Меню Закрыть

Договор строительного подряда цена

Цена договора строительного подряда

При заключении договора строительного подряда стороны в первую очередь определяют цену работ. Для определения цены работы рассчитывают сметную стоимость строительства. В нее входят стоимость материалов, оборудования, оплата труда рабочих и вознаграждение подрядчика.

В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан вести строительство и выполнять связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Смету, как правило, разрабатывает подрядчик. В ней на основе проектных данных он рассчитывает стоимость строительства. Здесь же в соответствии с п. 1 ст. 746 ГК РФ учитывается и размер вознаграждения подрядчика.

Согласованную сторонами цену строительства фиксируют в отдельном пункте договора строительного подряда. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 ГК РФ.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.

Цена работы может быть приблизительной (открытой) или твердой, в соответствии с п. 4 ст. 709 ГК РФ. Если в договоре не указано, какая определена цена, то считается, что это твердая цена.

Твердая цена не изменяется в течение всего периода строительства. Поэтому она увязывается с конкретным сроком выполнения работ. Разница между этой ценой и фактической стоимостью строительства является доходом застройщика. Потому он заинтересован в снижении расходов по строительству. Однако мероприятия по снижению расходов не должны ухудшать качество работ и материалов.

В случае же превышения фактической стоимости строительства над твердой ценой подрядчик погашает разницу за счет собственных средств.

Твердая договорная цена может устанавливаться в результате проведения открытых подрядных торгов или в пределах утвержденных смет на строительство. Также эта цена может определяться на основе сметы ранее построенного аналогичного объекта с учетом текущего уровня цен, для чего используют коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства.

Основанием для определения твердой цены обычно является сметная стоимость строительства объекта (работ), рассчитанная в базисном уровне цен. А затем она пересчитывается с помощью специальных коэффициентов, которые устанавливают региональные центры по ценообразованию в строительстве.

Важным моментом здесь является то, что при заключении договоров подряда на объекты, которые строятся за счет бюджета или целевых внебюджетных фондов, стоимость работ определяется, как правило, в твердой цене.

Открытая договорная цена уточняется в ходе строительства, поскольку появляются затраты, которые первоначально в цене договора не учитывались. Это может быть связано с изменением цен и тарифов на строительные материалы, с дополнительными работами. Все изменения стоимости затрат подрядчик должен подтверждать документально.

Помимо этого, необходимо помнить и о том, что если первоначальная цена существенно увеличивается, то подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик в свою очередь имеет право отказаться от договора, оплатив уже выполненную часть работы.

Основой для формирования договорных цен на строительство является сметная стоимость, которая показывает, сколько заказчик должен заплатить за строительство того или иного объекта. Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя государственные сметные нормативы и другие сметные нормативные документы (в дальнейшем именуются — сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства.

Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Сметные нормативы подразделяются на следующие виды:

— государственные сметные нормативы — ГСН;
— отраслевые сметные нормативы — ОСН;
— территориальные сметные нормативы — ТСН;
— фирменные сметные нормативы — ФСН;
— индивидуальные сметные нормативы — ИСН.

Государственные, производственно-отраслевые, территориальные, фирменные и индивидуальные сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

В случае отсутствия в действующих сборниках сметных норм и расценок отдельных нормативов по предусматриваемым в проекте технологиям работ допускается разработка соответствующих индивидуальных сметных норм и единичных расценок, которые утверждаются заказчиком (инвестором) в составе проекта (рабочего проекта). Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом конкретных условий производства работ со всеми усложняющими факторами.

Применение фирменных и индивидуальных сметных нормативов для определения стоимости строительства, финансирование которого производится с привлечением средств федерального бюджета, рекомендуется после их согласования с соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области строительства.

Под сметной стоимостью следует понимать сумму денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. При этом сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

В договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части, пример из судебной практики: «Подрядчик обратился в Арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами. Истец ссылался на факт установления в договоре конкретной цены работ, исходя из базисного уровня сметных цен, и применения при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, определенных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписанном заказчиком. Возражая против иска, заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к договору, а поскольку этого не было сделано, использование их при расчетах неправомерно. Суд удовлетворил иск по следующим основаниям. В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. На основании ст.746 ГК РФ расчеты должны осуществляться в порядке, предусмотренном договором. В договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком».

