Меню Закрыть

Независимая экспертиза объектов недвижимости

Независимая экспертиза недвижимости

ООО «Защита» оказывает услуги профессиональной оценки жилых и нежилых помещений. Независимая оценка нужна для расчета будущих доходов, рыночной цены либо для использования недвижимости под залог. Также оценка потребуется, если возникают сомнения в корректности расчета налоговых платежей со стороны налоговых органов.

Мы работаем в сфере независимой экспертизы недвижимости долгое время и предлагаем следующий перечень услуг.

Экспертиза объектов недвижимости: стоимость

Факторы определения стоимости объекта недвижимости

При проведении независимой оценки объектов недвижимости учитывается совокупность факторов, влияющих на ее стоимость:

  • Год постройки объекта, износ (для жилых помещений – этажность, наличие лоджий, высота потолков и т.п.).
  • Отдаленность от центра, транспортных узлов.
  • Степень развития инфраструктуры.
  • Степень застройки района.
  • Близость коммуникаций.
  • Наличие подъездных путей.

Вышеперечисленные факторы наиболее серьезно влияют на окончательный расчет стоимости недвижимости, будь это жилое или коммерческое помещение, или промышленное строение.

Вышеперечисленные факторы наиболее серьезно влияют на окончательный расчет стоимости недвижимости, будь это жилое или коммерческое помещение, или промышленное строение.

Цели и задачи, решаемые с помощью независимой оценки

Независимая оценка недвижимости упрощает последующие сделки или мероприятия, в которых участвует объект собственности. К таким операциям относятся:

  • Оформление договора на продажу.
  • Передача объекта в качестве взноса в уставный капитал.
  • Переоценка имущественных активов организации для оптимизации.
  • Разделение имущества между собственниками (наследниками).
  • Заключение договора на страхование объекта.

Эти задачи отражают основные предпосылки проведения независимой оценки. Также собственник может руководствоваться желанием узнать текущий размер активов и другими личными причинами.

Документы, необходимые для проведения экспертизы недвижимости

  • В обязательном порядке нужно свидетельство о праве собственности на объект;
  • Договор купли-продажи, мены или дарения собственности;
  • Технический паспорт на здание, экспликация и план помещения, выданный БТИ;
  • Документы о перепланировках, реконструкциях (при их наличии);
  • Прочие сведения, которые может предоставить собственник.

Независимая экспертиза недвижимости в Москве — ООО «Защита»

На рынке проведения независимой оценки недвижимости в Москве ООО «Защита» выступает, как эксперт в области оценивания коммерческой и частной собственности. Мы делаем доступным большой спектр юридических услуг.

Преимущества нашей компании состоят в наличии высокопрофессиональных экспертов в различных сферах оценки, индивидуальном подходе к каждому случаю и оперативности в решении поставленных задач. Наши специалисты учтут ваши замечания, вам не придется долго ждать – даже сложные объекты будут обследованы и оценены в минимально возможные сроки.

Будем рады Вашим обращениям по телефонам: (495) 795-81-20, (499) 519-03-44 .

Оценка стоимости объектов недвижимости

Услуги независимой оценки стоимости или технического состояния объектов недвижимого имущества для физических и юридических лиц

Оценка арендной платы

Оценка рыночной стоимости арендной платы недвижимостии и составление арендного договора

Оценка коммерческой недвижимости

Независимая оценка коммерческой недвижимости

Оценка для ипотеки

Оценка недвижимости для ипотечного кредитования

Оценка загородной недвижимости

Независимая оценка стоимости загородных домов и другой недвижимости

Оценка квартиры

Независимая оценка рыночной стоимости квартир

Оценка незавершенного строительства

Независимая оценка объектов незавершенного строительства.

Когда нужна оценка недвижимости

Объекты недвижимого имущества в большинстве случаев являются наиболее ценной частью материальных активов предприятий и частных лиц. Своевременная и точная экспертиза — важная процедура, необходимая для эффективного управления собственностью.

