Меню Закрыть

Экспертиза технического состояния объекта недвижимости

Правила и порядок проведения обследования зданий и сооружений. Дом на века

Пожалуй, каждый собственник заинтересован в том, чтобы его недвижимость находилась в надлежащем состоянии, служила длительное время, была безопасна для работников или жильцов. Именно для этого здания и сооружения подвергают периодическим проверкам — обследованию технического состояния. Процедура обязательна по закону. Однако часто собственники прибегают к ней и на добровольных основах. Она позволяет определить, в каком состоянии находится имущество, и своевременно принять меры по устранению проблем.

Мы поговорим о том, как часто необходимо проводить обследование зданий и сооружений, как проходит эта процедура, и о том, как грамотно выбрать компанию-исполнителя.

Зачем проводится техническое обследование зданий и сооружений

Подобно тому как автомобиль или газовое оборудование нуждается в регулярном техосмотре и ремонте, здания и сооружения должны подвергаться периодической проверке. Задачи обследования аналогичны осмотру техники — убедиться в том, что объект не находится в аварийном состоянии и не подвергает опасности пользователей и окружающих, выявить дефекты, определить необходимость ремонта и/или замены части конструкций.

Определение технического обследования (ТО) дано в ГОСТ Р 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» [1] , который регламентирует порядок процедуры. Вкратце ТО — это комплекс мероприятий по оценке и определению состояния и работоспособности объекта, возможности эксплуатации и реконструкции, выявляющих также необходимость ремонта, восстановления, усиления. Если объект нуждается в ремонте или реконструкции, заключение технического обследования должно дать достаточно информации для проектирования этих работ.

Тот же ГОСТ Р 31937-2011 определяет, в каких случаях необходимо техническое обследование. Условно их можно разделить на три группы:

  • периодические проверки (проводимые регулярно в соответствии с указанным ГОСТом);
  • предупреждающие (есть основания предполагать, что здание нуждается в ремонте);
  • добровольные (по желанию собственника).

Далее мы подробнее рассмотрим этот вопрос и каждую из причин.

Перечень работ в рамках обследования

В ходе ТО зданий и сооружений проверяют состояние частей, наиболее важных для безаварийной эксплуатации здания. С точки зрения ГОСТ Р 31937-2011 [2] таковыми являются: грунт, фундамент, элементы крыши (фермы), стены, колонны, перекрытия, балконы, лестницы и эркеры, стыки и узлы частей конструкции.

Разумеется, каждый тип материала требует индивидуального подхода при обследовании, поэтому перечень работ при оценке дома с деревянным каркасом или каменного здания будет разным. В первом случае специалист постарается выявить наличие трещин в дереве, признаков гниения, прогиба балок, уделит внимание паро- и гидроизоляционным свойствам. При исследовании каменного здания оценщики проверят наличие полостей в кладке, возьмут пробы материала, в лабораторных условиях изучат его влажность и прочность [3] .

Правила обследования зданий

Процедура ТО — достаточно сложная и требует от исполнителя детального знания стандартов оценки и строительства, а также законодательства, поэтому для ее проведения компания должна иметь допуск соответствующей саморегулируемой организации [4,5] .

Периодичность обследования указана в том числе в ГОСТ Р 31937-2011. Согласно документу обследование зданий необходимо проводить:

  • не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию;
  • раз в десять лет при обычных условиях эксплуатации и раз в пять лет для зданий, которые (полностью или их часть) подвержены неблагоприятным факторам — например, функционируют в условиях повышенной влажности, в сейсмически активных районах и т.п.;
  • по окончании нормативного срока эксплуатации;
  • при обнаружении дефектов и деформаций;
  • после аварий и стихийных бедствий;
  • при изменении назначения постройки;
  • по предписанию надзорных органов;
  • по желанию собственника [6] .

Порядок проведения процедуры

Обследования зданий и сооружений можно условно разделить на три этапа.

На подготовительном этапе эксперты изучают всю имеющуюся документацию: проект здания, техпаспорт, поэтажные планы, результаты прошлых обследований, в том числе геологических исследований грунта, иную документацию. Задача экспертов — получить максимально полное представление о конструкции объекта, условиях его эксплуатации и возможных «слабых местах» здания. На этом же этапе создают и согласовывают с заказчиком техническое задание на выполнение работ.

Предварительное (визуальное) обследование

На этом этапе специалисты осматривают здание, проверяют наличие визуально заметных дефектов, например трещин бетонных стен и основания, повреждений фундамента. На основании предварительного обследования принимается решение о необходимости следующих этапов.