Основанием для определения сметной стоимости являются:

— исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости потребности оборудования, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительные записки к проектным материалам, а на дополнительные работы — листы авторского надзора и акты на дополнительные работы, выявленные в период выполнения строительных и ремонтных работ;
— действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь;
— отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения органов государственной власти.

Предметом исполнения обязательства по договору строительного подряда образует, с одной стороны, деятельность сторон по возведению или реконструкции здания (сооружения), с другой — само здание (сооружение) как результат выполненной подрядчиком работы. Субъектный состав договора строительного подряда зависит от того, какие именно отношения имеют место в конкретном случае: в качестве заказчика фигурирует государство в лице его министерств или других органов; заказчиком объекта строительства является другой хозяйствующий субъект; строительные работы осуществляются для удовлетворения личных потребностей заказчика как физического лица. А в качестве застройщика выступает СРО являющееся генеральным подрядчиком, который организует и координирует выполнение всех строительных работ, а члены СРО подрядчиками, которые и выполняют обязательства по предмету договора строительного подряда. Срок выполнения работ — существенное условие договора строительного подряда, без согласования которого договор считается незаключенным. Форма договора строительного подряда письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. Так как договор строительного подряда осуществляется в сфере строительства, которая регулируется множеством нормативно-правовыми актами на настоящий момент унифицировать форму договора не возможно. Существенным элементом договора строительного подряда является порядок оплаты строительных работ, а также условия проведения взаимных расчетов между сторонами договора.

Договор контрактации
Договор поставки
Договор купли продажи
Лицензированный договор
Договор аренды
Договор комиссии
Договор цессии
Договор займа

Назад | | Вверх

Строительный подряд

  • Свобода договора
  • Договор и порядок его заключения

Договор строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 Г К РФ).

Нормативной базой обязательств по выполнению строительных работ являются общие положения о подряде, а также специальные нормы параграфа, посвященного строительному подряду в гл. 37 ГК РФ. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, к отношениям сторон соответственно применяются положения параграфа, посвященного правам заказчика по договору бытового подряда (и. 3 ст. 740 ГК РФ).

Обязательным при осуществлении строительства является соблюдение СНиПов (строительных норм и правил). СНиПы, а также стандарты и технические условия на стройматериалы, детали, конструкции являются нормативно-техническими документами, т. с. актами, регламентирующими технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных работ, а также содержащих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям.

Строны договора строительного подряда

Сторонами договора являются заказчик и подрядчик. Заказчиком могут быть любые субъекты гражданского права. Если в качестве заказчика выступает гражданин-потребитель, то договор является договором бытового подряда, а если публичное образование — то договором подряда для государственных или муниципальных нужд. Определенные ограничения могут быть установлены для иностранцев-инвесторов в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

Подрядчиком могут быть физические и юридические лица, однако для осуществления строительных работ они должны иметь лицензию.

Спецификой договора строительного подряда является возможность привлечения заказчиком к участию в строительстве инженера (инженерной организации), предусмотренная ст. 749 ГК РФ.

Отношения заказчика с инженером (инженерной организацией), как следует из указанной ст. 749 ГК РФ, основаны на договоре поручения. Им определяется круг обязанностей инженера перед заказчиком. При этом на совершение юридических действий от имени заказчика инженер должен получить от него доверенность, поскольку в этом случае он действует от имени заказчика, в то время как действия фактического характера осуществляются им от своего имени.

Полномочия инженера могут включать контроль и надзор за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и др. Необходимость участия инженера может быть вызвана отсутствием у заказчика специальных познаний в области строительства.

Предмет договора строительного подряда

Предмет договора строительного подряда составляет строительство определенного объекта либо выполнение иных строительных работ.

В п. 2 ст. 740 конкретизируется предмет договора строительного подряда: им может быть строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено договором, правила о строительном подряде применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Договор строительного подряда может предусматривать обязанность подрядчика обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Особенностью договора строительного подряда является обязательное наличие технической документации и сметы. В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работы.

Таким образом, предмет договора строительного подряда должен быть детализирован в технической документации.

Существенными условиями договора строительного подряда являются состав и содержание технической документации, а также то, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743). Вместе с тем отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если совокупность условий договора (например, отсылка к типовому проекту) позволяет определить его предмет.

