сторон.

3. ОБЯЗАННОСТИ АГЕНТСТВА.

3.1. Агентство обеспечивает определение рыночной стоимости Квартиры с учетом всех факторов ценообразования (организация маркетинга, предъявление Заказчику статистических и аналитических материалов, отражающие состояние рынка, предоставление списка аналогичных объектов, находящихся в данный момент в экспозиции и пр.).

3.2. Агентство обеспечивает проведение рекламной кампании по продаже Квартиры путем размещения информации на сайте www.gilstrategia.ru, в специализированных базах данных и рекламных изданиях «Из рук в руки», «КДО», «Квадратный метр», Интернет-версии журнала «Недвижимость и Цены», организует проведение просмотров Квартиры потенциальными покупателями по предварительному согласованию с Заказчиком, а также проводит переговоры об условиях сделки отчуждения Квартиры с покупателями.

3.3. Агентство обеспечивает подготовку сделки отчуждения Квартиры, проводит сбор пакета документов необходимых для совершения сделки по отчуждению Квартиры, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов на Квартиру, представленных Заказчиком.

3.4. В случае признания документов на Квартиру и всех сопутствующих сделке документов надлежаще оформленными и достаточными для заключения сделки купли-продажи, Агентство в течение срока действия Договора организует нотариальное удостоверение договора купли-продажи, либо составляет проект договора в простой письменной форме (по согласованию сторон сделки), а также государственную регистрацию перехода права на Квартиру.

3.5. Агентство обязуется согласовать с Заказчиком (устно или письменно) дату, время и место проведения сделки купли-продажи Квартиры не позднее чем за ___ (____________) рабочих дня до сделки.

3.6. Гарантирует со своей стороны конфиденциальность условий настоящего Договора, договоров отчуждения квартир, информации об их собственниках и времени проведения сделки.

3.7. Гарантирует Заказчику сохранность принятых документов в соответствии с Актом приема-передачи документов.

3.8. Обязательства Агентства считаются исполненными после государственной регистрации перехода права на Квартиру, передачи Агентством Заказчику договора купли-продажи Квартиры с отметкой о регистрации перехода права, после передачи квартиры Покупателю в соответствии с актом.

4. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА.

4.1. В течение срока действия Договора не предпринимать каких-либо действий (лично или через посредников) по отчуждению Квартиры без согласования с Агентством.

4.2. Предоставить Агентству подлинники правоустанавливающих документов на Квартиру, полную информацию о задолженностях, если таковые имеются, а также при необходимости выдать представителю Агентства нотариальную доверенность для сбора пакета документов указанных в п. 3.3 настоящего Договора.

4.3. К моменту заключения сделки купли-продажи Заказчик обеспечивает выполнение следующих условий: Квартира не сдана в аренду, не отчуждена, не заложена, не находится в споре, под запрещением (арестом) не состоит, брачный договор в отношении её не заключался.

4.4. Заказчик гарантирует истинность следующих сведений: отсутствуют иные права на Квартиру у третьих лиц, кроме указанных в п.1.2 Договора; собственники и проживающие в квартире граждане не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере; из Квартиры никто не снят с регистрационного учета временно (на службу в ВС, в места лишения свободы, в районы Крайнего Севера и т.п., Дом престарелых, Детский дом и т.д.), в течение срока владения Квартирой Заказчик не имел другого супруга/супруги; в течение срока владения или проживания в Квартире не были зарегистрированы и не имели права проживания несовершеннолетние не указанные в настоящем Договоре; Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке без надлежащего оформления; в течение срока владения или проживания в Квартире у Заказчика не было опекуна (попечителя); предыдущие владельцы (и члены их семей) не имеют по отношению к Квартире претензий, которые могут повлечь отрицательные последствия для будущего собственника; Квартира получена в собственность не в результате залога; дом, в котором находится Квартира, не идет под снос, реконструкцию, капитальный ремонт; регистрационный учет по месту жительства в Квартире разрешен; в числе собственников Квартиры и лиц, зарегистрированных в ней, отсутствуют уклоняющиеся от призыва на действительную военную службу.

4.5. Заказчик обязан до проведения сделки купли-продажи оплатить задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии, абонентской плате за телефон, междугородние и международные телефонные переговоры.