Оценка стоимости объектов недвижимости требуется во многих случаях, например, при покупке или продаже имущества. Экспертиза требуется также для установления размера арендной платы, страхования, акционирования предприятий и перераспределения долей между собственниками, получения банковских кредитов.

Определение стоимости недвижимого имущества как самостоятельного объекта гражданского права становится необходимым в следующих случаях:

  • при совершении сделок купли-продажи , в том числе в процессе приватизации или реализации на торгах (аукционах)
  • при передаче объектов недвижимости в аренду или доверительное управление
  • при передаче объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, на инвестиционных условиях
  • при оформлении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал
  • при постановке на баланс или переоценке основных фондов предприятий
  • при разработке инвестиционных проектов и бизнес-планов (как правило, определяется инвестиционная стоимость)
  • при реализации процедур банкротства
  • оценка для целей страхования
  • оценка для целей налогообложения (в том числе при наследовании или дарении недвижимого имущества)
  • и другие.

Оценка недвижимости для налогообложения

Оценка недвижимости для целей налогообложения — одна из востребованных услуг «Архангельского Бюро Оценки» проводится она в следующих случаях:

  • оценка ставки аренды недвижимости
  • при постановке на баланс, снятия с баланса организации
  • оценка любых активов при формальной продаже имущества в рамках группы компаний
  • оценка для налогообложения не является обязательной и может быть инициирована налоговым органом или собственником имущества в случае, если собственник и налоговый орган имеют разные представления о стоимости-ставке аренды (возникновение спора)

Полученные доходы от сдачи в аренду недвижимости, а также ее реализации, являются объектами налогообложения. В случае занижения налоговой базы, а также неуплаты налога Налоговым Кодексом РФ предусмотрена ответственность как для организаций, так и для физических лиц.

Вы столкнулись с необходимостью произвести оценку недвижимости?

Остальные частные случаи, когда возникает необходимость произвести оценку недвижимости описаны в разделах, представленных выше. Наши специалисты всегда готовы ответить на интересующие Вас вопросы — позвоните +7(8182)201–200 или заполните форму обратной связи, указав свой телефон и мы обязательно перезвоним!

Стоимость услуг по оценке недвижимости

Минимальная стоимость услуг из представленных в разделе — 1200 рублей

Оценка коммерческой недвижимости

Независимая оценка коммерческой недвижимости

Оценка стоимости арендной платы

Независимая оценка рыночной стоимости арендной платы

Помощь и консультация юриста в жилищных вопросах

Что произойдет после вашего обращения

Мы вас выслушаем Соберем первичную информацию, ознакомимся с имеющемися документами Разработаем стратегию Сформируем план развития ситуации, рассмотрим пути решения проблемы Соберем документы Подготовим экспертные заключения, оценки или другие необходимые документы Выиграем ваше дело Пойдем в суд и выиграем ваше дело Получим решение и исполнительный лист Самостоятельно заберем решение и исполнительный лист из суда Обеспечим получение компенсации Доведем дело до получения компенсации, возмещения убытков или гонорара

Частые заблуждения клиентов

Специально для сомневающихся, мы подготовили распространенных заблуждения и мифы наших клиентов. Будьте бдительны, юридическая практика и даже выбор юриста не терпят ошибок!

МИФ №1: Вопросы надо решать среди друзей и родственников

У обывателя есть некоторое убеждение в том, что родственники и близкие друзья помогут лучше, а главное дешевле, но юридическая, экспертная и оценочная деятельность — очень разносторонняя и если требуется помощь, то ее должен оказывать юрист специализирующийся в данной конкретной правовой области.

Пример из области медицины. У сильно ноет зуб — нужна врачебная помощь и ответ Вы ищите среди стоматологов. Это правильно! Нашу организацию можно сравнить с больничным учреждением. На каждый вопрос, уникальную жизненную ситуацию — есть эксперт, обладающий достаточной компетенцией, чтобы дать необходимый ответ и решение.

МИФ №2: У «своих» юристов и оценщиков будет дешевле

Допустим свой юрист оказался из этой области, и заточен под вашу проблему. Какие тут камни? Между заказчиком и исполнителем конечно должны быть хорошие доверительные отношения, но не родственные или дружеские. Есть старая поговорка: «Хочешь потерять друга — займи ему денег».