Детальное (инструментальное) обследование

Если на первых двух этапах были выявлены повреждения, дефекты конструкций, проблемы с грунтом и т.д. в ход идет специальное оборудование неразрушающего контроля, которым измеряют показатели прочности, толщину и другие параметры материалов, при необходимости также осуществляют лабораторные и геодезические исследования.

Результаты обследования

После проведения процедуры ТО компания-исполнитель передает заказчику документы, форма которых определена ГОСТ Р 31937-2011 [7] . Первой и основной частью результатов является заключение. Оно должно содержать сведения об объекте (адрес, статус, этажность, тип, информация о собственности, о компаниях, проводивших проектирование и строительство и т.п.), а также основные параметры, выявленные в ходе исследования: крен, период основного тона собственных колебаний и, главное — категория технического состояния.

Категория может быть одной из четырех:

  • нормативное техническое состояние;
  • работоспособное состояние;
  • ограниченно работоспособное состояние;
  • аварийное состояние.

Первые две категории позволяют эксплуатировать здание без ограничений и проведения дополнительных работ. Присвоение третьей обязывает собственника принять меры по устранению выявленных проблем. При четвертой категории эксплуатация здания запрещена. Также при выявлении существенных дефектов, которые могут привести к обрушению здания, оценщик обязан сразу сообщить о таком факте собственнику и в органы исполнительной власти и строительного надзора [8] .

Помимо заключения определенной формы, исполнитель должен передать заказчику пакет приложений. В него входят схемы, чертежи и фото объекта (в том числе обнаруженных повреждений), описание местности, грунтов, состояния и конструкций здания, выявленных дефектов и их возможных причин. При присвоении зданию третьей категории технического состояния исполнитель должен составить техническое задание на усиление конструкции.

Обследование технического состояния зданий и сооружений — процедура, которая помогает своевременно выявить недостатки и повреждения недвижимости. Ошибки при проведении оценки могут привести к тому, что конструкция здания не будет своевременно усилена. В результате объект в дальнейшем потребует серьезных вложений в капитальный ремонт, реконструкцию или вовсе придет в аварийное состояние.

Как выбрать компанию для проведения обследования технического состояния зданий и сооружений

Рассказывает генеральный директор ООО «ПСУ-5» Евгений Павлович Бурдиенко:

«Процедура обследования здания законодательно отнесена к работам, влияющим на безопасность объектов строительства [9] . Компания, выдающая заключение, должна гарантировать правильность своих выводов.

Поэтому мы рекомендуем собственникам выбирать крупную компанию-подрядчика «с именем», которая имеет большой опыт и срок работы, портфолио соответствующих работ, сертифицированных специалистов. Так, например, наша компания входит в пятерку ведущих организаций по России, занимающихся обследованием сооружений любой сложности. В «ПСУ-5» трудится 38 опытнейших специалистов.

Следует обратить внимание на наличие у фирмы допуска СРО, оборудования неразрушающего контроля — так, у нас, к примеру, 25 позиций — и, желательно, собственной лицензированной лаборатории, которая проведет исследование материалов. Также следует помнить, что оборудование должно регулярно проходить поверку и, конечно, иметь соответствующие акты».

P.S. Информацию об услуге обследования технического состояния здания, цены и примеры работ можно посмотреть на сайте www.obsledovanie-zdaniy-moskva.psu-5.ru.

  • 1 http://docs.cntd.ru/document/1200100941
  • 2 http://docs.cntd.ru/document/1200100941
  • 3 http://docs.cntd.ru/document/1200100941
  • 4 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/f651879e0acd4680a6fdc29f983536624055cbcc/ ст.47
  • 5 http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=126349&fld=134&dst=100103,0&rnd=0.9875343358761616#0 п.12 ч.2
  • 6 http://docs.cntd.ru/document/1200100941
  • 7 http://docs.cntd.ru/document/1200100941
  • 8 http://docs.cntd.ru/document/1200100941 п.4.8
  • 9 http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=126349&fld=134&dst=100103,0&rnd=0.9875343358761616#0

Техническое обследование жилых зданий и сооружений помогает своевременно выявить недостатки и повреждения недвижимости.

Обследование зданий и сооружений рекомендуется проводить в следующих случаях:

  • перед реконструкцией;
  • перед капитальным ремонтом;
  • перед покупкой недвижимости;
  • при возникновении деформаций;
  • для предоставления документов в суд;
  • если объект попал в зону строительства.

Этапы проведения работ по обследованию.

