Меню Закрыть

Ликвидация ст671

Приказ Федерального космического агентства и Министра обороны РФ от 27 февраля 2015 г. N 34/99 «Об утверждении Регламента взаимодействия Министерства обороны Российской Федерации и Федерального космического агентства при осуществлении мероприятий по утилизации и ликвидации стратегических вооружений»

Приказ Федерального космического агентства и Министра обороны РФ от 27 февраля 2015 г. N 34/99
«Об утверждении Регламента взаимодействия Министерства обороны Российской Федерации и Федерального космического агентства при осуществлении мероприятий по утилизации и ликвидации стратегических вооружений»

В целях организации взаимодействия Министерства обороны Российской Федерации и Федерального космического агентства при осуществлении мероприятий по утилизации и ликвидации стратегических вооружений в рамках федеральной целевой программы «Промышленная утилизация вооружения и военной техники на 2011 — 2015 годы и на период до 2020 года», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2011 г. N 950, и в соответствии с Положением о Министерстве обороны Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 16 августа 2004 г. N 1082 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 34, ст. 3538; 2005, N 37, ст. 3740; 2006, N 17, ст. 1819; 2007, N 27, ст. 3255; 2008, N 43, ст. 4921; N 47, ст. 5430, 5431; 2009, N 21, ст. 2550; N 36, ст. 4311; 2010, N 20, ст. 2435; N 28, ст. 3656; N 35, ст. 4530; 2011, N 2, ст. 267; N 15, ст. 2082; N 24, ст. 3405; N 28, ст. 4170; N 31, ст. 4708; N 33, ст. 4924; N 48, ст. 6877; 2012, N 10, ст. 1194; N 29, ст. 4074; N 53, ст. 7857; 2013, N 26, ст. 3314; N 30, ст. 4085; N 52, ст. 7137; 2014, N 5, ст. 481; N 7, ст. 671; N 24, ст. 3077; N 44, ст. 6041; 2015, N 1, ст. 200; N 4, ст. 641), и Положением о Федеральном космическом агентстве, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26 июня 2004 г. N 314 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 27, ст. 2777; 2006, N 52, ст. 5587; 2008, N 5, ст. 407; N 15, ст. 1557; N 46, ст. 5337; 2009, N 6, ст. 738; N 33, ст. 4081; N 38, ст. 4504; 2010, N 25, ст. 3168; N 26, ст. 3350; N 32, ст. 4321; 2011, N 6, ст. 888; N 14, ст. 1935; 2012, N 11, ст. 1304; N 19, ст. 2411; 2013, N 31, ст. 4231; N 45, ст. 5822; N 50, ст. 6592), приказываем:

Утвердить прилагаемый Регламент взаимодействия Министерства обороны Российской Федерации и Федерального космического агентства при осуществлении мероприятий по утилизации и ликвидации стратегических вооружений.

Руководитель Федерального
космического агентства

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Новая редакция Ст. 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к Ст. 617 ГК РФ

1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения — см. ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти — см. п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК РФ).

Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, — это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.

Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.

Что касается арендатора — юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК РФ). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора — аналогия здесь неуместна.

3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.

Другой комментарий к Ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В правилах комментируемой статьи отражена судьба договора аренды при перемене лиц в обязательстве на стороне арендодателя либо арендатора.

В силу п. 1 комментируемой статьи при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (см. комментарий к ст. 613 ГК РФ). К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

2. Аналогичный подход сохранен в ГК и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена вызвана смертью гражданина. Согласно ч. 1 п. 2 комментируемой статьи договор аренды сохраняет силу для наследника и последний вступает в договор на оставшийся срок аренды. Данное положение представляет собой частный случай перехода прав арендатора к другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст. 387 ГК РФ).

Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Исключения из него могут быть предусмотрены законом и договором. Примером исключения, предусмотренного законом, является ч. 2 п. 2 комментируемой статьи, согласно которой арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор в случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Указанное правило — частный случай прекращения смертью гражданина обязательства, которое носило личный характер и не может быть исполнено без личного участия арендатора (см. ст. 418 ГК РФ). Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании спортивной школы выступал предприниматель — олимпийский чемпион (известный тренер) и условием сдачи имущества в аренду являлось проведение им занятий в этой школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к его наследникам.

3. В комментируемой статье не определены последствия, вызванные наступлением смерти арендатора имущества, не относящегося к недвижимости. В подобных случаях надлежит соответственно применять правила ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.