Если специалист по-настоящему профессионал, у него много клиентов и все за деньги и при этом абсолютно нет времени! И тут вы со своей проблемой на родственной ноге. Если денег не возьмет или мало — делать будет в последнюю очередь, Вы же не предъявите претензию, да еще в будете пожизненно обязаны. Но чаще бывает так, что денег возьмут даже больше. В этом случае все равно обязаны, заплатили больше, сломали родственные или дружеские отношения.

МИФ №3: В большой фирме услуги дороже

Очнитесь. Это давно уже не так. В крупных команиях и холдингах производственный процесс налажен по высшему уровню: разделение труда, программное обеспечение, телефония, тысячи пройденных проблемных дорог (кейсов), миллионы рублей, вложенных в оборотку на ЗП, аренду и прочие расходы, унификации процессов.

Где Вы видели, чтобы авто индивидульной сборки стоило дешевле фабричного аналога. Кроме того наша главное конкурентное приемущество — мы берем деньги после выигрыша дела. Да и расходы на наши услуги, как правило, оплачивает проигравшая сторона.

МИФ №4: Фантастические обещания и гарантии результата

Если кто-то обещает фантастические результаты, но деньги требует вперед — остерегайтесь. Не надо верить в сказки и чудесные исцеления. Подобные юристы действительно по какому-то стечению обстоятельств вытаскиваю проигрышные дела, но это 1 из 100 случаев.

В остальных они либо разведут руками, либо вообще трубку больше не возьмут.

Независимая оценка недвижимости в Москве и Московской области

Независимая оценка недвижимости — это последовательность действий, регламентированная законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Говоря об оценке объекта недвижимости, мы всегда подразумеваем определение стоимости определенного права на рассматриваемый объект. В отношении любого объекта, будь то земельный участок, здание, помещение или сооружение, можно выделить три наиболее часто встречающихся в рыночном обороте вида права:

1. Право собственности.
Это наиболее распространенный вид права, когда мы говорим об оценке рыночной стоимости, например, здания, мы подразумеваем стоимость именно права собственности в отношении этого здания.

2. Право владения и пользования.
Это право обычно получает арендатор при заключении договора аренды. Оценка рыночной стоимости права владения и пользования объектом за определенный период времени – это оценка рыночной величины арендной платы за этот период (например, за месяц или год).

Смотрите так же:  Приказ фст россии no 760-э

3. Право аренды.
Право аренды — это совокупность прав и обязательств по арендному договору. Эти права есть как у арендодателя, так и у арендатора, но состав этих прав и, соответственно, их стоимости различны. Право аренды является вещным правом и его рыночная стоимость так же может быть оценена.

Иногда оцениваемый объект может иметь ограничения в использовании или быть обременен правами третьих лиц. Примеры таких обременений — это обременение залогом, сдачей в аренду или земельным сервитутом. Наличие обременения может уменьшать стоимость оцениваемых прав подробнее об обременениях…

Когда нужна оценка стоимости

1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица. Для взноса в уставный капитал правообладатель обязан по закону оценить рыночную стоимость имущества или отдельных прав на него. В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но окончательное решение принимается по согласованию сторон.
Подробнее об оценке вклада в уставный капитал…

2. Совершение сделки купли-продажи. В этой ситуации независимая оценка особенно востребована при совершении сделки между взаимозависимыми (аффилированными) компаниями, отчет оценщика служит подтверждением рыночной цены сделки. Ведь налоговая служба имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.