Цена в договоре строительного подряда должна определяться сметой. Учитывая, что в соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата производится в размере, предусмотренном сметой, следует предположить, что цена договора является его существенным условием.

Статьей 744 ГК РФ предусмотрено право заказчика вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

Внесение изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Содержание договора строительною подряда

Подрядчик обязан:

  • осуществить строительство. Причем строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией и сметой (проект- но-смстной документацией), требованиями строительных норм и правил, других нормативно-технических актов с обеспечением надлежащего качества строительно-монтажных работ и конечного результата работы подрядчика — объекта строительства (п. 1 ст. 748, п. 1 ст. 754 ГК РФ). При осуществлении строительства подрядчик обязан соблюдать требования законов и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ);
  • обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745);
  • своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ и допущенные по вине подрядчика, а в случаях, предусмотренных договором, устранить по требованию заказчика, и за его счет недостатки, за которые подрядчик не отвечает (п. 1 ст. 757 ГК РФ);
  • сдать заказчику в предусмотренный договором срок законченный строительством объект и обеспечить достижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Заказчик обязан:

  • своевременно предоставить подрядчику земельный участок под строительство (п. 1 ст. 747 ГК РФ);
  • оказать подрядчику услуги, связанные с энерго- и водоснабжением, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, передавать в пользование здания и сооружения, необходимые для осуществления работ (п. 2 ст. 747 ГК РФ);
  • в случае приостановки работ и консервации объекта строительства по независящим от сторон обстоятельствам оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 ГК РФ);
  • при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков качества объекта строительства заявить о них подрядчику в разумный срок (п. 4 ст. 754 ГК РФ).

В соответствии со ст. 742 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ). Однако заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика (п. 3 ст. 753 ГК РФ).

Заказчику предоставлено право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых подрядчиком работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком материалов заказчика, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Для осуществления данного права, как мы уже говорили выше, заказчик вправе привлечь инженера (инженерную организацию).

Особенностью договора строительного подряда является сотрудничество сторон, которое здесь проявляется в значительно большей мере, чем в других подрядных договорах (ст. 750 ГК РФ). Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нес разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. Расходы стороны, связанные с исполнением таких обязанностей, подлежат возмещению другой стороной лишь в случаях, прямо предусмотренных договором.

Условия договора подряда на строительные работы

Специфика строительного подряда состоит в относительно длительном цикле и характере работ (возведение и реконструкция зданий и сооружений).

Результатом строительных работ является законченное, подготовленное к эксплуатации производственное предприятие, жилой дом, общественное здание.

По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить другие работы. Заказчик обязан создать подрядчику необходимые условия для работы, принять результаты работы и уплатить цену.

Существенными условиями данного договора являются его предмет, цена и срок (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Предметом договора могут быть: объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия. капитальный ремонт зданий, монтаж технологического оборудования. выполнение пусконападочных работ (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Особенности договора строительного подряда:

в лице заказчика выступают специализированные организации, являющиеся представителями тех лиц. для которых строится объект, в качестве подрядчика выступают строительные организации и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. Участниками такого договора могут быть и инвесторы — лица, вкладывающие свои средства в строительство;

  • подрядчик обязан соблюдать требования закона об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (п. 1 ст. 751 ГК РФ);
  • заказчик обязан немедленно приступить к приемке выполненной работы (п. 1 ст. 753 ГК РФ), которую он осуществляет за свой счет (п. 2 ст. 753 ГК РФ);
  • сдачу и приемку результата работ оформляют актом, обязательно подписанным обеими сторонами договора (п. 4 ст. 753 ГК РФ);
  • приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания, если они предусмотрены договором (п. 5 ст. 753 Г К РФ).

Необходимым атрибутом является строительная площадка (содействие заказчика — подрядчику).

Правила по договору, если иное не установлено договором, применяются к работам по капитальному ремонту зданий.

Особое значение имеет техническая документация, смета. Смета определяет цену работ по позициям (частям или этапам работы).

Технический документ устанавливает специфику, периодичность, последовательность, характер работ, а также климатические требования (тропические, антарктические и т.д.). Подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации, и в соответствии со сметой. В тексте договора определяются необходимое содержание технической документации, а также сторона, которая ее подготавливает.