4.6. После государственной регистрации перехода права на Квартиру Заказчик передает Квартиру покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту (в соответствии со ст.556 ГК РФ) в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием, книжки по оплате коммунальных и др. платежей, телефона, ключи от Квартиры.

4.7. С момента подписания Договора Заказчик не вправе производить демонтаж какого-либо оборудования или неотъемлемых элементов Квартиры без согласования с Агентством.

4.8. В назначенный Агентством день Заказчик обязан явиться для заключения сделки купли-продажи Квартиры, обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке со стороны Заказчика (в т.ч. супруга продавца), с необходимыми документами и продать Квартиру покупателю, указанному Агентством.

4.9. Заказчик обеспечивает освобождение Квартиры (вывоз мебели и иных вещей) и передачу Квартиры ее покупателю по акту в техническом и санитарном состоянии, соответствующем дню просмотра Квартиры покупателем.

4.10. Заказчик обязуется не переводить телефонный номер, указанный в п.1.1., на другой адрес, и предоставит Агентству в день подписания договора купли-продажи письменное заявление об этом.

4.11. Заказчик обязуется после проведения расчетов выдать Покупателю Квартиры расписку в получении денежных средств за проданную Квартиру.

4.12. Заказчик обязуется полностью оплатить стоимость услуг Агентства по реализации данного Договора непосредственно после заключения договора купли-продажи (отчуждения) Квартиры с Покупателем.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

5.1. Если сделка купли-продажи Квартиры не состоялась по вине Заказчика вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) им своих обязательств по Договору, включая отказ Заказчика от продажи Квартиры покупателю найденному Агентством и (или) предоставления ложной информации о Квартире, Агентство имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке, а Заказчик обязуется уплатить Агентству денежную сумму в размере __________________ (_________________________________________________________) рублей в течение __ (_________) рабочих дней с момента обнаружения Агентством вышеуказанных обстоятельств.

5.2. Если Агентство признало представленные Заказчиком документы на Квартиру, иные сопутствующие документы, обстоятельства, связанные с Квартирой, ее настоящими или предыдущими пользователями или собственниками, а также объяснения лиц, данные в связи с отчуждением Квартиры, ненадлежащими или дающими основания для признания сделки недействительной, Агентство имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке, а все полученное сторонами по настоящему Договору подлежит взаимному возврату.

5.3. Если сделка не состоялась по иным причинам, Агентство возвращает Заказчику полученные от него документы в течение ___ (_______) рабочих дней со дня окончания срока действия Договора (или со дня его досрочного расторжения).

5.4. Стороны освобождаются от ответственности по настоящему Договору в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы) в период действия Договора.

6. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ.

6.1. Расчеты между продавцом и покупателем Квартиры производятся в день подписания договора купли-продажи через депозитный сейф банка, выбранный по соглашению сторон.

6.2. Стоимость услуг Агентства по реализации настоящего Договора составляет ________ (______________) рублей.

7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ.

7.1. Если Заказчик не получил от Агентства уведомления о дате, месте и времени проведения сделки, то — место проведения сделки – __________________________________________________________, — время проведения сделки – 12 часов 00 минут последнего дня действия настоящего Договора.

7.2. Заказчик до подписания настоящего Договора ознакомлен Агентством с действующим порядком удостоверения и регистрации сделок с недвижимым имуществом, правилами проведения расчетов с использованием депозитария, получил от Агентства разъяснения по всем пунктам Договора и согласен с предложенными условиями.

7.3. Все споры по настоящему Договору разрешаются сторонами путем переговоров и заключения мирового соглашения, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

7.4. Заказчик не возражает против привлечения Агентством для исполнения настоящего Договора третьих лиц.

7.5. Заказчик не против заключения Агентством договора с покупателем Квартиры о представительстве его интересов.

Собственники Квартиры и лица, состоящие в ней на регистрационном учете, с условиями Договора согласны: _____________________________________.

Приложение № 1

к договору № _____/________ от «____»_____________20___ г.

Соглашение о стоимости продаваемой Квартиры

г. Москва «____»_________20__ г.

ООО «Жилищная Стратегия», именуемое в дальнейшем Агентство, в лице ______________, действующего на основании _________, с одной стороны и гр. ______________________________, зарегистрированный по адресу: _______________________, паспорт _____________ выдан _________________ к/п ___ , именуемый(ая) в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Стоимость продаваемой Квартиры, расположенной по адресу: _____________________________ (далее по тексту Квартира), составляет сумму в размер _______ (________________________________) рублей на день заключения договора купли-продажи Квартиры без учета стоимости услуг Агентства / с учетом стоимости услуг Агентства.