3. Решение имущественного спора в суде. В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату — на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения — это так называемая «ретро-оценка».
Установление прошлой стоимости имеет свои особенности, подробнее об оценке недвижимости для суда…

4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека). Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости — непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться либо рыночная, либо ликвидационная стоимость объекта недвижимости.
Подробнее об оценке для залога…

5. Страхование. Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества — это взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок, Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать. В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект.
Подробнее об оценке для целей страхования…

6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете. Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта. Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам.
Подробнее о переоценке основных средств…

7. Определение арендной ставки. Независимое подтверждение рыночной величины арендной платы, в основном, требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной или муниципальной собственности, в этом случае независимая оценка арендной платы обязательна в силу закона.
Подробнее об оценке ставки аренды…

Услуги по оценке недвижимости

Наша компания имеет более чем 15-летний успешный опыт оценки различных объектов недвижимого имущества. Мы оказываем квалифицированные профессиональные услуги по независимой оценке зданий, помещений, квартир, долей в квартирах и земельных участков.

При проведении оценки, результаты которой предназначены для иностранных пользователей, мы предлагаем услуги по составлению отчета об оценке на английском языке, по российским или по международным стандартам. Подробнее об оценке для иностранных организаций и составлении отчета на английском…

Мы оцениваем имущественные комплексы крупных предприятий, имеющих недвижимое имущество в разных регионах России. Такая работа выполняется нами в кратчайшие возможные сроки, так как мы обладаем налаженными профессиональными связями с оценщиками недвижимости во всех регионах страны и большим опытом реализации крупных оценочных проектов.

Для объектов, расположенных в пределах Московского региона, мы предлагаем услугу срочной оценки недвижимости в Москве и Московской области. В рамках предоставления этой услуги оценщик выезжает на осмотр объекта в день обращения. Подготовка и сдача отчета об оценке будет проведена в течение двух дней. Стоимость проведения срочной оценки зависит от типа объекта, по всем вопросам звоните: (495) 726-86-74 или отправьте запрос о цене он-лайн:

Необходимые документы

Для проведения оценки обычно требуются следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права. Если право на объект еще не зарегистрировано, то потребуется документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, договор совместного инвестирования в строительство, договор дарения и т.п.)
  • Свидетельство о государственной регистрации права в отношении земельного участка, на котором находится объект, или договор аренды земельного участка, если земля в аренде.
  • Документы, подтверждающие права третьих лиц в отношении объекта (договора, судебные решения и т.д.) – при наличии обременений.

2. Технические документы:

  • Кадастровый или технический паспорт БТИ, с приложением экспликации и поэтажного плана. Если документы БТИ еще не оформлены, то можно предоставить строительную или сметную документацию.
  • Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника – если собственник объекта является юридическим лицом.

Указанные документы предоставляются в копиях, заверенных печатью предприятия и подписью уполномоченного лица. Эти документы служат основным источником информации об объекте и в дальнейшем подшиваются в отчет в качестве приложений.

В некоторых случаях бывает невозможно представить полный комплект документов. Это не является непреодолимым препятствием для проведения оценки. В таких случаях оценку можно провести на основании определенных предположений относительно параметров объекта. Факт отсутствия каких-либо необходимых документов оценщик указывает в отчете, также как и перечень предположений, которые были сделаны. Однако, следует иметь ввиду, что дальнейшее применение такого отчета может быть ограничено.

Оценка недвижимости он-лайн

Быстро рассчитать примерную стоимость объектов недвижимости, расположенных в городе Москве, можно при помощи наших он-лайн калькуляторов.

Внимание: Значение стоимости рассчитывается калькулятором приблизительно, результат является лишь ценовым ориентиром, а не точной величиной стоимости оцениваемого объекта.

Калькуляторы для оценки жилой недвижимости:

Калькуляторы для оценки коммерческой недвижимости:

Если вы хотите попробовать самостоятельно оценить свой объект, то для более подробного ознакомления с существующими подходами и методами оценки рекомендуем посмотреть нашу страницу Оценка стоимости недвижимости на примерах.

Примеры отчетов

В этом разделе приведены примеры отчетов об оценке различных объектов, подготовленные нашими специалистами. Формы отчетов соответствуют стандартам и требованиям, которые действовали на момент составления каждого отчета.

Отчет об оценке помещения: Открыть отчет
Отчет подготовлен с учетом требований закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральных стандартов оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».

Отчет об оценке ставки аренды помещения (арендной платы): Открыть отчет
Отчет подготовлен с учетом требований закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральных стандартов оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».