Заказчик вправе по общему правилу отказаться от приемки результата работ, если они имеют неустранимые недостатки (п. 6 ст. 753 ГК РФ).

Если в ходе работы подрядчик обнаружил необходимость увеличения сметных расходов, он обязан сообщить об этом заказчику. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независимым от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. При неполучении ответа в 10-дневный срок, если иной срок не установлен договором, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.

Заказчик вправе доказывать отсутствие необходимости увеличения сметы расходов, и в случае, если удалось это доказать, он освобождается от дополнительных затрат.

Предупреждение со стороны подрядчика также имеет правовые последствия. Если подрядчик продолжает работы без предупреждения или без ответа заказчика, то он лишается права требовать дополнительную оплату, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию. если вызванные этим дополнительные работы по стоимости не превысят 10% сметы и не меняют характер работ, установленных договором.

По общему правилу при строительном подряде обеспечение материалами является обязанностью подрядчика.

Если материалами снабжает заказчик и обнаруживается невозможность использования материалов без ухудшения качества строительства, а заказчик отказывается заменить материалы, то подрядчик имеет право отказаться от выполнения подряда и потребовать оплаты уже выполненной работы.

Договор строительного подряда, в отличие от других видов подряда. характеризуется дополнительными обязанностями.

Заказчик своевременно предоставляет участок под строительную площадку площадью и в состоянии, предусмотренном договором; обеспечивает устройство необходимых коммуникаций (подъездные пути, электроснабжение). Он вправе осуществлять контроль за ходом и качеством работ, соблюдением сроков и использованием материалов, не вмешиваясь в оперативную деятельность подрядчика.

При обнаружении отступления от условия договора, которые ухудшают качество, заказчик немедленно обязан заявить об этом подрядчику.

Консервация строительства

Если по не зависимым от сторон причинам имеют место приостановление работ и консервация объекта, заказчик обязан оплатить в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекратить работы. Риск консервации строительства лежит на заказчике.

Сдача и приемка результатов

Заказчик обязан немедленно приступить к приемке результатов или очереди результата работ при получении от подрядчика сообщения о готовности их к сдаче.

По общему правилу заказчик осуществляет приемку за свой счет.

Нормативными актами предусмотрены случаи участия в приемке представительских органов местного самоуправления или государственных органов власти.

По результатам приемки составляется акт, который подписывается заказчиком и подрядчиком. При отказе делается соответствующая отметка в акте.

Односторонне подписанный акт может быть признан судом недействительным в случае отсутствия в нем оснований мотивов отказа.

Ответственность подрядчика за качество

Подрядчик отвечает за допущенное отступление от требований технических документов, обязательных строительных норм и правил, за недостижение объектом показателей, предусмотренных техническим документом.

Подрядчик не несет ответственность за допущенные незначительные отступления от технического документа, если докажет, что они не повлияли на качество объекта (существует презумпция о недопустимости отступления от технического документа, поэтому факт неухудшения качества нужно доказывать).

Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его части, неправильной эксплуатации или неправильно составленной инструкции по эксплуатации, разработанной заказчиком или привлеченными заказчиком лицами.

Предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.

Сдача и приемка работ

Заказчик организует и осуществляет приемку результата выполненных работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором (абз. 1 п. 2 ст. 753 ГК РФ).

Заказчик, получив сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору работ либо выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753).

В случаях, предусмотренных законом, в приемке должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления (абз. 2 п. 2 ст. 753). В частности, обязательным является участие государственной приемной комиссии при вводе в эксплуатацию жилых домов, при приемке работ, финансировавшихся из бюджета, и в других случаях. Обычно приемка строительных работ при участии госорганов осуществляется в два этапа: сначала работу принимает рабочая комиссия с участием заказчика, подрядчика, проектировщика, а затем государственная комиссия при участии заказчика, подрядчика.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными (и. 4 ст. 753).

Ответственность подрядчика и качество строительных работ

Подрядчик несет ответственность за допущенные отступления от требований, которые предусмотрены в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах. К этому добавляется особая ответственность за недостижение указанной в технической документации производственной мощности предприятия, а также других показателей объекта строительства. Аналогичное правило установлено и для договоров, предметом которых является обновление, перестройка, реставрация или иная реконструкция здания или сооружения: подрядчик отвечает за снижение и потерю прочности, устойчивости, а также надежности здания, сооружения или его частей (п. 1 ст. 754 ГК РФ).