2. Стоимость Квартиры может быть изменена по взаимному соглашению сторон, при этом окончательная стоимость Квартиры устанавливается в договоре купли-продажи Квартиры на основании которого, будет зарегистрирован переход права.

Смотрите так же:  Почетный донор санкт-петербурга льготы

3. Стороны принимают на себя обязательство о конфиденциальности настоящего соглашения.

Приложение № 2

к договору № _____/________ от «____»_____________20___ г.

Акт приема-передачи оригиналов правоустанавливающих документов

г. Москва «____»____________20__ г.

ООО «Жилищная Стратегия», именуемое в дальнейшем Агентство, в лице ______________, действующего на основании _________, с одной стороны и гр. ______________________________, зарегистрированный по адресу: _______________________, паспорт _____________ выдан _________________ к/п ___ , именуемый(ая) в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем: Во исполнении Договора № _____/______ от «__» ________ 20__ г. Заказчик передает Агентству следующие документы (подлинники):

Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные

Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.

А зачем вообще договор?

Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:

— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.

Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:

— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.

А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости.

Кирилл Брюлин:

— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение. Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.

Границы ответственности риэлтора

Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. чего можно от него ожидать и потом, в случае обмана, требовать в суде, а чего – невозможно. С одной стороны, риэлтор несет ответственность именно в рамках заключенного с клиентом договора и в первую очередь должен гарантировать исполнение взятых обязательств: например, продать, купить или сдать внаем квартиру.

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:

— Ответственность риэлтора лежит только за переговоры между продавцом и покупателем. За что же платят деньги риэлтору? Ответ прост — за результат. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен результат, а не то, как этот результат достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия.

С другой стороны, юристы утверждают, что риэлтора трудно привлечь к судебной ответственности, так как с точки зрения закона он не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты. Кстати, такого понятия в законе вообще нет, но под ним подразумевается следующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью».

Кирилл Брюлин:

— Если у меня есть хотя бы малейшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было хорошо, я буду или проверять дальше, пока не буду уверен в своей правоте, либо откажусь от проведения такой сделки, ведь цена вопроса равна цене объекта недвижимости. Если с приобретенной недвижимостью что-то не так, сделка может быть признана недействительной, и тогда покупателю придется вернуть недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть покупателю деньги. Но это если они у него есть. А если уже нет? Если деньги потрачены?

К сожалению, риэлторы не могут официально получить некоторые данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые необходимы для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но в большинстве случаев мы научились решать такие вопросы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в котором риэлтор описывает все особенности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его приобретать или нет.

Олег Сухов:

— Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. Риэлтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риэлтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Риэлторов нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, так как продавец и покупатель вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий риэлторы остаются в стороне.

Правда, бывают случаи, когда суд устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент потерял деньги или лишился прав на недвижимость.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

— Если риэлтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риэлтор обязан восстановить их за свой счет.

Договор на любой вкус

Стоит отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости.

Алина Дмитриева:

— Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.

Пункты, без которых нельзя

Договор с риэлтором должен обязательно содержать определенные разделы.

1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).

2. Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.

3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.

4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.

Смотрите так же:  Можно ли не покупать полис осаго

5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.

Андрей Андреев:

— Вы должны четко понимать, за что платите вознаграждение. Это может быть частичное сопровождение сделки (найти покупателя и составить договор купли-продажи) или полное сопровождение сделки на всех этапах до своего логического завершения.

6. Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.

7. Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.

Андрей Андреев:

— Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора.

Подозрительные пункты

Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя. Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом. Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.

При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание.

Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию. Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.
И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы. На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.

Достойные пункты

А вот наличие некоторых пунктов, наоборот, должно убедить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Очень хорошо, если компания сама предложила заключить договор и сама провела экскурс в его положения. Честные фирмы прописывают в соглашении, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Это значит, что данное агентство прошло сертификацию своей деятельности. Не пугайтесь, если увидите фразу о привлечении для исполнения обязательств по договору третьих лиц. Это лишь означает, что риэлтор будет обращаться за помощью к адвокатам, юристам и другим специалистам, без знаний которых невозможно провести сделку.