Отчет об оценке квартиры:
Отчет подготовлен с учетом требований закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральных стандартов оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».
Часть 1
Часть 2
Часть 3
Часть 4

Отчет об оценке доли в квартире:
Отчет подготовлен с учетом требований закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральных стандартов оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».
Часть 1
Часть 2
Часть 3
Часть 4

Вопрос:
Мне нужно провести оценку для суда, но в данный момент я не могу обеспечить доступ оценщика для проведения осмотра. У нас конфликтная ситуация и оценщика просто не пустят на объект. Можно ли провести оценку в такой ситуации?
Ответ:
При наличии документов такую оценку провести можно. Но оценщик будет вынужден сделать достаточно много предположений относительно параметров объекта и его состояния. Ведь если объект нельзя осмотреть, то трудно составить о нем точное представление — это будет слабым местом в отчете. Например, суд может отказать в рассмотрении такого отчета как документа доказательственного значения, такие прецеденты уже были.

Вопрос:
Нужно ли проводить оценку недвижимого имущества при нотариальном оформлении наследства?
Ответ:
В Налоговом кодексе РФ, в ст. 333.25 п.5 сказано: «По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный организациями (органами) или специалистами-оценщиками.» В п.8 той же статьи дано уточнение: «. стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться как организациями, осуществляющими оценку недвижимости, так и организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения.» То есть, в этом случае можно самому выбрать способ оценки — либо в БТИ, либо у независимого оценщика. Как правило, оценка БТИ намного меньше рыночной стоимости.
Подробнее об оценке для нотариуса.

Оценка объектов недвижимости.

Независимая оценка недвижимости Недвижимость, Квадратный метр, как понятие рыночное, имеет свойство изменяться в цене. Иногда довольно трудно вычислить – какова же его реальная стоимость? А ведь этот вопрос ежедневно задают тысячи покупателей и продавцов. Найти ответ им помогает экспертная оценка недвижимости. К слову, на Западе уже давно любая операция с недвижимостью не обходится без участия профессионального оценщика. Оно и понятно: там народ умеет считать деньги. Оценка недвижимости — нахождение стоимости права собственности или аренды для недвижимого имущества: квартир, домов, офисов, зданий, производственных помещений.

Смотрите так же:  Арбитражные суды система задачи и полномочия

Когда может потребоваться оценка недвижимости?

Законодательство предусматривает большое число операций, которые проводятся с использованием недвижимости, и очень часто при этом требуется знать ее актуальную рыночную стоимость. Вот несколько распространенных примеров таких операций: совершение сделок купли-продажи недвижимости или сдача ее в аренду, получение кредита под залог недвижимости, страхование, передача прав собственности в порядке наследования или дарения, внесение имущества в уставной капитал. Это далеко не полный перечень ситуаций, когда нужна оценка недвижимости. Помощь квалифицированных экспертов-оценщиков может понадобиться, если по каким-либо причинам в БТИ нет сведений о балансовой стоимости недвижимости, которые необходимы при юридическом оформлении сделки. Однако следует заметить, что в данном случае далеко не все заинтересованы в объективной (рыночной) оценке недвижимости. Причина хорошо всем известна: часто балансовая стоимость недвижимости, которая указана в документах БТИ, во много раз ниже, чем ее реальная цена. Дело в том, что, определяя балансовую стоимость недвижимости, специалисты БТИ, в отличие от других экспертов-оценщиков, как правило, учитывают не ситуацию на рынке, а степень износа дома, коэффициенты амортизации и т.д. В результате, например, большая квартира в центре города может быть оценена намного ниже, чем однокомнатная в спальном районе.Тем не менее, часто именно заниженную цифру требуют указывать в договорах купли-продажи покупатели недвижимости.

Ведь госпошлину на сделки с недвижимостью еще никто не отменял, а чем меньше указанная в договоре купли-продажи (пускай и фиктивная) цена, тем меньше затрат придется понести при покупке квартиры. Хотя опытные риелторы предупреждают, что, пытаясь сэкономить таким образом сотню-другую, покупатель сильно рискует. Потому что, согласно действующему законодательству, в случае признания сделки недействительной «обе стороны возвращаются в первоначальное положение», то есть продавец получает обратно недвижимость, а покупатель — сумму, которая указана в договоре, и соответственно теряет уже тысячи долларов.

