Меню Закрыть

Порядок приобретения жилых помещений в собственность граждан

Статья 36. Условия приобретения жилого помещения по договору купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств

Статья 36. Условия приобретения жилого помещения по договору купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств

1. В соответствии с договором купли-продажи и при условии внесения всей выкупной стоимости за счет собственных и заемных (кредитных) средств жилое помещение оформляется в собственность гражданина-заемщика.

2. Граждане, которые приобрели с помощью города Москвы жилые помещения по договору купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств, обязаны в срок не позднее одного месяца с момента оформления их права собственности на указанные жилые помещения освободить и передать городу Москве в установленном порядке ранее занимаемые жилые помещения, за исключением случаев приобретения жилых помещений в дополнение к занимаемым жилым помещениям.

3. В случае отказа от освобождения ранее занимаемых жилых помещений либо совершения действий, препятствующих их освобождению, решение о предоставлении жилого помещения по договору купли-продажи подлежит отмене, а договор купли-продажи жилого помещения, заключенный с городом Москвой, подлежит расторжению. При этом внесенные гражданами в бюджет города Москвы средства возвращаются им из бюджета города Москвы в полном объеме.

Глава 3. Порядок оформления передачи жилых помещений в собственность граждан (п.п. 32 — 34)

Глава 3. Порядок оформления передачи жилых помещений в собственность граждан

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

32. Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

— заявление установленного образца (приложение N 1) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми членами семьи, достигшими 14-летнего возраста;

— заявление (Приложения N 2, 3, 4) от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, не желающих принимать участие в приватизации жилого помещения, о согласии на передачу его в собственность других членов семьи;

— документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

— справки на всех участников приватизации о подтверждении неиспользованного права на приватизацию жилых помещений, выдаваемые по месту регистрации на территории Российской Федерации с 4 июля 1991 года, а на территории Республики Крым — с 21 марта 2014 года;

— копии паспортов всех членов семьи, достигших 14-летнего возраста, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении;

— копии свидетельств о рождении несовершеннолетних детей, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении;

— в случае отказа опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних детей от включение в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение — разрешение органов опеки об исключении несовершеннолетних детей из числа участников приватизации жилой площади;

— в случае приватизации жилого помещения, в котором проживают исключительно несовершеннолетние дети — разрешение органов опеки на приватизацию данных жилых помещений;

— технический паспорт на приватизируемое жилое помещение (при наличии).

Подписи граждан на заявлениях удостоверяются уполномоченными должностными лицами Администрации города Симферополя Республики Крым, или в нотариальном порядке.

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

34. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлению граждан в 2-х месячный срок со дня подачи документов.

Основания приобретения гражданами жилых помещений в собственность

Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений (жилых домов).

В соответствии с российским законодательством граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в товариществах собственников жилья;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям*.

Важной новеллой является указание в ст. 19 Закона о том, что «не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан». Эта норма направлена на усиление охраны прав нанимателей, собственников отдельных квартир, членов их семей от неправомерного ущемления их жилищных прав.

Представляется, что такой запрет должен действовать не только в случаях продажи, но и в других случаях отчуждения (или сноса) заселенных квартир и домов [например, когда жилой дом, пригодный для проживания, переоборудуется в служебное (нежилое) здание – под офисы, конторы, мастерские, для размещения аппаратов учреждений, ведомств и т. п.]. В настоящее время ЖК РСФСР предусматривает выселение нанимателей из таких домов без их согласия, что зачастую связано с ущемлением жилищных интересов граждан.

Наличие различных способов (оснований) возникновения права собственности граждан на жилые дома (жилые помещения) вызывает необходимость остановиться на рассмотрении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имеющих наиболее широкое распространение на практике, характерных для жилищного права.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ). Эти правомочия собственники приобретенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.

Ниже дается характеристика некоторым наиболее важным основаниям возникновения права собственности граждан на жилые помещения.

Учет граждан, желающих приобрести жилые помещения в собственность в домах государственного и муниципального жилищного фонда, за исключением приобретения на аукционах, производится в порядке, установленном для предоставления жилых.

Приобретение гражданами занимаемых ими жилых помещений в собственность. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды.

К числу важнейших оснований приобретения гражданином жилья в частную собственность относится приватизация занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

2. Какие действия предпринимаются в этих случаях со стороны граждан? Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы

4.1. Общая характеристика форм и способов приобретения жилых помещений в собственность

Граждане могут улучшить свои жилищные условия пу­тем приобретения в собственность жилья в домах государ­ственного и муниципального жилищного фонда.

Форма приобретения может быть как возмездной, так и безвозмездной.

Под способом же подразумеваются правовые основания и условия совершения сделок по отчуждению и приобрете­нию жилплощади. К ним можно отнести договорные, иные способы (например, наследование).