…И вот сделка состоялась, деньги и ключи переданы. Что дальше?

Алина Дмитриева:

— Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.

Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.

Договор оказания услуг с агентством недвижимости

Год назад пыталась продать с помощью риэлтора квартиру. Не удалось. В этом году риэлтор самостоятельно разместил объявление, нашел покупателя и уговорил меня подписать договор об оказании услуг по продаже квартиры. По условиям продажи мне до конца месяца необходимо было собрать весь пакет документов и освободить квартиру до конца месяца. Я поняла, что не успею это сделать и отказалась от сделки. Теперь риэлтор требует уплатить неустойку в размере 50 тысяч рублей за необоснованный отказ согласно договору.

Вопрос: обязана ли я платить эти деньги?

Ответы юристов (5)

Добрый вечер, Валентина! Если Вы подписали договор, то обязаны выполнить его условия. Однако в Вашем случае, я бы не советовала Вам выплачивать деньги, все-таки до подписания договора риэлтер совершил самовольные действия, о которых Вы его не просили — разместил объявление без Вашего согласия, нашел покупателя. Вы могли подписать договор под давлением быстро меняющихся обстоятельств, созданных риэлтером, не рассчитать реальные сроки. Поэтому взыскать с Вас деньги он сможет только по решению суда, а для этого ему необходимо обратиться в суд. В суде Вы также можете рассказать о недобросовестной деятельности агента.

Есть вопрос к юристу?

Я хоте бы уточнить у Вас риелтор требует 50000 рублей по агентскому договору, за свою работы или вы уже заключили предварительный договор-купли продажи квартиры?

Уточнение клиента

Агент требует уплатить неустойку по договору оказания услуг за отказ заключить договор купли-продажи по подобранному им варианту.

13 Июня 2014, 21:36

Вы можете выложить текст агентского договора?

так же хотел бы узнать, а вы с покупателем уже заключали договор задатка или предварительный договор купли-продажи?

Уточнение клиента

Я ничего не заключала, а риэлтер сказал, что получил аванс. Договор с риэлтером я подписала в субботу 7 июня, а 9 утром я позвонила и отказалась.

13 Июня 2014, 22:01

Валентина! Если риэлтер получил аванс от покупателя до подписания Вами договора (например, 6 июня), то, тем более, ориентируйтесь на Договор п.6.2. «В случае невозможности
разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в
установленном законом порядке». Вы ведь точно не знаете, получал он аванс или нет.

Из представленного Вами Договора, указано какими полномочиями наделен Исполнитель (риэлтор). Так вот полномочий по приёму аванса риэлтор не имеет (параграф 4 Договора). Так что его заявления о том что он получил аванс не имеют правового значения.

Советую Вам написать письмо через почту (или передать через офис, чтобы копия письма осталась у вас), что вы расторгаете Договора на основании Закона «О защите прав потребителей»

Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)[Закон РФ «О защите прав потребителей»] [Глава III] [Статья 32]

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Требуемая риэлтором неустойка не относиться к фактически понесённым расходам. На практике получив своевременное требование о расторжение договора, риэлтор понимает, что ему мало что светит и перестаёт требовать неустойку, так как в суде шансы на успех у него праткически отсутствуют.

Если Вам нужна помощь, можете обращаться.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор оказания риэлторских услуг физическим лицам

Для быстрого оформления сделки с недвижимостью физические лица часто прибегают к услугам риэлторов – специалистов в сегменте недвижимости.

Между сторонами составляется отраслевой документ, который принято называть коммерческим договором, и который является возмездным.

По его условиям, агентство должно в установленный срок выполнить все обозначенные физическому лицу действия, а физическое лицо, в свою очередь, должно выплатить контрагенту соответствующее вознаграждение. О порядке и основных особенностях такого соглашения будет рассказано далее.

Договор на оказание риэлторских услуг по аренде квартиры

По его условиям текущий исполнитель должен в обозначенный срок подобрать список актуальных предложений, предусматривающих аренду условной недвижимости.

При этом физическое лицо здесь должно выступать как арендатор или как заинтересованный арендодатель. Разница заключается только в том, что в первом случае агентство недвижимости запросит фиксированную сумму за свою работу – тариф назначается на локальном уровне.

