Меню Закрыть

Как посчитать налог за продажу квартиры менее 3 лет

Кто обязан сдать декларацию 3 НДФЛ за 2018, 2017 и 2016, когда и в какую инспекцию должна быть предоставлена декларация 3 НДФЛ, как это следует сделать и какие штрафы придется платить если декларация не будет сдана вовремя.

По итогам прошедшего года многие люди обязаны задекларировать свои доходы. Это означает, что в налоговую инспекцию должна быть предоставлена декларация 3-НДФЛ. Если она не будет сдана (или декларация будет представлена не вовремя) налоговики обязаны вас оштрафовать. Расскажем о том, кто и когда обязан подать декларацию, куда и в какие сроки она должна быть сдана, какова ответственность за несвоевременную сдачу документа. Также остановимся на важных особенностях заполнения этого документа.

СОДЕРЖАНИЕ

Кто обязан подать декларацию 3 НДФЛ

Кто обязан подать декларацию, а кто от этой обязанности освобожден? Декларация нужна для того, чтобы определить должен человек платить налог на доходы или нет. В большинстве случаев этот налог удерживается «источником выплаты дохода»». На нем же лежит и обязанность перечислить налог. Для большинства таким «источником» является организация-работодатель, то есть та компания где работает человек. Такие граждане от обязанности сдать декларацию 3-НДФЛ освобождены. Если же вы получили доход налог с которого не был удержан — сдавать декларацию надо.

Все люди, которые обязаны сдать декларацию перечислены в статье 228 Налогового кодекса (цитаты из документа):

Статья 229

1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях . 228 настоящего Кодекса.

Статья 228

.
1) . лица — исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами.
2) . лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, . когда такие доходы не подлежат налогообложению;
3) . лица — налоговые резиденты … получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации. ;
4) . лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами. ;
5) . лица, получающие выигрыши, выплачиваемые организаторами лотерей, тотализаторов и других основанных на риске игр (в том числе с использованием игровых автоматов);
6) . лица, получающие доходы в виде вознаграждения, выплачиваемого им как наследникам авторов произведений науки, литературы, искусства, . изобретений, полезных моделей и промышленных образцов;
7) . лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, … когда такие доходы не подлежат налогообложению;
8) . лица, получающие доходы в виде . переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций».

Итак, есть 8 основных категорий, которые обязаны подать декларацию. Все другие люди, не попадающие ни в одну из них, от такой обязанности освобождены. Хотя они вправе (но не обязаны!) сдать декларацию добровольно и по собственной инициативе. Например, чтобы получить налоговый вычет и вернуть налог, который был удержан налоговым агентом.

На каждой из этих категорий мы останавливаться не будем. Рассмотрим лишь наиболее часто встречающиеся из них.

Внимание!

Обязанность, когда должна быть подана декларация 3 НДФЛ, никак не связана с обязанностью заплатить налог. Государству интересно знать какой доход вы получили и должны ли вы платить налог. По сути вы декларируете свой доход. Вне зависимости от того нужно перечислять налог на доходы или нет. Если вы попадаете в указанные категории декларацию предоставить необходимо даже при условии, что платить налог не нужно.

Декларация при продаже имущества

Продав ЛЮБОЕ имущество вы получаете доход. Таким имуществом, в частности, могут быть: квартира, автомобиль, гараж, земельный участок, дом, нежилое помещение, телевизор, холодильник, стиральная машина и т. д. и т. п.

  • НЕ облагается налогом на доходы при условии, что проданным имуществом вы владели 3 года и больше (по недвижимости, полученной после 1 января 2016 года, этот срок составляет 5 лет). Это предусмотрено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Зачастую срок владения имуществом нужно подтверждать документами. О том, как посчитать 3-х летний срок владения имуществом смотрите по ссылке;
  • облагается налогом на доходы при условии, что проданным имуществом вы владели МЕНЬШЕ 3-х лет. Но при расчете налога вы вправе уменьшить полученный доход на имущественный вычет или расходы, связанные с покупкой проданного имущества. Это предусмотрено ст. 220 Налогового кодекса. Подробнее о том как платить налог с продажи имущества смотрите по ссылке.

В первом случае декларацию по налогу 3-НДФЛ подавать НЕ нужно. Согласно пункту 4 статьи 229 Налогового кодекса в декларации могут не указываться доходы, не облагаемые налогом (в том числе от продажи имущества которым вы владели 3 года и больше), и доходы с которых был удержан налог. Если эти доходы не указываются в декларации, то и декларировать нечего. Хотя вы это можете сделать добровольно и по собственной инициативе. Инспекция обязана декларацию принять.