Вместе с тем подрядчик освобождается от ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации (п. 2 ст. 754). Однако для этого он должен доказать, что такие отступления не повлияли на качество объекта строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен (но не уменьшен) соглашением сторон.

Срок обнаружения недостатков, который, в отличие от общеустановленного для договора подряда (ст. 724 ГК РФ) в два года, составляет теперь пять лет со дня передачи результата работ, если более длительный срок не установлен договором.

Твердая цена в договоре строительного подряда: проблемы и тенденции судебной практики

Твердая цена в договоре строительного подряда призвана защитить интересы обеих сторон как в случае, если подрядчик будет необоснованно требовать оплаты большего объема работ, так и в случае, если заказчик будет необоснованно уклоняться от оплаты. Однако на сегодняшний день судебная практика выявила немало проблем, связанных с указанием в договоре строительного подряда твердой цены. Эти проблемы и тенденции их разрешения обсудили участники круглого стола «Споры о твердой цене в договоре строительного подряда. В каких случаях подрядчикам удается получить экономию и удорожание строительства?», организованного институтом бизнес-права МГЮА им. О.Е. Кутафина, газетой «Экономика и жизнь» и институтом развития гражданского законодательства.

Специфика договоров подряда на выполнение строительных работ заключается в том, что такие договоры, как правило, предполагают согласование сторонами твердой цены. О проблемах, возникающих в связи с установлением твердой цены, рассказала Инна Фролова, старший юрист юридической компании «Дунаева, Пономарев и партнеры».

В пункте 4 ст. 709 ГК РФ установлено, что цена договора строительного подряда может быть приблизительной и твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Согласно п. 6 этой же нормы подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.

Таким образом, смысл твердой цены договора подряда заключается в том, что данная цена не подлежит изменению ни в случае удорожания строительства, ни в случае его удешевления.

Как показывает анализ судебной практики, при применении данной нормы существует немало проблем. С одной стороны, подрядчик не хочет отказываться от денег, на которые он рассчитывал, заключая договор строительного подряда, с другой стороны, заказчик хочет сэкономить и не платить подрядчику суммы, о которых изначально договаривались стороны.

В целом все споры, связанные с этой проблемой, можно разделить на две группы:

ситуации, когда цена выполненных подрядчиком работ по факту оказывалась меньше согласованной сторонами твердой цены и подрядчик просил заказчика заплатить именно твердую цену, а не ту, которая была зафиксирована в актах;

ситуации, когда подрядчик, согласившись на твердую цену, вышел за ее пределы при выполнении работ.

Если подрядчик сэкономил при строительстве

В рамках первой проблемы — когда цена фактически выполненных работ меньше твердой цены, указанной в договоре, — законодатель не дает подрядчику четкого ответа, что делать в данной ситуации, а судебная практика разделяется на два подхода.

В рамках первого подхода подрядчик получает разницу между стоимостью выполненных работ и твердой ценой, указанной в договоре. Основным условием для оплаты твердой цены здесь является соответствие объемов работ, объемам, согласованным при подписании договора. Также важно, чтобы материалы, использовавшиеся в строительстве, были согласованы заказчиком. При соблюдении этих условий, если цена выполненных работ оказывается меньше твердой цены, указанной в договоре, подрядчик может рассчитывать оставить у себя разницу (см. постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 по делу № А56-66587/2011, АС Дальневосточного округа от 01.06.2015 № Ф03-2043/2015 по делу № А24-3248/2014, Северо-Западного округа от 17.02.2015 по делу № А56-22625/2014, Московского округа от 31.08.2016 № Ф05-12343/2016 по делу № А40-171709/15).

Второй подход, напротив, сводится к тому, что подрядчик не может получить разницу между стоимостью выполненных работ и твердой ценой, указанной в договоре. При отказе в возмещении разницы между фактической стоимостью выполненных работ и твердой ценой суды, соответственно, обосновывают свои решения тем, что подрядчик выполнил меньший объем работ, чем предусмотрено в договоре, или закупил иные материалы, не согласованные с заказчиком, как правило, более дешевые (см. постановления АС Московского округа от 24.10.2016 № Ф05-13411/2016 по делу № А40-229400/2015, Восточно-Сибирского округа от 13.04.2016 № Ф02-987/2016 по делу № А78-8145/2013, Волго-Вятского округа от 03.03.2016 № Ф01-216/2016 по делу № А82-5955/2015, Северо-Западного округа от 03.02.2017 № Ф07-13561/2016 по делу № А21-1950/2016).