Во втором случае, если физическое лицо заинтересовано в сдаче объекта, организация запросит сумму, соразмерную 1-2 месяцам пользования объектом. В настоящее время подобная схема используется в большинстве случаев.

Существенные условия договора оказания риэлторских услуг

Как и у любого другого соглашения, у договоренности имеются существенные условия, обязательные для каждого случая.

Такой возмездный документ должен содержать: фиксированную плату и порядок ее взноса, тип работы исполнителя (покупка/продажа/аренда), самостоятельно установленные основания для расторжения, реквизиты сторон.

Если составление документа предполагает внесение задатка, то это также должно быть отражено в договоре.

Как расторгнуть договор оказания риэлторских услуг

Нужно определиться с основаниями, потому что далеко не всегда документ расторгается в одностороннем порядке.

Во-первых, здесь необходимо ознакомиться с диспозицией за номером 450 ГК РФ, в которой указываются именно законные основания.

Во-вторых, нужно уточнить положения самого соглашения, и выделить те, по которым возможно одностороннее расторжение. Конечно, данные положения не смогут идти вразрез с показаниями законодательства.

На практике обычно начинается с досудебного этапа – физическое лицо направляет в адрес контрагента уведомление-претензию, при неудовлетворении которой возможно последующее обращение в судебные органы.

Образец договора на оказание услуг риэлтора

Как любой другой документ, подобное соглашение должно быть составлено правильно. Поэтому, для придания ему должной юридической силы, необходимо избежать типичных ошибок, какие допускают некоторые физические лица.

Во избежание этого рекомендуется заранее ознакомиться с его наиболее общим образцом.

Приложение к договору на оказание риэлторских услуг

Данное приложение уместно к использованию в тех случаях, когда к основному документу уже после его согласования и составления необходимо внести какие-либо дополнения.

Для того, чтобы не переоформлять заново основной документ, обе стороны могут договориться о составлении к нему приложения.

В определенных случаях приложение может представлять из себя проект либо графическую схему конкретного объекта, которая прикладывается к договору для информативности. Делается это для того, чтобы контрагент смог презентовать помещение при сдаче его в срочную аренду либо при продаже.

Агентский договор на оказание риэлторских услуг

Описываемый документ, независимо от наименования оказываемых услуг, будет являться агентским. Это объясняется тем, что специалист агентства недвижимости будет действовать не от своего имени, а от имени условного заказчика.

Смотрите так же:  Кредит каско или осаго

Напротив, если заказчик выпишет типовую доверенность, то подобное соглашение уже не будет считаться агентским.

Но такая схема применяется очень редко, и уместна она только в том случае, если физическое лицо вынуждено покинуть условное место проживания и, соответственно, место оказания услуги на длительный срок. Указанный ранее образец одновременно является и агентским соглашением.

Риэлторский договор на оказание услуг по продаже недвижимости

Подавляющее большинство жилищных агентств работают по одной схеме: стоимость работы обычно напрямую привязывается к оценочной или рыночной стоимости фигурирующего объекта.

Поэтому заказчику необходимо заранее приготовиться к тому, что за свою деятельность риэлторы запросят примерно 5-7 % от оценочной стоимости. Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости обязательно должен обозначать конечную стоимость, иначе он будет не легитимным.

Договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг при продаже объекта недвижимости

ДОГОВОР ОКАЗАНИЯ УСЛУГ

консультационных и маркетинговых услуг при продаже объекта недвижимости

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется оказать услуги по поиску и подбору приемлемого для Заказчика покупателя для продажи, принадлежащего Заказчику на праве собственности объекта недвижимости: , расположенного по адресу: , именуемого в дальнейшем «объект».

1.2. Заказчик обязуется оплатить услуги Исполнителя в порядке, в срок и на условиях, определенных настоящим договором.

1.3. Стороны договорились о том, что:

  • объект будет продаваться со всеми неотделимыми улучшениями и оборудованием (сантехническим оборудованием, коммуникациями, тепловым оборудованием и т.п.);
  • Исполнитель будет осуществлять поиск покупателя, который согласится приобрести объект по цене не ниже рублей.