Экспертиза по оценке недвижимости является достаточно непростой процедурой. Оценщик должен обладать серьезной квалификацией и опытом в данной области, профессиональными знаниями по юриспруденции, инженерно-архитектурным, строительным дисциплинам, в совершенстве знать актуальную законодательную базу и тонкости рынка недвижимости. Независимая оценка недвижимости проводится с целью:

* покупки и продажи недвижимости;

* сдачи недвижимости в аренду;

* оценка для целей перевода бухгалтерской отчетности в международные стандарты; отражение статей в бухгалтерской отчетности по их реальной (рыночной) стоимости;

* оценка для получения кредита под залог недвижимости;

* оценка для страхования недвижимости;

* оценка для составления финансовой отчетности;

* оценка для судопроизводства, в случае раздела имущества, конфискации, банкротства;

* оценка для внесения в уставный капитал предприятия;

* оценка для реструктуризации или ликвидации предприятия

* при выделении доли одного из собственников. Независимая экспертно-оценочная организация «ЭКСПЕРТ» оказывает следующие услуги:

* оценка жилой недвижимости (оценка квартиры, коттеджа, индивидуального дома);

* оценка коммерческой недвижимости (оценка офиса, гостиниц, складов и торговых помещений);

* оценка промышленной недвижимости (заводских и фабричных зданий и сооружений);

* оценка земельных участков (в том числе неблагоустроенных);

* оценка незавершенного строительства (любых объектов от свайных полей до сооружений, нуждающихся только во внешней отделке). Специалистами-оценщиками Независимой экспертно-оценочной организации «ЭКСПЕРТ» наработана большая база данных по многим типам зданий и сооружений, созданы методики и накоплен большой опыт работы в области оценки недвижимости. При проведении независимой оценки недвижимости мы учитываем множество факторов (местоположение, наличие и насыщенность инфраструктурой, стоимость прав аренды на землю, техническое состояние здания). Мы предлагаем комплексное обслуживание заказчика: оценить объект силами нашего отдела независимой оценки недвижимости, определить техническое состояние и выдать рекомендации по дальнейшей эксплуатации, а также продаже или аренде недвижимости, обеспечить законность сделок по покупке, продаже и аренде недвижимости и права заказчика силами юридического отдела. В процессе проведения работ наши специалисты помогут идентифицировать недвижимость, уточнить имущественные права на нее, определить масштабы поиска и сбора необходимых данных для оценки недвижимости, определить ограничивающие условия для сделок по продаже и аренде недвижимости. Совместно с Вами мы определим стоимость и сроки проведения работ, рассмотрим всевозможные юридические ограничения прав собственности на объект недвижимости.

При независимой оценке недвижимости учитывается также влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости связанного с этим объектом имущества, оборудования или нематериальных активов. При проведении работ мы учитываем цель и предполагаемое использование результатов определения стоимости объекта. Оценка квартиры Оценка квартиры — один из наиболее популярных вариантов экспертизы в сфере оценки недвижимости. Количество собственников и сделок, совершаемых с жильем, исчисляется миллионами. В каких случаях вам может понадобиться оценка квартиры независимым оценщиком? Во-первых, при покупке или продаже жилья. Но на сегодняшний день это не самая распространенная причина провести независимую оценку недвижимости.