При комплексном обследовании недвижимости изучают акустические и теплоизоляционные свойства здания, а также состояние коммуникаций.

Смотрите так же:  Алматы защита прав потребителей

В результате обследовательских работ заказчик получает:

  • детальное описание объекта;
  • комплект рабочих чертежей;
  • фотофиксацию;
  • карту дефектов здания;
  • поверочные расчеты;
  • выводы и рекомендации.

Подробнее.

При выборе подрядчика для обследования технического состояния здания рекомендуется обращать внимание на репутацию компании и на наличие соответствующих разрешений, в частности, допуска СРО.

Не за­бы­вай­те так­же о до­пол­ни­тель­ных ис­сле­до­ва­ни­ях, ко­то­рые не вхо­дят в стан­дарт­ную услу­гу об­сле­до­ва­ния зда­ний. На­при­мер, теп­ло­ви­зи­он­ное ис­сле­до­ва­ние по­мо­жет сэко­но­мить на элек­три­чест­ве, об­сле­до­ва­ние труб во­до­снаб­же­ния, га­зо­про­во­да, элек­троп­ро­вод­ки по­зво­лит оце­нить из­нос и без­опас­ность ком­му­ни­ка­ций.

Строительно-техническая экспертиза: назначение, порядок проведения и оформления заключения

Строительный контроль: какие услуги входят в строительный надзор и кто их оказывает?

Особенности обмера строительных конструкций и помещений

© 2017 АО «Аргументы и Факты» Генеральный директор Руслан Новиков. Главный редактор еженедельника «Аргументы и Факты» Игорь Черняк. Директор по развитию цифрового направления и новым медиа АиФ.ru Денис Халаимов. Шеф-редактор сайта АиФ.ru Владимир Шушкин.

Техническое обследование зданий и сооружений — задача первоочередной важности

Проведение технического обследования здания может быть необходимо при анализе состояния объекта и планировании дальнейших действий. По его результатам выдается заключение, включающее в себя:

  • описание выявленных дефектов и нарушений;
  • поясняющие фотоматериалы;
  • ссылки на требования строительных норм;
  • расчетную часть;
  • экспертные рекомендации и решения.

Подробнее о процедуре.

Техническое обследование жилых зданий и сооружений — возможность своевременно выявить недостатки и повреждения недвижимости.

Стоимость работ по обследованию зданий во многом зависит от сложности объекта.

Экспертная оценка технического состояния здания незаменима при проведении перепланировки, реконструкции, модернизации или ремонта объекта.

Регулярное обследование состояния инженерных систем — возможность избежать непредвиденных аварийных ситуаций и дорогостоящего ремонта.

Доверяйте проведение технического обследования компаниям, имеющим солидное портфолио и необходимые сертификаты.

Техническое обследование зданий — мероприятие, которое рано или поздно требуется каждому строению. Эта мера необходима для того, чтобы определить, нуждается ли постройка в капитальном ремонте или реконструкции, насколько она безопасна и соответствует ли всем требованиям.

Общая характеристика работ

Даже самое прочное здание со временем ветшает, но как определить, какие именно элементы находятся в критическом состоянии и требуют ремонта? Не специалисту увидеть признаки старения постройки невозможно. Это работа профессионалов, проводящих обследование сооружений.

Требования к обследованию зданий четко прописаны в межгосударственном стандарте «ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Главная задача подобных проверок — установление фактического состояния конструкций, обнаружение дефектов, повреждений и оценка эксплуатационной надежности строения.

Техническое обследование зданий проводится строго в определенной последовательности, которая включает в себя несколько этапов — от изучения проектно-технической документации и проверки технических паспортов до визуального осмотра, обмеров и взятия проб. В некоторых случаях также требуется изучение геологического и гидрогеологического состояния участка, на котором возведено здание.

Когда и зачем нужны услуги комплексного обследования сооружения?

Периодичность таких обследований обусловлена типом и назначением постройки, но их нередко проводят и внепланово — особенно в тех случаях, когда очевидно, что объект находится в аварийном состоянии или владелец намерен начать реконструкцию. Первое техническое обследование зданий проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию, а последующие — не реже одного раза в десять лет. Исключение составляют постройки, функционирующие в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района более 7 баллов) — их следует проверять раз в пять лет. Для уникальных зданий и сооружений устанавливается постоянный режим мониторинга.

Но большинство собственников разумно предпочитает проводить обследование зданий регулярно, в целях профилактики. И такой подход вполне обоснован — пренебрежение этими правилами нередко приводит к трагедиям. В новостях часто появляются сюжеты об обрушении построек, которые на первый взгляд казались вполне надежными и безопасными.