С 1 марта 2005 г. утратил силу старый ЖК РСФСР и вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ (ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»; далее – Вводный закон). В ЖК РФ изменение договора социального найма с заключением отдельного договора в смысле так называемого в народе «раздела лицевого счета», действительно, прямо не предусмотрено. Но прежде чем перейти к непосредственному анализу положений ЖК РФ, регулирующих договорные отношения в области социального найма, необходимо подняться на ступеньку иерархической лестницы нормативно-правовых актов и обратиться к закону, который имеет большую, чем ЖК РФ, юридическую силу и с учетом императивно закрепленных правил которого ЖК РФ принят, – это Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). ЖК – ПОРОЖДЕНИЕ ГК Сначала определимся в понятиях. ЖК РСФСР сблизил содержание найма и аренды жилого помещения, закрепляя в ст. 10 право граждан РСФСР на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. ГК РФ хотя и разделил эти понятия (договор аренды и договор найма), поместив первый в гл. 34 «Аренда», а второй – в гл. 35 «Наем жилого помещения», но тем не менее неудачно называет наймом и аренду имущества вообще («имущественный наем» в ст. 606), и аренду жилого помещения («наем жилого помещения» в ст. 671). Поэтому договор найма жилого помещения иногда называют арендой, наймом, коммерческим наймом (как, например, в Законе г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21–73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения»). Но мы будем разделять эти понятия: раз наем – то только жилого помещения (договор найма), если аренда – то любого иного имущества, включая нежилое помещение (договор аренды земельного участка, предприятия, здания, сооружения, оборудования). Итак, наем жилого помещения ГК РФ признал самостоятельным обязательством в гражданских правоотношениях и объединил регулирующие его нормы в одной гл. 35, первая же статья которой раскрывает содержание данного обязательства: по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Именно в этой главе впервые появляются понятия «социальный наем» и «договор социального найма», которых в ЖК РСФСР не было, и указывается, что такой наем касается исключительно жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. При этом ГК РФ отсылает к специальным нормам, которые более подробно будут регулировать правоотношения, возникающие из договора социального найма. Так, согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Чтобы правильно уяснить, нормы какого законодательства – гражданского или жилищного – должны применяться в складывающихся или уже сложившихся правоотношениях, обратимся к своеобразному «компасу» – уже упомянутому п. 3 ст. 672 ГК РФ, в которой говорится также о том, что к договору социального найма жилого помещения применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения настоящего Кодекса: ст. 671 («Договор найма жилого помещения»), 673 («Объект договора найма жилого помещения»), 676 («Обязанности наймодателя жилого помещения»), 677 («Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане»), 679 («Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем»), 681 («Ремонт сданного внаем жилого помещения»), 682 («Плата за жилое помещение»), 683 («Срок в договоре найма жилого помещения»), 684 («Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок»), п. п. 4, 5, 6 ст. 685 («Поднаем жилого помещения»), 686 («Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения»), 687 («Расторжение договора найма жилого помещения»), 688 («Последствия расторжения договора найма жилого помещения»), – применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. А теперь правило о том, что «другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством», возьмем на вооружение при решении затронутой проблемы – изменение договора социального найма – и обратимся к таким «другим положениям», если нужных правил не найдем в ЖК РФ. БЫВШИЙ ЧЛЕН СЕМЬИ НАНИМАТЕЛЯ ТОЖЕ НАНИМАТЕЛЬ В ЖК РФ изменение договора социального найма прямо предусмотрено лишь в двух случаях: 1) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82); 2) в случае вселения в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя, которое влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ). Но мы, далее говоря об изменении договора социального найма, будем иметь в виду заключение отдельных (новых) договоров найма по требованию члена семьи или бывшего члена семьи нанимателя. Так ли безнадежна ситуация? Попытаемся, используя юридическую логику и системный анализ, теоретически восстановить «утраченное» право на изменение договора найма. Для этого необходимо обозначить элементы сложившихся правоотношений, а также обстоятельства, имеющие правовое значение, а значит, подлежащие доказыванию сторонами и оценке судом. Чтобы облегчить задачу, необходимо опять же вспомнить прежние правила. Итак, субъектный состав (кто наделен правом требования). По старому ЖК члены семьи нанимателя (в том числе и бывший член семьи нанимателя), проживающие совместно с ним, пользовались всеми правами и несли все обязанности наравне с нанимателем (ст. 53 ЖК РСФСР). Требовать заключения отдельного договора найма могли совершеннолетние члены семьи нанимателя; а поскольку бывший член семьи нанимателя пользовался равными правами и нес равные обязанности, что и наниматель, то, разумеется, и «бывшие» наделялись таким же правом требования (ст. 86 ЖК РСФСР). Объект правоотношений (возможность заключения отдельного договора найма и сам договор) был предусмотрен непосредственно ЖК РСФСР в ст. 86. Предметом отдельного договора найма могло быть только изолированное жилое помещение (комната) (ст. 52 ЖК РСФСР). Обязательное условие – «согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи» либо «с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением». Так было раньше. Предвижу возражения коллег: закон скорее мертв, чем жив, и нужно ли его реанимировать? Но никто не собирается реанимировать прежние правила. Мы лишь пытаемся в новом законе отыскать нормы, которыми можно