Почему? Процедура купли-продажи, как правило, совершается через риелторское агентство, где не только проведут оценку вашей недвижимости на предмет ее рыночной стоимости, но помогут подобрать варианты, оформят сделку. Несколько чаще собственники обращаются к экспертам, чтобы сделать оценку квартиры для банковского кредитования под залог. Иногда прибегают к оценке недвижимости при имущественных спорах. Вопрос независимой оценки квартиры также встает и при переходе права собственности в порядке дарения, наследования, договора ренты. Совет эксперта совсем не помешает, если вы приобретаете недвижимость, для того, чтобы потом сдавать ее в аренду. Оценщики помогут точно рассчитать, сколько средств еще придется вложить в ремонт и обустройство квартиры, затем сделают выводы насчет рентабельности такой инвестиции. Если в результате окажется, что срок окупаемости недвижимости не будет превышать четырех лет, то это приобретение можно считать выгодным. Как результат оценки недвижимости вы получаете официальный документ с ее обоснованной, объективной рыночной стоимостью. Кроме того, что очень важно, этот документ на законных основаниях можно использовать как доказательство в суде и аргумент в налоговых спорах. Особенности оценки недвижимости Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее. Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости. Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь — доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что: чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше; чем дольше вы получаете доход, тем лучше. Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Оценка стоимости предприятия — это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия. Например, при сделках купли — продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций — инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия — стоимость восстановления; при кредитовании — залоговую стоимость; при ликвидации предприятия — ликвидационную стоимость. При проведении оценки недвижимости необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные (неосязаемые) факторы.

Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками . Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену . чем квартиры, продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании . Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя, с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий «равновесия», т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о «нормальной» (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

* мотивация продавца и покупателя является типичной;

* обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса;

* имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;

* платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом;

* компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот. Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить.

Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории, чем, например, жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики. Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты, находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры. Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования. Не требуется поправок к ценам, если часть стоимости уплачивается продавцом, и это является обычным для данного рынка. Поправки не должны производиться механически, они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования. Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, к примеру, налоговым регулированием. На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования. Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Инвестор так же хотел бы, чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода. Для настоящего инвестора все иные удовольствия, связанные с владением собственностью, не имеет сколько-нибудь существенного значения. Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость, однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость. Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости. Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке. Например, крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену, определенную на основе 9% нормы капитализации. Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью, и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений (внутренняя норма прибыли) на уровне 11% за 20-летний период. В приведенном примере, даже, несмотря на то, что инвестиционная стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли, компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности. Перед тем как приобрести здание, компания обнаруживает, что она может купить 20-летний облигации, выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых. Поскольку облигации более ликвидны, чем торговый центр, вполне вероятно, что инвестиции будут произведены в ценные бумаги. Особенности недвижимости как объекта оценки Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков. Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью. Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

Смотрите так же:  Оценка экспертиза санкт-петербург

* передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

* использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

* продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

* переуступке долговых обязательств;

* передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

* возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

* купле-продаже объектов недвижимости;

* акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

* внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

* дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

* ликвидации объектов недвижимости;

* сдаче недвижимости в аренду;

* уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;

* страховании объектов недвижимости;

* кредитовании под залог объектов недвижимости;

* разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

* исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

Оценка недвижимости при совершении сделок купли-продажи В своей повседневной жизни мы не часто задаемся вопросами — почему данный товар стоит именно столько, что влияет на его стоимость и как эта стоимость может измениться в ближайшее время. Но при совершении сделок купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости нашей недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние.

На бытовом уровне существует представление, что оценка объекта недвижимости — это сравнение его стоимости со стоимостью объектов-аналогов, по которым известны цены совершения сделок купли-продажи. Это, конечно, верно и оценщики называют такой способ оценки сравнительным (или рыночным) подходом к определению стоимости недвижимости. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке недвижимости, по которой есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу. Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже таких объектов недвижимости очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда. Думаю, что читатель сам неоднократно интересовался ценами на квартиры-аналоги для того, чтобы произвести оценку собственной недвижимости. Самым главным в сравнительном подходе является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (т.е. зафиксированные на дату оценки недвижимости) цены купли-продажи. Если сведений о ценах купли-продажи точных аналогов нет (а эта ситуация встречается часто), оценщик, рассматривая объекты-аналоги не полностью идентичные оцениваемому объекту, проводит анализ влияния основных различий на стоимость и вносит соответствующие корректировки для того, чтобы осуществить объективную оценку недвижимости. На примере квартиры это может выглядеть приблизительно так: мне известно, что в моем доме аналогичная квартира была продана за 30000 у.е., но моя квартира находится на первом этаже и не имеет телефона. Сколько стоит моя квартира? Я привел пример очень простой ситуации, в реальности оценщик сопоставляет объекты по очень большому набору параметров и учитывает множество факторов. Среди таких факторов, влияющих на оценку жилой недвижимости, я бы назвал следующие: местоположение, площадь, строительный объем, характеристики основных строительных конструкций и их износ, площадь земельного участка, качество отделки и оборудования, наличие и качество транспортного сообщения, экологическая обстановка, состояние инфраструктуры района.