При обследовании зданий уделяется особое внимание фундаментам, стенам, колоннам, перекрытиям, балконам, эркерам и лестницам, а также узлам сопряжения конструкций — именно эти места являются слабыми точками любой постройки.

Категории технического состояния зданий и сооружений

По итогам обследования дается оценка технического состояния зданий. Она выносится на основании результатов обследования и поверочных расчетов. В итоге постройка относится к находящейся:

  • в нормативном техническом состоянии;
  • в работоспособном состоянии;
  • в ограниченно работоспособном состоянии;
  • в аварийном состоянии.

Для конструкций, зданий и сооружений, находящихся в нормативном техническом и работоспособном состояниях, эксплуатация возможна без ограничений, однако во втором случае может быть установлено требование по периодическому обследованию. При ограниченно работоспособном состоянии сооружений необходимо проведение мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и последующее проведение мониторинга.

Этапы технического обследования

Строительное обследование здания очень условно можно разделить на три этапа:

  • подготовительные работы;
  • визуальное обследование;
  • инструментальные замеры.

Первый этап заключается в сборе и подготовке данных, необходимых для установления объемов и видов работ. Изучается техническая документация здания, инженерно-геологические условия, результаты предыдущих обследований, а также вся информация об уже проведенных ремонтах и реконструкциях.

Затем, на втором этапе, производится предварительный осмотр объекта, во время которого оцениваются условия и особенности его эксплуатации, определяется возможность доступа к конструкциям и выявляются участки с наибольшей степенью износа. Все эти меры позволяют точно определить программу работ и необходимость дополнительных исследований, которые проводятся в тех случаях, когда обнаруживаются дефекты, снижающие прочность конструкции.

Третий этап — это инструментальное обследование здания, во время которого проводится детальная проверка и тестирование конструкций и инженерных сетей сооружения. Для этого применяют самые разнообразные методы: механический (выявление зависимости прочности материалов от других их свойств), лабораторный (анализ проб материалов), физический (замеры при помощи специального оборудования). Осуществляется тщательный обмер здания и анализируются причины возникновения дефектов.

На основании всех полученных данных проводятся точные расчеты, дающие возможность определить степень износа и сформировать полное описание состояния постройки.

В итоге заказчик получает исчерпывающий технический отчет, который состоит из графической и текстовой части. В текстовой части описывается весь комплекс проведенных работ, а графическая часть содержит проектные листы и планы здания, рекомендуемые технические решения для устранения дефектов, фотографии объекта и копию лицензии компании, проводившей строительное обследование здания. Этот пакет документов потребуется для проведения всех последующих проверок, а также для предоставления органам государственного строительного надзора.

Стоимость работ

Цена обследования зданий рассчитывается индивидуально. Эта цифра зависит от многих факторов, и в первую очередь — от цели исследований и площади постройки. Стоимость обследования строений включает в себя цену проведения обмерно-исследовательских и инженерно-конструкторских работ, мероприятий по обследованию строительных конструкций и лабораторных испытаний строительных материалов. При формировании цены учитываются также факторы, осложняющие выполнение обследований.

Кому доверить работы по техническому обследованию?

Рассказывает Генеральный директор ПСУ-5 Евгений Павлович Бурдиенко:

«Если вы заказываете техническое обследование зданий и сооружений грамотным специалистам, они предоставляют детальный отчет, предлагают решения выявленных проблем, выдают официальное техническое заключение, которое при необходимости можно будет использовать в суде. ПСУ-5 использует современное оборудование, позволяющее быстро и наверняка выявлять скрытые дефекты постройки здания и сооружений. Наряду с классическими методами технического обследования, мы проводим электромагнитное сканирование железобетонных конструкций, проверяем их прочностные характеристики неразрушающими методами, делаем 3D-сканирование объектов. У нас заказывали техническое обследование своих объектов такие организации, как Парк Горького, Центральный спортивный клуб Армии, Департамент городского имущества города Москвы по жилищным вопросам, Мосгортранс, Высшая школа экономики. Объектами обследования могут быть как здания и сооружения полностью, так и отдельные их элементы — фундаменты, фасады, балконы, колонны, кровля, балки и т.д.».

Оценка технического состояния – установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом.