Пример
Вы продаете машину (или квартиру) которая находилась в вашей собственности больше 3 лет (или 5 лет). Декларацию сдавать не нужно.
———————

Во-втором случае декларацию вы подать обязаны. Вне зависимости от того нужно ли платить налог или нет. Если декларация сдана не будет вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб.

Пример
Вы продаете машину (или квартиру) которая находилась в вашей собственности меньше 3 лет. Вы обязаны сдать декларацию. Продажная стоимость машины (или квартиры) никакого значения не имеет.
———————-

Если в одном и том же году вы продаете несколько объектов имущества (например, 2 квартиры, 3 машины, квартиру и автомобиль, автомобиль и гараж и т. п.), то в декларации указывают доходы лишь по тем из них, которыми вы владели меньше 3 лет (или 5 лет — по недвижимости).

Пример

Ситуация 1
Вы продаете машину за 120 000 руб. и квартиру за 2 865 000 руб. Машиной вы владели меньше 3 лет, квартирой — больше. В декларации указывают доход от продажи машины в сумме 120 000 руб. Доход от продажи квратиры не декларируется.

Ситуация 2
Вы продаете две машины. Первую за 210 000 руб., вторую за 480 000 руб. Первой машиной вы владели меньше 3 лет, второй — больше. В декларации указывают доход от продажи только первой машины (210 000 руб.). Доход от продажи второй машины не декларируется.
———————

Аналогичные правила действуют в отношении имущества, которое вы хоть и получили в собственность, но фактически не видели. Речь идет, например, об обезличенных металлических счетах в банках. Заключая договор с банком вы получаете в собственность определенное количество драгметаллов. Закрывая договор вы их продаете. Поэтому если договор открыт и закрыт (или в рамках этого договора было продано ЛЮБОЕ количество металла) в срок не превышающий 3-х лет вы обязаны подать декларацию по налогу (3-НДФЛ). Причем совершенно не важно получили ли вы доход по этой операции. Декларацию сдают в любом случае.

Пример
Вы открыли обезличенный металлический счет. Никаких операций по счету не было. В следующем году счет был закрыт. При этом вы получили убыток. Декларацию 3 НДФЛ за этот год (год закрытия счета) вы сдать обязаны. В ней указывают доход от реализации драгметалла.
———————

Не удержанный налог

Как мы сказали обычно налог удерживает источник выплаты дохода (например, фирма-работодатель, банк, страховая компания и т. д.). Если налог был удержан полностью сдавать декларацию 3-НДФЛ вы не обязаны. Если налог не был с вас удержан, то такая обязанность у вас есть. Например вы получили доход не деньгами, а имуществом. Скажем вам дали в подарок от организации машину. Если других доходов в этой организации у вас нет и не будет, то она не в состоянии удержать с вас налог (его попросту не с чего удерживать). А сообщить в налоговую инспекцию о том, что доход вами получен — ее прямая обязанность. Соответственно в данном случае у вас возникает обязанность по сдаче декларации 3 НДФЛ. В ней вы должны указать сумму дохода (стоимость машины), сумму налога и, впоследствии, заплатить налог в бюджет самостоятельно.

Доход от другого человека

Доход вы можете и от других людей, которые не считаются «налоговыми агентами» и поэтому удерживать с вас налог не обязаны. Это граждане, которые не зарегистрированы в качестве предпринимателей. Например вы сдаете собственную квартиру в аренду. Соответственно получаете деньги от арендаторов. Налог с вас арендаторы не удерживают. В таком случае вы также обязаны задекларировать сумму дохода, подать декларацию по налогу и заплатить налог самостоятельно. Еще один пример. Вы получили подарок от другого человека, который не является вашим родственникам (любые подарки от близких родственников налогом не облагают по пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса). Поэтому полученный от него доход облагают налогом. Возникает ровно такая же ситуация. Вам необходимо самостоятельно подать декларацию и заплатить налог.

Правда и в первом и во-втором случае врятли кто то будет сообщать в инспекцию о том, что доход вам вообще выплачивался. Во всяком случае у арендатора или дарителя такой обязанности нет. Поэтому в этих случаях обычно декларацию не сдают и налог не платят. Хотя это и нарушает закон.