Совет: при покупке жилой недвижимости и анализе вариантов, обратите пристальное внимание на каждый из перечисленных факторов, дайте оценку (например, по 5-балльной шкале) каждому фактору, поинтересуйтесь стоимостью сопоставимых (т.е. близких по оценке основных факторов) объектов. Такая систематизация поможет Вам понять, каков вклад каждого фактора в стоимость и, приобретая недвижимость, Вы будете ясно представлять — за что именно Вы платите деньги.

Однако сравнительный подход, основные положения которого мы рассмотрели, не является единственным способом оценки недвижимости, кроме него оценщиками используются доходный и затратный подходы, которые рассматривают объект недвижимости с позиций возможного получения доходов или необходимых затрат на строительство нового объекта соответственно. Суть доходного подхода состоит в определении величины тех доходов, которые может принести оцениваемый объект недвижимости при его коммерческом использовании. Если вернуться к примеру с квартирой, то она может быть сдана в аренду, после чего будет приносить доход своему владельцу. Рассчитав будущие доходы, мы сможем произвести оценку недвижимости как инструмента получения прибыли. Это очень важный показатель, так как с его помощью можно строить прогноз изменения цены объекта недвижимости в будущем. Так, если относительные показатели доходности от эксплуатации объекта недвижимости существенно превышают среднюю доходность банковских вкладов, есть основания говорить, что стоимость такого объекта может возрасти. Хотя, отмечу, что рассмотрение только показателя доходности не позволяет делать категорических выводов о возможном изменении стоимости объекта оценки. Совет: покупая недвижимость, обязательно поинтересуйтесь ставками арендной платы на аналогичные объекты. При выборе окончательного варианта сравните их по отношению ставка аренды/стоимость. Чем выше значение этого критерия, тем выгоднее покупка. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости основан на определении величины затрат на строительство нового объекта, идентичного данному. Фактически, в этом случае, оценщик производит расчет всех затрат на строительство, а определив общую величину затрат, получает объективный ценовой ориентир для дальнейшего уточнения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Совет: как альтернативу покупке недвижимости можно рассмотреть вопрос о строительстве аналогичного объекта (конечно, если это возможно) — может оказаться, что построить новый объект выгоднее. Даже если Вы не будете строить объект, а все равно будете покупать его, обязательно оцените, во сколько могло обойтись строительство предыдущему владельцу — это будет хороший аргумент на переговорах о цене. Итак, мы рассмотрели особенности применения трех основных оценочных подходов при оценке недвижимости. Несмотря на краткость изложенного материала и его простоту, здесь были изложены основные принципы и подходы, используемые профессиональными оценщиками при осуществлении оценки недвижимости. Конечно, после прочтения данной статьи, читатель не сможет самостоятельно провести квалифицированную оценочную экспертизу, но взглянуть на проблему определения стоимости недвижимости так, как смотрит на нее профессиональный оценщик или, по крайней мере, обратить внимание на основные факторы, формирующие стоимость недвижимого имущества — сможет.

Совет: при оценке недвижимости, всегда смотрите на нее с трех сторон:

1. По какой цене продаются объекты-аналоги;

2. Какие доходы может принести коммерческое использование объекта недвижимости;

3. Сколько стоит построить аналогичный объект недвижимости заново. Только использование всех трех подходов поможет определить Вам объективную величину стоимости недвижимости. Подчеркнем, что оценку недвижимости может осуществить только профессиональный оценщик.