В каких целях проводится:

• Техническое обследование зданий перед реконструкцией, капитальным ремонтом, покупкой, залогом;

• Техническое обследование и последующая фиксация технического состояния зданий, прилегающих к зоне будущей застройки (реконструкции);

• Экспертиза несущей способности – обследование отдельных конструкций для определения возможности их дальнейшей эксплуатации и несущей способности.

Смотрите так же:  Куда пожаловаться на клопов

Оценка технического состояния здания предназначена для качественного и количественного определения свойств и текущего состояния строительных объектов. Помимо этого, техническое обследование зданий позволяет изучить процессы, протекающие в конструкциях и основаниях зданий, выявляет фактические эксплуатационные свойства материалов конструкций этих зданий и анализирует их соответствие техническим требованиям. Оценка технического состояния зданий позволяет прогнозировать изменение их эксплуатационных свойств во времени и предусматривать меры по защите элементов зданий, предотвращая тем самым аварийные ситуации. В случае аварий, когда происходит полное или частичное разрушение конструкции, может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Чтобы ответить на вопросы, которые ставит суд или орган дознания проводится техническое обследование разрушенного здания.

Подобная экспертиза строительных объектов целесообразна в следующих случаях:

• Предоставление данных о техническом состоянии реконструируемого объекта для разработки проекта реконструкции.

• Предоставление данных о техническом состоянии помещений, подлежащих перепланировке.

• Намечается выполнение капитального ремонта объекта.

• Определение возможности дальнейшей эксплуатации зданий, получивших повреждения в результате воздействия внешних факторов. Ответы на вопросы, поставленные перед судебно-строительной экспертизой.

• Принятие решения о целесообразности возобновления строительства незавершённого объекта по результатам оценки его текущего технического состояния.

• Установление возможности последующего использования здания при появлении в процессе эксплуатации неравномерной осадки, изломов и трещин в фундаменте и стенах, деформаций, других видимых дефектов.

• Проверка технического состояния объекта во время внеочередного или планового осмотра.

• Оценка реальности цены приобретаемого объекта недвижимости с точки зрения его технического состояния.

• Установление текущего состояния и проведение обмерных работ для легализации самовольно построенного здания.

• Оценка технического состояния приобретаемой недвижимости.

По результатам всего комплекса данной строительной инженерно-технической экспертизы составляется подробное техническое заключение. В нем на основании полученных данных измерений, наблюдений, результатов экспертизы строительных материалов, проведенных расчетов предоставлена объективная информация о текущем техническом состоянии изучаемого строительного объекта.

Специалисты психологи и психологи-педагоги осуществляют психологическое консультирование населения, по различным вопросам, а так же проводят психологические экспертизы профпригодности, психодиагностику детей и подростков.

АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ ПРОФИ» проводит оценку движимого и недвижимого имущества в кратчайшие сроки и по приемлемым ценам.

Определение технического состояния

Определение технического состояния строительных объектов начинается с обследования их технического состояния и проводится специалистами ООО «Международное агентство строительная экспертиза и оценка «Независимость», как правило, в три связанных между собой этапа:

  • подготовка к проведению обследования;
  • предварительное (визуальное) обследование;
  • детальное (инструментальное) обследование.

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.

Экспертами производится внешний осмотр строительных конструкций, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производятся в соответствии с требованиями п.8.2.1 СП 13-102-2003. Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.

Целью технического обследования здания или сооружения является:

  • Выявление повреждений и деформаций.
  • Определение прочностных характеристик конструкций здания.
  • Перспективная оценка состояния и эксплуатационных качеств при обследовании конструкций здания.

Часто проводится экспертиза несущей способности отдельных элементов зданий и сооружений: фундаментов, межэтажных перекрытий, ригелей, колонн, ферм, балок и пр. Делается это путем идентификации и поверочных расчетов данных конструкций.

Прежде всего, необходимость технического обследования конструкций здания вызвана следующими причинами:

  • — Перед реконструкцией здания, когда предполагается увеличение нагрузок на перекрытия и другие несущие конструкции.
  • Перепланировка помещения, перед проведением которой экспертное обследование конструкций обязательно.
  • При признаках усиления деформаций (искривление плит перекрытий, трещины в стенах, изменение геометрии кровли, осадка или выпучивание фундамента и т.п.).
  • В ходе капитального ремонта, когда намечается замена несущих конструкций (например, сгнивших деревянных перекрытий в зданиях исторической застройки).
  • В результате стихийных бедствий и техногенных катастроф.
  • Требуется усиление фундамента.
  • Перед возобновлением работ на незавершенном строительстве.
  • Мониторинг состояния зданий при плановых и внеплановых осмотрах.
  • Обследование объекта недвижимости перед сменой собственника.
  • При составлении исполнительной документации либо чертежей.