Смотрите так же:  Адвокат немиров

Добровольная подача декларации

Как мы говорили, если у вас нет обязанности подавать декларацию вы вправе это сделать добровольно. Кроме того, вам придеться это сделать если вы решили получить тот или иной налоговый вычет (вычет на покупку квартиры, на лечение или обучение). Без декларации на вычет вы рассчитывать не можете. О том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

В какие сроки подают декларацию 3 НДФЛ

Декларация 3 НДФЛ должна быть сдана в налоговую инспекцию до 30 апреля (включительно) того года, который следует за годом получения вами декларируемого дохода. Это предусмотрено пунктом 1 статьи 229 Налогового кодекса. Например, вы получили доход от продажи машины. Декларация 3-НДФЛ должна быть подана в период с 1 января по 30 апреля следующего года. Если последний день сдачи декларации (30 апреля) приходится на выходной, то декларацию нужно подать в первый рабочий день после 30 апреля. Это установлено пунктом 7 статьи 6.1 Налогового кодекса. Если вы пропустите этот срок и опоздаете хотя бы на 1 день, считается, что декларация подана не вовремя.

Подать декларацию раньше крайнего срока (например, 1 января, 10 февраля или 15 марта) вы можете на законных основаниях. Декларационная компания (то есть время, отведенное законом на подачу вами и прием налоговой инспекцией декларации 3-НДФЛ) продолжается с 1 января по 30 апреля включительно. Причем если вы сдаете декларацию чтобы получить вычет, лучше это сделать как можно раньше. Время, отведенное налоговой инспекции на проверку декларации, начинает течь именно с этого момента подачи документов. Поэтому чем раньше была подана декларация, тем раньше вам вернут переплаченный налог.

Куда подают декларацию 3 НДФЛ

Декларация 3-НДФЛ предоставляется по месту вашего налогового учета. Таковым считают место вашей постоянной регистрации (прописки по паспорту). Это установлено пунктом 7 статьи 83 Налогового кодекса. Где именно вами был получен декларируемый доход никакого значения не имеет.

Пример

Ситуация 1
Вы прописаны в Москве. Вы сдаете в аренду квартиру, которая находится в Самаре. Декларация должна быть подана в МОСКОВСКУЮ налоговую инспекцию (по месту вашей прописки).

Ситуация 2
Вы прописаны в Самаре, а продали квартиру в Москве. Декларация должна быть подана в САМАРСКУЮ инспекцию (по месту вашей прописки).
———————

Из этого правила есть только одно исключение — если на территории России у вас нет постоянной регистрации (например вы БОМЖ или иностранец). В таком случае вы можете сдать декларацию по месту временного пребывания. Бывают ситуации когда у вас нет и места временного пребывания (например, вы проживаете за границей, а доход получаете в России). В Налоговом кодексе нет указаний как сдавать декларацию в этом случае. Налоговики рекомендуют ее предоставлять по месту нахождения имущества (если вы его продали или сдаете его в аренду).

Узнать номер и адрес вашей инспекции можно воспользовавшись сервисом ФНС России: https://service.nalog.ru/addrno.do. Здесь достаточно указать ваш адрес по месту прописки.

Как подают декларацию 3 НДФЛ

Декларация 3 НДФЛ может быть:

  • сдана вами в инспекцию лично (днем ее предоставления считают день вручения налоговикам);
  • отправлено по почте (днем ее предоставления считают день передачи декларации работнику почты для отправки).

В первом случае (при передаче лично) составьте декларацию в двух экземплярах. Первый отдайте в инспекцию. Второй — останется у вас. При этом потребуйте от сотрудника налоговой инспекции, принимающего декларацию, проставит на вашем экземпляре отметку-штамп о принятии декларации с указанием текущей даты.

Во-втором случае (отправка по почте) отправляйте декларацию ценным письмом с описью вложений и, желательно, с уведомлением о вручении. Обязательно сохраните опись (ее заверяет почтовый работник), почтовую квитанцию об отправке и впоследствии полученное уведомление (если письмо направлялось с уведомлением). Эти документы будут подтверждать факт отправки декларации в налоговую инспекцию и дату такой отправки. Получат налоговики декларацию или нет, не важно. Вы свои обязанности выполнили. В данной ситуации декларация считается сданной в налоговую инспекцию в день ее передаче работнику почты. Это предусмотрено пунктом 4 статьи 80 Налогового кодекса.

Если те или иные расходы вам нужно подтверждать документально, то к декларации прилагают копии нужных документов. Декларацию 3 НДФЛ сдают в налоговую инспекцию (или отправляют по почте) вместе с ними. Не забудьте указать на титульном листе декларации 3-НДФЛ количество листов тех документов, которые к ней прилагаются. Для этого на титульном листе декларации есть специальная ячейка. Кроме того все документы, прилагаемые к декларации, должны быть перечислены в описи.