Таким образом, подрядчик вправе требовать оплаты твердой цены договора только в том случае, когда он выполнил все объемы работ, предусмотренные договором, и использовал при строительстве материалы и оборудование, согласованное сторонами при заключении договора, за исключением случаев, когда к отношениям сторон применяются нормы ст. 710 ГК РФ (экономия подрядчика).

Спикер отметила, что экономия подрядчика имеет место лишь при условии выполнения всех предусмотренных договором подряда работ, связана с усилиями подрядчика по использованию более эффективных методов выполнения работ и/или произошла вследствие изменения на рынке цен на те материалы и оборудование, которые учитывались при определении цены договора.

Если подрядчик вышел за пределы твердой цены

Более распространенный вопрос в судебной практике — как разрешать ситуацию, когда стоимость выполненных подрядчиком работ стала значительно выше, чем твердая цена работ, изначально согласованная сторонами. В практике спикера встречались случаи, когда удорожание составляло до 50% стоимости работ (к примеру, контракт подписывался на полмиллиарда руб., а фактически для подрядчика работы стоили миллиард). Неполучение столь значительных сумм вполне способно привести подрядчика к банкротству.

С юридической точки зрения эта ситуация достаточно простая, и она урегулирована действующим законодательством совершенно понятным образом. Согласно п. 3 ст. 743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Иными словами, если подрядчик в ходе строительства понимает, что стоимость и объемы работ увеличиваются, то он обязан согласовать проведение дополнительных работ, а также их объем, сроки и стоимость с заказчиком. Как правило, в договорах стороны указывают, что пересмотр договорной цены возможен только путем подписания соответствующего дополнительного соглашения к договору. В таких случаях основанием для взыскания удорожания будет являться подписанное дополнительное соглашение.

При этом на практике подрядчики нередко сталкиваются с ситуацией, когда заказчик отказывается от подписания дополнительного соглашения, но согласовывает смету на выполнение дополнительных работ и в переписке обозначает свое намерение оплатить данные работы. В таких случаях также есть шанс признать работы согласованными и подлежащими оплате.

Если подрядчик выполняет дополнительные работы без согласования их с заказчиком, требовать возмещения разницы между твердой ценой и стоимостью фактически выполненных работ он не сможет в силу положений п. 4 ст. 743 ГК РФ. Согласно этой норме подрядчик, не выполнивший обязанности по согласованию, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства (см. постановление ФАС Московского округа от 13.10.2009 № КГ-А41/10355-09 по делу № А41-22123/08, Определение ВАС РФ от 27.05.2011 № ВАС-6098/11 по делу № А68-13009/09, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.02.2011 по делу № А45-10884/2010).

Принцип твердой цены контракта смягчил ВАС РФ

Обсуждение проблемы соотношения твердой цены контракта и стоимости фактически выполненных подрядчиком работ продолжил Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» компании VEGAS LEX.

Спикер обратил внимание на изменения, которые произошли с принципом твердой цены за последнее время. Он напомнил, что общий принцип твердой цены заключается в том, что подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик — ее снижения в том числе и в тех случаях, когда стороны не могли предусмотреть объемы выполняемых работ на момент заключения договора. И этот краеугольный принцип в последнее время был существенно изменен судебной практикой.

Каковы основные подходы к определению цены в договоре строительного подряда?

При отсутствии специальных указаний в договоре строительного подряда его цена является твердой. Есть также возможность согласовать приблизительную цену. Тогда цена определяется как совокупность фактических затрат и вознаграждения либо как фактически выполненные объемы работ, умноженные на единичные расценки.

Кроме того, есть комбинированная цена, которая пришла в российские контракты из западных, — это гарантированная максимальная или гарантированная минимальная цена, которая может сочетать в себе элементы твердой цены в отношении основных видов работ и приблизительной цены, например, в отношении поставки и монтажа оборудования.