Заказчик вправе по договоренности с Исполнителем и покупателем уменьшить цену объекта по сравнению с ценой, указанной в настоящем пункте.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Исполнитель обязуется:

  • совместно с Заказчиком разработать рекламный пакет для продажи объекта;
  • найти организацию или физическое лицо, заинтересованное в приобретении объекта Заказчика;
  • от имени и по поручению Заказчика провести предварительные переговоры с потенциальными покупателями;
  • организовать встречи предполагаемых покупателей с Заказчиком;
  • совместно с Заказчиком подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи объекта;
  • присутствовать на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями;
  • сообщать Заказчику по его требованию все сведения о ходе исполнения настоящего договора и, при необходимости, представлять соответствующие документы (копии документов);
  • передавать потенциальным покупателям письменную информацию об объекте только в случае, если данная информация предоставлена Заказчиком или получена из официальных источников;
  • не сообщать третьим лицам сведения, составляющие коммерческую тайну Заказчика, без согласования с ним.

2.2. На условиях, согласованных с Заказчиком, Исполнитель также:

  • проводит правовую экспертизу документов, удостоверяющих право собственности Заказчика на объект;
  • консультирует Заказчика по вопросам законодательства, регулирующего отношения собственности на объекты недвижимости, и порядка купли-продажи объекта;
  • консультирует Заказчика по вопросам цен на аналогичные объекты недвижимости, расположенные на территории , на основе данных по заключенным сделкам купли-продажи указанных объектов;
  • на условиях, согласованных с Заказчиком, и за счет Заказчика привлекает строителей, оценщиков и других специалистов в целях подготовки необходимой документации по объекту, а также для формирования рекламного пакета и реализации объекта.

2.3. Исполнитель имеет право:

  • на основании выданной в установленном порядке доверенности представлять Заказчика по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, в отношениях со всеми организациями и гражданами;
  • от имени Заказчика вести переговоры с потенциальными покупателями, а также подписывать документы, право подписания, которых будет предоставлено Исполнителю Заказчиком;
  • требовать и получать от Заказчика все необходимые документы, в том числе планы, проекты, расчеты, заключения специалистов, относящиеся к объекту;
  • требовать и получать от Заказчика любые правоустанавливающие документы на объект;
  • снимать копии с любых документов для использования в целях исполнения обязательств по настоящему договору;
  • пользоваться услугами любых физических и юридических лиц в целях своевременного и качественного исполнения обязательств по договору.

2.4. Заказчик обязан:

  • предоставить Исполнителю все имеющиеся у него сведения и документы, необходимые для поиска покупателей и заключения договора купли-продажи;
  • предоставлять Исполнителю документы, подтверждающие права Заказчика на объект;
  • совместно с Исполнителем разработать условия договора купли-продажи объекта, форму и порядок расчетов;
  • предоставить Исполнителю необходимые полномочия в рамках настоящего договора, оформив это соответствующими доверенностями;
  • принимать от Исполнителя протоколы переговоров, письма, справки о проделанной работе и другие материалы;
  • принимать оказанные Исполнителем услуги и подписывать акты об их оказании;
  • проводить переговоры с предполагаемыми покупателями или их представителями только в присутствии представителя Исполнителя;
  • своевременно, не менее чем за , предупреждать Исполнителя о времени и месте проведения переговоров по вопросам, связанным с продажей объекта;
  • оплатить услуги Исполнителя в порядке, в сроки и в размере, установленные настоящим договором.

2.5. Заказчик обязуется адресовать всех обратившихся к нему потенциальных покупателей и их представителей непосредственно к Исполнителю.

2.6. Заказчик гарантирует, что на момент заключения настоящего договора объект не является предметом залога, не сдан в долгосрочную (на срок более одного года) аренду, не передан в безвозмездное пользование третьим лицам, на него не обращено взыскание по каким-либо основаниям, а также на объект не заявлено каких-либо претензий со стороны третьих лиц и уполномоченных государственных органов.

2.7. В случае обращения взыскания на объект или подачи соответствующего иска Заказчик обязан немедленно сообщить об этом Исполнителю.

2.8. Заказчик обязуется в период действия настоящего договора не передавать объект в залог, не сдавать в аренду, не предоставлять в безвозмездное пользование, а также не продавать его, не дарить, не отчуждать иным способом без уведомления Исполнителя.

2.9. Заказчик имеет право:

  • требовать у Исполнителя сведения о ходе исполнения договора, копии документов, подтверждающих выполнение Исполнителем услуг в соответствии с настоящим договором;
  • запрашивать у Исполнителя данные о потенциальных покупателях и сведения о проведенных переговорах, оформленные соответствующими протоколами;
  • присутствовать на всех переговорах с потенциальными покупателями по вопросам подготовки договора купли-продажи.