По какой форме должны быть подана декларация 3-НДФЛ

Декларация должна быть заполнена на специальном бланке. Его форму утверждает Федеральная налоговая служба (ранее утверждал Минфин России). Эта форма периодически меняется. Например форма декларации 3-НДФЛ утверждена:

  • Декларация 3-НДФЛ за 2009 год — Приказом Минфина России от 29.12.2009 № 145н;
  • Декларация 3-НДФЛ за 2010 год — Приказом ФНС России от 25.11.2010 № ММВ-7-3/654;
  • Декларация 3-НДФЛ за 2011 год и Декларация 3-НДФЛ за 2012 год — Приказом ФНС России от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760;
  • Декларация 3-НДФЛ за 2014 год и Декларация 3-НДФЛ за 2013 год — Приказом ФНС России от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760 в редакции Приказа ФНС России от 14.11.2013 г. N ММВ-7-3/501;
  • Декларация 3-НДФЛ за 2016 год и Декларация 3-НДФЛ за 2015 год — Приказом ФНС России от 24.12.2014 № ММВ-7-11/671 в редакции Приказа ФНС России от 25.11.2015 № ММВ-7-11/[email protected]

Бланки деклараций 3-НДФЛ вы можете скачать по ссылкам

Внимание!

Декларацию нужно сдавать по той форме, которая действовала в году за который декларируется доход. Например, вы декларируете доход, полученный в 2016 году. Декларацию сдают по той форме, которая действовала в 2016 году. Если декларация составлена не по той форме (или вы составили ее вообще произвольно) налоговая инспекция должна в приеме этой декларации отказать. Подобная декларация предоставленной НЕ считается.

Пример

Ситуация 1
Человек получил доход, который должен облагаться налогом в 2010 году. Однако декларацию вовремя он не представил. По требованию налоговой инспекции он сдает декларацию лишь в 2012 году. Она должна быть составлена по форме, которая действовала в 2010 году. Эта форма утверждена Приказом ФНС России от 25.11.2010 № ММВ-7-3/654. Декларация сдается по этой форме даже не смотря на тот факт, что в 2012 году она уже не действует.

Ситуация 2
Человек получил доход, который облагается налогом в 2012 году. Декларацию он предоставляет вовремя (то есть до 30 апреля 2013 года). Она должна быть составлена по форме, которая действовала в 2012 году. Эта форма утверждена Приказом ФНС России от 25.11.2010 № ММВ-7-3/760.
———————

Штраф за несданную декларацию 3-НДФЛ

Про штраф за декларацию которую вы НЕ сдали очень хорошо написано в статье 119 Налогового кодекса (цитата):

1. Непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей

Как вы видите есть минимальная и максимальная сумма штрафа. Минимум — 1000 руб. Причем не важно нужно платить налог по декларации или нет. Даже если и нет, за ее несдачу вас оштрафуют по минимуму на 1000 руб. Максимум — 30 процентов неуплаченной суммы налога (разумеется, если обязанность заплатить налог у вас есть).

Пример
Вы были обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Однако она была сдана не вовремя.

Ситуация 1
По декларации сумма налога к уплате составила 183 000 руб. Задержка в подаче декларации составила 10 месяцев.

Расчитаем сумму штрафа. Она составит:
183 000 руб. х 5% х 10 мес. = 91 500 руб.

Максимальный штраф равен:
183 000 руб. х 30% = 54 900 руб.

Сумма рассчитанного штрафа больше его максимальной суммы. Поэтому вас оштрафуют по максимуму на 54 900 руб.

Ситуация 2
По декларации сумма налога к уплате составила 2500 руб. Задержка в подаче декларации составила 2 месяца.

Расcчитаем сумму штрафа. Она составит:
2500 руб. х 5% х 2 мес. = 250 руб.

Максимальный штраф равен:
2500 руб. х 30% = 750 руб.

Минимальный – 1000 руб.

Сумма рассчитанного штрафа меньше его минимальной величины. Поэтому вас оштрафуют по минимуму на 1000 руб.

Ситуация 3
По декларации сумма налога к уплате составила 45 000 руб. Задержка в подаче декларации составила 4 месяца.

Раcсчитаем сумму штрафа. Она составит:
45 000 руб. х 5% х 4 мес. = 9000 руб.

Максимальный штраф равен:
45 000 руб. х 30% = 13 500 руб.

Минимальный – 1000 руб.

Сумма рассчитанного штрафа больше его минимальной, но меньше его максимальной суммы. Поэтому вас оштрафуют на рассчитанную сумму — 9000 руб.