В свою очередь, договорные способы могут быть возмез­дными и безвозмездными (договор дарения). К особому спо­собу возникновения права собственности можно отнести индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое в основном силами и средствами самих застройщиков.

Исходя из практической значимости, выделим следую­щие способы возникновения права собственности на жили­ще:

а) договор купли-продажи жилья;

б) приватизация жилых помещений в домах государствен­ного, муниципального жилого фонда;

в) членство в жилищных, жилищно-строительных коо­перативах;

г) приобретение и реализация государственных жилищ­ных сертификатов;

д) коллективное и индивидуальное жилищное строитель­ство1.

Правомочия собственника жилья — владение, пользование и распоряжение, естественно, значительно шире соответству­ющих прав нанимателя по договору найма жилого помещения. Особенно это касается распоряжения жильем. Они обладают правами продажи, мены, дарения и т.п. После смерти соб­ственника помещение переходит к наследникам по основани­ям и в порядке, предусмотренным наследственным правом.

Однако перечисленные права не безграничны. Более того, действующее гражданское законодательство предусматривает весьма существенные ограничения прав как владения и пользования, так и распоряжения жильем. Связаны они глав­ным образом с установлением особого правового режима жилого фонда — — целевого использования жилья для про­живания граждан. Собственник владеет, пользуется и рас­поряжается принадлежащим ему жилищем в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ).

Следовательно, все правомочия собственника жилья долж­ны быть непосредственно связаны с удовлетворением жилищ­ных потребностей граждан. Поэтому, в принципе, недопусти­мо размещение в жилых домах промышленных производств, торговых точек, социально-культурных объектов.

Согласно ст. 127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в лич­ной собственности жилой дом (часть дома), пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей. Члены семьи собственника жилого дома (ст. 53 ЖК) вправе наравне с ним пользоваться помещением в доме, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования сохра­няется за этими лицами и в случае, если семейные отноше­ния с собственником жилого дома прекращены, т.е. при раз­воде супругов, проживающих в одном доме, нельзя ставить вопрос о безусловном выселении супруга-несобственника, даже если последний не внес материальных средств на строи-

1 Другие способы, как-то: наследование, договоры ренты, дарения, мены жилья, безвозмездная передача жилой площади общественными, коопера­тивными организациями (в порядке приватизации), специально не рассмат­риваются из-за их практической неактуальности. Вместе с тем некоторые воп­росы, связанные с такими способами, будут затронуты при освещении ряда параграфов этой главы.

Смотрите так же:  Нотариус на щукинская

тельство этого дома. Он может проживать в доме на правах нанимателя (что является особенно важным для защиты прав людей, проживающих в индивидуальных домах в сельской местности).

Таким образом, к отношениям между собственником дома и бывшими членами его семьи применяются правила договора найма жилого помещения (ст. 131 — 137 ЖК РСФСР).

Граждане, имеющие в личной собственности жилой дом, обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке и чистоте придомовую территорию.

В целом правовой режим жилья, принадлежащего граж­данам на праве собственности, характеризуется общими признаками, связанными с правомочиями владения, пользо­вания и распоряжения

Вместе с тем имеются различия в правовом режиме жило­го дома, коттеджа и отдельных квартир в многоквартирных домах. Собственнику квартиры наряду с ней принадлежит так-ке доля в праве собственности на общее имущество, т.е. та- ^и-лое здание, иные объекты недвижимости, где отдельные час­ти, предназначенные для жилых или иных целей (помеще­ния), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных обра­зований — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Доля домовладельца в праве общей собственности соот­ветственно определяет его долю в общем объеме платежей на содержание и ремонт имущества, в других расходах.

На практике возникли вопросы относительно обязательно­сти участия собственников в таких товариществах. В постанов­лении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. «По делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и пп. 2 и 3 ст. 43 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах соб­ственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» отмечено: «Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых рас­ходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь товарище­ство собственников жилья не вправе нарушать права до­мовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользо­ванию общей долевой собственностью только для членов то­варищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, вы­ходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управ­лению кондоминиумом и его эксплуатации»1.

Следует иметь в виду, что действие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на кондоминиумы, создаваемые в процессе строительства и ре­конструкции, а также на все товарищества домовладельцев,

1 Собрание законодательства РФ. 1998. № 15. Ст. 1734. 164

жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперати­вы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы од­ним членом, иные объединения собственников недвижи­мости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квар­тирами и общим имуществом жилого дома1.

Несмотря на эти и другие разъяснения, на практике не­мало противоречий в вопросах регистрации функциониро­вания кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества; в частности по передаче земельных участков и регистрации кондоминиума вместе с землей2.