2.11. Обязательства Исполнителя перед Заказчиком считаются выполненными, если Заказчик подписал договор купли-продажи объекта с покупателем (гражданином или юридическим лицом), представленным Исполнителем. Обязательства Исполнителя считаются выполненными, если договор купли-продажи подписан с лицами, указанными в настоящем пункте, в течение срока действия настоящего договора, а также в течение после окончания срока действия настоящего договора.

2.12. Документами, подтверждающими исполнение обязательств перед Заказчиком, являются:

  • протоколы, акты и другие подобные документы, подписанные Сторонами;
  • письма, списки организаций и граждан, которым направлена информация об объекте;
  • протоколы о проведенных с возможными покупателями переговорах, представленные Заказчику;
  • иные документы, подтверждающие выполнение обязательств перед Заказчиком.

2.13. Исполнитель имеет право на вознаграждение в размере, предусмотренном настоящим договором, также в случае, если в период действия настоящего договора Заказчик подпишет договор купли-продажи объекта с организацией или физическим лицом, которые вступили в контакт с Заказчиком либо с которыми вступил в контакт Заказчик по поводу заключения договора купли-продажи без участия Исполнителя, независимо от того, проводилась ли Исполнителем какая-либо работа с указанным покупателем.

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Настоящий договор действует с « » 2014 года до « » 2014 г.

3.2. Оплата услуг Исполнителя составляет % от покупной цены объекта.

3.3. В случае если договором купли-продажи будет предусмотрено инвестирование средств для последующего совместного использования объекта Заказчиком и покупателем, услуги оплачиваются в размере % от полного размера необходимых инвестиций.

3.4. В случае если договором купли-продажи будет предусмотрено инвестирование средств для последующего совместного использования объекта Заказчиком и покупателем, но размер предполагаемых инвестиций не будет поддаваться точному определению, услуги оплачиваются в размере рублей за каждый квадратный метр общей площади объекта. При этом оплата осуществляется в течение банковских дней с даты заключения такого договора.

3.5. Расчеты производятся в следующем порядке: .

4. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Заказчик вправе отказаться от исполнения настоящего договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов.

4.2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков.

4.3. Договор прекращает действие в следующих случаях:

  • при одностороннем отказе одной из Сторон от исполнения договора;
  • при исполнении Сторонами обязательств по договору;
  • по соглашению Сторон.

4.4. Стороны имеют право на возмещение убытков, причиненных по вине другой Стороны, в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.5. В случае прекращения настоящего договора в связи с обнаружившейся невозможностью продажи объекта, а именно: передачей объекта в залог, обращением взыскания на объект и любыми другими обстоятельствами, за исключением действия непреодолимой силы Заказчик обязан оплатить услуги Исполнителя в таком же размере, как если бы объект был продан по цене, указанной в настоящем договоре.

4.6. В случае невозможности исполнения настоящего договора по обстоятельствам, за которые ни одна из Сторон не отвечает, Заказчик возмещает Исполнителю фактически понесенные им расходы, связанные с исполнением обязательств по настоящему договору.

4.7. В случае нарушения Заказчиком сроков оплаты услуг Исполнителя Заказчик уплачивает Исполнителю пеню в размере % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

4.8. Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают Стороны от выполнения принятых на себя обязательств.

4.9. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

4.10. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые Стороны не могут оказывать влияния и за возникновение которых не несут ответственности, например: стихийные бедствия, чрезвычайные события социального характера (война, массовые беспорядки и т.п.), правительственные постановления или распоряжения государственных органов, делающие невозможным реализацию объекта.

4.11. Разрушение объекта либо такое его повреждение, которое делает невозможным его продажу, вызванное обстоятельствами, предусмотренными п. 4.10 настоящего договора, не освобождает Заказчика от обязанности возместить Исполнителю все понесенные в связи с исполнением настоящего договора расходы.

5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Все споры и разногласия, возникающие в процессе исполнения настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров.

5.2. В случае если Стороны не придут к соглашению по спорным вопросам, споры будут переданы на рассмотрение в суд в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

5.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

5.4. Настоящий договор заключен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.