Меню Закрыть

Продажа квартиры купленной в ипотеку налог

Нужно ли платить налог с продажи купленной в ипотеку в 2014 году квартиры?

Добрый день! Квартира приобретена в ипотеку ( которая погашена) в августе 2014 г, нужно ли платить налог с ее продажи в августе 2018 г., если стоимость ее продажи составляет 1 млн р.?

Ответы юристов (2)

Когда было зарегистрировано право собственности? Если прошло более 3 лет, то налог платить не надо. Если прошло менее 3 лет, то налог не будете платить, если подадите налоговую декларацию, заявив в ней применение имущественного налогового вычета (при цене квартиры не более 1 млн. рублей).

Уточнение клиента

В вашей ситуации уже нужно по дням смотреть. Какого августа зарегистрировано право и какого августа зарегистрирован переход права собственности в связи с продажей?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Вопросы и ответы

Доброго времени суток! В 2008 году заключили договор участия в долевом строительстве, в 2009 оформили св-во о гос.рег. права на собственность квартиры (по 1/2 доле — муж и я) с обременением — ипотека. Квартиру покупали за 3 млн. 600 т.р., в этом году решили продать за 4 млн.р. От продажи квартиры часть суммы — погашаем ипотеку, остальная часть — покупка квартиры. Никаких налоговых вычетов ранее не использовали. Значит, квартира в собственности менее з-х лет. Налог с продажи должен составить 4 000 000 — 3 600 000 = 400 000 * 13% = 52 000? И еще вопрос сумма ипотеки будет учитываться для вычета или только та сумма, которую оплачивали мы?

Вы привели правильный расчет. Общая сумма налога, которую должны заплатить вы и ваш муж составит 52 000 руб. (по 26 000 руб. каждый). Действительно доход от продажи любого имущества (в вашем случае 4 млн. руб.) может быть уменьшен на сумму расходов по его покупке (в вашем случае 3,6 млн. руб.). Сумма расходов равна стоимости квартиры, отраженной в договоре. При этом тот факт, что квартиру вы оплатили должен подтверждаться платежными документами. За счет каких денег квартира была оплачена (собственных средств, банковского кредита и т. д.) в данном случае значения не имеет. Поэтому, если квартира покупалась за счет ипотечного кредита эта сумма будет учтена как расходы на ее покупку. Более подробно о том, как платить налог с продажи квартиры смотрите по ссылке.

Как правильно посчитать налог с продажи квартиры, купленной в ипотеку?

Цена квартиры у застройщика 2 500 000 руб. При ипотечном кредитовании фактически выплачивается банку 3 100 000 руб. В случае если я продаю квартиру до истечения 3 лет владения, налог с продажи будет рассчитываться от разницы между суммой продажи и ценой застройщика или все таки полной оплаченной суммой за квартиру?

Ответы юристов (1)

Если Вы будете продавать квартиру до истечения 3-летнего срока, то Вам выгодно использовать вариант «доход минус расход». Расход в данном случае будет браться из договора с застройщиком, то есть 2 500 000 рублей, а то что Вы фактически выплачиваете 3 100 000 рублей — это проценты за пользование кредитными средствами. Кстати на них Вы можете получить налоговый вычет, также как и с покупки квартиры. Удачи.

Уточнение клиента

23 Июля 2016, 16:07

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Подоходный налог при продаже и покупке квартиры

При продаже квартиры возникает много вопросов, связанных с налогами – кто платит, сколько и когда.

На сегодняшний день человек не должен платить подоходный налог со всей суммы, которую он получил при продаже квартиры, но при условии, что она находилась в собственности более трех лет.

Если же квартира находилась в вашей собственности менее трех лет, из денег, которые вы получили от покупателя, вычитается 1 миллион рублей, а из оставшейся суммы вы платите 13% подоходного налога.

Смотрите так же:  Белкина вН психология раннего и дошкольного детства учебное пособие

Узнать больше о налогах при продаже квартиры вы можете на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет с 29 марта по 1 апреля в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, получить бесплатный билет и распечатать его.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Как было написано выше, продавец полностью освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если она была в его собственности более трех лет. Нет никакой разницы каким образом недвижимость была получена – купили вы ее, получили по наследству или в подарок — все равно срок владения составляет три года.

Кроме того, некоторые категории граждан имеют право на льготу. Уточнить их можно на сайте налоговой инспекции. Чтобы получить льготу необходимо написать заявление в по месту прописки.

Если же квартира была в вашем владении менее трех лет, а ее стоимость превышает 1 миллион рублей, вы будет обязаны заплатить 13% подоходного налога. Даже если вы прожили в квартире десять лет по договору социального найма, а после приватизировали ее, но с этого момента прошло менее трех лет, то при продаже квартиры вам придется заплатить подоходный налог.

В настоящее время покупатель недвижимости имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога от суммы не более 2 миллионов рублей.

Если вы купили квартиру за два и более 1 миллиона рублей, можно написать заявление в налоговую инспекцию с просьбой о налоговом вычете. При действующей налоговой ставке 13% максимально вы можете вернуть 260 тысяч рублей. Но стоит помнить, что такая возможность у человека есть только один раз в жизни.