До недавнего времени, примерно до 2014 г., принцип твердой цены неукоснительно соблюдался, хотя и с отдельными нюансами. А в 2014 г. вышли постановления Президиума ВАС РФ (от 13.05.2014 № 19371/13 по делу № А45-27060/2012, от 22.04.2014 № 19891/13 по делу № А40-151181/12), закрепившие правовую позицию о том, что твердая цена устанавливается применительно к определенному объему работ, соответственно, снижение оговоренного сторонами объема работ влечет снижение цены договора. Иное, по мнению ВАС РФ, нарушало бы баланс интересов сторон, а в ситуациях с госконтрактами нарушало бы еще и публичный интерес. Эта правовая позиция стала переломной и на сегодняшний день однозначно подтверждается действующей судебной практикой.

Теперь,чтобы получить твердую цену контракта, подрядчику необходимо доказать, что все работы, предусмотренные сметой, он выполнил. В противном случае он получит лишь стоимость фактически выполненных работ, объем которых может быть установлен в том числе на основании судебной экспертизы.

Как доказать обоснованность экономии подрядчика

И. Чумаченко также затронул злободневный вопрос экономии подрядчика. В соответствии со ст. 710 ГК РФ это, по сути, разница между твердой ценой договора и стоимостью фактически выполненных работ. Как уже отмечалось, в процессе правоприменения эта норма была скорректирована судебной практикой. В результате экономия подрядчика считается таковой только при условии, что она:

возникла исключительно вследствие усилий подрядчика по использованию более эффективных методов работ либо

стала результатом изменения на рынке цен на материалы и оборудование, учтенные при определении цены контракта в смете (см., например, постановления АС Московского округа от 14.04.2016 № Ф05-2591/2015 по делу № А40-49352/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу № А19-11921/2012)

В любом случае необходимо учитывать сформировавшийся тренд, что экономия подрядчика возможна лишь в том случае, если она связана с эффективными методами работы, но никак не с уменьшением предусмотренных сметой объемов работ или использованием более дешевых материалов, то есть при выполнении всего объема работ с надлежащим качеством.

Доказательствами объема и качества работ могут быть:

результаты контрольных обмеров;

результаты лабораторных испытаний;

Что нужно знать о порядке оплаты работ

Сам принцип твердой или приблизительной цены тесно связан с порядком оплаты работ.

Как правило, по договору генподряда оплата осуществляется путем авансирования. Это так называемый мобилизационный аванс для целей концентрации материалов, оборудования, начала строительных работ, подготовки строительной площадки — когда необходимо понести некоторые затраты, чтобы начать стройку.

Есть также текущая оплата по актам КС-2, КС-3. Здесь спикер обратил особое внимание заказчиков работ на то, как важно, чтобы в договоре было прямо указано, что акты КС-2 и КС-3 не подтверждают факт приемки этапа или результата работ по смыслу п. 3 ст. 753 ГК РФ, а служат исключительно для текущих взаиморасчетов (см. п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.03.2014 по делу № А33-9021/2013). Такие оговорки в контрактах необходимы, чтобы в конце работ в случае возникновения спора по фактически выполненным объемам заказчик мог скорректировать и дать свои доводы в отношении окончательного взаиморасчета.

Спикер обратил внимание, что задолженность по оплате работ может быть взыскана на основании актов КС-2, если такой порядок расчетов предусмотрен договором (см. Определение ВАС РФ от 26.05.2014 № ВАС-5857/14 по делу № А40-46690/13-173-411). Кроме того, существует практика, когда принятые заказчиком работы по форме КС-2 признавались подлежащими оплате как фактически выполненные (см., например, Определение Верховного суда РФ от 05.07.2016 № 305-ЭС16-6865 по делу № А41-82831/14).

Другие два варианта оплаты — расчет при приемке (КС-11, КС-14) и гарантийное удержание — тоже тоже нельзя назвать беспроблемными, однако по ним уже выработалась достаточно определенная судебная практика. Согласно сложившемуся подходу судов, во-первых, само по себе условие о гарантийном удержании допускается исходя из принципа свободы договора, и, во-вторых, после расторжения договора основания гарантийного удержания, как правило, отпадают.