По результатам технического обследования строительных конструкций зданий и сооружений составляется Заключение экспертизы (Технический отчет), который предоставляется Заказчику.

Обследование технического состояния здания

Обследование технического состояния здания – процедура комплексная, включающая в себя целый ряд моментов, таких как:

  • испытание конструкций здания;
  • анализ состояния грунтов;
  • установление эксплуатационных свойств конструкций;
  • оценивание необходимости проведения ремонта или реконструкции;
  • установление причин возникновения дефектов в сооружении и т.д.

Нужно отметить, что с каждым годом заказов на проведение обследования зданий и сооружений становится все больше и больше, что связано с физическим износом зданий, необходимостью реконструкции или надстройки, а также со сменой собственника объекта недвижимости.

Износ зданий и сооружений, а также отдельных конструкций приводит к снижению их несущей способности. Вовремя проведенное обследование технического состояния сооружений позволяет выявить причины появления дефектов, а также вывести эксплуатационные характеристики здания на новый уровень.

Сейчас учреждений, предлагающих услуги по проведению обследования состояния зданий множество. Конечно же, выбирая экспертную организацию, нужно обращать внимание на те фирмы, специалисты которых обладают знаниями в области проведения технологических процессов, как, например, сотрудники АНО «Центр Строительных Экспертиз».

Наши преимущества:

  • Более 10 лет успешной практики. Квалифицированные и независимые эксперты с высшим профильным техническим образованием.
  • Современное оборудование, которое позволяет значительно сократить время проведение исследования.
  • Судебная практика. При необходимости аргументированная защита своего заключения на заседании суда.
  • Региональные представительства по всей территории РФ

Главная цель экспертизы – определение готовности здания к полной или ограниченной эксплуатации.

В целом, обследование технического состояния здания требуется в следующих случаях:

  • при выявлении в конструкции повреждений;
  • при перерыве в строительстве (свыше года);
  • перед проведением реконструкции здания;
  • после аварий;
  • при необходимости изменения эксплуатационного назначения здания.

Существуют определенные этапы проведения экспертизы состояния здания:

  • визуальный осмотр сооружения;
  • общее обследование здания (предварительное), с целью определения общего состояния здания;
  • детальная экспертиза здания, в ходе которой оцениваются его характеристики;
  • испытание прочности конструкций;
  • выявление конструкций с дефектами, повреждениями;
  • рекомендации по устранению обнаруженных дефектов;
  • назначение необходимых мероприятий для того, чтобы здание отвечало всем требованиям эксплуатации.

Если дефекты в конструкциях будут выявлены уже на этапе предварительного осмотра, эксперт должен составить рекомендации по их устранению и по обеспечению безопасности людей, присутствующих на данном объекте.

Специалисты АНО «Центр Строительных Экспертиз» помогут определиться с объемом и составом необходимых к проведению работ, руководствуясь техническим заданием, полученным от клиента, а также требованиями, предусмотренными действующим законодательством.

Помимо технического задания и нормативных документов, эксперт обязан ознакомиться с проектной документацией: чертежами, результатами инженерно-геологических изысканий. Этот этап в работе обязателен, поскольку позволяет в дальнейшем определиться с причинами появления дефектов.

Перечислим некоторые из технических документов, с которыми знакомится эксперт:

  • паспорт здания;
  • строительные чертежи;
  • все имеющиеся акты приемки сооружения;
  • тех. журнал, отражающий особенности эксплуатации здания;
  • акты на проведение скрытых работ;
  • различные сертификаты, отчеты и т.п.

Хотелось бы отдельно осветить такой вопрос как обследование технического состояния конструкций. Поговорим об обследовании каменных, бетонных, железобетонных и металлических конструкций.

Характеристики, которые устанавливает специалист в ходе обследования для каменных конструкций, служат:

  • оценка качества выполнения кладки;
  • вид камней;
  • вид раствора;
  • размеры конструкции (длина, ширина, высота);
  • прочность арматуры;
  • морозостойкость и прочность камней.
Смотрите так же:  Налог ип 2018г

При обследовании бетонных конструкций определяют:

  • размеры конструкции;
  • проницаемость и прочность бетона;
  • морозостойкость бетона.

Когда специалист исследует железобетонную конструкцию, он обращает внимание на:

  • размеры;
  • разновидность арматуры;
  • состояние стыков и узлов;
  • физические характеристики бетона.