урегулировать жизненные обстоятельства, законом не отмененные: люди продолжают жить в этих обстоятельствах. И если раньше изменившаяся внутрисемейная ситуация со всеми вытекающими из нее последствиями в виде споров, ссор, неприязни могла быть юридически оформлена прямо предусмотренной законом возможностью «разделить лицевой счет», тем самым расставив точки над «i», то теперь приходится изощряться в поисках выхода из создавшегося правового лабиринта, доказательство чему – данная публикация. ПЛОХОЙ ЗАКОН ШЛИФУЮТ ХОРОШИМ ТОЛКОВАНИЕМ Что же можно «выжать» из нового ЖК? Согласно ст. 5 Вводного закона к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Это означает, что к жилищным отношениям (а это правоотношения по поводу пользования жилым помещением), возникшим до 1 марта с. г., новый Кодекс будет применяться в части тех прав и обязанностей» (включая права и обязанности нанимателя и членов его семьи, бывшего члена семьи нанимателя, включая право на изменение договора найма), которые возникнут после введения его в действие. Поскольку Вводным законом специальных правил по поводу изменения договора найма ничего не предусмотрено, то состоявшееся до 1 марта с. г. соглашение о порядке пользования жилым помещением или его отсутствие будет иметь силу. Теперь, расставив сети в виде обозначенных ранее элементов правоотношений и имеющих правовое значение обстоятельств, попытаемся выловить в новом кодексе в той же последовательности нужные нам нормы. Сначала о субъектах. Согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ (ст. 53 ЖК РСФСР; здесь и далее приводится аналогичная норма в старом Кодексе) члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Права и обязанности нанимателя перечислены в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Список прав не исчерпывающий, поскольку наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч. 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма (ч. 2 ст. 67 ЖК РФ). Опять же предвижу возражение: в этом списке нет у нанимателя права требовать от наймодателя заключения отдельного договора. Но, согласитесь, что в гражданско-правовых отношениях, основанных на равенстве сторон, наличие обязанности у одной стороны сделки предполагает право у другой стороны. Права нанимателя корреспондируют обязанностям наймодателя, перечисленным в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, согласно которой наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан то-то и то-то. Из приведенных положений вытекает как обязанность наймодателя заключить договор социального найма, так и право нанимателя требовать от наймодателя заключения такого договора. И наоборот. Согласно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ (ст. 53 ЖК РСФСР) если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Следовательно, и члены семьи нанимателя, и бывшие члены его семьи, как и сам наниматель, вправе требовать от наймодателя заключить с ними такой же договор найма при соблюдении необходимых условий (например, изолированность жилого помещения – ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Исключений, запрещающих им это сделать, Кодекс не предусматривает. Более того. Все та же ч. 4 ст. 69 ЖК РФ предписывает бывшему члену семьи нанимателя самостоятельно отвечать по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (а это означает: использовать жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и исполнять другие обязанности, предусмотренные ст. 67 ЖК РФ). Оппоненты такой трактовки возражают: договор социального найма для всех проживающих в одной квартире един – dura lex sed lex (закон плох, но это закон)! Позвольте не согласиться. Плохой закон шлифуют хорошим толкованием. Если семья нанимателя распалась (член семьи обзавелся собственной семьей или наниматель расторгнул свой брак), в квартире появился «чужой человек», то одно из первых разногласий – это пропорциональность (соразмерность) при оплате коммунальных услуг. И этот конфликт интересов устранить в рамках единого договора не удастся. Выходит, что возникшее жизненное обстоятельство (фактический и юридический распад семьи нанимателя) никак не урегулировано законом (ЖК РФ). При отсутствии иных возможностей создается угроза конституционно значимым ценностям, согласно которым права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов (ст. 18 Конституции РФ). Поэтому положения ЖК РФ не могут толковаться таким образом, что при этом будут умаляться чьи-либо права, в частности, права бывших членов семьи нанимателя, которые вправе оплачивать коммунальные платежи соразмерно потребляемым услугам (принцип равенства всех перед законом и судом), а не на глазок и не по усмотрению нанимателя. Об этом будем помнить и при дальнейшем анализе ЖК. Теперь об объекте правоотношений, т. е. о наличии возможности изменения действующего договора социального найма. Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Таким образом, Кодекс допускает: 1) возможность существования отдельных договоров найма у граждан, проживающих в одной квартире; 2) возможность изменить договор социального найма. В приведенной статье это прямо говорится в отношении граждан, объединившихся в одну семью. О гражданах, пожелавших обособиться от нанимателя, ничего не говорится ни в данной статье, ни в вообще в Кодексе. Впрочем, запрета Кодекс также не содержит. А вот свобода усмотрения граждан в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований предусмотрена в ст. 1 ЖК РФ. Наконец, согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Следуя аналогии закона, если отдельные договоры можно объединить в один, то почему бы один договор не разделить на несколько тем же путем? С предметом договора социального найма и вовсе проблем нет. Согласно ч. 2 ст. 62 ЖК РФ (ст. 52 ЖК РСФСР) самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Что касается состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением, учитываемого при изменении договора найма, то это условие, на наш взгляд, остается необходимым, и вот почему. Да, ЖК РФ в ст. 82 не ставит возможность требовать заключения договора социального