Ситуация 4
По декларации сумма налога к уплате равна нулю. Задержка в подаче декларации составила 9 месяцев. Вас оштрафуют на минимальную сумму – 1000 руб.
———————

Штраф за декларацию 3 НДФЛ, которую вы не обязаны сдавать

Некоторые люди сдают декларацию 3 НДФЛ хотя такой обязанности у них нет. Как они нам пишут — «по инерции». Например, человек продал машину, которой владел больше 3-х лет. У него нет обязанности ни платить налог на доходы, ни сдавать декларацию по нему. В то же время то ли «по инерции», то ли «по привычке» они предоставляют налоговикам декларацию. Причем с запозданием. В результате налоговая инспекция пытается их оштрафовать на минимальную сумму — 1000 руб. Законно ли это? Нет, абсолютно не законно.

Смотрите так же:  Лучший адвокат красноярска отзывы

1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и 228 настоящего Кодекса

Если речь идет об имуществе, доход от которого человек зачем то декларирует, он попадает под статью 228 (в статье 227 — о предпринимателях, нотариусах и адвокатах; в ст. 227.1 — об иностранцах). В этой статье говорится, что под ее действие попадают:

«2) физические лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению»

А в пункте 17.1 статьи 217 кодекса речь как раз и идет о тех людях, которые владеют проданным имуществом 3 года и больше. Вывод — они не являются «налогоплательщиком, указанным в статье 228 настоящего кодекса». Специально для них там сделано исключение. Поэтому сдавать декларацию 3 НДФЛ они не обязаны. А раз так, то их нельзя оштрафовать за ее несвоевременную сдачу.

Аналогичные рассуждения содержит письмо ФНС России от 06.04.2012 № ЕД-3-3/[email protected] Цитата:

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса исчисление и уплату НДФЛ производят физические лица исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Следовательно, физическое лицо, продавшее в 2011 году квартиру, принадлежавшую ему на праве собственности более трех лет, не исчисляет и не уплачивает НДФЛ. В силу действия пункта 1 статьи 229 Кодекса налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и 228 Кодекса.

При этом на основании пункта 4 статьи 229 Кодекса налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 Кодекса. Таким образом, физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.

Документ размещен на официальном сайте ФНС России (http://www.nalog.ru) в разделе » Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами «. Поэтому налоговики ОБЯЗАНЫ выполнять эти правила.

Есть и письмо Минфина России от 26.08.2013 № 03-04-05/34878 в котором сказано то же самое:

«. 2. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Статьей 229 Кодекса определено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со ст. 217 Кодекса. Таким образом, налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи автомобиля, находившегося в собственность налогоплательщика более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию».

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Нужно ли платить налог с продажи квартиры: как использовать налоговый вычет

Сделки с недвижимостью, хоть и происходят нечасто в жизни рядового гражданина, но всегда важно знать ответ на логичный вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры? А также при реализации других жилых объектов и земельных участков.

Многие люди верят слухам и своим догадкам, из-за чего сумма налога в государственную казну при продаже имущества в случае неграмотного оформления сделки может существенно увеличится.

Когда жилье продается, то от покупателя к продавцу переходят деньги. По закону, это приравнивается к доходам, с которых нужно исчислить 13% (для нерезидентов 30%, вычеты и льготы перечисленные ниже для них не действуют). Однако, налог с продажи недвижимости будет зависеть от многих факторов.

Продажа квартир на вторичном рынке

Такие объекты собственности имеют определенное «прошлое» и, как будет видно ниже, их реализация более прозрачна для налоговых органов. Есть несколько ключевых моментов, по которым можно с уверенностью понять: берется ли налог с продажи квартиры в том или ином случае.

Срок владения собственностью

В 2016 году в Налоговый Кодекс по вопросу реализации жилой недвижимости были внесены коррективы. Всех продавцов закон теперь делит на 2 группы в зависимости от даты вступления в собственность:

  • те, у кого право собственности образовалось до 01.01.2016;
  • те, кто стал владельцем недвижимости после 01.01.2016.

Налогообложение физических лиц для первой группы граждан не изменилось: если человек реализовал квартиру, которая числится в собственности свыше 3 лет, то в отношении налогов он может спать спокойно: ничего платить не придется. Причем сумма сделки не принципиальна.

А вот для второй группы этот срок будет теперь составлять 5 лет. Именно столько необходимо будет ожидать новому владельцу недвижимости, чтобы получить возможность продать свое жилье без каких-либо налоговых выплат.