Право собственности граждан на жилые помещения и особенности его возникновения и осуществления. Способы приобретения права собственности. Правовое положение членов семьи собственника.

Предшествовавшие ГК РФ кодифицированные акты гражданского законодательства не содержали специальной главы, посвященной праву собственности граждан на жилые помещения. Данное обстоятельство, как отмечает П.В.

По мере преобразования отечественной экономики и осознания законодателем социальной значимости жилого помещения как особого объекта права собственности, в действующем законодательстве появляется Гл. 18 ГК РФ.

Отметим, что в Проекте ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а

также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее

Проект) глава, посвященная праву собственности на жилые помещения, теряет свой самостоятельный статус, будучи замененной, по замыслу разработчиков, главой 19.4, посвященной правовому регулированию права собственности на помещения.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственнику принадлежит традиционная триада вещных прав по владению, пользованию и распоряжению, однако заранее определен предел правомочий, указанием на целевое назначение жилых помещений.

Субъектами право собственности на жилые помещения могут выступать, как физические, так и юридические лица, публично-правовые образования. Однако характер правомочий, в зависимости от характера субъекта права собственности существенным образом дифференцируется. Если граждане вправе использовать жилые помещения как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица — только для сдачи по договору найма либо аренды.

Категория собственности на жилье является одной из фундаментальных, существенным образом сближая жилищное право с гражданским. В данной связи и способы возникновения права собственности на жилые помещения во много схожи с известными гражданскому законодательству первоначальными и производными способами приобретения права собственности.

Действующий ЖК РФ в ст. 10 ЖК РФ закрепляет основания

возникновения жилищных прав и обязанностей. Ранее в ст.19, утратившего в

настоящее время Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» , была закреплена гарантия права граждан а приобретения жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

А) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении пред- приятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

Б) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков; [17] [18]

В) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

Г) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

Д) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Во многом, указанные способы возникновения права собственности на жилье остаются актуальными и по настоящее время.

Особое внимание необходимо обратить на правовой статус членов семьи собственника, которые имеют право пользования жилым помещением наряду с собственником. Кроме того, члены семьи собственника вправе самостоятельно реализовать право на защиту от всяких нарушений со стороны третьих лиц, создающих препятствия в пользования жилым помещением. Данное обстоятельство свидетельствует о вещной природе данного права, обладая свойством абсолютной защиты.

Среди положительных аспектов, предлагаемого проекта внесения изменений в ГК РФ является закрепление вещной природы прав членов семьи собственника. В частности, согласно ст.298.3 Проекта лены семьи собственника, определяемые в соответствии с жилищным законодательством, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на праве социального пользовладения (статья 302.7).

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Законодатель оставляет пространство для судебного усмотрения в вопросе о признания иных лиц в качестве членов семьи собственника, Согласно п.11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации»[19] для признания иных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (статья 55 ГПК РФ). Кроме того, судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения.

По общему правилу переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Глава 5. Приобретение жилых помещений в собственность

1. Право собственности граждан на жилые помещения
2. Строительство жилых помещений
3. Приобретение жилых помещений по безвозмездным субсидиям. Государственные жилищные сертификаты
4. Участие в жилищно-накопительных кооперативах
5. Распоряжение жилыми помещениями. Особенности сделок с жилыми помещениями
6. Приватизация жилых помещений
7. Наследование жилых помещений

1. Право собственности граждан на жилые помещения

Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК РФ). Гражданин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей. Таким образом, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).
Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК РФ).
Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.
Основания возникновения права собственности на жилые помещения. Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение — это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.
Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:
— первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);
— производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего — по договору с ним).
К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:
— создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);
— при определенных условиях — самовольная постройка;
— приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.
К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:
— на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
— в порядке наследования после смерти гражданина;
— в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;
— в порядке приватизации жилых помещений.
Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц — несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам (nemo plus juris ad alienum transferre potest, quam ipso ha-bet).
Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.
Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).
Первоначальные способы приобретения права собственности. К числу данных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.
Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна (см. ст. 130 ГК РФ). С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.
Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.
Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо — владелец). Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.
Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.
Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.
Производные способы приобретения права собственности. При таких способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах — купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.
При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Смотрите так же:  Исковое заявление в суд гпк

Приобретение гражданами жилых помещений в частную собственность

Общие положения о праве частной собственности на жилье

Постоянное пользование жилыми помещениями возможно не только на основе их найма, но и в результате приобретения их на праве собственности [1] . В ГК РФ содержатся нормы, посвященные праву собственности (гл. 13–16 и 18–20), которые распространяются и на правоотношения, возникающие в жилищной сфере. Из положений, содержащихся в указанных нормах ГК РФ, особенно важны следующие:

  • а) субъектами жилищных правоотношений (собственниками) могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ);
  • б) собственнику принадлежат три правомочия (ст. 209 ГК РФ):
    • – владение – реальное обладание жильем;
    • – пользование – извлечение из жилья пользы, выгоды, доходов. Это полномочие ограничено законом: жилье должно использоваться только для проживания граждан, размещение в нем промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ);
    • – распоряжение – право собственника жилья определить его юридическую судьбу – продать, подарить, обменять и т.д.