Если вы купили квартиру, которая стоит меньше 2 миллионов рублей, то освобождение от уплаты налога будет распространятся на размер потраченной суммы.

Кроме того, есть возможность включить в сумму и покупку отделочных материалов, которые понадобились для ремонта новой квартиры. Только не забудьте подтвердить их кассовыми и товарными чеками.

  • свидетельство о регистрации права собственности на жилье
  • договор купли-продажи
  • расписка от продавца о получении денег
  • акт приема – передачи

Пока сумма налога в общей сложности не составит 260 тысяч рублей, вы можете продолжать его возвращать, например, купив еще одну квартиру.

Налоговый вычет может получить только собственник квартиры, то есть если недвижимость куплена совместно, то вычет распространяется пропорционально долям.

Налоговый вычет не предоставляется:

  • жилье для налогоплательщика приобретает работодатель
  • сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками

Узнать больше о налогах при продаже квартиры вы можете на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет с 29 марта по 1 апреля в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, получить бесплатный билет и распечатать его.

Должны ли мы при продаже квартиры, взятой в ипотеку, платить налог?

Добрый вечер,подскажите пожалуйста,если квартира куплена в ипотеку в 2012,в мае 2016 погашена,а в январе 2017 снято обременение,должны ли мы при ее продаже выплачивать государству налог 13%

Ответы юристов (1)

Добрый день! Нет в Вашем случае по истечению трехлетнего срока со дня регистрации Вашего права собственности на приобретенную квартиру Вы освобождаетесь от оплаты налога. Погашение ипотеки, а также снятие обременения с Вашей квартиры не имеет значения, так как 5 летний срок владения недвижимым имуществом для освобождения налога применяется к объектам недвижимости, которые были приобретены после 01.01.2016 года.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

Смотрите так же:  Патент дорожает или нет

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Смотрите так же:  Заявление на валютный перевод сбербанк

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Продажа квартиры,купленной в ипотеку,менее 3 лет в соственности

Здравствуйте!Купили квартиру в сентябре 2013 г в ипотеку.Живём 7 человек.Хотим улучшить условия и купить жильё без ипотеки.Можно ли продать эту 2-х комнатную квартиру,если она в собственности менее 3 лет?

20 Ноября 2014, 14:25 Нина, г. Самара

Ответы юристов (4)

Купили квартиру в сентябре 2013 г в ипотеку.Живём 7 человек.Хотим улучшить условия и купить жильё без ипотеки.Можно ли продать эту 2-х комнатную квартиру, если она в собственности менее 3 лет?

Собственник может распорядиться квартирой независимо от того сколько по времени данная квартира у него в собственности. Но поскольку у вас квартира в залоге у банка (ипотека), то квартира под обременением и на продажу данной квартиры нужно получить согласие банка.

Уточнение клиента

А налог платить придётся?Ведь по закону,если квартира в собственности менее 3 лет,надо платить налог.

20 Ноября 2014, 20:03

Есть вопрос к юристу?

Продать данную квартиру Вы сможете только с согласия залогодержателя, а именно банка, так как квартира находится у него в залоге. Так же при продаже Вам необходимо учесть, что если Вы продаете квартиру за сумму дороже чем ее приобрели, то Вам необходим заплатить налог в размере 13% от этой разницы. Если же куартира оформлена на нескольких человек, то тогда можно воспользоваться налоговым вычетом равный 1 млн. руб. на каждого. Т.е если квартира на 3 чел. и Вы продаете за 4 млн. руб. Вам нужно будет заплатить 130 тыс. руб налога (1 млн. руб *13%).

А налог платить придётся? Ведь по закону, если квартира в собственности менее 3 лет, надо платить налог.

Про налог я Вам указал, что платить нужно, но есть возможность получить налоговый вычет.

Уточнение клиента

Собственников 2 человека-зять(на него оформлена ипотека) и дочь.В квартире проживает 7 человек,но 2 здесь не прописаны.Каким в таком случае будет налог?

20 Ноября 2014, 20:20

Собственников 2 человека-зять(на него оформлена ипотека) и дочь.В квартире проживает 7 человек, но 2 здесь не прописаны.Каким в таком случае будет налог?

Можно либо сделать налоговый вычет на 2 млн. руб. т.е. если продаете квартиру за 3 млн. Вы платите налог от суммы 1 млн. руб. 13% равно 130 тыс. руб.

Либо использовать другую схему, учитывать сумму за которую купили квартиру. например Вы купили квартиру за 2,8 млн. руб. а продаете за 3 млн. руб., то налог надо платить от суммы 200 тыс. руб. 13% т.е. всего 26 тыс. руб.

Уточнение клиента

Т.е.если квартира куплена за 1 950 000 руб.,а продать хотим примерно за 2 300 000 руб.то налог придётся платить с разницы?А оставшаяся сумма ипотеки ни на что не влияет?

20 Ноября 2014, 20:31

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.