Однако, прежняя норма в 3 года сохраняется и для приобретших недвижимое имущество после 1 января 2016 года при условии, что квартира перешла к собственнику одним из следующих путей:

  • оформление приватизации;
  • через наследование и дарение от близких родственников (супруги, дети, внуки, родные и сводные братья и сестры);
  • в результате передачи недвижимости по договору пожизненной ренты с иждивением.

При иных вариантах (дарение зятю от тещи, получение квартиры при разводе и др.) освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет лишь при владении ею более 5 лет.

Пример 1. Бунша И.В. купил двухкомнатную квартиру 01.03.2014 на вторичном рынке и продал ее 28.03.2017. Период нахождения в собственности свыше 3 лет, право собственности возникло до 01.01.16. Следовательно, налог с продажи квартиры не начисляется. И отчитываться в налоговой инспекции о данной сделке тоже не нужно.

Пример 2. Милославский Ж.И. получил квартиру по дарственной в апреле 2016 года от двоюродного брата и через год реализовал ее. При таком варианте на «поблажки» от государства рассчитывать не стоит: во-первых, срок владения недвижимостью начался после 01.01.2016, а во-вторых, сделка прошла между неблизкими родственниками.

А вот взимается ли налог с продажи такой квартиры, зависит еще от стоимости имущества и возможности применения вычетов. Полное освобождение от налога 13 процентов при такой сделке возможно при реализации квартиры в апреле-мае (это зависит от конкретной даты) 2021 года, то есть через 5 лет.

Законные способы уменьшения НДФЛ

Уменьшить сумму, с которой идет расчет налога с продажи квартиры легально можно при использовании одной из льгот:

  1. имущественный вычет 1 млн руб.;
  2. подтвержденные документами расходы на приобретение этой жилой недвижимости.

Первым вариантом пользуются чаще, когда квартира перешла по наследству или по дарственной, то есть затрат на ее приобретение не было или они были минимальны. А также если стоимость имущества менее 1 млн руб., так как при таких сделках налоговый вычет при продаже квартиры полностью перекроет полученную прибыль.

При реализации двух и более жилых объектов одним собственником в течение 1 календарного года предельная величина вычета в 1 млн. рублей действует в сумме по всему жилью, а не по каждому объекту в-отдельности.

Второй вариант больше подойдет, когда сохранились документы на приобретение квартиры у прежнего владельца. На эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу. Когда человек реализует квартиру по цене меньше той за которую он ее покупал, то прибыли при продаже квартиры не возникает. А значит и налога на доходы не будет. Если же объект был продан по цене выше той, за которую приобретался, то с разницы нужно будет заплатить 13%.

Когда продается нескольких объектов недвижимости, человек должен по всем предоставить документальные расходы, если он выбирает такой вариант льготы. Либо же он может уменьшить вплоть до нуля налог с продажи жилья за счет льготы по вычету, но применимо ко всем объектам.

Воспользоваться в отношении одной квартиры подтвержденными расходами, а в отношении другой вычетом 1 млн.р. за один календарный год не допускается.

Стоит еще отметить, что отдельные категории граждан (инвалиды, чернобыльцы, ветераны ВОВ и др.) в некоторых регионах имеют право дополнительно уменьшить налоговую базу по НДФЛ на 10000 руб.

Пример 3. Тимофеев А.С. приобрел в июне 2015 года однокомнатную квартиру за 1,4 млн руб., а в сентябре 2016 года реализовал ее за 1,5 млн руб. Документы на покупку имущества сохранились. Квартира находилась меньше 3 лет в собственности, и НДФЛ при ее продаже начислится.

В этом случае выгоднее использовать льготу в виде подтвержденных расходов на приобретение квартиры. Базу для 13% налога можно рассчитать как разницу между ценой реализации и ценой покупки 1,5 млн. — 1,4 млн. = 100 000 руб. И с этой суммы берется 13%: 100 тыс. * 0,13 = 13 000 руб. При использовании льготы в виде стандартного вычета сумма НДФЛ будет больше (1,5 млн. — 1 млн.) * 0,13 = 65 000 тыс. руб.

Пример 4. Салмина Е.Т. в мае 2014 как единственная дочь получила в порядке наследования от отца квартиру и комнату в общежитии. В октябре 2016 года она продала оба объекта: квартиру за 1,2 млн руб., а комнату за 850 тыс. руб.

Смотрите так же:  Cal лицензия что это

Чтобы уменьшить НДФЛ Салмина Е.Т. может использовать только налоговый вычет при продаже квартиры и комнаты, то есть суммарно по двум объектам. Расчет налоговой базы производится как сумма выручки по всем объектам за минусом вычета: (1 200 000 + 850 000) — 1 000 000 = 1 050 000 руб., а сам НДФЛ составит 1,05 млн. * 0,13 = 136 500 руб.