Как правило, прочностные свойства бетона определяют, когда:

  • В представленной документации отсутствуют сведения о прочности бетона
  • Обнаружена неправильная кладка материала
  • Конструкция в целом могла быть подвержена определенному воздействию, которое могло привести к возникновению трещин или коррозии
  • При изменении назначения эксплуатации

Во всех других случаях вышеперечисленные характеристики могут быть взяты из проектной документации.

Зачастую на бетонные и железобетонные конструкции при строительстве наносят лакокрасочное покрытие. При оценке состояния конструкции специалист непременно анализирует и качество данного покрытия. Он проверяет наличие или отсутствие:

  • отслоения покрытия;
  • растрескивания покрытия;
  • пузырьков;
  • коррозии покрытия.

Затем определяется размер поврежденной поверхности, который выражается в процентном соотношении к общей площади покрытой лаком поверхности конструкции.

Кроме того, эксперт обязательно проверит, нет ли на бетонной поверхности влажных участков. Если таковые имеются, определит их размер и причину возникновения.

После проведения визуального обследования составляется так называемая карта дефектов с детальной классификацией, что позволяет оценить состояние конструкции в целом.

Когда оценивают состояние металлических конструкций, обязательно производится контроль таких параметров, как:

  • размеры конструкции;
  • сопротивление металла;
  • изменение характеристик металла при колебании температур;
  • состав сварочных швов и т.д.

По итогам проведения обследования специалист АНО «Центр Строительных Экспертиз» составит заключение, в котором будут содержаться результаты экспертизы о техническом состоянии сооружения. Подобное заключение позволит не только описать техническое состояние объекта, но и выявить необходимость проведения ремонтных работ.

Оценка технического состояния объектов недвижимости, обследование строительных конструкций

Техническое обследование объекта строительства — это комплекс исследовательских мероприятий, целью которых является экспертиза строительных работ, устанавливающая фактическое техническое состояние и эксплуатационные качества исследуемого объекта. Экспертиза технического состояния объектов недвижимости включает в себя обнаружение дефектов конструкций и выявление причин их возникновения посредством испытаний строительных конструкций здания, оценку целесообразности реконструкции или ремонта, выяснение причин аварий и их последствий, прогнозирование технического состояния объекта на основе анализа текущего состояния здания.

Для проведения грамотной технической экспертизы объекта капитального строительства необходимо тщательно изучить проектную документацию, проанализировать применяемые конструктивные и технологические решения, а также их соответствие строительным нормам и правилам (СНИП), государственным стандартам (ГОСТ) и техническим условиям проекта.

Узнайте подробности об услугах по проведению технического обследования состояния объектов недвижимости — оставьте Вашу заявку на сайте или позвоните нам по телефону +7 (495) 646-8517 .

Этапы обследования технического состояния зданий и сооружений

Мероприятия по обследованию технического состояния зданий, сооружений или строительных конструкций проводятся в два этапа:

    Визуальное обследование — предварительная экспертная оценка технического состояния здания или сооружения
    После этапа ознакомления с проектной и исполнительной документацией необходимо провести визуальное (предварительное) обследование объекта строительства. Целью визуального обследования является первичная диагностика и ориентировочная оценка качества СМР, а именно, технического состояния здания и строительных конструкций в целом по внешним признакам: проводятся контрольно-измерительные работы по проверке строительных работ, в частности, геометрических показателей здания и строительных конструкций, выполняются обмерочные чертежи и фотофиксация объекта и конструктивных элементов, уточняется конструктивный план здания, выявляются видимые дефекты и повреждения конструкций, обосновывается целесообразность дальнейшего детально-инструментального обследования.

При выполнении работ на данном этапе используются простейшие контрольно-измерительные приборы: уровень, отвес, рулетка и т.п. На этапе визуального обследования объекта строительства необходимо выявить имеющиеся отклонения от данных проектной документации в вопросах определения объемов строительно-монтажных работ, применения обоснованных конструктивных и технологических решений. Определяются задачи и объемы детально-инструментального обследование, составляется программа, разрабатывается техническое задание.

Детально-инструментальное обследование — измерительные работы по уточнению параметров строительных конструкций и элементов
Данные работы проводятся с целью окончательного и точного определения технического состояния здания и его конструктивных элементов на основании сравнительного анализа данных проектной и исполнительной документации с результатами проверочных расчетов конструкций, проведения геологических изысканий и геодезических работ, результатов испытаний проб материалов и физико-механических свойств строительных материалов.