Передача собственником жилья любого из трех или даже всех трех правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу;

  • в) собственник жилья свободно осуществляет свои правомочия, однако они могут быть ограничены законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ);
  • г) переход права собственности на жилье не влияет на права

граждан, проживающих в нем;

  • д) количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничены (ст. 213 ГК РФ);
  • е) частная собственность (собственность граждан и юридических лиц) подразделяется на индивидуальную и общую.

Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более лиц. Этот вид собственности делится на два подвида: общую совместную собственность (размер долей заранее не определен, но считается равным). Такой режим применяется к жилью супругов, приобретенному на общие средства, если это положение не изменено брачным договором (ст. 256 ГК РФ). Распоряжение жильем осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 246 ГК РФ). На эту собственность может быть установлена долевая собственность по решению суда либо по соглашению участников собственности. При невозможности выдела доли жилья в натуре выделяющийся собственник жилья имеет право на компенсацию его доли в денежном выражении (ст. 252 ГК РФ).

Смотрите так же:  Как узнать готов ли сертификат на материнский капитал

Вторым подвидом общей собственности является общая долевая собственность, при которой каждому из собственников одного жилья заранее определена часть в праве собственности. Соглашением всех участников может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в создание жилья. Владение и пользование таким жильем осуществляются по соглашению всех его участников либо в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ). При возмездном отчуждении своей доли одним из участников этой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки. В случае нарушения этого права любой другой участник вправе потребовать в судебном порядке перевода на него правомочий покупателя в течение трех месяцев (ст. 250 ГК РФ).

Согласно Федеральному закону от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ «О внесении изменения в статью 24 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» была изменена процедура и сроки регистрации сделок при продаже доли в праве общей собственности, в том числе в коммунальных квартирах. В соответствии с новым порядком при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Особое внимание на указанный Закон следует обратить, в частности, тем, кто владеет частью дома или участка в сельской местности, например в Московской области или близлежащих областях. Порядок, существовавший до принятия Федерального закона от 5 марта 2001 г., нередко создавал тупиковую ситуацию и не позволял владельцам долей собственности выделить свою долю из общей собственности и продать ее. Сейчас этот порядок существенно облегчен;

  • ж) право самостоятельно приобретать и отчуждать жилье возникает лишь у дееспособных лиц. Лишение дееспособности гражданина влечет следующие последствия: все сделки с принадлежащим ему жильем совершает опекун, он же несет ответственность за вред, причиненный жилью подопечным;
  • з) право частной собственности на жилье у граждан возникает по различным основаниям. Эти основания можно разделить на два вида: основания, по которым собственность на жилье возникает за плату, и основания, по которым собственность возникает бесплатно.

Возмездно приобретается жилье в собственность граждан путем:

  • – покупки, в том числе на публичных торгах и на аукционе [2] ;
  • – выплаты полной суммы пая в ЖСК (ЖК);
  • – мены занимаемого жилого помещения на другое;
  • – ренты постоянной и пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;
  • – выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;
  • – жилищного строительства жилого помещения.

Основания безвозмездного приобретения жилья в собственность граждан следующие:

  • – приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного, муниципального, ведомственного жилищного фонда;
  • – вступление в наследство;
  • – получение жилья в дар;
  • – истечение срока приобретательной давности на занимаемое чужое жилое помещение;
  • – получение жилищных сертификатов.

Наиболее сложно осуществимым способом безвозмездного приобретения жилого помещения является наследование [3] .

Определенное место в процессе приобретения жилья занимают вопросы о кредитах и субсидиях, предоставляемых под строительство и покупку жилья, а также ипотека.

  • [1] О праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение см.: Свердлык Г. Л. Право собственности и другие вещные права на жилое помещение // Жилищное право. 2008. № 8. С. 32–48.
  • [2] Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли- продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Утверждена приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233.
  • [3] Подробнее об этом см.: Карпухин Д. В. Наследование жилых помещений: правоохранительные аспекты проблемы // Жилищное право. 2009. № 9. С. 110; Макаров С.Ю. Принятие наследства: особенности правоприменительной практики // Жилищное право. 2007. № 7. С. 52–72; Блинков О. Е., Никульский С. Е. Наследование пая жилищного кооператива: теоретические и практические проблемы конкуренции общих и специальных норм // Нотариус. 2007. № 3. С. 11–13.