Цена продаваемой квартиры и кадастр

Продавцу следует знать, что цена квартиры, прописанная в договоре продажи (именно на него ориентируются налоговики), должна достигать как минимум 70% ее кадастровой стоимости. Эта норма закреплена Налоговым Кодексом. Со временем планируется постепенно повышать этот процент.

Цель нововведения: пресечь уход от налогообложения за счет указания заниженной суммы сделки: ведь раньше стороны могли прописать в договоре любую цифру. Таким способом некоторые «предприимчивые» риелторы легко решали вопрос, как не платить налог с продажи квартиры.

Сейчас же, если налоговая инспекция выявит факт занижения цены, то расчет НДФЛ и возможные вычеты будут вестись именно от 70% кадастровой стоимости квартиры. Узнать ее можно в кадастровой палате по месту нахождения объекта или в интернете на сайте Росреестра.

Пример 5. Астафьев А.Н. получил в январе 2017 года по дарственной квартиру от матери и через месяц продал ее, указав в договоре сумму 980 тыс. руб., а на самом деле получил от покупателя дополнительно «на руки» 430 тыс. руб. под расписку с пометкой «неотделимые улучшения». Казалось бы, квартира продана, имущественный вычет в 1 млн. руб. перекроет всю прибыль, и вопрос нужно ли платить налог, решен, раз НДФЛ равен 0.

Но при проверке налоговики выяснят, что кадастровая стоимость имущества составляет 1,85 млн. руб., следовательно, минимальная цена продажи такой квартиры 1,85 * 0,7 = 1 295 000 руб. В итоге, Астафьеву А.Н., все-таки, придется заплатить государству налог на доход в размере 38 350 руб. = (1 295 000 — 1 000 000) * 0,13.

Условия, влияющие на размер налога с продажи квартир, применимы и к реализации долей в них. Но есть нюансы использования вычета. Когда квартира продается вся как один объект по одному договору, а хозяев у нее несколько, то вычет 1 млн (если его применяют) распределяется пропорционально их долям.

Например, если владельцев 4, то каждый может рассчитывать лишь на льготу в 250 тыс. руб. Чаще всего бывает именно так.

Пример 6. Два брата имеют по 1/2 доли в квартире, полученной по дарственной от дедушки. Через 9 месяцев после владения собственностью они продают ее за 2,4 млн руб. Расходов на приобретение имущества нет, и уменьшить налоговую базу возможно только имущественным вычетом. Его размер составит 500 000 руб. для каждого брата. Сумма НДФЛ к уплате для каждого дольщика рассчитывается так: (2 400 000 / 2 — 500 000) * 0,13 = 91 000 руб.

Однако, собственники могут продать свои доли одному или нескольким покупателям по разным договорам, и тогда каждый из них будет иметь право на вычет 1 млн руб. по своей доле. Многие думают, что таким способом легко решается вопрос: как продать квартиру без налога. Но не каждый покупатель согласится идти на такую сделку, да и у налоговой могут возникнуть вопросы.

Тем не менее, продажа долей как отдельных объектов вполне возможна, в частности, когда у квартиры несколько владельцев, не связанных родственными связями и нетрудно обозначить физические границы доли.

Изменение размера доли

Возможен вариант, когда недвижимость продается целиком, а у одного или нескольких собственников первоначальная доля в квартире была одной, но потом увеличилась. Платится ли налог с продажи квартиры при такой сделке, зависит от момента начала владения изначальной частью имущества. И если при последующей продаже получится, что той изначальной долей хозяин владел свыше 3 лет, а «добавочной» частью – меньше 3 лет, то от уплаты НДФЛ он освобождается.

Пример 7. От отца трем его дочерям в середине 2011 года по наследству досталась четырехкомнатная квартира в равных долях. В 2015 году одна дочь продает свою часть сестрам, а через полгода оставшиеся две хозяйки продают квартиру целиком. Обе дочери будут полностью освобождены от налога 13%, так как период владения первоначальными долями превышает 3 года.

Бывают ситуации, когда у одного из собственников доля во владении более 3 (в будущем 5) лет, а другие получили свои доли недавно. Если цена недвижимости высока и расходов на ее приобретение нет, то можно уменьшить налог при продаже квартиры, указав в договоре распределение дохода: бОльшая его часть пойдет «старому» владельцу, а меньшие части – «новым» хозяевам.