Составляются графические документы (планы, развернутые чертежи поврежденных узлов и конструкций), проводится фотофиксация выявленных дефектов и повреждений, составляются их эскизы и уточненные схемы, рассчитываются фактические нагрузки и воздействия на здания / сооружения, рассчитывается изменение эксплуатационных параметров (влажность, герметичность, звуконепроницаемость и т.п.) относительно проектных показателей, проверяются расчеты несущей способности и эксплуатационных характеристик здания или сооружения, а также строительных конструкций и элементов, при необходимости берутся пробы материалов и проводятся их испытания, а также назначаются геологические изыскания.

Важнейшей задачей проводимых мероприятий по техническому обследованию объекта строительства является выявление отклонений от проектной документации и нарушений при производстве строительно-монтажных работ. Тщательный анализ показателей визуального и детального обследований объекта строительства, полученных в результате изучения данных проектной и исполнительной документации, проведенных контрольно-измерительных работ, инженерно-геологических изысканий, испытаний проб используемых строительных материалов, позволит дать обоснованную оценку нанесенного ущерба.

Аварийная оценка недвижимости, анализ ущерба объекта капитального строительства

Аварийное состояние объекта характеризуется степенью технического состояния, при котором несущая способность и эксплуатационные характеристики здания или сооружения снижены более чем на 50%, и имеется опасность обрушения здания или отдельных его конструкций.

Проверка технического состояния здания или сооружения с целью определения причиненного ущерба проводится в следующих случаях:

  • выявление значительных дефектов и повреждений строительных конструкций, возникших в процессе строительства или эксплуатации здания или сооружения
  • завершение установленных сроков эксплуатации здания или сооружения, моральный износ
  • возобновление незавершенного строительства
  • смена эксплуатационного назначения здания или сооружения
  • возникновение внешних влияний на строительные конструкции, не учтенных при выполнении проектных работ (коррозийное воздействие грунтовых вод, повышение/понижение температуры, уровня влажности, действие агрессивной среды и т.п.)
  • ремонт или реконструкция здания или сооружения
  • выявление повреждений, причиненных зданию или сооружению в результате техногенных аварий, природных стихийных бедствий, военных действий или диверсий

По результатам проведенных мероприятий определяется степень технического состояния объекта капитального строительства (ОКС) в зависимости от уровня его эксплуатационной надежности по трем категориям:

  • Удовлетворительное состояние — дальнейшая эксплуатация здания или сооружения возможна без ограничений
  • Неудовлетворительное состояние — необходимо снизить эксплуатационные нагрузки на здание или сооружение до начала ремонтных работ
  • Аварийное состояние — дальнейшая эксплуатация здания или сооружения невозможна ввиду опасности его обрушения

Анализ количественных и качественных показателей ущерба, нанесенного зданию или сооружению, позволяет установить причины возникновения повреждений и дефектов строительных конструкций и здания в целом. В рамках оценки технического состояния объекта недвижимости могут быть дополнительно проведены следующие проверки:

  • Корректность выполненных расчетных показателей и надежность проектной документации в целом
    Необходимо проверить соответствие проектной документации действующим требованиям правил и норм строительного производства (СНиП), оценить целесообразность выбранных проектных и технологических решений, выявить возможные ошибки при расчете уровня нагрузок и механических воздействий на конструкции здания или сооружения, проверить правильность оценки условий эксплуатации.

    Качество производства строительно-монтажных работ
    Необходимо установить соответствие применяемых строительных материалов и конструкций заявленным в проектной документации, провести экспертизу качества произведенных строительно-монтажных работ, выявить отклонения от норм и требований строительного производства, определить обоснованность выбора конструктивных методов строительства, проверить наличие контроля за качеством производства, квалификацию производственного персонала.

  • Соблюдение правил технической эксплуатации здания или сооружения
    Необходимо проверить здание или сооружение на соответствие эксплуатационным требованиям, определить уровень превышения фактических нагрузок на здание или конструктивные элементы по сравнению с проектными показателями, установить наличие контроля за техническим состоянием здания, периодичность проведения ремонтных работ и их качество, выявить факты эксплуатации здания с имеющимися дефектами.

Мероприятия по техническому обследованию объекта строительства и установлению соответствия объемов и качества проводимых строительно-монтажных работ данным проектной документации можно проводить на любом из этапов производства этих работ, что позволит своевременно выявить нарушения и устранить причины их возникновения, снизив тем самым себестоимость строительных работ.

За более подробной информацией об оценке технического состояния объектов недвижимости и строительства мы просим Вас обращаться в офис консалтинговой компании Swiss Consulting Partners.