Проблемы корректировки договорной цены в госконтракте

Немало проблем, связанных с ценой строительства, возникает и в подрядах по госконтрактам. О том, как ситуация выглядит со стороны госзаказчиков, рассказала Татьяна Пилевская, начальник управления договорных цен Департамента строительства г. Москвы.

Какие факторы влияют на определение твердой договорной цены, которая бы впоследствии минимально подвергалась корректировкам? Прежде всего такой фактор, как качество проектной документации. Чем более подробно проработана проектная документация, тем меньше риски изменения твердой договорной цены. Поэтому необходимо стремиться к максимальному качеству и подробной проработке проектной документации. Что для этого делается сегодня? Минстрой России разработал дорожную карту, в соответствии с которой планируется к концу 2018 г. внедрить на всех строительных проектах специальные программные продукты, которые позволят облегчить труд проектировщиков и снизить до минимума ошибки в проектной документации (подробнее читайте по ссылке: http://www.minstroyrf.ru/press/utverzhdena-dorozhnaya-karta-po-vnedreniyu-bim-tekhnologiy-v-stroitel.

На твердую договорную цену также могут повлиять изменяющиеся требования нормативных документов. Например, могут поменяться строительные нормы, правила, регламенты. На Западе такие изменения автоматически дают право участникам строительного процесса корректировать договорную цену. В России аналогичной нормы нет. Спикер привела пример, когда несколько лет назад ввели новые требования по энергоэффективности, пожарной безопасности и доступу маломобильных групп населения к зданиям. Тогда, пусть и незначительно, но сметная стоимость объектов строительства увеличилась. В тот раз заказчикам удалось выйти из ситуации без пересмотра твердой договорной цены, только потому что в контрактах был предусмотрен резерв средств на непредвиденные расходы, который использовали на эти дополнительные работы.

Также на изменение договорной цены может влиять естественное желание подрядчика сэкономить свои средства, сократить сроки строительства. Тут встает вопрос контроля за работами, которые выполняет подрядчик: все ли он делает согласно проекту? Для этого есть и строительный надзор, и авторский надзор. За качеством и соответствием важно следить, потому что у многих подрядчиков очень велико искушение применить более дешевые материалы и сократить некоторые виды работ.

В своей работе по определению и корректировке твердой договорной цены заказчики руководствуются положениями своего основного закона — Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон № 44-ФЗ). В статье 95 Закона № 44-ФЗ предусмотрены только два случая изменения твердой цены госконтракта. Надо отметить, что этот закон поставил обе стороны госконтракта в очень жесткие рамки.

Прежде всего, возможность изменить твердую цену должна быть предусмотрена конкурсной документацией и условиями контракта, а сами эти изменения должны быть оформлены допсоглашением.

В каких же случаях можно изменить цену госконтракта?

Первый случай: цену контракта можно уменьшить при сохранении ранее запланированного объема работ, то есть без изменения объемов работ. Иными словами, если вдруг у заказчика уменьшились лимиты финансирования, он может обратиться к подрядчику и попросить рассмотреть вариант подписания допсоглашения об уменьшении цены контракта с сохранением запланированного объема работ.

Второй случай, когда закон дает возможность изменить цену контракта — когда заказчик (не подрядчик) вносит предложение об изменении объема работ как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения в пределах 10% от запланированного объема работ. При этом цена за единицу работ, оговоренных в госконтракте, должна быть сохранена. Многие подрядчики толкуют это положение таким образом, как будто на 10% можно изменить цену госконтракта, но это не так. Изменить можно именно объемы конкретных, предусмотренных госконтрактом работ.

Т. Пилевская отмечает, что ограничение в 10% сильно блокирует возможности для работы — за несколько лет работы ей и ее коллегам ни разу не удалось этой возможностью воспользоваться. Дело в том, что в основном отклонения в сфере строительства составляют больше 10%. При этом любое допсоглашение, предусматривающее изменение объема работ больше, чем на 10%, является нарушением Закона № 44-ФЗ и влечет соответствующую административную ответственность.

Поэтому госзаказчики очень ограничены в части изменения цены контракта. Эта проблема выливается в то, что заказчикам приходится пересматривать сроки строительства, расторгать контракты, проводить дополнительные конкурсы на те объемы работ, которые не были предусмотрены контрактом с риском получить несколько подрядчиков на одном объекте или даже одном виде работы.

Смотрите так же:  Оформить цифру 2