Пример 8. Отец, его брат и сын продают квартиру за 2,8 млн руб. в декабре 2016 года. Отец владеет 8/10 долей с марта 2011 года, то есть свыше 3 лет. Брат и сын стали собственниками 1/10 частей в апреле 2016 года. Прибыль при реализации имущества владельцы распределили следующим образом: отцу – 2,6 млн руб., а сыну и брату по 100 тыс. руб.

Отец освобождается от НДФЛ полностью, а для других продавцов имущественный вычет пропорционально их долям составит 1 млн. руб. * 1/10 = 100 тыс. руб. каждому. Эта величина полностью перекроет полученную прибыль, и подоходный налог будет равняться нулю.

Продажа частных домов и земельных участков

От продажи домов собственники платят столько же процентов в государственную казну, сколько и по квартирам – налог составляет 13%. Все положения по периодам владения и льготам применимы и к этому имуществу.

Но владельцы такой собственности нередко задаются вопросом: возможно ли снизить подоходный налог на продажу дома с земельным участком под ним? Ведь, фактически, это разные объекты недвижимости. Однако, без земли продать дом не получится, поэтому владелец продает все вместе, хотя и при продаже в договоре обычно прописывают отдельно стоимость каждого объекта.

Налог с продажи дома будет исчисляться с суммы, вырученной от реализации дома и земельного участка за минусом вычета. То есть имущественный вычет в 1 млн. руб. (если продавец выбирает этот вариант льготы) действует на оба объекта собственности вместе, а не на каждый по отдельности.

Налог с продажи дома будет меньше в том случае, если земля находилась у хозяина в собственности более 3 лет (в будущем 5). Такая ситуация чаще бывает, когда сначала покупают земельный участок, а уже потом на нем строят жилой дом или дачу, после чего продают. Исчисление срока владения жилым строением будет с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено, а не когда начато строительство.

Возможна ситуация, когда продается земельный участок и недостроенное здание или хозяйственные постройки. Эти объекты уже не относятся к жилой недвижимости, а значит, вычет 1 млн руб. в отношении них не применяется. При такой продаже по закону собственник может воспользоваться вычетом 250 тыс. руб. в отношении всего иного имущества.

Пример 9. Якин К.С. приобрел в феврале 2015 года земельный участок стоимостью 810 тыс. руб. и собирался построить дом. Однако, решил продать недостроенный объект в июле 2016 года. От продажи он получил доход: за землю 920 тыс. руб. и за строение 335 тыс. руб.

В отношении земельного участка можно смело применять льготу в 1 млн руб., и она полностью перекроет полученный доход, а вот по недостроенному дому вычет будет только 250 тыс. руб. Следовательно, оплата 13% налога составит (335 000 — 250 000) * 0,13 = 11 050 тыс. руб.

Продажа квартир в новостройках

На первичном рынке действуют те же условия и льготы, что и для вторичного жилья. Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры, зависит от времени владения, покупной и продажной цены.

Единственное отличие в том, что квартира может быть продана по договору переуступки прав требования (цессии) до оформления ее в собственность. В этом случае ее кадастровая стоимость неизвестна и налоговики будут отталкиваться от цены, прописанной в договоре.

Поэтому, если дольщик продает жилье по цене не выше той, что покупал ее у застройщика, то вопрос как продать квартиру в новостройке без налога для продавца успешно решается. Другое дело, что выбирать объекты для таких сделок следует более тщательно.

Когда платить НДФЛ

Срок уплаты налога (если он будет исчислен) после продажи квартиры и другого имущества – до 15 июля следующего года, после совершения сделки. Оплатить налог нужно через банк по реквизитам, которые можно получить как из декларации, так и посмотрев в их на сайте управления налоговой службы по своему региону.

При этом срок обязательной сдачи декларации 3-НДФЛ наступает раньше: ее нужно сдать до 30 апреля в том, году, который следует за годом получения прибыли от продажи имущества.

Возврат налога при продаже квартиры возможен, если человек в одном и том же календарном году еще и покупает жилье. В этой ситуации также можно снизить сумму уплачиваемого НДФЛ, если применить взаимозачет.

Чтобы понимать, надо ли платить НДФЛ при наличии нескольких сделок купли-продажи, в сложных ситуациях с долями и при ипотечных кредитах лучше проконсультироваться у специалиста.

Если у вас остались какие-либо вопросы, напишите их в комментариях под этим видео, а лучше задавайте в нашей рубрике вопрос-ответ.

Если вам нужна личная консультация или помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ, то смело оставляйте заявку на нашем сайте «Налог-просто!». Мы работаем быстро и с удовольствием!