найма для граждан, объединившихся в одну семью, в зависимость от наличия какого-либо соглашения с кем-либо. Однако, как устанавливает ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Схожая норма содержится и в ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которой граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Отсюда следует обязанность всех членов семьи нанимателя, включая бывших членов, согласовывать свои действия при изменении договора найма. Но если изменение договора социального найма со стороны граждан, объединившихся в одну семью, осуществляется, как правило, при отсутствии внутрисемейных разногласий, то бывшим членам семьи нанимателя (бывшие супруги, вдовы и вдовцы, дети нанимателя, обзаведшиеся собственной семьей и др.) распрей не избежать. Исходя из анализа приведенных норм, а также системного анализа всего ЖК РФ можно утверждать: – бывший член семьи нанимателя имеет такие же права, что и наниматель (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ), в том числе право требовать заключения с ним договора социального найма в порядке и на условиях, предусмотренных гл. 8 ЖК РФ; – бывший член семьи нанимателя самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего (отдельного) договора социального найма (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ); – закон учитывает свободу усмотрения граждан в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора (ст. 1 ЖК РФ); – ЖК РФ не исключает возможности существования отдельного договора найма в одной квартире (ст. 82 ЖК РФ); – самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ); – ЖК РФ не содержит запретов на изменение договоров найма и заключение отдельного договора найма в одной квартире. Памятуя о приоритете норм ГК РФ при отсутствии регулирования той или иной правовой ситуации в ЖК РФ (см. выше: ст. 672 ГК РФ), воспользуемся принципом аналогии закона и положением п. 2 ст. 686 ГК РФ, согласно которому «в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями». Поскольку при изменении договора социального найма (выделение отдельного субъекта) отсутствие согласия других жильцов предполагается, то вполне корректно применить положение п. 2 ст. 686 ГК РФ, порождающее новое правоотношение и понятие – сонаниматели. Таким образом, заключение отдельного договора найма с бывшим членом семьи нанимателя не противоречит основному принципу гражданских правоотношений «разрешено все, что не запрещено», которое сформулировано в п. 1 ч. 1 и пп. 1 п. 2 ч. 1 ст. 8 ГК РФ: гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности; в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Прямо не предусмотренная ЖК РФ возможность заключения отдельного договора социального найма с бывшим членом семьи нанимателя восполнима аналогией с нормой п. 2 ст. 686 ГК РФ. Не противоречит заключение отдельного договора найма и норме ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, которая обязывает бывшего члена семьи нанимателя самостоятельно отвечать по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Споры по поводу изменения договора социального найма должны разрешаться в суде, куда заинтересованное лицо может обратиться с требованием обязать уполномоченный орган заключить отдельный договор социального найма.

Смотрите так же:  Отчетность за 3 квартал 2018 для усн

Отвечали юристы Компании «БАРРИТ & K».

Кроме того, в нашем центре вы можете заказать услугу по регистрации ООО с номинальными учредителями и номинальными директорами.

Ликвидация ст671

Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 — 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Смотрите так же:  Поправки в ук статья 162

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

О плате за жилое помещение см. также раздел VII Жилищного кодекса РФ.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

В соответствии с частью 2 статьи 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Смотрите так же:  Налогу ру заявление на возврат

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Глава 36. Безвозмездное пользование

Статья 689. Договор безвозмездного пользования

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

Статья 690. Ссудодатель

1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование

1. Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению.

2. Вещь предоставляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Статья 692. Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование

Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.

Статья 693. Ответственность за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование

1. Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.

При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

2. Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии.

3. Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.

Статья 694. Права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование

Передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь.

При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Статья 696. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи

Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Статья 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи

Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.

Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования

1. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:

использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

существенно ухудшает состояние вещи;

без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования

1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.

Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

2. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица — ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование.

В случае реорганизации юридического лица — ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

Статья 701. Прекращение договора безвозмездного пользования

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица — ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.